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贴点我收藏地关于买房子地文章

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发表于 2004-5-27 05:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买房贷款的方法。。。。买得没有贷的精
7 v1 ?$ g! k9 n经过不断的看书学习请教,终于明白了购房贷款的一些基本原理。记录下来,算是抛砖引玉,请各+ Q* [/ o( z& d/ N5 v
位批评指正。
+ w! _' {  h; L: f; R首先,开始着手卖房前需要到银行进行贷款额度预批,即PRE-APPROVAL。这项工作可以到任何1 @' m8 R  b. J" M9 z' ^
银行进行,所获得的批准证书只是银行自己的一个保证,对你没有任何约束力。有了这份证书,就9 r+ p3 ]! s' ?
可以确切知道自己能不能贷到款,对买房有了明确的价格目标。有PRE-APPROVAL的另一个好处是,  y% b3 d- m2 U+ m0 U7 H
如果你准备选用固定利率贷款计划,PRE-APPROVAL会给你一个利率保证,即保证在若干天内,给你' {# d5 d' n9 ~9 x1 |1 y+ Q
最低的固定利率。银行的利率保证期限通常是60天左右,但目前SOTIA BANK为120天,即从我获得& p# Q! m* j# y# b0 T
PRE-APPROVAL的时候起,120天之内任何时候固定利率是多少,我就得到多少。如果我买房交割日期8 r; G) K5 k  b7 i) r
为120天以后,那么,我获得的利率就是从交割日往前倒推120天期间的最低利率。
) v6 W8 B$ x0 p+ d+ D在找好房子签订了买卖合同后,就开始了真正的寻求购房贷款的过程。
5 ?" [4 r# {, V, j0 ]各银行和贷款公司有很多很多的贷款产品(方案),绝对使人眼花缭乱。经过学习总结,发
% L( D$ ?5 P! J6 B; I4 d. L现,银行在制定某种方案时,主要考虑三个方面的因素:利率,还贷灵活性,利率稳定性。这三个: n9 H; ^/ f3 w8 w/ j1 S
因素此伏彼长,针对的是不同用户的不同需要。
9 B/ J+ O; p" E# j8 q贷款人希望自己获得最低利率。
: R) S9 ^% h; C+ w# j3 i贷款人还希望能根据自己有经济能力的变化调整还款计划
7 ~" \8 A, E- Z; N5 R" p贷款人也希望自己的低利率能长久保持。# r! M9 U8 i% {& ~
于是,贷款产品就有了浮动利率和固定利率,可提前还款和不可提前还款的分类。 ; {! N) V: M5 M) g+ M6 ]2 ]
贷款时,在同一金融机构中,如果选择随时可以提前还清贷款,就只能选择利率高一些的方5 \8 b8 M: m2 \1 ?3 R) j! I# q; ^4 ~
案。如果选择贷款利率五年保证不变,就不能获得目前的最低利率。永远不能三者得兼。
6 q' b+ q/ n/ U- Y5 a$ m5 i; c那么,你应该怎么选择呢?, i$ C- h  F% t* M, R
我们先看看还贷灵活性。2 ^1 q' H! j, ]* Z5 w
虽然房屋贷款通常用25年才能还清,但每次的贷款合同的有效期通常只有三年至七年,我们假! d$ m, f( l; x. w1 I0 b
定为五年。
; n7 o$ B+ m  G% _% g7 T五年中,你会不会卖房?如果有可能,你就应当选择可以提前还贷或可以把贷款转移到新的购
. \2 A8 @% f, [5 R" w$ F屋计划中的OPEN方案。五年中,你有没有可能买649并中头奖?中头奖的第二天你会不会把房屋贷款, K& k0 A0 Q3 ~; Q
还清?如果有这种可能,你应该选择可提前还贷的OPEN方案。
, D  I# n( [# U由于我觉得自己五年内卖房的可能性极小,一旦中649之后我不会把钱用于还清住房贷款而是会
- M4 q8 H1 M. p; i" s2 Z进行别的投资,所以,这些提前还贷的灵活性对我来讲太奢侈了。我选择了CLOSED方案。CLOSED方
  S" j0 U- p$ v3 s/ b  P案中经常有可加速还款的方案,如15/15,即每月可多还当月应交额的15%,每年可多还总贷款额的
: W& S% a5 V8 H2 Y* p) G# H2 [15%。这15%对我来讲已经足够了。7 q# z2 N% r3 n
下面我们再比较一下固定利率和浮动利率。
* M& }# E8 ?1 Z# O( a$ y9 [所谓浮动利率(VARIABLE RATE),就是利率随市场变化而变化的贷款计划,各银行以加拿大银
0 \9 J6 ?4 _5 t4 K行(BANK OF CANADA)公布的基本利率(PRIME RATE)加或减去一个常数给用户提供的利率,这个3 r" A5 j- K3 O% x2 w. S
