加拿大楼市有泡沫 图表解析 六大证据

get8686

来源：51资讯网
* j! {/ J, d0 G4 C2 K  H0 y, j
% ?( `# B( N* {: P
8 s6 n: U; g1 |# ?1 U& X8 T加国楼市是否有泡沫？越来越让人看不明白。不久前加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。

8 K# w0 y2 ~5 w0 v2 w+ s& {: P. y; f与另类政策中心的报告看法不同，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。鉴于美国每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又 比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。 info.51.ca 无忧资讯

8 D9 a& x( v/ f1 e6 B最近央行一再发出警示，目前按揭利率接近历史最低水平，央行随时会加息。但是央行迟迟未见行动，给人感觉是雷声大，雨点小。不过在央行行动之前，银行自己先动手了。据51网8月20日报道，加拿大皇家银行调升2项房屋按揭利率，各自调升0.2厘。受到影响的包括3年固定按揭利率，加息后年利率升至4.05厘。 皇家银行特别优惠的5年锁死按揭利率升至3.69厘。今年初，大多数加国商业银行都曾经将3年按揭利率降至3.95厘。皇家银行此举可以看作是一个先兆，预计其他银行跟进的可能性很大。

) F5 j+ `' }2 _, X$ l! z最近网上有英文博客大肆唱空加拿大楼市，可以看作是一家之言，供研究者参考。其中列举的主要理由和图表如下：

# }) ^/ p6 {9 H

; W# C1 X2 I) ]% t
3 f4 t4 t, l, e: L: c7 k' x+ j# u7 I
9 X, [2 e) A" j6 A3 T3 \1 @ 加国楼市泡沫证据1：房价/房屋出租收入在历史高点
) g4 [7 w8 ^1 d* {

  j% s$ ?( i6 t7 r8 P! @

! a( f, N/ h2 A) l

- W5 Q4 B4 Y7 N7 s' S' T
$ q! @1 y; _% u; J$ O+ d7 f加国楼市泡沫证据2：房价/收入在历史高点
5 a! k1 L' N' B9 n
8 P4 c( t+ c# I6 k+ N

; u3 f' |' z" u  C( \, y加国楼市泡沫证据3：加拿大房价和美国背道而驰
6 Y( e3 X# [7 A. H; f  |
$ P. k5 c; Y, N; M- m' V5 n  




8 w/ S4 {# M2 i- w7 J  w
$ M5 ^. r2 ]9 a- W3 X5 F
" F$ G5 }+ W- j! D
6 e" i/ j8 T. K* C; r9 O4 L加国楼市泡沫证据4：利率不能再低 加国 无忧 51.CA

& h9 b0 c4 h9 E: J
1 i' Y; B' d% m0 S6 c7 Z2 ?, J
) k, X; U& I: X
: }7 w6 Z# V& r) j; ?* D1 t/ x# _
0 D# I( R( k6 N3 ]6 v; F加国楼市泡沫证据5：加拿大住房拥有率已经接近70%  info.51.ca 无忧资讯

7 `; G# c/ p: W! J+ }8 M4 T1 H  
3 ^2 X* O  n' ~8 q& Y4 {5 v) N



加国楼市泡沫证据6：加拿大人口增长率将下滑(即使加上移民人数)
0 Z0 I; `' I& B0 Z% M
* ]/ U, T( n/ S+ _' m

9 E8 y% g: X& d8 o+ k. a最新一期的「加拿大商业杂志」(Canadian Business Magazine)综合学者、专家的研究，分析加拿大统计局及「加拿大房贷及房屋公司」(CMHC)的相关数据，结果显示上述三大指针都达到史上高峰：

一、家庭拥有自宅比率：接近70%的比率为史上最高，还可能进一步上扬。根据房贷保险公司「加拿大健沃斯财务」(Genworth Financial Canada)的调查，假如有助达成购屋梦想的话，多达68%的租房族愿意延后购买其他高价商品，逾半愿意放弃旅游，可见民众拥有自宅愿望强烈。

二、房产占个人资产比率：房产抵押凈值(home equity)约占个人平均资产净值的三分之一。近年房价飙涨是造成此比率高升的主要原因之一：加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，过去十年成屋成交价每年平均涨7%，2002至2007年间更逾10%;目前稍趋温和，但今年1至2月间升幅仍达6%。
" c, N" u2 M" d9 y/ y
7 o8 Y1 S! I& I! p( ]) o三、房地产在经济总产值中比率：与房地产相关的活动，包括房地产交易及装修、家具消费等，占国内生产毛额(GDP)约20%;以装修来说，从2000年仅占GDP的1.6%，飙升至目前2.8%
0 u" Q6 i2 o7 G& Z0 J! S6 U

titans