埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 8312|回复: 22

加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

[复制链接]
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 20:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我们都知道美国房地产泡沫破灭,很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已, 就像它上涨也滞后于美国一样,原因是加拿大的经济严重受美国影响。. J8 D6 X& H9 j9 W8 q% }8 Q
1 A7 Z" ~9 m. u# I3 P% p. ~" f
既然要与美国的房市对比,我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
$ Y8 ]0 Q, q, z" k  \  v& s5 W
首先谈相同点:2 _7 ?, T# E4 o/ V: `, p. }
两国几乎在相同时间段实行低利率,而这个低利率都帮助推高了房价。
/ r. J% d$ W! @1 V' p. @0 A! \) S6 [2 ~  |
而不同点就很多了" K1 t  s9 e! i% s  m% I0 K
美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
; D. Y& x: D9 {, l$ u' S' v美国的次级贷款比例比加拿大高的多$ U2 m3 u# J. d# s
美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品,它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
& \9 w4 v6 z3 d: v因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。
& p4 U7 i0 Y5 @' [, L" B6 b$ [7 F1 ~' j
所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌,但调整是肯定的。
9 P* x: w. e3 s' E4 @7 j
" y7 @3 {/ C# ]4 @: W' `" v0 r) K再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份,二手房市甚至出现深幅的调整,而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% (没有算12月的数据)。展望11年,在目前整体经济不太好的情况下,房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%9 R2 _) y1 l. }
6 ^1 }6 O, H( \# E) i7 D6 N
我没有像多少人预计房价下跌,这是因为:
5 a' c- N# }- ?7 ?! v3 A  i* u- G目前的利率实在是太低了,即使明年加息两个基点,也还是在历史低位。
. {2 \" P9 Z; @" Y本地的失业率较低
# k" P+ Z9 h6 S7 ^8 ^本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的,也超过美国任何一个州。
' i0 R7 m+ r* H+ U石油价格处在高位,11年的平均油价可能达到90美金一桶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 20:43 | 显示全部楼层
这个看着好费脑啊,本人对金融一点头脑都没有
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 21:00 | 显示全部楼层
1# lijiayuanzhi ( B! @' j, P; @) h% a
感觉论述中肯
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-3 22:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2011-1-4 00:11 | 显示全部楼层
支持原创!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2011-1-4 10:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2011-1-4 10:48 编辑 5 }- ^1 x2 q6 d" T/ m$ _8 ]

4 s% j# g# b" g3 @' U; M- b; Y 4# Scottl : M; J5 U2 O* s* ~+ }8 f
9 f* @! c& g% M% t

6 j3 B1 N$ \- p, N# k加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。- g' U5 u* n" U0 r
我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 14:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# Scottl
8 a' X: z' q; Y; b/ N7 `. ]
& ]! p9 L7 G' O3 V- x7 \% N; I4 U. O6 a: F8 _
加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
) S3 j9 R6 C" }我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
, _% Q: ?$ V) s: @) Q! r0 ucatty 发表于 2011-1-4 10:42
: o7 b9 r7 v- L4 d+ v

: _4 |; ?$ [1 }, X+ j9 a; \要搬美国不容易。% A  T8 o7 A% W! t
爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子,加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有,蒙克顿,圣,约翰,等等,可使失业率高,一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好,更买不起。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-4 15:15 | 显示全部楼层
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
+ O; \  A: j* Y+ o: v% a2 O% ?Scottl 发表于 2011-1-3 22:08

/ p( I& r# c8 A
* l# z: l7 M* G( C全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House,那么曼哈顿,上海的房子算什么?Dog shit?
7 o6 k  b) H' a2 b9 \6 v. N( y0 W: C8 p7 n) m: S
德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 21:22 | 显示全部楼层
除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.
; m% r% p. S+ ^1 z0 \! R$ k) Z
2 i% T& N7 \) g2 h5 X: x! v就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在  B4 o7 i7 [$ B9 G2 X3 z, @& {
7万到20多万之间.
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 21:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
#7 新移民
% v: v8 h7 r0 C: H8 s% K
  ~# h: U4 A( ]8 D  Q2 v+ @我就是从Moncton搬过来的,那价格便宜也是相对其他大城市,比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去,只是Edmonton的公司给搬家费,所以我对美国房价高峰时有印象。
$ c/ G/ }, z: ]7 F4 o
9 L% N6 L( m7 h+ Y, C, w% @Dog House是西人喜欢挂在嘴边的,没什么贬义,只是指居住空间狭小,我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子,只有拆掉,买块地的价值。, y: t! W' d8 ]$ R5 n) L

