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2010 房市解决之道 - 临别一帖

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发表于 2009-11-26 13:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 13:54 编辑
6 s' Y9 `# q# s/ J- q8 {; s; y6 Z
; {2 B9 j' o- T" U8 H' T本文完成于十月初,文中所有数据均为2009年9月以前的数据。因小弟时间有限就不再修改了。有兴趣的朋友可以自己补上最新数据。
( h( k! k/ h7 n6 U! Z' `' z
# K) I) S& D& J. V" B) q- g小弟一惯用数据说话,如果哪位看官有不同见解,欢迎共同讨论。那些喜欢没事拍砖,无理挑衅的看客,请嘴下留德,免开尊口。
. X0 Q( R0 ~" o5 r, x9 A" J

& }) O2 g- G  U+ \去年我们说到石油30是铁底,暮然回首已经从35涨到75。5 W& X" r+ w4 M! W# D" I5 R
去年我预测过爱城房市将有个急跌的过程,实际情况又是怎样呢?- \* o- |; u. t) }- h

3 I7 m1 E, H6 l, d% |我们先看一下爱城房价近年走势,经过2005-2007年飚升之后,2008-2009正处于一个调整过程。市场并没有选择我年初预测的美国式的暴跌,而是走出了小幅阴跌行情,以时间换空间(这里且不谈原因)。 到目前为止仍在下行通道运行,没有出现向上突破迹象。我个人认为房价短线会跌到2000-2005的向上趋势线左右,也就是在2010年底,但跌幅不大。长线的情况可能更遭,最好的情况是出现90年代那样十几年不涨不跌的局面,其原因如下,
West Canada House Price.JPG
US Housing Index.JPG
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 13:45 | 显示全部楼层
沙发!!!为啥叫临别一帖?难道高手要离开屯子了?
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 楼主| 发表于 2009-11-26 13:53 | 显示全部楼层
2# pchell 7 _: g1 @2 Z, Z* B) `

1 d( z2 h/ Z' i% n; t你可真快。看完了你就有答案了。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑 ; v$ A. d/ Q1 m2 o# D2 C

! t: y7 }5 j" }8 ]  K横向比较加拿大草原三省的三个主要城市:爱城,锐城(Regina),文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首(Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据),房价也是称雄三地,爱城的优势已经不再。从图表上来看,文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看,三地的成本应该基本相同,三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万,城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万,文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名,更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况,以及土地的供给潜力,这么高的地价是难以持续的。6 g  ?# ]6 Q6 \
% A- [& M9 ]2 I" C1 j( g
让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整,美国的总体房价水平已经大大低于加拿大(目前已经止跌启稳)。从美国的总体经济实力,发展潜力,家庭收入,自然环境,人口发展等一系列因素来看,房价的巨大差距是极不合理的,未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨,就是加国下跌,或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本,这是一生中难得的投资机会!3 Y) f3 B! u$ Z" g$ m

9 g6 Y& `4 h% ?" S7 k7 r具体到城市,让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置,气候条件等因素上来看,温城和西城可以说是一对孪生兄弟,但由于被不同的“家庭”收养,其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛,西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。
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经济上,西雅图有微软,波音等巨无霸,而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。3 p0 e/ e6 t, X* E. D- O
人口上,大西雅图有3.3M人,而大温只有2.3M。) g( p/ ?, B+ X
收入税,西雅图没有州税,只有联邦税,温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外,还要交5.06%-14.7%的省税。
+ ^1 y# {) d' y  ~. z消费税,在西雅图购物的消费税合计10%,而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来,同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。- c0 X* ?! P* a
家庭收入,2006年西雅图家庭收入中值$70,133,而温哥华只有$55,231(2006)。7 X! [6 ^$ k; k6 P
6 x- x/ p  V9 t2 b, N" K
从上面的数据来看,温哥华没有一项优于西城,但两地的房价又是如何呢?MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择,而在温哥华却是无房可选,将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择,而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人,不吃不喝四年才能攒出的钱,这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说,温哥华人是收入少,交税多,房价高,真可谓生活在“水深火热”之中。
% E$ b( |9 u+ i: T
- ?4 g  F& c, X6 M综上所述,爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市,更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结,有亲友相伴,可能难于离去,但我们这些第一代移民是可以四海为家的,完全没有必要在这里“煎熬”。你不走,别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案,+ o" W% w8 n# ?& U4 a5 l

1 K0 ^- K% `! n: p6 l, }* u& \) \' y( b
1. 目前已经失业或无业,但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作,买房置地。另外,Halifax也是一个非常好的选择,气候好,房价低,还有大海相拌,可以成为加拿大第二个温哥华。
5 E5 V3 b8 \6 X. M
, Z2 X0 ]2 a  o0 D$ R0 k2. 对于那些热爱爱城,不畏严寒的高收入的石油工作者来说,现在应该可以入市了,必竟短线下跌风险不大。5 F: r  v0 _0 o+ _3 \8 ]  o

/ a; T8 @+ p. f6 E' a! q3. 对于已入加籍的朋友,只要不是热爱严寒气候,不论有无工作,是否已经买房,我强烈建议南下去美国,享受高收入,低税收,低房价,低物价,好气候,有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇,为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去,没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧,能从中国来到加拿大的人,应该都能找到通往美国的道路。
5 s5 y4 u  h' y5 H& I  X' m/ b5 l% s" J+ _+ r+ K
爱城的朋友们,小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。0 G2 P* x3 j; f/ d! i& t
0 C/ q; q2 }+ D+ d/ x
如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话,我会由衷地感到高兴的。希望几年以后,您在加拿大其它的城市,住在低价买来的房子里,过着和爱城一样的生活,或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时,惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 13:59 | 显示全部楼层
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!# A( N+ O% O$ v' L$ {

