浮动还是固定, 精算!

Rapala

- i- \+ E5 A- l  a: j, z
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
0 C9 t' B" A5 t　 1 year fix　2.30%
& }% {& \/ r' D! Y+ w; V) }　 3 year fix　3.20%
  x8 Z6 D( s+ A2 K6 F　 5 year fix　3.75%

, t+ {( \( t) ]0 p　5 Year Close 　P-0.20%

$ {) E) i1 s; @, n7 W" ~  a30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

2 X' w8 W7 r6 c/ N2 X假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
, q2 v7 b; G$ ~. n" \$ A6 T- x% u8 G
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
2 Y8 |4 y, }6 @9 X, V
2 A' d, j" _2 k8 J, v: r( ~9 Q. F２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
! d2 @7 d* c( G3 A- D( A
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
: n" Y5 d$ Y) z& B
4 {+ s: W& K+ L! _( \. S. B总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
; \$ ?* z. b0 k" ~  W
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
6 D- R# M7 b3 {你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
) ^. y7 c3 r9 V" `  g: {) e
0 I2 B6 b% R9 L& l! C' ^3 G7 d还有就是没考虑提前还款的情况。
' f4 F- ]0 G+ M! I& }/ Q
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

. r5 F4 U: z" r% [1 _不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

  D1 H$ I* v$ M如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
# a5 B* G" h* s/ B/ ~7 |
1 \5 b. v4 b7 V# ^- W9 ^9 eAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
" y% e- b; Q  K6 _# }. qRapala 发表于 2010-1-19 13:08

6 M% R, G* r/ p4 D/ g为何提前还款，利率越大越有优势？
8 R) `3 O7 h0 B2 }1 S5 [' l  Z我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
. r0 o/ F+ t* N  d" J3 M$ K我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
- A! z7 }7 r' ~: i5 m9 u" P7 BWST 发表于 2010-1-19 15:27

) i3 V8 Y- Z: g  j( k这是正解。

Rapala

8# WST
- y: u  o1 I& {8 @$ v' n! I我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
, i* t$ w9 B- M. T; [我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
" i* l) p2 H1 S/ L5 L3 c% ]- yWST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

6 v" H4 f+ h: ]6 r* Q老怪逻辑不行啊。
8 b% d* S: I0 o
2 @7 x0 K5 O4 S# H好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
% ^; y* ~- m' o+ `7 J那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

% P8 c3 V( Z( g. F$ ~' ~" y7 a9 S
; U; i7 }' z; A  u8 k) p9 q  l) m这个假设是非常错误的。两点：
+ v' i  L3 c2 Q: S5 E5 s2 Z8 K" o1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
; [8 N: F- h2 r8 z8 L) C
) [' [9 ^9 D( }$ g+ l% q2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
# c6 a" W/ `( B' F/ n
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
& M3 b+ m( L, n3 s6 l
2 r! W$ p5 `. @5 g0 C* [4 U我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
7 O1 j1 p0 K% |+ A/ y) Ykingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄

5 I6 \  v; y- j7 c浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
. s' z' U- y* W- ~2 t0 s6 B
) X7 E% x. y* C我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
  B; }$ q) C9 O% L- FRapala 发表于 2010-1-21 09:28

4 B* S* W$ O) [) K% i6 n2 k比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
1 f' p+ `* s& J, J! f- Z$ W" @2 |
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

& ]( z& K9 P' Y5 |6 f; c( \
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
+ `# p& E- U& J固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
" |4 F7 D+ D6 q  G/ R浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
1 ~' ^  o! M' B
由软件计算的结果，5年总共付利息：
0 Y; j4 R0 J( C& H3 \7 B, z固定：51,303.26
3 `* Y9 o# z$ ?9 ~' F. e9 f! }+ t浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
. P( S; H0 u+ d* k. G2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
7 Y, P) W6 g6 C, G) `如花 发表于 2010-1-22 22:40

# a/ m! N! t/ @没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
) o/ ]$ e& j$ r  y) V
- h  `, M4 T6 Phttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

% y( a* k0 c) U- p+ Hhttp://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

' h% ^& L7 n7 d& O6 }虱目衣带

AASTAR

转贴：
* K* V  ^! c) Y8 ]/ f0 e
2 Q1 ~- v/ ]* ~* h  w黄教授说到：
* Z6 L5 i6 V" [4 m2 G, W( g
6 Y/ T# _- e: V0 T, s" b您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
& R% J5 _: \$ Y& p, g1 \3 C# W
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
1 ^) D) ]+ s. s8 }) p0 [- J
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
; G) l& u/ P- p8 |/ b0 L# t% F
  G: q: ^9 A! U% M( P* }% N1 L

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

5 A/ [, Z1 w5 p' w/ g0 y) z我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
# L3 r5 J5 S+ A: N小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
5 ^# s, d* i* v. D& Y. TRapala 发表于 2010-1-23 22:31

( Q2 n2 ]8 ^  \: l5年很长啊。先说好
6 B* Q- n2 V3 u1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
/ Q6 Y6 t" R( b1 ~) k7 a% aRapala 发表于 2010-1-23 15:28

5 ]* B' C- ?7 D% w9 n4 c5 WWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
  U/ o# g# i- }: F1 X% i! w1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
" ^% C. Q3 _% f: U2）赌注是什么？
9 f9 J7 L+ I8 E( P7 f小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

/ \: m& Z3 V# Y& l你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
% c# R- S; `. ^* g6 A/ ?! I; l
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。