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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。" G, p$ M- R( M, G! _) I/ \8 k
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
" Z2 E8 c4 t, U' O  A2 {例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
& ^1 x/ f- _7 V' e8 `0 ?# \
6 y; S* N3 I4 C' u请教熟悉税务的高手。十分感谢。
' ?3 @9 j+ X  w  E如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
2 a6 P5 e! E7 ^! [' a5 H( ^
  Q* U! t3 Q5 I) O9 Z$ g* L如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
3 ]! x& y2 q! V3 E: a( k/ d这么做,技术上还是自住房
# j$ D  D) A, m- @4 h好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。6 A8 Q5 s& [( u3 T! t$ B

: u7 ~  [, P$ P5 S0 O& w6 o* q7 i另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
3 r; X& c9 ~1 S$ s9 h
: q' ^9 h% {! C# W1 \不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
4 J9 y3 \% w2 b7 N% x4 @自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税2 A) i, G) D) n; y. o1 W
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
7 C& t7 X) B* z0 y* Z1 y4 A
$ W: f7 z! G* d' c如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
' a2 L, m% j; ^' @3 v  O- A8 U: O* C. O! ~* Q1 J( r* r! Y9 u
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
1 s; ]8 I3 F) T! S7 I
6 l, h0 ~+ r7 p$ W
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
理袁律师事务所
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
# q9 f  E( o$ Q. @8 Z" t
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?3 X. V8 \3 a. @$ C. Q; G+ u

1 S. s! X) N/ L0 S. b如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
7 _1 \$ }2 X3 a; Z8 m8 q9 k+ o* a; A. L6 e8 ?, H- @- b3 B4 E9 I
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...8 K$ r7 b- f" X& }" t
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
9 i( A/ o9 m2 u, h  {
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。# u6 n! ^  X* C6 s% `/ t" A
- a+ }0 y1 U' ~. X) B) d' U; `
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
7 \) F$ D6 b+ J3 }" w( Z政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
0 {0 H6 V4 ], J7 p% ?. w7 d但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?6 ?) d# a$ {! a7 M6 ]/ z
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
1 M$ ^# L8 Q% ~2 ^' f  q4 v  v
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的/ r  ]) L8 i+ L8 m9 u% c$ y2 ?/ z
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

) [* c4 Y/ k" j/ [1 b1 s# k
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算
. W2 S: s+ g/ @) |8 j7 t, o$ f$ a+ Z( J2 n! [
感谢精打及各位朋友。
& t8 X5 o& e/ P/ o  k( F. Q
4 v% y& F5 t4 i6 t" g我在edmonton没用房子。
- Q$ C* p0 Q% w- U& P6 V0 W) K* P. z& y! t/ v
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
2 z' v1 P( u$ e4 C4 B8 U) }) X8 P  l9 W" F6 }0 F
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
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发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
% H! f1 U/ z% qSunalta 发表于 2010-2-9 14:28

2 i  F( N  v# T3 ?; ~% t4 o请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement
5 ?6 ]' t6 L  g! Z: v) _只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS' T2 O5 s- I* ]2 z6 S, F
2 |+ h* D7 v. a8 a1 S3 x6 j
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
% l; i9 l" _$ }$ ~, [* Z& @补充2楼primary resident,需要2年时间。& l; [+ w& {. o* q8 D. d8 z

6 p" n9 H2 O  c9 X3 x% ?4 H除了贷款利息, 还有那些可以抵税?, y& d. t* q; ~2 D2 I: X% R
广告* L5 \1 V6 ?- C
保险6 q. @) B0 F1 v2 Z! {. `2 g8 ?
其他银行charges and interest4 T1 u6 }: E& l) U7 z4 k
房子修理维护
/ l6 q1 X* S8 d+ u! G管理费用
0 x3 N& x' b( L0 A7 @6 s' f5 F汽车费用) _  p* b5 e" j- h: Y" Z
office expenses
6 k7 ]. ^# \% G会计费用,legal fees
, d4 F0 Z0 k# \地税+ z" o$ K2 D$ y! i+ T0 [( K5 c
工资(这个一般是casual的清理打扫之类)& d1 X& T+ j/ @, t
travel
$ k5 J4 a% C# Y' s, U, }; z3 z& b' Butilities
. F* O% \2 U- Z  I0 pand other reasonable expenses7 w% \$ r6 I, n/ l
! _0 D5 _, m! A
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
3 c/ E8 C* r& d4 E! Q, a8 r1 ]& j# L
$ J7 n2 J, H5 c: ^& @, K8 b补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident+ u: Z1 b6 P# T( }, g' P, _
+ E4 X; U: U, ^
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
* w7 C- p/ D/ N* K9 n* |; d) K6 q2 A8 M2 @+ T- e) Q5 w1 W9 h

( `! C1 E' h1 [8 b# I% `Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
7 T) y" O; Q& G
' I: P& r% O- c. k- s9 D虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
理袁律师事务所
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
大型搬家
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发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
% y' R" `+ V, f* H# I8 s$ F5 a; M4 M7 `) ~8 P: g9 `
8 t4 g' @8 z2 c2 h; e
???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算
/ e9 N: `0 d/ M4 Z; j/ ~/ `! b- f
  ?' T' h  o, ~) R% V! Q/ h; K) C* v9 q& g- ~. S, L- m4 `
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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