房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

" a4 H" ^: w% R' ^% M9 q- X
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

. z. ]9 o. _* X- W6 X+ u  x3 Y# l但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
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* I+ G* i3 j! t4 T' f; _$ x但结果怎么样呢？
* w+ I* N1 x! b# m# g: v: w% @
; e( N5 }6 a8 W% H8 e几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
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前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
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两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
2 O, x5 D9 k6 x
$ \, A2 o1 W) R  H3 l, n最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
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首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
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身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

! o# x, Y# R; U0 F- d$ v- `
0 `% ~6 @1 k5 |. [& F7 q+ @$ N2 D" r40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
$ X4 \3 M& Y4 `) W7 i8 ATORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
2 h1 a) W  A  T/ u$ I
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1 T, y: f$ \7 _: J9 Z1955 14952 2.01%
* |! K9 x8 T' ?7 S4 m$ Y% D7 K1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
! x5 L/ n2 Q0 D2 I' G6 ~! _1960 16329 -1.70%
0 ?/ O5 h. \5 t' G! F) I6 P) T2 S0 z1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
6 g8 W, P  m& T* H, @: u1963 16517 -1.30%
5 y! [, q( v8 m$ o1964 17370 5.10%
1 ~  _  C. C( N# J% t5 l' E1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
" J0 M2 N# o0 [( K8 m6 e# V! D1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
, m8 t' S1 G+ D, d9 T' J1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
- D! u! [7 N8 p) d1 A3 ~1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
! C* A2 i$ c0 y. M) T# A1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
& g4 f# h: R9 s+ h0 s1977 64559 5.20%
- ?9 a% p" L# |7 W6 C. `1978 67333 4.30%
/ }" x- }7 X. R0 K7 e  `* W1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
% u+ M3 S& v9 n1983 101626 6.10%
; f8 \6 C/ y0 c/ ~4 y/ E9 l3 @1984 102318 0.70%
- M' A7 {$ _0 I& {. e/ _1985 109094 6.60%
# v" ^: I, o, [) [* _, F1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
" l  R; }" ^" y9 O+ @1991 234313 -8.10%
. ^7 a7 \3 M) U6 K2 _8 i/ f1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
" O, O! i! `& m9 ]1994 208921 1.20%
+ o: H: B% `, `; d* f1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
. k! f7 ]4 p, e+ }1997 211307 6.60%
$ l* y$ Q  \/ U- B2 `0 M1998 216815 2.60%
' c* A; ^* x$ R0 R1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
5 j5 H# T- R- `$ m2001 251508 3.40%
* ~# h0 T: @5 O2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
7 B- F0 l% I9 ]/ q2004 315231 7.60%

高桥

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TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
8 C8 F# K8 U# G2 m0 v9 DYear Average Price %
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1953 14424 0.00%
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1955 14952 2.01%
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1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
7 Z: e1 m( |7 V/ w+ u# F1963 16517 -1.30%
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9 M- g3 V2 H: ]% i1 _$ I1969 28929 8.20%
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十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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好奇的看看下表就可以估计出来了
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( B( A  F1 S; h) R% y& k
1953 14424 0.00%
/ a: N/ o. \0 P/ \: G ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

; J  w$ v6 \4 S0 r2 E0 U' z结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


) ^' A9 Y( }8 r# H# `4 u1 x; \2 I结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

. ~% G! _+ J0 ^* }& I
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

1 j0 A5 j" v& l8 R* u, |[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
5 w6 y: f+ I7 @$ [8 h0 V% L- m

" Z( j8 T6 ?  l1 |& p: g40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

2 w+ \* X% B) X  ?这点我同意。
0 k2 [) r" O& F0 V( B) @) m40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
2 z6 ~! }) Z8 s' M% g
5 H9 [9 _1 B/ q2 v  j6 K8 q大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
" L; g+ K, i! A  `0 @9 q
% O- W$ O9 e" _0 P/ K1 |# V- l那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
& x& |5 D+ ?6 I" t
$ m+ K# N, L( v/ T三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
* Q: [) E4 f1 I0 {9 y

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

" S! g0 I9 Q: ^1 K0 k% z$ @$ x7 M银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
8 G( `  B5 E  i) _! J$ g; N1 m8 r我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
- g2 j/ ~- p3 L" t; E5 @8 f
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
5 Q/ L! \( ~6 R# r
( D  d+ E1 a' A" h总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