利率完全随PRIME RATE变化而变化。目前这个基本利率是3.75,很低,但如果涨到10,你就得多付
" M0 j2 {1 H; @9 c% U很多。
) U- D8 x# Q! {0 t& A固定利率(FIXED RATE)就简单了。各银行根据自己的金融专家对未来金融市场的预测,定出+ g3 S1 J; a* l( I$ F1 Q
自己的固定利率。贷款人获得的这个利率在五年(或其他年数)内保持不变。银行为了吸引客户,# n6 i( f+ g8 ~2 C
经常公布一个利率,然后给贷款人提供一个优惠利率。目前五年期优惠利率大约为5.75左右,比目# T* C- P8 i# p: I
前的基本利率高一些,但保持五年不变。, E* `+ X9 f# i( u# H$ |4 C
在这两者之间,还有一种包顶浮动利率(CAPPED VARIABLE RATE,各银行叫法有区别),即采9 f" {, s+ @, _8 I) @3 h
用浮动利率(略高于不包顶的浮动利率),但包顶,即保证五年内最高利率不超过某个值,如
8 m* J1 F  g! ~3 z9 s6.75。
% K8 N+ S4 _+ C# q那么,到底应该选择那种方案呢?我们可以从历史中找答案。$ W! X6 D5 T, K" U* x0 Q
进入BANK OF CANADA 的网站  http://www.bankofcanada.ca,通过“RATES AND 0 b$ I  E/ d& O2 v3 E
STATISTICS”,可以查到过去六十多年的利率历史,包括基本利率和各银行五年期浮动利率的平均( R4 Q$ m7 x( ]8 _9 H4 m* i( t
值。
# q# Q! H5 P4 @' q我把任何五年期间的浮动利率进行平均与相对的五年期固定利率进行比较,惊奇地发现,在过
2 O" w1 q  s2 f' U9 n3 \& ^去五十多年里,平均浮动利率大都低于相应的五年期固定利率,少数情况固定利率略低于浮动利% S( c  y7 t" z, A+ O  B
率,只有一次,1983年前后,浮动利率大大高于固定利率,而在其后的1986年前后,固定利率又以
. ?8 I) p# r* a9 ]更高的幅度超出了浮动利率(银行把赔的钱又赚回去后还有点结余)。  w7 I! J  k& z8 [1 X2 }
这是为什么呢?因为银行的金融学家不是傻瓜,他们在客户提供固定利率保护的时候,首先考
& L1 J, E- \! S& Z1 X虑的是银行自己不受损失。他们是在对将来的经济局势进行了充分的专业评估之后,在给自己留有' l/ v3 u4 ^* W/ P% ~$ L1 q# c2 E
很大余地的基础上公布的固定利率。他们给你提供的固定利率为5.75,就说明他们认为,从现在起
. Z# K8 R4 h  ~, @2 e) ^3 f五年内的浮动利率平均不会大于5.75。
* h$ y- y3 y$ c3 K所以,如果你不是那种宁肯多花钱也要不愿相信专家的人,你买浮动利率肯定合算。 ; X# W4 `9 M4 p' c4 Q
但是,有人说,历史不等于将来。今天的国际形势与几十年前有很大不同,而且目前利率极
& E+ i" H/ u5 {! j  J( F" J/ j低,下调的可能性很小,上涨的空间很大。五年之内利率涨幅多大,谁也说不清。 ) I; o. z: U' N4 Z9 B( L3 h) L
对此,我没法反驳。但是,对于利率的变化趋势,银行专家比我更有发言权。现在的国际形势( S3 D) M& x& P' y  m1 z* p
虽然不同,但专家仍然是专家。况且,我买房的还贷时间不是五年,而是大约25年。对于最近五年. ]+ j* _* w5 f% C; @# V
内的形势变化,专家们可能会有失误,但专家们不会连续失误25年。只要我每五年一次的贷款合同6 |+ W1 P& ?  a& |/ n8 d' S
更新都只选浮动利率,那么,在25年的时间里,我肯定会省至少几万元。 $ r6 ^1 ?. w7 \6 M, O
至于浮动利率中,要不要加上包顶?理论上讲,应该是要获得多一分保证,就得付出多一分利& J( Q9 L% E/ x* ]
率。但由于我还没有对历史数据进行详细计算,目前还无法细说。 6 x/ I0 E/ q& h0 A' v& H" }
) `8 M6 ~' J' E& p
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大型搬家
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发表于 2004-5-29 15:13 | 显示全部楼层
宝贵经验,只是不知我何时能用得上??:cool::(
理袁律师事务所
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发表于 2004-6-2 06:16 | 显示全部楼层

