浮动还是固定, 精算!

Rapala

2 _; A7 g5 X* B- `* A; E
$ z4 a6 t( }# N2 a, N3 C浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
) Y% p, H+ F" X, o2 p
最新利率：2010.01.04更新
8 g: `; v) G$ w/ m% s' X4 j7 S　 1 year fix　2.30%
' K6 p7 j! u- t　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%

: a1 i' _$ f2 G, a! M30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
0 k6 @" U6 T3 u) u7 ~
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
" H. {# T9 I% s# m
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
" y, p% w6 b3 h$ v2 ]( \
9 `, w$ C0 U0 @３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
8 @* V" r6 f3 A
" p% w, o/ {! X. ~现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

( y" r2 J! C/ m+ U* m还有就是没考虑提前还款的情况。
8 i$ {2 S+ h# e/ r( H
2 E4 R" T# N$ H: @# O7 i( i: `6 O5 l不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

. J& {$ y% B! N( u& j" f# _* l不过，还是多谢楼主！！
% m) L' U$ T7 T/ P宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

, B5 `5 [& {2 b# o3 r* |8 i如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

7 e5 X* n1 c) H" |/ p9 LAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
& Y- s( a( Q* [% X2 z+ [Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

, o# G! R8 r, A4 R9 k  g0 ?6 N% e1 w3 @为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
% c% B# C1 z0 p9 D0 k- W  UWST 发表于 2010-1-19 15:27

9 K; x  L) _/ @4 u7 E这是正解。

Rapala

8# WST
' A% Q2 Y: U% s: o我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
9 H; z. Z1 p; ]- N我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
: g1 i! W6 H( `0 D3 ]* t8 f$ {WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

) S: w) [4 |5 h# \2 i" o4 ?& b老怪逻辑不行啊。

% W8 o. @$ ?# L% s2 Z好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

3 g" O) X0 V3 |% m) F0 w3 p0 s
5 A4 U  u4 D( w( o8 P  j4 k+ X这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

' R: C8 v4 K. O6 g2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
% Z- t7 J( ?/ U3 J8 [
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
/ j; w4 j; c1 H- n( \' V
" }8 @* E5 S' W+ H/ T! Q% @我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

( K3 w* Y' G$ o) H9 h请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
" T) ?; [" q" K1 N
6 `9 z& {7 a% E& Q; h: ~: `浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

7 \% w  _4 b" e) x) `9 M比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
" q# A) j6 h( U/ E6 ?5 t* n除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
0 B5 A) o9 o; W7 Q浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

# u: ]; e' z! g* f由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
1 S- F1 e% w" {; S  }浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
, ^5 U9 ]  k8 {! D) U浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
# P: v- P" r% i
& j8 o4 n/ B1 d. S# H1 Z由软件计算的结果，5年总共付利息：
2 d) K$ b1 p' a! j+ C% C/ A固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
9 e9 ~2 E# a% _: s
. J. x* Z0 g- Z* O“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

* w  U0 j% o( f  v( i) @# \; Q& ~最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

) D% n. ?) W" U7 k" }3 t/ S' [虱目衣带

AASTAR

7 B/ q6 T% ]6 x, W% H
转贴：

黄教授说到：
2 u1 b; a( `( r: Y
您在梦游吗？
: j5 L3 \' g  ]( H既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

$ ^6 O4 M: o- ]$ v4 m, d+ ~

小黄

虱目衣带
; l, i. [4 R2 p- z, WRapala 发表于 2010-1-23 15:28

( r0 g9 D  M4 L: L. q我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
% h1 X8 H/ Y' v0 U/ x1 ?- FRapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
: x# n* h& [) N, s( V1 F2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
% W0 v' p, @* KRapala 发表于 2010-1-23 15:28

/ ^8 c2 s2 x5 k5 kWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
  S% Q  d7 n9 [0 S, \6 a4 v2）赌注是什么？
3 S5 V% a+ F' A4 N7 R小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
  u, I* @4 e2 DRapala 发表于 2010-1-24 20:23

1 O# M# Y7 d2 Y. ?7 \你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
2 ?- C% L4 z& z
; [. \) {6 G0 b8 l如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。