 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑
1 A8 t$ H# F6 h& W1 D: }4 X* n P% A3 i F( d; _- G0 O
2。房地产泡沫。6 v" Y/ M: g7 S- G% E
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
2 K2 z/ ~1 G* c @+ t" m/ }3 `3 j, N G3 k+ L
ZT,自 www.China.com.cn9 m& o. q3 j6 t9 ]) I& B. Z
: e9 m3 |) W7 z( S% y! M& S
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。2 p- C! {/ g) t& J8 H7 @
房地产业利润率过高$ W& D9 a. }1 r
. h/ Z% j2 R r7 L7 W% Q 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
+ q0 O$ U$ \: l* S; h
3 @6 n& L. M& j9 u' @0 n 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。$ z9 e0 D: `1 e0 @0 X( Z& b# ]
6 Y O4 d, X4 K* [8 }4 F 据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。3 H0 P8 s/ \$ L! J4 F$ {& A7 L6 W$ e* A
* D6 _ Z3 K' E) T" ^ 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。' e- _% E& |: E5 | J, S1 y7 Y" n
9 [; w' u- j" [9 } 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。* k7 p: V4 T$ O
. e" i x9 H' K$ p
泡沫现象严重7 Y% K# @) v1 ]; B
/ ]9 x, }4 g( s( W5 ~ 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
- Y0 K: P F: b+ N9 w! l' S+ G8 W7 m
过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
' o2 m* N# f3 n' U6 G' H- {$ C6 ]
$ Q: |* m) S( |0 | 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。) @& v0 \ R4 k, T
4 v0 H+ X* d$ I# i 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
: p9 x n& @" D8 i0 P1 I6 u
, S( S; S t! ^% ~9 N1 `# Z 地价暴涨的原因 M0 h Q+ o5 k) \1 H* S: Z+ l" o
" m7 d4 W- a3 P* x# ]& n 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
7 [" d0 A8 c( Q+ m7 s
2 P; Z8 Z/ t/ H9 z6 B: z 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
+ F! k2 j' w% E/ e6 N$ |" D% M7 t+ ~, s0 _8 t
现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。4 e, h+ r e1 d8 p; ?" O! _
/ ] N3 x$ E$ O+ N7 w% s. ^# J# M 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。7 L, a Q. L% ?
9 j6 [6 G. x! O, _2 r& z4 |7 u
警惕重蹈日本覆辙
. j% k! L% U* E* x! t; F* c
. m% }# l9 i9 {, ?0 i 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。: u& ?8 A0 ~7 u
: J! W! E6 M; v- Q0 e" d0 N 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
1 F- l4 K" P- @3 K" i
6 K: D/ j( `& r5 S C 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。& P8 {3 D( \7 f
8 Q8 g I9 i" Y F+ e& C 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。: T6 |- B' k/ I$ I$ t- p% n8 s
/ |: z4 y8 M# y# v& E/ c
去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。
+ L2 i/ A' R9 j' A3 q- A
$ `/ i% K3 c0 O. V' @ 据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。
* A) V/ B; A: `2 l. r
' z Q- ^- c, S- I2 }; \ (日本《文世春秋》月刊文章)3 _) E) g0 u* D, }! H9 W
' v. V% K, x" ?7 Y" N
——参考消息+ M6 [; o. b3 r, i
& S3 z5 N: l9 N7 ?; ~0 R& G0 b |
|