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3 W; ~8 |3 C6 R( c+ Aa. 农地的稀缺性
" {% z8 w' p) d, m: ^+ `农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
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b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低
; x, i' ]' c' Y, I7 u- Q7 v2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。# v/ R$ y9 b* J
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c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一# y2 X' @+ Z0 d, [0 b5 D5 z
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
& K4 t. s6 u) }) S& l0 \6 |5 l由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
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: w* ~6 b7 z& Le.高的回报率和易于管理的模式* q- e. ` L3 X2 d$ E: @' j
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：, ]; ~! ?4 |2 c
2 c# v. H6 i, ]8 y（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
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. l: n2 L R# N! U* P（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。! B' d& @% d- d1 q
) F7 g" u8 A5 @ _5 W5 |8 sf.萨省具有利于粮食生长的自然条件
4 s6 K4 K5 s4 q4 A萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。! R4 c8 n, a4 }" K: F5 R7 D3 F
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g.萨省的农地有良好的基础设施& q1 l, R( a* M' t# |
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。- H0 c4 F& T4 Z" G$ O! y
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h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
4 {8 }8 V& Y. j- c& z7 n' v- j加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，2 G1 F& A: {0 m2 A) i* n( C
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. 7 t8 ]" d: J; o `# a9 r3 }2 F
% _; `0 O. h! R E7 Jj. 遗产税% y" L5 o( b" o5 _* ^! e$ w
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。) z1 U6 f% N* v( m& o: I1 R1 y
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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