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我曾经采访过中国一家大型房地产开发商的周先生,他向我分享了他的投资策略。他说:“我从来不买中国股票。谁能相信那些公司的账目呢?买房要安全得多。太多中国人没有足够的住房,因此需求永远超过供给。”
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: k6 a$ e+ V0 K2 g% f 我们坐在他宽敞的起居室里,周先生继续告诉我为何他宁愿买房也不愿把钱投入股市。他表示:“现在没有房产税,我可以买了房在那儿放着,然后在适当的时候卖掉。到最后,即便情况不妙,如果你买的是房子,你依然拥有有形资产。”; j# _5 E; z3 n7 w7 P
$ F* L/ n2 N4 n$ c$ h 许多中国投资者持有类似观点:他们认为在一个财务造假非常普遍的国家,房地产是最安全的投资。毕竟,连约翰-保尔森(John Paulson)这样著名的投资者都因为投资财务造假的嘉汉林业(Sino-Forest)而损失3.4亿美元。周先生的投资策略说明,在推动中国房地产市场的因素中,对其他板块的恐惧与对该板块的信任一样重要。
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, s0 {3 E6 E% {/ e; q 周先生进一步解释他为何远离股市:“中国股票的政治性与商业性一样强。国有石油巨头中石油(9.92,-0.02,-0.20%)和中石化可能表现糟糕,因为政府强迫它们限定价格。你不但需要搞清楚商业风往哪个方向吹,还要分析政策风往哪个方向吹。买房就要简单一些。”' ?# V( `7 L {
3 L, X1 O; [8 r 许多有钱的买房人往往买多套房,让它们在那里闲置着,因为他们不知道还能把钱放到什么别的地方去。然而,正如对冲基金做空者吉姆-查诺斯(Jim Chanos)所言,房屋空置本身并不意味着泡沫,如果买家能够支付得起持有成本(通常情况下他们能够做到),这的确不意味着资源配置不当。成百上千万中国人居住在简陋的房子里,然而成百上千万套住房却依然空置。 p# `6 Q* [( r; G
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为了改变这种局面,政府应该强迫开发商出售精装修住房。目前出售的绝大部分住房都是毛坯房,购房者需要自己购买油漆、瓷砖、地板、水管进行装修。6 N, h; S, H6 b3 R
/ w+ Z) O+ F, g* l; t9 w 装修房子是一件很麻烦的事情,所以很多购房者买了之后就扔在那儿,等待以后卖掉。" L% ]. g ^% z; D2 J& t
' u% K* t6 R& S* X; ^ 装修的成本与麻烦超过了租房的收入,所以买房者宁愿让它闲置。迫使开发商出售精装修的住房还可让购房者立即将住房出租,从而创造出大量房屋供给,减少人们自己买房的迫切性。+ t& U0 ^4 ^3 f; L+ ]
, d. H) i2 m- N% A% _' Q8 i0 a; c. T 除了强迫开发商出售精装修住房,政府还需要对大户型住房征收房地产税。这不但可以为过于依赖卖地的地方政府带来更多税收收入,进而让它们在批准项目时想想可持续性的问题,还可激励开发商建造更多低价房。
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税收可以让高档房的买家在买房时更加精挑细选,而中低收入和较小户型房屋的买家不用交房产税,购房能力提高。房地产开发商也将开始把目光投向中小户型,这是未来的市场所在。7 c6 s* `3 f- k
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中国的房地产市场并没有危险的泡沫,因为杠杆很低,但这并不意味着这个板块是健康的。房价相对于普通民众的收入太高,因此需要建设更多的低价房。只要买房人能够承受、不用举债买房,高房价就不会造成系统性金融危机的风险。中国的购房者很大一部分都有支付能力。
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/ B+ q* P$ K+ F3 {. q5 E. C# q 但是这一板块亟需进行改革,来确保充足的住房供应和社会稳定。征税的目的应该是鼓励建造买房人可承受的住房,压制房价飙升。3 Y0 w4 y7 v) d( T& B
/ W/ o5 q3 S) F7 \8 X 政府还需要实施严格监管来消除欺诈,这样投资者才可以有更多投资选择,而非仅仅是房地产。(振玉) |
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