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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到# ]1 `# K2 Q9 |( r0 Y
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。5 C. x1 y# f4 J) E8 U% K" r* R
7 ]* O8 v- W+ M+ O+ W& H为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球' @7 D* e9 s( ^0 Y5 p3 b% H
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
( e- d0 w5 k3 s/ r( A: k市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志1 j/ J6 a: t1 K8 i: V+ V }
(FLIPPING)。$ h. L, b H, R e1 f9 `
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，# a4 |2 k8 R5 Y' j
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好5 Y$ {6 Y/ V! c
出手获利。7 a' S. X+ Z" W* ` q
" d% E: N0 [) F1 x不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
+ b1 |" A7 x0 ^1 `* G- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了5 a' @+ }, G; u8 [% f$ W
15%。
% B1 c* }! t' a" x- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
M, F3 s( f( N; G! y2 y担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
+ k5 W! A1 q9 }) ]9 F5 V房产的投资获利变得困难。- |) Z% V* n$ m0 p) E b9 \. Y
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来/ M# H1 v; P. [" I+ L( L4 d
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、/ B, S0 G- u% s4 F- J
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。! I7 @+ S! Z F+ M5 j! y2 `1 @; ]
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; A3 Q, w7 d" {6 O4 R) N让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人+ r& F; Z/ l' t8 i p
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。5 e! [, P, X- {$ V3 F7 A
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。6 g Q' G, j r( L) p8 r
8 T- ^0 }0 p- c/ m! U% i如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批3 A; `3 H! a( Z: g
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率 x6 A* ~5 j( H$ d
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。; {' Q7 _$ w% U* G" B9 N
/ m: p6 |# K$ E0 j8 m1 N, n这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。2 `. X3 ^ ^" L5 O: J I
- m& T3 X' G- k我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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