好啊,还有没?

版主再来点关于EDMONTOM买房子的经验帖子,谢谢,
  H* L6 s( |# h& `2 `- k0 U热切中
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2004-6-2 06:37 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
呵呵,我也是转贴别人的经验,还没有埃城买房子的经验呢
0 C' A6 H/ D& t! L* [埃城的人真的太少了,看CHINASMILE上面讨论房子总是热火朝天的! o. @+ H. f" P6 N$ ]1 y
现在只知道埃城的SW的房价比其他区要贵一些,你自己看MLS跟HOMEBASE.CA吧,挺有用的
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发表于 2004-6-2 10:53 | 显示全部楼层
好贴, 希望以后能用上.
鲜花(32) 鸡蛋(6)
发表于 2004-7-18 20:30 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2004-7-19 07:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好帖
大型搬家
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-8 21:58 | 显示全部楼层
收获很大,谢谢!
8 Y/ A, z3 `, i* g& ~% C0 H- Z3 z. @: I3 l0 |! r7 Q4 H
请问,是否采用固定利率还是采用浮动利率,都只签定3~7年的合约呢?
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发表于 2005-4-8 22:42 | 显示全部楼层

keep it. Thanks a lot

鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-10 22:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Originally posted by 自由的心 at 2004-6-2 07:37:* m3 Z0 t7 P- e* u
呵呵,我也是转贴别人的经验,还没有埃城买房子的经验呢
# ^! j$ E4 c' K) ^9 K; r$ }埃城的人真的太少了,看CHINASMILE上面讨论房子总是热火朝天的5 Y+ O) o% D( [# C$ t  A  M
现在只知道埃城的SW的房价比其他区要贵一些,你自己看MLS跟HOMEBASE.CA吧,挺有用的

4 ^7 x/ m; u9 s2 ]! ~& W9 ]/ V! ]  y) Z/ f! Q
你的理论很有意思,我现在正在打算换房子。四年前换了一次了,这一次是第三次买房。因为这次房子要要贵一些,贷款的额度也大,你的理论的确是有助于我的决定。多谢。* I! S. w; N+ Z! S

