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a. 农地的稀缺性
# w: ~: Z: E3 G0 B* s4 @( B农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
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& O% B1 ]% C/ k5 |6 z# Ub. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低
2 N& g+ f) f, }- H+ l: u6 z+ G2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。4 \) z3 \5 r) q0 m
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c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
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5 C- ?2 n$ O! v5 L7 Qd.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
6 O5 b, d' Z- v/ G W& G由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。7 V) q. y9 l Z3 q( s* A: h
I) S1 |* |0 m P7 Xe.高的回报率和易于管理的模式; Q6 Q$ o9 S" H0 n1 C
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：3 D5 |6 D: _/ F& _
6 M) G# L1 n. R（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。' r3 U4 r" l; f" R2 A& k, g7 }
$ Y% J8 ~8 H: F（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件
_- F( O0 ^3 |6 F; F萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。7 d" j3 Y0 C& E# R2 M- `
( G% P* [/ L: V# X9 C% bg.萨省的农地有良好的基础设施
1 x& ]% N6 D$ ]萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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; ]4 r3 g+ ~6 G+ r vh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
! J* z7 P6 Z5 W, u6 Q$ u9 R' m加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，. l0 d2 m V6 R0 G: l; h
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. ) B( ]# a# v" m$ Q( b6 A
3 v8 k6 U' B; n, Z, rj. 遗产税 F( c# N4 M8 O% V
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。9 ~% N- W2 O- }
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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