 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052
4 W; v4 j& E2 f; J* V美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
* M5 L# }0 e+ s, T1 o& Q
7 x' w7 B2 [2 I/ }$ @. w, d N; Z$ C加拿大版次贷危机即将爆发" x. I# U4 H7 M) k
8 ]( d9 t0 V) ^4 }2 w加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
/ H" Q& k) G! h2 L8 b* H9 X: i: I0 X( ^) e6 n, d
CMHC的历史& K& L1 d' B* ~6 H
# ?9 k6 {. t D- {4 p8 g7 ?' m
加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。
9 m( B# k G0 z# T% b1 o Y! V
* {: X2 E9 f. w; c- h8 [近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。
: W+ M& I# M* T$ L
( P5 @3 T; g! j' y贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。' v7 x# H7 ^( K$ j! l! e, F
; |' h% g, c& s: K( u+ S房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。% a3 c$ m4 K5 q6 G2 ~
! v8 h) Q8 B# A: L+ A6 ?! W% _: N市场风险开始显现
# z8 {! m K D- Y& Y0 w; K0 F) @: ]) m6 Q
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
" N2 N7 i& s6 N0 s% m
, s" |% ~% d6 s) k2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。" D0 R4 A9 |% O/ s4 i7 @6 [4 [0 [
# j8 O, `& n# q# x T全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。
. U* X9 ]# G& d; z6 a5 l
% G$ Y1 ^3 g, @! ?2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。 U) g7 ~1 \% n' {
$ J% r" g! u: }& g/ \3 x对房市泡沫的恐惧
. s. ~& p4 z3 [) Y' t
* k* n# g7 Z- W3 E) {9 E3 h渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。
/ n3 L- A* o( j; [3 _( J5 U& v# s; ^' V- ]# k1 P6 s2 {
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。! W6 {' \3 o! x, ~" z
& j' t* m) ?) @
尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
8 X( ^1 d( C" N0 T: O9 @. F& m d/ Z5 K! J) q' v
房贷保险的“沙盒”试验! [2 W2 _: p- o
( l8 Q4 \: P( H* N范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。" A7 S& Z* I! t/ N
- U$ _1 s# O- m, [
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。% y9 o4 I# r; ]" A2 x0 J* [
2 J8 X+ f% h; _7 F7 @+ u4 r7 w
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
! w: X# r E3 M
' N- \1 d8 W) i) J9 I XCMHC的未来6 H# a) @4 I: [' S
- D! k- `2 E* _" n) ]5 y0 b范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。$ s8 p# C, b1 u( ^* B
: [. V; n/ U4 s8 M) G8 n* pCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。8 @9 C4 O4 o3 z5 C1 M, D
|
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
" H( }; F5 s" i( u