- S' }$ g; |8 \  m! N9 V5 Y5 p5 M从世界范围来看,美国之所以愿意做国际警察,因为可以 "拿大家" (收集世界财富,给自己国民享用)。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”,记得国内有个故事,讲的是一个从乡村来的小伙子,在城市发了点小财,给他们村里的年轻人发电报:"速来,这人傻,钱多“。可能形容Fort Mac比较形象,虽然我还没去过。开个玩笑,免得太严肃了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-13 16:27 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 08:03 | 显示全部楼层
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 09:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。: ^1 |5 j- }0 H) N2 ^9 v2 P& v
HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

0 R$ D/ k" f; b' q, BCitation please.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 HooHoo1 于 2011-1-14 11:13 编辑 0 [6 l% J2 S) O4 Z( V& u6 `

+ P* m# h7 P! D, Z 13# 小黄 ) K: F! w0 O( Z) W6 k, i' E  x

3 l7 Z" d2 ~; j# h那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个4 g) {/ D$ D: n, @8 L) C
/ P/ {. X- H. |' Q# q
http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
  x1 K4 `* G: q2 b  I0 y  {http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 21:14 | 显示全部楼层
13# 小黄 ( y/ u  i& @; M: Y- @7 q/ C
+ Y# r- e& u  s
那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个
7 Z7 M! x6 }6 e% A: b8 v- X  e, H3 t8 G2 H/ @
http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
* Y1 e, U0 _  W5 S! ]* H  _http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...# R4 A& e2 y/ h# G+ i
HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

! x+ ~- o3 {1 S8 a: R" i# K. L
5 `1 ^2 k. @7 Q5 E/ E- B% {您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2011-1-14 21:59 | 显示全部楼层
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
, a& D4 M- S$ c- P( ?小黄 发表于 2011-1-14 21:14

  S; y+ T2 n1 V- M别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。3 @6 c9 L" l2 g$ x+ |
估计不知道后面有什么故事。
- C' J2 @/ \, w/ c/ u9 B! X* X+ T* j范不着浪费时间。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 22:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
坐等崩盘……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 07:46 | 显示全部楼层
15# 小黄
6 C& {1 L) D1 ]2 M( n( R' i; {' L  S7 T

, G. {: A$ m% T! q, r, x文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
鲜花(169) 鸡蛋(1)
发表于 2011-1-15 12:53 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-17 16:53 | 显示全部楼层
2012年包括中国,加拿大在内的房事将会有很大的变化,不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
15# 小黄
0 }% M1 a5 K% {  Y
8 @. F. B) J- S5 A0 v
" ]& G) z" V& c$ X9 @* [) N文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。% h, t, ^5 q! A/ f4 d
HooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

% Z( }1 [3 c0 v
. m- w5 r9 ?* p0 n% Z5 a' a你自己给的维基数据
' V# t9 a- R9 ~. q; {) W: J/ J: xYear         Median         Average
1 C$ `9 }" p: ^3 P# r2007         $247,900         $313,600
* {% p0 c. X' K- j7 C# I2008         $232,100         $292,6004 `" a+ P% q" \) r
2009         $216,700         $270,900
) ?4 f1 J+ L& ]
7 g1 j- H- k% [6 c, V+ n有点脑子都知道如果一年1%,两年下来也就2.01%啊。4 `% K; M! Q6 I8 u$ x9 n6 M. P
2 O/ c% R9 H2 H- ]
2008比2007跌了6.37%,2009比2008跌了6.64%,6倍的差距,就算是智商70的也不应该搞错啊。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。# Y/ q" I9 C9 g. \
估计不知道后面有什么故事。  F& [- n1 H. s; Z4 }
范不着浪费时间。
, }* P5 _9 {/ J5 F$ W' r5 }- K8 p紫光 发表于 2011-1-14 21:59

* I" p+ l* S( y) ~和醉酒有异曲同工之妙。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-2-10 06:06 , Processed in 0.292302 second(s), 41 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表