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FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉!

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鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-5 16:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 郭森房贷 于 2010-2-5 16:18 编辑
. p5 `9 s/ C, f) h. {
3 v- t; m: A8 m6 [% q0 o五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%
* V, [& ^! {$ W3 N9 x7 _五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%
% Z/ e- _, r7 @/ ~; b& Z4 h9 T2 a& P
由一家大银行提供! 从下周一开始生效,预知详情请来电咨询。
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2010-2-5 20:57 | 显示全部楼层
很不错的利率。看来经济还是不好,大银行还在降低利率阿!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-6 09:46 | 显示全部楼层
这样的利率有什么限制条件吗?
大型搬家
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-8 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
这样的利率有什么限制条件吗?2 ?; F6 r4 H: J
找不到北 发表于 2010-2-6 09:46
) \$ _& A1 g( m4 g1 \
8 [: p5 N9 q/ t1 J3 k, b+ Q$ f
没有!谢谢您的提问!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 10:41 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-9 17:51 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。: X7 [$ A9 z, x
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

) ~; d' |2 f& ^9 F. h, @  ^4 ~% ]- G+ F5 r3 Z. a
该大银行最近还简化了贷款审批手续, 如果申请人是全日制工作者, 只需最近六十天的两份工资单, 或者有最近两次的工资自动入账记录, 无需雇主信。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-9 18:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
顶上去请黄教授阅。* A* ^- V+ r2 v& M; g, D. ?; y
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

6 T' e8 ?7 M1 R已阅。( e% l3 @6 d2 c' i- a/ v
1 \8 H) c( k: B. u8 U
问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 19:44 | 显示全部楼层
看来泡沫越来越大了
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:25 | 显示全部楼层
已阅。' M4 S" _3 F. J) S0 k

  O8 W$ L1 V/ p/ ]问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
- |& M/ C/ U7 U小黄 发表于 2010-2-9 18:01
) d' c9 k0 _+ C+ J+ W
浮动的折扣已经低无可低(在p不变的条件下),大银行小银行相差不大,而固定利率却可以寻找更低的,特别是小银行。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 18:00 | 显示全部楼层
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。9 n7 Z! u2 P9 f! W& n
jeremy 发表于 2010-2-10 15:54
! }. h$ U3 i" S9 o% _
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 18:11 | 显示全部楼层
没懂更好。免得烦
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 08:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?' v$ @: Q- |: C$ i
小黄 发表于 2010-2-10 18:00
0 {6 {* z2 p7 X5 x
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
- y! i; r% L+ K" s0 ]" F2 V$ G7 S- M# dRapala 发表于 2010-2-11 08:19

; _  ?* r2 ?) m6 u6 K( Q8 L0 ^8 u" F8 [) o( N$ V
老怪可知, 银行在审批贷款时, 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力, 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%, 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番, 只要客户每月有银子进账(和当年申请贷款时相当或略高), 房贷还是有偿还能力滴!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 12:46 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 12:55 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
5 W2 l5 q; t% `Rapala 发表于 2010-2-11 12:46
/ R- U! p1 i7 V5 p' |  F' X) q2 d
If so, why did you chicken out of a bet every time?
* V5 ]. \) n, \  {7 j
4 k1 O( K; P) D$ P
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Chicken
# S3 \' T- Y; x5 N2 o. `: t8 v# |: l
7 d& a5 A9 p- m% d* q, ?3 b) `+ @  ]$ b5 d2 q
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:28 | 显示全部楼层
黄chicken, I bet on the best rate I can find.
5 B' Q+ j1 ^! H7 g, c% n+ P7 t6 S0 K: B8 p2 J
You bet whatever you think you can take advantage!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 19:22 | 显示全部楼层
你说反了,我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构(5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。7 c4 o7 i7 @* a$ f
8 v0 v  X- w) s$ u! y
反倒是你,才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说,没人用过的不知名的金融机构。
9 H3 [: a$ r1 W, k8 e2 l9 \: W
+ f4 t- n7 t! @不明真相的群众请珍爱财富,远离山寨银行。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 08:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果你这样说,我们就用上面的利率,但是时间和其它条件按我说的来,行吗?不能便宜都被你占尽了吧?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 jeremy 于 2010-2-12 11:42 编辑
" c8 W" z2 ^. A; D. i3 R0 m. }/ v$ i; J  p9 e& Z$ y
冷静,大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。
; ^3 c9 V4 K0 L2 O; ?7 A# l7 b1 C# r1 C
鄙人称之为赌博, 原因是Prime涨不涨,什么时候涨,涨多少,都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:
! h8 ~. `6 [3 u& a7 S8 p9 F2 m7 _7 o; H7 H
(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情,也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房,定什么样的Mortgage很有帮助。0 {  h* J5 U4 m3 E# J
/ `+ \1 I# ?. R9 Z
(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要, 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。  \9 Q9 Z# v3 M

; A+ ^; W# |! k7 F7 S, F9 d近十年来,鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65, 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有,也是利率高的吓人), 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧,不大可能是OPEN的。 这说明什么?. w! v9 p) l+ X2 U
" \4 p. F2 P/ p' K. K0 W( H
很明显:(1) 该银行预测5年内Prime要涨,银行想拉你下水,因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗,Prime能涨多少要看经济走势,所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心,所以不敢降低OPEN+Variable的利率。+ O2 E  |: U1 u* b4 m5 A

7 Z- ^6 ?. ~6 Q0 t) `& W我认为,这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) , 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去,Prime涨也涨不了多少。) J; e# s5 a7 U4 {# U
# P! Z- M4 d3 ~5 r( v  B
欢迎补充,讨论。但事先声明:我不跟自己人打赌。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。
+ M9 T  L, R3 r2 o. c3 X; G0 E& {% G; q) O/ p7 x( c" w( F
你的分析很合理,和我想法几乎一样。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 13:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 22:24 | 显示全部楼层
五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗?是不是更好的选择呢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-13 14:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。! J1 @2 M3 \# G9 s* {; U; }- J8 s" F

