房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
3 a  H, [$ d) g( T  `
8 r5 q% o% o' b" m: q
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
9 U- t8 Y  r1 H, a
; {0 ]( i! s) A  A+ p8 _2 U& L, t但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

* ]( c4 i* h* P$ g/ E0 U) _6 s9 r. W4 I但结果怎么样呢？

9 {. l& a4 J( G; c6 {: T# R, w) k: `几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
* d1 U, A. O- |: T  y3 c) G
% E' [9 h( s1 g! K前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
& i7 n0 t7 q! F2 v- e  v+ A/ [
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

) P# I: V0 N6 F首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

# H6 Z) ^0 i- `1 ?如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

" e5 \( }7 g8 p/ X算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
5 T9 }5 Y8 H, o* U4 m/ h
7 T' W- d  j' S# A- v买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
5 b. s- r+ }3 V8 E) O2 M一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

: x0 W3 n4 F) s# Y" B5 T- i& N/ S" ?40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
( l, O+ e+ @/ X; DYear Average Price %

3 g: {8 c! g8 `& @8 k$ h1953 14424 0.00%
( P' S- v6 y% x8 Z1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
* e2 x' h3 G; F7 C) F1956 15043 0.60%
0 {# Z, D4 v9 U* \8 {1957 15732 4.60%
! n( ]7 ?) z8 U  C( |" E6 w4 T6 J0 `, \1958 16085 2.20%
* v1 I$ n% ]7 Q4 ?% U1959 16615 3.30%
# \' |, i+ w& L" i0 u1960 16329 -1.70%
8 W9 D$ U$ ]& |7 n. M6 l1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
) }. P" ^7 o, H1965 18883 8.70%
0 ^) k7 A- n& K3 R8 b0 j1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
0 h* D# ~/ V  k) e$ H1969 28929 8.20%
' k7 W- c8 J3 E* h( T% V: G& |1970 29492 1.90%
+ o* H8 `( m2 o, S1971 30426 3.20%
# A* g, m# b0 Q9 y6 R! c1972 32513 6.90%
2 D& X  n1 m/ t' p1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
6 @/ w7 k- x+ I# {: y5 @1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
$ R( R( i, ]  T7 o; T8 _& T1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
3 {/ G% ]# j0 N3 V: B1987 189105 36.10%
. `) o7 ?1 c; ]1988 229635 21.40%
* Q6 S' a' k8 n* ~5 S7 Y1989 273698 19.20%
/ T" G# j0 d! y! |$ O' V7 n1990 255020 -6.80%
- v3 R5 @+ w6 A+ E1991 234313 -8.10%
& ]% O4 ?- D  J- p2 T& a0 f% w4 U1992 214971 -8.30%
# r( r/ h6 N& X+ V1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
( x- D6 S7 d5 e  c+ N) a9 b1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1 ~5 w2 G* s8 \9 A; V1 O1999 228372 5.30%
7 y/ W5 J" m' F( ]- I' o# L2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
( f. }7 u# ~9 p) ?* a' t( U! l2002 275231 9.40%
! h! C7 D( s% J8 x. ^5 J2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------
! c9 y) n4 N" W9 r% @
! |" o# p. ?; j% t好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
; }! S! d8 q9 `4 V4 t7 A% XYear Average Price %
  N5 p* n% u! `
1953 14424 0.00%
& |/ Y+ q- h! ]* a7 i4 c1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
! o9 w) @. n/ ]& ?' r0 T5 p4 I- o1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
8 b! B. R1 h: z4 l0 Z1959 16615 3.30%
; m0 S0 w9 m8 N( D1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
; Q2 O7 r- V/ v9 `" j# l- g1962 16742 2.50%
1 x! f6 H; k% o  G! y/ r1963 16517 -1.30%
. t# Q2 k$ J8 K+ ^& |1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
3 w+ B0 w3 C' b; n/ [% ?: S1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
7 c3 o: s4 I/ [5 m# }, X1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
; q0 c9 ?6 U* ~: S( b3 Z7 Z0 A/ N1972 32513 6.90%
- V, w  S% C% b1 L- \# E7 Q, ^1973 40605 24.88%
: w4 y/ ~5 E6 B! A4 S7 d9 j1974 52806 30.01%
; \. {' `. w: D1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
0 N; m! N2 s" x& q7 o2 J. U1978 67333 4.30%
0 t4 l! n0 ^5 q0 K& M1979 70830 5.20%
* o, T8 [2 M. W4 c+ B1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
* e3 o+ M% L; g0 y# N; z1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
9 q3 @* m$ i0 w) _1985 109094 6.60%
: t; h3 p' i' ?6 g/ ?1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
( G/ Z7 y% ^0 X% P1989 273698 19.20%
, g$ k- F& d9 W5 b& P2 Q' [1990 255020 -6.80%
" f1 F: L1 x) G8 k' Z# R. q1991 234313 -8.10%
7 k+ d* q7 O  Y' F1 l5 M1992 214971 -8.30%
% G: i; n# K3 H1 X2 ~% {1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
* z% Y, ~5 u' o, U0 y  Z1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
; P- M+ t9 j( T* K( {# k# o% W2001 251508 3.40%
: v. C6 l* x$ ~, s9 A2 [2002 275231 9.40%
2 b5 _  C, _7 l  J% g. Z2003 293067 6.50%
: ^. h* Y7 \# _$ c6 `- w2004 315231 7.60%
% d& W* d8 D$ c, }/ H

) ~8 z% S% g$ ^* t$ k9 `
0 ~0 M* f/ f9 N! u$ ^1 w+ |# z. p
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
) h" x5 H$ T' u" o# W" S:
# U" W9 m: h' L$ E5 _--------------------------------------------------------------------------------
! M8 [* x# g& }" X0 z. H% Q
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
9 G' l7 q+ S6 q5 ?+ hYear Average Price %
$ x+ j, E6 ]  ], b0 x7 _
9 c0 }6 t/ E7 E: C4 l1953 14424 0.00%
! h' }( n1 L& ~( J# g ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
2 {" R, O9 g; F" R1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

5 D) r$ r* D& B6 m# [+ ~- l结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


) A* U$ R* \5 b; u7 Y: z( x% q结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
0 z' Y. B6 g7 D7 ^...

- v$ I5 i- x3 ~# }5 {6 r老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

+ j  d% N0 [. M3 h9 U$ c+ y[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
* f  @) q* a/ _$ X; A) ?9 F
0 X( S4 J9 h7 b' a
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

5 R3 b/ p2 G& Q6 z这点我同意。
: Q% A/ C  W, d+ q; V40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
5 f) _, M* X# d9 Y  s/ G
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
1 V6 M, S6 F6 w4 e
三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
( @9 P" X! ^/ [0 \/ j
9 d5 \6 d+ F0 K  d
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
# W" F2 o: s- Z: o3 e我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

% O# h- E; N# i# o9 ~0 h& g  K* }我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
  D9 H( Y, u( w' M3 `. U( u4 p
' C/ V) J& a% t; O" K总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