浮动还是固定, 精算!

Rapala

浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

/ G+ ~+ F9 _1 |% _! f最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
; l  j9 C! |' q4 r+ q　 5 year fix　3.75%

: d  a8 ~/ ?; z) f  L$ M; D　5 Year Close 　P-0.20%
5 @; q9 O) ^2 x8 Y3 W
$ [+ q3 u) I2 Y0 J( B. x2 {  _30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
* S: I$ X4 s4 P/ V1 h
2 x6 {" H( b/ V8 X/ u+ s2 V) n１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

8 u, Q) T; |3 Z2 n8 I/ y２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
: V( U# b8 e; r( o) P# a3 [5 T
% q$ ]) ?. M' `$ K7 l) n３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
$ C$ A1 L  z) d* ~2 _0 p- w
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

" [1 o. ?, A3 E, i有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
- b& O4 v1 X4 x+ W; x; H6 L6 l
  {) A1 b2 ?- r, q9 O. |- D现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
/ I; \2 N4 {- z: n9 }0 B你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
" C. {# u9 G% n, W3 `2 u; b) T2 V7 _
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
# f/ P8 N% D. c. |/ E你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
/ u9 h1 U5 ?! {) e8 r
还有就是没考虑提前还款的情况。
: J% r) s, a6 q" G2 q# ?" ~+ C( [) e
8 j# v( [! Y) p. X$ |, P! O不过，还是多谢楼主！！
0 a3 \# S% z+ P0 S8 c9 ^7 k# k+ i宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

6 ~6 E6 G/ k/ k如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

4 U# M* r5 w% c5 iAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
8 _. ]0 A! ?; p4 WRapala 发表于 2010-1-19 13:08

" W4 @, I( J8 k3 k为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
- W# A" M0 d' G3 `我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
8 J' O& ?3 I+ r' P% b) AWST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
, w9 h7 o& ~1 C9 D8 @# l, g我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

/ d0 |& V9 K2 O1 t" f

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

# f5 C9 x, l, p* j5 b老怪逻辑不行啊。

好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
- `3 U/ Z. \3 v* d那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
) ?3 q2 z  ^" a3 q5 J; q" RRapala 发表于 2010-1-19 11:55

4 g1 o. S: {: y0 @; q
这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

+ V! o  t) Y* n  [$ x+ r1 J# g2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
/ S! h& D: B4 o1 N0 W* B& I2 r  ykingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

+ p; h4 P+ M% d( u( H请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
& ~! ~; a# d' L
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
. v% f1 I, N& g: }& n8 s
" ?6 T( Q9 Z: c2 e" N4 `8 O我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
: G; B7 b0 j* v) J+ D# j( \9 |Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

7 g1 U. Y* I6 x0 M, L" v3 `: G比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
. A/ E: s2 s/ d# A& F' T
: U: D/ }6 e  K0 x就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

5 K/ y% i2 \( ^  F  M( K9 L
; A, \! |; r7 A+ X& |$ c9 s' n, f0 v; R! v我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
- L4 l, J* N! B. `除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

! M& o2 A2 B' _3 ^条件：
: h5 ?/ \9 v! i/ y- _, s; w2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
) s2 N  ]& ~: U7 V固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
* ^& C0 u% L( b0 ^& u' J) O浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
) j- V0 F2 L: ?( d* D  o2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
9 P: K1 B& l' d# {* \$ n9 {" ~. c固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
, T5 X( f" a0 ?; @" }% i2 ^- c2 i浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
5 n' m6 r6 W5 q* ~
* Q- j: \5 j1 J8 @# {+ l& `由软件计算的结果，5年总共付利息：
7 v% R( S# b/ ?. \% }固定： ...
& v" ^5 G1 W6 Q. C0 @5 ^: [如花 发表于 2010-1-22 22:40

8 z# {# c) ~/ i6 }: w* x: @& D4 e
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
7 w# s+ v7 {* O4 w0 i% e
2 g8 H; r( w0 U  {“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
- b- j) }. i+ U& U& U9 V
1 s2 z- x! |$ Chttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
: [' h# n3 x( Q) r/ \" [# F- t
& V4 B5 I" Y  k9 y/ y最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
, A0 k& N  r! N
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

# W4 f; U4 b7 i% C6 G0 v8 Whttp://www.edmo ...
8 u1 c' r+ z( a- G小黄 发表于 2010-1-23 10:37

6 @' w  F4 u9 j  w# T# ?虱目衣带

AASTAR

4 j3 i% ]( c9 ]) ^1 G
转贴：
$ ]# w. r- e, T" Z
: {1 z) ^* i& [1 Y- y黄教授说到：

您在梦游吗？
3 O% b$ {/ u# B, ^0 R9 u" e: X4 y5 W既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
( H9 d1 p! }( U5 z
. I) B! h! H% h) U5 k首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
) z! P: N, o! @0 J2 H$ e, r* U5 {
7 ?& h! f, f6 ?& c, w就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
) W/ _* R' M, x9 }- E0 Q总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄

虱目衣带
/ H, N/ Z8 ^" b5 {Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
" x( d5 N* M3 `% g* \6 p小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
- ~8 B) j  ~4 R, I0 j$ Z. x& B' v) F/ n1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
9 o! l6 Y: W6 ~2 i7 y7 x) y2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
7 @2 u  t5 g2 l9 \Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
6 p( J2 F! w: y5 {+ _小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
4 v  N# P3 v& a8 G+ R8 ]: C) M$ DRapala 发表于 2010-1-24 20:23

. h3 T: ?# v- n7 n你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

! g5 f+ v+ B6 Z- A: K, ^( K1 L, [6 y如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。