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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:% C6 `7 ]1 n) X% X; x# Q

7 s2 `/ `' h2 Z  U6 k9 S, c1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
* d. _: g7 ~" e3 K) z" H( U1 K( Z& L2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
/ T5 D- G; o: b/ l, e8 C" H& p  v3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%0 c( D- H7 n/ f& f8 l; E

! u6 y7 y' M+ x9 S8 N另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
; s6 ?' H* H  [3 h感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 ! g# D! k7 B6 N/ f

6 s' e$ c( y0 k4 N+ Gcibc的人好像是这么给我推算的:% ~; [" f3 ?2 I& S

% Z4 d' ~1 t+ B. R% T4 |8 N" A3 P" o* j2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
9 \6 @3 u- l) `5 E: H2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%# e6 i0 R9 F2 i% k$ q
: A8 V# ~/ O1 ?* Z8 h! L
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。1 N* ^" D( l) \; j& [

9 Y/ C2 T1 h0 v! m% k我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. 5 ~  K" M4 R) P- b
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.$ i" |& z6 f! n0 {3 Z
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
* t. B* y+ Y0 Y2 G7 g0 E' d9 U" u  ^! |' E$ E" k, Z
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
  o% Y. R! g/ c% DIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
- I" E7 U; y% l! H0 f4 l& \" l. U3 P8 Y7 h- f
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become9 l7 v7 Y5 ?/ [2 W! a; `% j
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
- ^0 u1 g" z" ]) x0 T0 aIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years: I+ X0 V3 ~3 s: P
2 u4 K, A+ n: _
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.% _# F' B) p7 z, y: [5 x6 ]
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
6 R# m+ ?; |; ^# B3 N3 z谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
1 @% }; V6 O4 _5 d# L0 E' \The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 " S1 k7 j# \( S4 d+ {

! m* I% }# t- i8 ^, L! e' ^There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
1 x2 k* H- V) h: H/ M& o, h" W) m0 D5 e- S$ E; Y" x
There is no fee/cost to transfer your mortgage, h! `6 c2 K5 S  Q( h
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

. \  Y, i: k3 D" U+ Y8 m7 B但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
1 S3 e% q+ N9 n% g8 i- G0 n
- U. I" M) w# Mhttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
/ r0 r) {/ [; }/ `1 H: F8 c1 |$ F! ?( l+ v+ Z
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
% w3 R/ @# ]8 S& t1 `这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”! x  N% P: {( `: k& M
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?( H$ }* C$ R+ @+ W: ]* ~
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

' v! ~) r) v; s  @, t这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
+ D6 t1 v& u3 N" kcaifan 发表于 2010-3-11 11:59

: h1 H1 ?. P1 h" ?是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 6 c% O8 W) G, |( S1 W, F3 j( D
- w7 o* h9 G  k

* {" C: @$ i: }5 Y当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 * L8 B2 Z" j" I' X& R8 n; X& W

& M5 w, C, F0 }) A& Z' G7 ^8 H
" i- o( z: t: z* K" v( S4 {9 L* o是free money,直接打到您的银行帐号。
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