房价转升是反弹而非繁荣

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　新浪财经讯 耶鲁大学经济学和金融学教授、《非理性繁荣》一书作者、标普/凯斯-希勒房价指数创建者之一罗伯特·希勒(Robert Shiller)10月13日在《纽约时报》发表评论文章称，4-7月间房价指数突然由1-4月间的下跌4.8%转为上涨3.6%，这一剧烈变化反映了购房者对房地产短期走势看法的转变，它更有可能意味着房地产短期价格波动加剧，而非一个新的繁荣时期的开始。

　　以下是评论文章原文：

4 k- M& X' |  n2 N0 |　　住房价格的突然转涨意味着市场心理已经极大扭转，但我们应该如何展望未来房价的走势？这并不一定意味着我们正在进入一个新的房地产繁荣期。从很大程度上来讲，房价未来的走势将取决于购房者的心理。

# Q5 u5 M. O8 }, L* ^2 ]　　从卫斯理大学经济学教授卡尔·凯斯(Karl Case)和我多年来进行的购房者调查中，我们可以找到一些端倪。在今年的调查中，我们对洛杉矶、旧金山、密尔沃基和波斯顿4座城市最近的购房者进行了详细调查，目前调查正在耶鲁大学管理学院的资助下进行。我们刚刚获得了2009年的调查结果，返回的是6月份和7月份的问卷。
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% T# G- o5 {7 K- D　　今年调查恰好赶上了房价突然转升，这是我所见过的最剧烈的转向。数据显示，在4-7月间，标准普尔/凯斯-希勒十市综合房价指数攀升3.6%。也许这一升幅不算十分巨大，但指数在前一期，即1-4月间，下跌4.8%。
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　　这种突然的转变让我大吃一惊。我在今年6月份的专栏文章中曾写道，房价可能会继续下跌数年时间。就当时来讲，标普/凯斯-希勒房价指数几乎月月下跌，已经持续近3年的时间。再加上持续的高失业率和未来几年疲软的经济前景，房价的前景似乎不容乐观。

　　但是新的数据令人震惊。自从指数1987年开始编制以来，与这样的转变最为接近的一次是上次房地产泡沫破裂的结束阶段，即1990-1991年衰退的末期。1991年4-7月，房价在当年1-4月下跌2.1%的情况下突然转为上升2.3%。到1996年7月，即“转向”之后5年，房价比1991年7月的水平下跌0.6%，经过通胀调整之后为下跌13.8%。
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　　那么，这次更为剧烈的由跌转升是否意味着房价将会一直涨下去呢？我们最新的调查结果可能有助于解答这一问题。
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% y( q; T( P6 l3 Q　　我们同时关注购房者的短期和长期态度。我们在调查中问到：“平均而言，在未来10年中，你预计你的房产价值每年将变动多少？”在2009年收回的311份问卷中，回答的平均值是上升11.2%。调查数据的中值为5%，也很高。这听起来像是泡沫时期才有的想法。
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3 l; ~' [3 g* ?+ l3 R) i4 O　　如果一个购房者借90%的钱来购买一处房产，那么11.2%的回报率将是非常诱人的投资机会。只付很少的首付，如果房价上涨，投资者便可获得巨大的回报。这就是杠杆的力量。然而近来购房者也亲身感受到了当房价下跌时杠杆带来的令人不快的后果。在过去几年的疯狂时期，投资房产就像是在赌场赌博一样：你可能一夜暴富，也可能输得精光。
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　　在我们一年前收回的调查数据中，当房价以将近20%的年率下跌之时，购房者仍表达出对长期前景的乐观。当时，关于年均房屋价值变化预期的问题，回答的平均值是每年上升9.5%，中位数为5%，这对当时来讲绝对是极高的数字。可见泡沫思维由来已久。

　　长期预期也许不会有多大的本质改变，但短期预期则不然。我们在调查中问到：“你预计未来12个月你的住房价值将发生多大变化？”2009年6-7月这个问题的平均回答为上升2.3%，相比之下一年前为下降0.4%。这已经是非常巨大的变化了。

　　另一个调查问题是这样的：“如果你认为当前趋势不会永远持续下去，那么你认为是什么扭转了这一趋势？”反馈者被要求用自己的话来回答。在2008年，当房价处于明确无误的下跌趋势之时，人们仍然明确表示，他们认为当衰退结束、新总统竞选出来、房价跌到位之后，房地产市场就会复苏。2009年所发生的一个变化就是，他们突然发现当初预期的情况的确正在发生。
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' h* F  g) ~0 x3 s. }' N: L　　另一个问题属于对入市时机的短期考量。我们一直在问受调查者是否同意这样的陈述：“我现在买房是因为我感觉自己必须这么做，即便我再等等可能会获得更好的价格。”在2004年的繁荣时期，只有17.9%的人同意这一说法。2008年，当房价迅速下跌的时候，这一数字翻了一倍，为36.7%。现在又跌回到24.8%。
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, T5 c! _5 e+ n$ E( F% Y　　我们从中应该得出什么结论呢？在当前异常的经济环境下，房地产市场的突然转变可能反映了新的购房者开始强调入场时机。多年来，人们对房地产的长期前景一直看好。这一转变发生在他们的短期思维方式中。最近的回答说明人们认为房价滑坡已经结束，因此没有必要再等下去了，于是便导致了房价走势的突然转身。
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　　就目前来讲，似乎房地产市场极端的涨涨跌跌已经让很多美国人变成了房地产投机者。许多人仍在玩杠杆游戏，并关注多种经济指标和联邦政府的救援项目(比如目前已计划在12月1日结束的首次购房退税8000美元的政策)来决定自己买房的出手时机。这种突然转变可能预示着新的房地产繁荣期到来，但更有可能只是出现一个短期价格波动加剧时期的信号。