浮动还是固定, 精算!

Rapala

! ]+ b$ ]4 x% g4 t
9 b3 C+ N, z/ K9 m* |7 E$ k" @浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
$ n7 G/ a; X1 w, i( b8 }
最新利率：2010.01.04更新
# {6 }, G# f  T5 ]9 p+ t" T　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

" h! C  ^! M, d1 N  w  G! E% [5 d　5 Year Close 　P-0.20%
& N4 Q& B9 ?; h! `' N* H7 k  h* F
" G. x$ z+ d4 S0 y# m" q: Q30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
/ ~5 z% J, j. X+ |8 U" O
5 X" w% G& c- V1 R( ^假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
! a- C; s: o4 A2 x+ X9 h
# U2 |' D) `4 e+ m有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
, u/ r9 T6 _) i! F你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
4 Z7 [8 n  r6 j! q+ k" R你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

9 x/ ^1 P; z5 K: i还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
3 @$ \0 `; L  M& K宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
9 g8 N, @* ~( M# `! n, L! ]
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
9 B" M! q6 }: w7 c我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
7 U" F! c4 y4 r& t3 K# i我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

+ `$ S) G4 j/ x( _5 \+ P这是正解。

Rapala

8# WST
% \4 I2 l7 H. ~0 }1 B  d+ ~6 j0 r我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
! a$ Z4 g7 z3 k/ {" `2 `) UWST 发表于 2010-1-19 15:27

' S$ b6 O4 f2 k, c; T, F4 u) i" w

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
" l8 J6 q, F9 v' q7 Y, K$ `Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

/ X) S2 b6 f+ E8 O' ]老怪逻辑不行啊。
) a, b: N: M2 {7 r" D1 i
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
) M& _5 d! F0 R0 s. A% h- KRapala 发表于 2010-1-19 11:55

% f5 o; e9 q1 Q+ w+ F' X- q这个假设是非常错误的。两点：
4 E( ^- g, ?' T1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
4 U2 [2 a. |6 \- z2 d4 C1 i& G
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

  v2 d1 l4 c& p: ^( s0 r4 O4 E浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
7 d$ r! q9 c; Z2 lkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

( I1 |1 |/ G+ d+ t9 s6 c' o0 S6 X$ f# V请问拿到的利率是多少？
3 g  R0 U+ z3 O& t谢谢！

小黄

15# 小黄
' V! Y& J6 v. s* R3 U) j4 h
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
; G: }7 |: b5 w6 N9 l' P- L
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

; i& x5 q* o7 `; t3 k7 F比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
! W% |3 j8 A& k9 c$ t
3 j5 F1 @1 F: w. A( s就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

7 X) G. Y; h+ s" y! S
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
% C( W1 N* `4 o/ ^但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

8 v7 A0 J5 L  J7 N2 T7 h
! x6 Z3 S7 y+ i% [8 O* x条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
  {& u" z+ ~9 y3 u; q8 U( O9 T浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
' x; }4 }% v5 f. R9 Y  `+ _, g
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

- Z2 q# P- ~& j# ~6 i; U附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2 E' w1 O2 C( k: m4 j% }2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
1 y: c* H3 J7 @# ?' Z+ U固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
+ Y' f! ?) M$ L* K  P) o& E浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
" ^) t5 [% m& N5 J! S( l
% I6 H7 p, p  Z7 Y由软件计算的结果，5年总共付利息：
$ J+ d% [, X+ N8 Y. i. d9 n7 P固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
# Z. ?% d: v5 q8 k7 t; B; A' x
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

, Y5 R1 m' J1 e  D  |“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
: A6 _/ H4 |; i: N6 Y4 Q$ C
http://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

' D1 u9 ^+ |$ L7 U
2 t* A! h0 t/ e1 Q1 ]转贴：

8 {% r/ a2 V- s; `% [; @& z1 i黄教授说到：
- \% M/ `) z( q# }
' p% a/ X4 l3 X2 N3 Q/ Z8 E" b1 q# k您在梦游吗？
2 G  d: |, d* B: N4 B* ~7 y既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

4 o! E1 y  T+ b' c7 x  v首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
3 Z) p# L1 L& Y5 i

小黄

虱目衣带
. `5 ^8 ^' P  _( n) X. ]Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
& l$ a2 k7 w+ }: }/ R9 o小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
  p( Z5 R3 ^1 Q, q; ~1 VRapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
; }' F- |1 ?* }/ H. E2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
4 A5 j( n8 n0 ^Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

( S9 e% A( Z7 ]- _What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
( i: b, }& x2 R, ^1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
+ F  F1 w, H1 ]1 |' ]. F! @小黄 发表于 2010-1-23 22:39

0 A; X; P+ z! P8 b奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。