在加拿大买房：Freehold和Leasehold之分别

get8686

完全拥有地权和土地租借权之分别  
' m& s& p9 l; v* ~" @$ f新移民在加拿大买房时，有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子，最后自己并不完全拥有土地。

# g  C& @1 c* w- g; }3 r0 ^下面从贷款的角度来看看两者的区别。  
在加拿大，大部分的独立房屋都是Freehold，即屋主完全拥有土地权的。但是，也有一些物业是Leasehold的，即屋主只是租借了该土地，自己并不真正拥有该土地。  
土地租借权 Leasehold Land  
2 P6 |- A5 w: C# l$ q! D% `' ]& m这种类型的房子，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。也就是说，你有99年的时间租借该土地，99年后，该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子，一般来说，价格比完全拥有地权的房子要低，但是并不绝对。

Leasehold Land一般分为三大类：
. T6 h2 o- e( X) V
; {6 w1 ]4 X& M" A, Y/ w0 w(1)政府租借地(Government Leasehold Land)
, Q2 z$ E# R+ s/ e- x. v
" Z/ h: J" I# i) r0 ]政府租借地比较容易被贷款机构接受，使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说，温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。  
: ?  K  t* }6 v. H! s政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件，通常比一般多，比如，要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement)，然后看这个物业还剩多少年，再来决定贷款利率。  
(2)私人租借地(Private Land)
4 l; }# a7 Z" z% V
私人租借地一般不受贷款机构欢迎，只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时，也要看该物业地址是否在他们的审批之内，才有机会批准。而且贷款比例通常较低，大约在房价的65%左右。而且，该物业转让时，也比较麻烦，买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看，买家相对来说可以买到面积更大的物业。

8 g  G5 Z2 c3 `! r( n+ n$ p: q% R2 H(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)
0 k: E7 V, Z4 u6 s. f9 @3 I- f! t+ u
+ O  @& c( z0 H: h这类物业的贷款很困难，一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做，利率也不会有什么优惠。
: K6 H9 M8 M9 x2 x加 拿 大
' a8 W& e( @8 b租借地的地税，分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。
3 X$ y! J- X8 K6 j8 K$ k, |
完全拥有地权 (Freehold Land)  
指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全是属于买家所有，没有任何时间限制。
& B0 n3 a8 b# H8 s) H1 x! J- ^2 z
7 w' ?$ S8 o! p完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House)，城市屋(Townhouse)，公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭，而且买方比较容易获得优惠利率。
: i$ E9 z( ~; c' K3 [  i/ y
但是，完全拥有土地权的物业，也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement)，作为建筑公用设施用，比如，建设高速公路，地铁等等。  
加拿大购买住宅主要费用明细：  
1.首期款项
5 n) c. m1 _0 w) {! W
一般首期款是物业成交价的25%，初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。
+ J( R; H* F! C+ e  m' V2 p2.法律费用

通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a
3.房屋按揭贷款费用  
+ ?2 u/ Y* y- z需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出，目前商业贷款利率5%~5.2%。  
* ~# L+ `( s* D" y, N( H4 F4.物业保险
0 P9 {6 z* S0 p4 h9 x+ a
房屋必须购有火险才能按揭，火险已在管理费中包括。
5.交易税  
买新房屋须支付货品与服务税(GST)，为成交价的6%，对总值不超过45万加元的主要居住物业，可获得GST退税，另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。  
6.物业税  
业主有必要依物业估价每年向市政府交税，每个省规定不同，多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。

: R: Y- m  @2 |. J6 V加拿大房屋主要类型：
" P  s+ f# Z& J6 ]: e
一、独立房屋(Detached)：独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋，有多种不同风格，包括平房(只有一层，即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。  
二、半独立房屋(Semi-Detached)：这种房屋有时被称为“半独”(semis)，它的一侧同另外一所相似的房屋相连，双方共用一堵墙。  
三、镇屋(Townhouse)：有时也称为“排屋”(Row house)，这种房屋两侧都和相似的房屋相连。  
四、共管公寓(Condo)：共管公寓可以是共同管理的镇屋，也可能是低层或高层公寓大厦的单位。