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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 7 m. a2 }5 J t6 U& ?
( A; M# g/ ~/ g, a2。房地产泡沫。8 c) N" F0 V* x- z; i1 x
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!), N& ]: f8 k% M7 N' C. Z
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ZT,自 www.China.com.cn
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8 b: y/ `6 Y$ |- I1 O$ j8 j4 W中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。) o- _- |# V/ q0 ^
房地产业利润率过高* m7 G! `1 l% @4 A, E8 D" @" S
! g$ U0 Y7 T- Y8 c { 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
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中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
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据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。5 h' Z! F% b% M0 U
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例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
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按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
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泡沫现象严重) w) s- y# ~+ g+ X7 e! u
9 x" C9 M. E2 F3 q3 o, S+ i 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。/ Y( F) v1 M/ r& m
) r' b% E0 k" h& \$ f 过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
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在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。6 }2 q8 X' w' n( @- J- Z; ]8 Q1 A6 k
0 v) c/ f/ X8 l( \+ o) {) ] 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
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地价暴涨的原因
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0 d4 [9 y2 B, L6 _ 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
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$ P3 \0 n6 f' L7 r% ]# _, v 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。: K" ^0 V' r9 W& m6 `$ |2 y) P( S
1 N- A2 F9 t" D1 L; s* C 现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。
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民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。4 f* I/ d+ c' N b
" Y3 Q7 Q3 U# m& \! s 警惕重蹈日本覆辙
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! E3 c8 S" p1 M9 L0 S- ?9 `/ J6 k% q 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。, n6 Z; l- ?1 s( X4 Q
) Y) t/ }: l+ ?* b7 {) l1 p2 D 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。& Y& r/ j# A+ C& Y' I
/ R9 `4 g; I {3 C ^( _3 G 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。 F# i! `. g/ H5 d1 c, y( c, Q7 A
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据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
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去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。. D9 \* \' `, i. u, U" K6 H
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据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。# F1 ~0 T8 Q& o
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(日本《文世春秋》月刊文章)% M6 |$ M% ~& A+ n
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——参考消息# V$ F- P. }* d/ S
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