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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:5 }9 t" E6 W8 _2 \. ]; K8 Z

( J- T1 l$ z+ y' L  @# ]% y1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
, \6 a1 b& i' m) k" ]2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.. r8 {$ B7 V/ X9 ?0 F. S1 t3 W
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
( ?2 x4 s. W% h) x! v0 R% k5 n& p0 D* W, F+ A
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。3 _" z+ g% g) m( k" @7 D
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 * f- R8 _: n9 T  h

1 O' p5 A! q4 q  lcibc的人好像是这么给我推算的:
; p1 \6 o! m* g5 |$ O/ k: e  i: g+ \! r
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%5 a7 ?, L$ w( N; R
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
- v; A, {* u; Y( ~) s' K
% U5 ^5 R8 r" t- w* K按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
1 w; r7 ?+ Q1 b! H7 B# a; Q; L* Y+ J" k- A
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
; q: T3 a1 j# J1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
6 _5 U9 s) E% a. k9 Y4 ~2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back  e& u& h( R( F- C8 N4 }& ~

; E6 \6 N9 g! Y6 F" n8 X: vOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest( W% X, W, D& U! s" W5 W
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.( X" Q& z4 J, N+ |; N( h* T% x6 X

) f; o" }! p) r. r2 E) c; yOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
" ~  `5 B! ]3 `& b% C0 L$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.# D1 s0 e8 f" J1 S  ~5 k8 s, I
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years4 q' B5 F; X. M5 N
4 a; n& j$ ~! h2 U' G( ?
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar./ T* ^2 F+ I' V
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC 1 K2 m2 y: v+ e. ]
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:# ~1 g. O5 h3 j$ Q3 i. z3 C
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
5 i: m# X! B9 V
1 U. g+ c, c2 H* x0 U) c) g# d0 yThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
) F: w7 ~' t0 u( |, l2 ?; W
# q# j5 M; D8 r+ N/ p% `5 ]) IThere is no fee/cost to transfer your mortgage
3 A+ M( [# D) V  m! CPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

6 [' P0 `8 t( a* @7 F0 z但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
5 ]$ w& _4 n9 e2 M& U: D( x9 G5 P1 }3 T8 R6 Q- q; S3 f# ?
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
. w  {2 h# l. h' H- A( m7 z3 p/ E6 m$ g
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
2 E9 u4 b: ^7 W0 ?# c9 ^这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
# A  L6 e$ Y. A% p8 D7 h/ S/ O这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?+ Z! `* o7 q% C+ c
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

. j$ e3 R4 f; B) c这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...) V7 y5 ]( Y6 W
caifan 发表于 2010-3-11 11:59

6 @  f, @/ |5 T. g; P6 I是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
5 y) u2 o0 A. k% V: l+ }1 ?) `3 D: f

# _' Z+ b/ T2 e7 [/ i2 ~+ \: H: l当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 ! l) z5 S( O( V3 v5 V

6 ~& l' n% h2 k( r* w/ \7 O) F3 B& x2 M( Y
是free money,直接打到您的银行帐号。
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