8 G3 l5 x. I" Y3 n0 o( Q大家对买房子有什么问题,我也会尽我所知解答。/ A, V7 }* r4 J4 ~5 E
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-11 00:18 | 显示全部楼层
十年移民路,你真是好人。以前你已经回答过我的不少问题。
& g# D' w9 x3 _
) i3 o. P5 G# @5 h' S$ t4 U+ B7 u现在我还想问一个问题,在这里买了房子后还要另外加钱装修吗?如果要,一般每平方多少钱啊?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-11 19:51 | 显示全部楼层
Originally posted by 八千里路云和月 at 2005-4-11 01:18:
  o% j0 m2 b5 x3 B3 @; L十年移民路,你真是好人。以前你已经回答过我的不少问题。
% @3 Y  q" X3 i: Z. h: o2 {3 B
  V  R7 J; t7 J7 D现在我还想问一个问题,在这里买了房子后还要另外加钱装修吗?如果要,一般每平方多少钱啊?
! n4 v; }; ]) m3 N2 ?* @
* {: T- k" n! o: U4 s
No, every thing should be ready.
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-11 20:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Originally posted by 十年移民路 at 2005-4-11 08:51 PM:
7 t! ~3 G; @% r$ `6 n$ NNo, every thing should be ready.
8 H; e8 Z: G; R" g( \9 F

) c- I# y1 r$ z1 [谢谢你的回答啊。
( E( k. _, J) _0 |- J( F
' K6 r% t3 \1 }( T* I你准备买第三套房子,那你的第二套房子在哪里的啊?有多大?准备卖多少钱?楼龄是多久啊?如果价钱地点合适,我想买啊。
1 f8 Q2 P5 X; G4 O( L/ j1 z1 g
0 x0 K* p& j( ?# J8 C( \8 S你的房子风水好啊,你住进去很快又能再住大房子了,旺你啊,哈哈。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-11 20:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Originally posted by 八千里路云和月 at 2005-4-11 21:04:
/ U% y# u, s% j/ q1 e谢谢你的回答啊。; E( a2 Y, c9 v- K' i7 n

) P& \& m+ T" F8 @+ r" |# v7 T  D你准备买第三套房子,那你的第二套房子在哪里的啊?有多大?准备卖多少钱?楼龄是多久啊?如果价钱地点合适,我想买啊。
  ^* Y4 u& f3 O, W/ \) v) B$ j6 G. @# m
4 q: I) h2 m* S$ u' y- H. h你的房子风水好啊,你住进去很快又能再住大房子了,旺你啊,哈哈。

3 J$ ~" L' f/ ^) c5 z9 e' P5 o% E6 A, P' f
this two-story house cost about 25-26 wan now. located a very good area for schools, shopping and community. it about 2000+ ft, professional finished basement suite.
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发表于 2005-4-12 13:21 | 显示全部楼层

楼上,您的房子在哪一个区??ave,?st.

再请教,如果小孩在uoa读书,买方要如何考虑?
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-14 08:04 | 显示全部楼层
Originally posted by 十年移民路 at 2005-4-11 09:45 PM:' _! [+ q9 o$ r$ L. O& h, n3 y
this two-story house cost about 25-26 wan now. located a very good area for schools, shopping and community. it about 2000+ ft, professional finished basement suite.

; e% H5 a% {  P$ ?# W9 \3 r# e- |. ?  K
呵呵,25、6万对于我来说贵了点,2000多尺对于我来说也大了点。我最多能买17、8万的,所以现在只能看apartment,townhouse,condo 等房子了。你有什么好介绍吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-20 01:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Originally posted by 八千里路云和月 at 2005-4-14 09:04:
$ |1 l# M8 h( q* j, C+ B呵呵,25、6万对于我来说贵了点,2000多尺对于我来说也大了点。我最多能买17、8万的,所以现在只能看apartment,townhouse,condo 等房子了。你有什么好介绍吗?
/ Q1 }) Q% e; Y* \, u4 ?
呵呵,是啊。看的十几万的townhouse也不错啊
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2005-4-20 18:26 | 显示全部楼层
Originally posted by caoliang75 at 2005-4-20 01:37 AM:' }$ m* Z: @4 R
呵呵,是啊。看的十几万的townhouse也不错啊
; }2 v. y! r* x/ m: J
; k  k: M  q* Y
我也有朋友住TOWNHOUSE,进去后比我们的房子好多了,根本觉不出是TOWNHOUSE来。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2006-6-4 01:55 | 显示全部楼层
楼主的分析很精辟,不过我去http://www.bankofcanada.ca,在Rates and Statistics下面没有找到你说的有关mortgage rate的链接。
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