浮动还是固定, 精算!

Rapala

' j- b3 w5 a# U浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
3 v/ n$ _) w! W& x8 J3 z' a　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%

30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
% U; i. Y( \7 l6 V( m
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
2 h* b3 f* a( U. Y
3 R( A) `% s- F9 D5 E7 j& N１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
5 S0 u- o8 \; E) y. P- _
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
4 Q' r+ c7 a" w4 [
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
9 F5 {! l% B' f7 h# A
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
$ y4 S6 {. p# j) N- r1 _: G9 y
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
+ W8 E7 y! m2 N5 t. o( _3 w
" k% `% J) A; O% X' v+ ?, O9 v不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
1 j& ]! o0 }) x5 J你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
( d$ n8 q& w+ W, |8 v0 {
7 P, n4 @! I/ }: R; @2 L5 A; K7 K还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
) p9 s+ ]) ^2 s$ o& }$ l; y
# M; C7 C, C/ S% b- J) C& `At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
7 ]% l+ H: D- k% X9 Z我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
1 H' G- Y$ I% ]5 w* s& P我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
1 [3 N* U7 S. s6 X7 }WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
$ X# f3 K' c5 x9 D/ |* L我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

# n: r- |8 ]$ H- S老怪逻辑不行啊。
8 ~* M  q8 g! y4 U! O. p
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
5 i- D, ?2 @, [" K- f) y$ M那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
( t: o; q0 y5 qRapala 发表于 2010-1-19 11:55

. s! u: ~" S" W
这个假设是非常错误的。两点：
, O* l% G, l/ f' }4 t1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

6 U# j" _# x$ @5 H2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
) F) L  |3 Z7 @. g# |6 P. K
5 }. D0 E- e2 u. q浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

" Z. }8 c" L$ b+ G8 y) N我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
" G3 q1 m. T+ Q. ]kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
0 R) i" O+ v0 y; X4 |谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
+ ]7 _  I/ P; [
8 P/ a+ Y# P: F我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
$ v$ J4 E, z/ C- w0 YRapala 发表于 2010-1-21 09:28

  t2 F, X3 P  }$ d2 \1 `2 f比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

1 Q2 z+ M2 Y( v( w8 P; Z就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
4 Z. O# r1 b" W6 |除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
7 Z! S* g; V* t  W浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
8 p! l7 d: T) P! V% `0 e
' }0 ^/ }; n% @& k3 x1 `由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

2 h  z* s2 h1 l8 P1 C5 P
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2 h6 i- }" r% I2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
2 Q$ n" A, u% I& O/ X
' J2 N2 c7 C# f$ N/ N由软件计算的结果，5年总共付利息：
1 m& K1 e) S/ b; j' Z固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

& d8 r6 t9 E) ?( T( `/ O2 u4 R0 Z
' O5 K0 t. m8 N. n' ?( e1 l. u没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

' `) t5 u+ u' I3 ahttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
6 R/ ^' \* r, u3 _. ?( m; e
# p3 Q# R! e3 p' i" x最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

9 V( R* {! {5 i“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
0 H2 @. H, ]2 T( F* j( J- h$ P8 f2 s
http://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

$ d& l6 |# U8 P, ]
9 S) T7 {; |" \% j/ J, l7 W5 d! |3 V转贴：
) U8 d" F4 K0 a' \9 @
黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
; X7 x: ?/ k) R" _9 u  E8 |
7 W$ J& ~( F) O就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

7 W/ }/ m  E  ~) C! g

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

# K& F4 V0 d7 _$ a我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
6 Z# W8 U' t; s/ Z8 p! n小黄 发表于 2010-1-23 22:02

% n; T: O. q( }4 d8 m5 {2 y你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
/ J1 ]) w/ C2 I2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

4 s0 z; u- t0 c% b9 n( t, j& x+ t% RWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
3 L9 u2 U$ g( b1 D( V( p0 @1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
+ {) K3 Q( e5 W+ ^( C) `2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
# i# L  i/ @$ j$ F) ]) URapala 发表于 2010-1-24 20:23

- V! r% f+ F' S% E你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

$ A8 b" m1 j& T3 g  Y1 j' @如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。