埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
3 J4 I1 g5 k; f8 l数据来之城市房产局。
' p0 J4 P; s5 {1 F3 y
; `( v1 c" o8 @; l* s+ o' X" e% p我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
& }4 o, ~5 a4 K1 l5 J* l
由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
1 \  i, L- z; w6 Y  A0 d# B很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。

* y+ X: _) @& p8 ]; i) K当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

, C1 N: c! ?' f5 @希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

; O$ P: D+ d% n. c买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
) w8 \9 O7 m( w+ i0 a
- {6 x$ `+ b; r9 s3 a' ?6 n6 R点击下面的图片，可放大观看全图。

  N( ~: B* z; |% t5 R

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
2 j  |: V9 W: t$ X% L" [+ V6 I% qhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

Thank you
) `1 O4 S! j3 x8 `! I& l
, P0 R2 o3 u( q0 q

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
1 j  }: ]( P" G! O( g5 C对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

% |- w& t! g0 q/ n所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
# x6 a0 `9 r, U% C
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％

3 l5 a" ?) f  @0 y下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
! B+ l* M! n$ `3 f1 m: M/ R6 H
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

0 I9 k& Z! @) |7 y您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
: L: h' B/ @; k' L$ Z$ ?7 {谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
+ _( \% ]3 Z" V0 j谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
" c2 X3 _2 x+ W: y艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

! f9 F4 O+ c# d我也感觉房价和利率都要涨.
目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
1 M+ U: |  I  k9 n/ {4 P关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
3 e  x6 P: v1 Z) l5 m不知各位专家们意见如何.
1 I8 Y' {4 T$ H3 a! M谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
5 `6 E4 v: f9 s+ }But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
/ @: H7 T5 J# R  C7 yWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

There is no point to adjust CPI:
) Q! ~; w3 ~! h) ?$ m4 E5 K. V
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
" _$ U+ C2 ]; ]8 L' _
$ ]6 {# ?0 h% r  e2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

$ E" W" s* p8 O5 k偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

8 `. g9 v4 J2 {- O4 U" g" R

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

( _# s- v  o9 q! V* }- v. [5 T倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
- w0 i& s1 [4 h4 {/ Y1 V7 E0 {偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

4 D/ z6 H; @, {  H6 q; R您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

4 f4 ], ~* P; \8 p其实我这个图还反应了一个信息.
7 m) V2 t; B- d! j: L$ Y. |5 ~在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
' b9 X, \. T0 ~: j在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

$ x  p( S! u& Y# k/ X( bhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
$ v/ `' v8 [( B! C

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。
) |% M0 i1 q$ X, c, e: b
# w; `9 _* E, ^! X2 H7 H# }+ N一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
5 B8 Y5 B( X0 U
所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
; [8 D3 D+ B. `8 |6 Z偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

6 Y3 E! b& d! J4 vIt is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。

' I3 m! S- Y9 y8 l$ B* K一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

: Q" N, |; u5 U  G2 a3 K$ }谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
$ x9 d. B% n' Q; [! \: ]我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
( g  k; X: F" M. Z因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
' T0 k* g8 a: \. P$ m4 w" j
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
% R  g' h  ]- u* G& r
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.

http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
% f2 P. ]/ {7 ~! ]$ B8 t也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

4 E/ p$ n2 b' A3 t! ~1 Y& H

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

3 D$ p. B. E( `# w* TBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
Price/sf = $327
; K- x$ ]6 ]" w' w& D9 R8 a9 i( XFor April of 2013, they are:
& T4 z3 C6 A6 S" ?8 ]/ c. y. Q7 XAverage = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
2 d) x1 X' N3 q! XMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
Median List Price: $478,450
% o+ |5 s" g4 ~0 W; J# ?; f

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
; D& `$ O  t  nAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

$ R4 H) {3 I7 w6 E4 X# S' c有07的数据吗？
& b. K6 \* O, A0 M' a有单位面积数据吗？
1 C! \6 T. U( C. e0 t) `5 X) R2 B参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
4 \* y* d" m5 z3 V
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
% L; D5 E2 F; ~3 z8 K4 x
7 |8 f& W9 h. T8 h- ^$ b$ f7 {/ @Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
0 X& J) [; d0 H1 Q' ~
Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
3 U& g6 ^! c. V, @5 L; h, Y5 o
( D" O) V0 t) ^West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
6 ~0 }8 H5 A, [. j
& y4 h2 E8 O* v9 X7 s! t# NSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
! ~' F, j6 `; w% O如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
7 T8 v% O& ], n, M! z  [# P" u
. `7 u% {$ k0 j" f' ]7 q- \Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
8 n) `( t7 k8 ~  i. U
3 ~2 o5 x+ p6 X! x! {, h+ lNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...