: c5 }* ^0 i$ B* I7 U8 X你的分析很合理,和我想法几乎一样。
( I* ^# ^- K- Y; l% m. x, \Rapala 发表于 2010-2-12 11:56

' o& Z. o+ J* v  ]没人逼你啊。本来事情都搁下了,是你再一次挑起的。9 t! a' O! T" W5 {+ o; n) {

1 y* p6 }: z$ G: Z8 l5 N# {如果你同意这个利率对比,那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多,就难以接受了。毕竟,你我都已经确定是open variable了,这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-14 23:24 | 显示全部楼层
1. 从2010年3月14号算起。(30天后close)4 G5 \; Y" A1 C4 [' @2 y
2. 比较公式:固定:3.69%x5x365  vs  浮动:(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。
7 x; k- @' C9 E$ E3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。* F1 Z' q. r8 {% Y& T
- I3 A7 e2 `* [
如果你认为这些不合理,那你就自己定个规矩,然后自己和自己赌去。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-15 00:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2010-2-15 00:11 编辑   w( D. }$ M7 n! b
3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。
! w& |. V/ i  [/ P+ D3 @Rapala 发表于 2010-2-14 23:24

/ o& i, H: U7 I7 t8 E1)同意0 m1 L* c+ Y' @- j
2)难道又是你的山寨银行的算法?现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦,我可以用Excel算,请如花郭森等专家作证其准确性,不用你操心如何?
  [  T% L4 g& Y5 w: }2 G" R( D+ A3)不是很明白你的意思,按照你的逻辑,一个选择浮动的人,当遭遇4.3% (4.6-0.3)的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%,那么是不是当prime到达5.05% (5.05-0.75 = 4.3)的时候,老怪你就会破产?, K. E* v$ y" ^
* P' A* c! n# p# R
我前面同意你定一些条款,好比还款期是5年,10年,20年,随你。每月还,半月还,随你。每年是否多付个1万,或10%,也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊,没有一家银行会这样做啊,就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-16 09:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-16 09:39 编辑 * R$ ~1 E. A! h6 e% t
5 f9 g' D9 [: C5 }7 Y
固定的还款年限是变化的,比如你现在2%申请25年还款,当利率上涨时,就可以变成30年或者更多,当利率涨到一定程度有一个TRIGGER RATE,比如说3。25%时候,银行会要求你增加还款额,所以说你不能拿一样的还款年限比较。
  _. I8 g7 ?( l& b4 u) u* w2 {8 l4 p  W
2。我的算法很简单,只计算利息部分,假设这个贷款是只还利息的,不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来,利率部分我已经让步了,如果你有异议,那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的,VARIABLE RATE的还款年限是变化的。
/ M  e2 b2 S& T( q5 z( d) v0 R' q/ ?. J/ L, r9 P( u$ e0 ]) K% a
3。如果你把贷款也算成一种投资的话,投资不光是要考虑赢利,还是要考虑风险的,VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货,一定要有止损,固定就是有止损的投资,而浮动就是没有止损的裸奔,超过还款能力在现实生活中,是每一个贷款人都要考虑的问题,比省不省一点利息要重要得多。
8 a  H1 P$ t* q# i' O. S
# H2 K" [3 r5 B( u+ ?举个例子,你和紫光比投资期货谁厉害。
+ w" l3 p( x: {8 p6 }7 w' [5 s, ^
7 H0 U4 m. ?3 k! ]小黄没有止损开始两年大赚几倍,紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢,最后赚1倍。' p+ b" @2 ^/ U& A8 n

' }+ t1 [8 _# L+ ^3 M突然有一天小黄暴了仓,没有玩下去的资本了,那还不认输?还要加钱进来比就是无赖了。% F; q# k1 i0 f

. T& n& w9 n/ t3 k贷款也是一样,超过还款能力,不会破产,但是这个赌局就是输。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-16 20:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-16 20:38 编辑
  I' c+ G7 Y' M: |& `  m( R9 ?. M2 Q* W; k$ f4 c3 w
你的逻辑有一个漏洞。就是,你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。
/ F0 ^8 X& f, g
2 j6 d/ Z6 K: o好比说张三,贷款30万。如果选择3.69%的固定,那么一个月利息是$922.5。为了计算简单,用$1000计算,假设省下的$70多还了本金(和你要求的只付利息没有大的差别吧?)。假设银行要求他还款额是收入的1/3,那么他的收入是$3000一个月,银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。
/ _* D9 R: x  J3 @% `( x4 l* U4 V: U0 }9 K; i6 w
如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢?一个月利息是$487.5,付出$1000,还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。
( I4 D( F. O$ I$ ?8 L% t* v, m9 E8 Q4 z' _6 H
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。
$ k* x; n( s- x% A) T) W) U
1 K3 ~) O0 [( X9 _6 H请注意,这可不是输了从外界加钱,而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱,也没有减少那$2000的其他开销。
; a' D( i- k& B' Y* d3 B* I6 p
, y! H- z0 b$ d! y前期浮动每年$5000的优势是稳的,后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-17 09:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-17 09:25 编辑 9 s# ?) ]$ V% y. ?( b
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。

/ `% T9 h' B- s8 K$ |% n$ B" XRefinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.
9 l0 h9 |% P6 ^. j  i" m, D, J
) W: W( Y) Y; n8 U2 ZIf he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.) g& J& T& r! P. P% z
- T% l: E# P9 \2 P
After all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.
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