住宅市场回暖还早

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　　住宅需求在2月间再进一步，但是过度供给仍然是个不容忽视的问题。
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8 p+ C8 V2 r2 a  K+ k4 [- |0 L　　现房销售数字2月间较之1月有所下滑，降至459万幢。不过，这下滑反映的其实并非疲软，而是1月数字的向上修订。与去年同期相比，销售数字还是增长了8.8%。
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　　销售的长期走高趋势已经在逐渐缩小待售住宅的库存数量。全国房地产经纪人协会(NAR)提供的数据显示，以当前的销售速度计算，目前的住宅库存大致相当于6.4个月的供给，而一年之前，这一数字是8.6个月，这无疑是个可观的进展。
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+ u$ N& A8 \  B3 Y% W% c) e　　然而，这并不意味着住宅供给过度的问题就已经得到了解决。市场仍然面对着数以百万计的住宅影子库存的威胁，一旦市场状况看上去趋于稳定，这些房屋的所有者就会将它们推到市场当中。
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　　根据抵押贷款资讯公司CoreLogic的计算，那些由于欠债严重而导致赎回权丧失或者已经归债权人所有的住宅，在1月时就已经形成了大约160万幢的准库存。

- a: c9 ^! n  P7 Y) U  W* t　　真正令人不安的问题也就在这里，因为这些随时可能入市的库存，其数量几乎就没有什么减少。尽管过去三年当中，已经有300万幢房屋被廉价销售出去，但是CoreLogic的报告强调，“2012年的影子库存竟然还是和2009年1月时持平”。
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　　即将到来的春季就是重要的销售季节，这些房屋当中必然会有一些在这时进入市场。这就意味着买家将有更多的选择，但是销售价格自然不免要受到打压。

　　过去五年以来，一方面是销售价格的下跌，一方面是抵押贷款利率也低到夸张，购房者的负担能力和几年前相比显然已经不再是问题。根据房地产网站Trulia的计算，哪怕把保险和税务等因素都考虑进去，美国一百个大都会区当中，也是九十八个买房比租房划算。
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4 w5 Y. _1 R, \　　可是，无论买房显得多么核算，也无论近期组成了多少新家庭，住宅需求仍然低于历史相应时期的水平。
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7 {  j( @9 ^, @& L8 b$ n　　“许多人都拿不出首付，或者是不够申请抵押贷款的资格。”Trulia首席经济学家柯尔科(Jed Kolko)解释道，“衰退造成的高失业率和信贷紧缩已经让许多人丧失了拥有自己住宅的资格。”
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　　住宅市场确实在取得进步，但是归根结底，住宅需求的真正强有力的催化剂还是收入的增长。经纪商的真正朋友是高就业率。(子衿)

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