7 \/ w6 B8 i- m; w先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
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发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
BYE BYE!/ x, h4 x; k: _
TAKE CARE!
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
收到,谢谢!
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发表于 2009-11-26 14:38 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。' M3 {' G# z/ x, }4 l4 b" T- t- ^' n

* `1 P, J- Q/ F& g! _/ T至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的。不过楼主是牛人,牛人到哪儿都没有区别,我们这些凡人只好留在这苦寒之地了。
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发表于 2009-11-26 14:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
颇有见地 佩服!!!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 15:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
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发表于 2009-11-26 15:15 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。
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发表于 2009-11-26 15:44 | 显示全部楼层
Agree., F4 r3 @% g/ A1 T# O/ p1 ~0 ~
最牛的房地产分析家!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 16:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
客观地说,他和紫光的通涨观点中和起来,会在市场上更好点
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 楼主| 发表于 2009-11-26 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!
3 v" _& h8 r, Y. n
! N+ V1 J: B. O& ]' r先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。2 W2 }! G" u5 k2 f1 r
pchell 发表于 2009-11-26 13:59
" n0 y" i6 m, ]9 B) {6 P
2 Y$ N* K/ p+ c4 I, p
这个刺挑得好。之前,我是找了好几个州的地税数据,高低差距还是比较大的,但税率与房价没有正比关系。刚刚没找到以前的记录。就说西雅图和温哥华吧。8 k$ e0 k# O% Z- }
, u  g) T3 }3 u0 G, I/ W
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:36 | 显示全部楼层
BYE BYE!
" q' U3 @; M. @$ o7 o! o' u2 JTAKE CARE!
4 x& G5 l& z  P' m& P8 h萨隆吧斯 发表于 2009-11-26 14:08
( Y) D- m0 f0 o
% p+ L. W4 C! _1 ?! ?
Bye Bye! You too.
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:37 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。" e& d: y/ D& Y% |  G  l+ O; i+ s

2 I. g& J! X; q7 \至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的 ...
6 F; ^- B- N: _& q9 E0 P! x# C9 wRapala 发表于 2009-11-26 14:38
) y( t1 t2 a+ [$ k
) J7 }4 o6 q$ x4 F: F0 X/ Z, t5 O8 b
多谢这一次嘴下留情。有不同意见可以“讨论”
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
颇有见地 佩服!!!) M5 x4 L* Y- T6 u
老牛 发表于 2009-11-26 14:55

( M3 U! V0 V: L$ e$ m, n  V6 l# S; e$ K  c6 H
多谢老牛!
理袁律师事务所
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:40 | 显示全部楼层
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤6 s, Y; Z! j" ~6 x. G
catty 发表于 2009-11-26 15:11

% ?& W0 c+ C2 Z8 I( s* u+ L
& f9 ?+ }$ E. f& X  [  C这是不是英雄所见略同呢?
: F0 @9 l% b( _5 D
2 M& H( H& ]" c( }( ^明年初就没有$8K的Tax Credit了,而且房价可能也涨得高了。没有失业机会,也可以创造失业机会呀。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。- E5 S! x! ?5 r/ Z: L
开心就好 发表于 2009-11-26 15:15

1 d: [, ?' o: k) Z) g3 J
& x$ @. F; i/ p+ k" {+ k3 i" Q" Y2 t想去就去呀,现在正是好时机!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 16:55 编辑
; i3 U+ L% O' I2 {; k6 z; _
Agree.
. h4 a$ F% Z* p3 H最牛的房地产分析家!
- _7 ?# A1 _$ nfeng99 发表于 2009-11-26 15:44
3 U! J! D% f' e$ Q; y

/ w! x' T, e+ F多谢!过奖。
鲜花(117) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 17:11 | 显示全部楼层
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想去就去呀,现在正是好时机!
6 w& X: [/ @5 X5 L$ h: U- f三言两语 发表于 2009-11-26 04:42 PM
7 I; }* \" Z" t- D
' n4 K0 J" p+ p
一直在努力学习三言兄的理论, 尤其是'2008不买房'至今记忆犹新, 收获不小, 谢谢了. 也想去美国转转, 等着看三言兄的下一篇 - 如何在美国发展. 祝你事事顺利.
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 18:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。" m2 {- ?: T; F, |! k3 O/ T
三言两语 发表于 2009-11-26 16:35
1 l2 e* y, i$ F! W  O
多谢你的资料,这样看来西雅图的税也不算高,不知道Alberta是多少?
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:02 | 显示全部楼层
才看的REPORT,相比2008同期,平均房价基本持平,但是TOWNHOUSE 和DUPLEX价格略降,SINGLEHOUSE有的区是有所下降(东北,东南及中部),但是西南区涨幅较大,超过了10%,为518,344
理袁律师事务所
鲜花(79) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好文章,谢谢分享。祝南下顺利。
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2009-11-26 19:42 | 显示全部楼层
离开的人 真是越来越多了
5 R, E/ c! u8 I2 W# |8 H/ }! i( p( B  y- h* X% j, i3 X
握个手 兄弟
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2009-11-26 19:46 | 显示全部楼层
谢谢分享!加精,送花!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:13 | 显示全部楼层
14# 三言两语
# t& Z+ K) Y% F. r2 g' F7 [# }& e, }! a( K9 W3 t+ e
帮着补充一点:美国的MORAGAGE减税,这边的不减。
鲜花(34) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
树挪死,人挪活;欢送LZ南下发财!握手,好兄弟!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:31 | 显示全部楼层
不是美国籍买房子又会打多少税呢?
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