对爱城和阿省房地产市场的看法

一半清醒 · 发表于 2006-8-10 22:53

现阶段对房价的涨跌讨论异常激烈，

说说我的看法：
现在卡城，爱城及阿省的房价一直在上升通道中运行，近几个月暴涨已经冲过上升通道的上轨，拉回一点点也是正常的，没什么大惊小怪的。以卡城为例（卡城的数据较多，爱城的数据较少），用黄金分割率估算的结果是：
1．如果5个月内房价跌幅小于10%,将是超强市；
2．如果5个月内房价跌幅小于20%,将是强市；
3．如果连续跌8个月内房价跌幅大于25%,将是岛型反转；
4，长期低迷。
基本面分析：加拿大的房地产市场已经连续上涨10+年，近期已经出现疲态。而阿省的地产的涨幅一直低于全国的涨幅，现阶段界石油基本面利好，许多大项目上马，陶黑金热潮一浪高过一浪，大批人马冲进阿省，并有不断增的趋势，每个人都需要一套可居住的房子，非买即租（预测房租也得上涨），而房屋的建设速度远远跟不上需求，建筑成本也大发上升，房价大幅补涨，所以1和2可能性较大，可以视为调整行情，下一年将继续上涨或在高位运行；如遇重大突发事件，3和4也有可能，大批人员下岗离开阿省，那时间进入5-10年萧条期。
各位可能注意到了凡是有人气的城市房价都高，每人气的城市房价大部分都不高。
房价的中间价不能说明问题，当低价房子多时，中间价下移。高价房子多时，就上移。平均价更有意义。另外平均价值具有指导意义，房价不是齐长齐跌的，地区和房型关系很大，以爱成为例，3，4，5月份中小房子涨得特别快，6，7，8月份，中大型房子房子涨得快，由西南的新房领涨，逐渐向东北推进，这是一般规律，个体差异就更大了。如方式调整行情出现将从差房子开始，幅度也可能大一些。
预测归预测，谁也不能非常准确，否则就不是人了。

明天的房价是天知道，地知道，就是我们生在中间的人不知道.

希望各位过每一天，房子不是生活的全部，只居住的一部分。

小李菜刀 · 发表于 2006-8-10 23:13

原帖由 一半清醒 于 2006-8-10 22:53 发表' j. }# s! G7 I% v3 s) {1 P
房子不是生活的全部，只居住的一部分。

雨过天晴 · 发表于 2006-8-11 00:07

有道理!有道理!

老杨 · 发表于 2006-8-11 00:09

原帖由 一半清醒 于 2006-8-10 22:53 发表" L* B T, {& w% D
明天的房价是天知道，地知道，就是我们生在中间的人不知道

还有操纵房价的人也知道。就好比股价，我们这些散户是不知道的，但操纵股市的人知道。

haojixing · 发表于 2006-8-11 10:53

想想涌入的几万大军，有多少能拿到年薪7。8万以上的工作来负担30万以上的房子？应该理性地看待目前的房价走势。

giss · 发表于 2006-8-11 11:18

原帖由 haojixing 于 2006-8-11 10:53 发表
6 v X! g2 Y8 _# d# s想想涌入的几万大军，有多少能拿到年薪7。8万以上的工作来负担30万以上的房子？应该理性地看待目前的房价走势。

你看看30万以上房子的上榜时间，就可以知道

阳光沙滩 · 发表于 2006-8-11 17:13

原帖由 haojixing 于 2006-8-11 10:53 发表
! y: b! U, w3 q' t" w* t想想涌入的几万大军，有多少能拿到年薪7。8万以上的工作来负担30万以上的房子？应该理性地看待目前的房价走势。

不明白年薪7，8万怎么负担得起30万以上的房子啊？

peterpan · 发表于 2006-8-11 17:54

原帖由 阳光沙滩 于 2006-8-11 17:13 发表: M4 N" h2 d* z1 z
* G5 E' ^4 p' [5 h
不明白年薪7，8万怎么负担得起30万以上的房子啊？

家庭收入7,8万负担30万多的房子很正常啊,downpayment够多的话40万也没问题

一半清醒 · 发表于 2006-8-11 19:25

原帖由老杨于 2006-8-11 00:09 发表
* {4 a5 G. a! G. D
/ m B" N/ C t) d/ R& I还有操纵房价的人也知道。就好比股价，我们这些散户是不知道的，但操纵股市的人知道。

谁人能操纵得了本地区房价，还真没看出来，最多也就听说有十几套房子他们能操纵市场？？在有钱这就不干这种小买卖了，投资大工程项目了。
与股票不同的是房子很难短线炒作，占用资金大并且周期长。股票可以选择1，2支好的坐庄，没看出来房子怎么坐庄。

苹果鸭梨 · 发表于 2006-8-11 20:42

房市进入调整期也好, 进入转型也罢, 现在买房是实在该慎重.
我盯着西南地区房市已有几个月了. 现在房市放慢的迹象已经很明显了. 看看TWIN BROOKS的房子, 现在越来越难卖了. TWIN BROOKS可是西南地区有名的好区. 西南地区大部分出售的房子可都在40万以上. 主要的买家其实是本市换房的. 至于未来几年外来淘金的, 他们确实可以有8~10万的年收入, 但按5.3%的利率计算, 他们只能支持35~40万的房子. 可现在新房的市值已经超过此价值. 按此推断, 房市会有15~20%的调整. 但这种调整是对高于40万的房子来说的. 而那些淘金的涌入却会导致低价值房的上涨. 这就是为什么最近CONDO和汤耗子巨涨的原因. 但这种趋势也会放缓, 因为大批的CONDO房会在年底前上市. 至于说"阿省的地产涨幅一直低于加国其它房市",这已经是一种笑谈. 看看爱城的房价, 除了BC和TORONTO, 还有那个城市可比? 更别说卡城的房价了.我沽摸着再过半年, 有人就可以卖房退休了(KIDDING). 其实现在最关键的是世界政局: 一旦中东局势稍缓, 油价就得跌到50~60. 再有点其它什么稳定因素, 油价就会低于$50. 大型石油项目立刻就会缓建. 我不说大家都会知道会发生什么. 难道每人都认为中东会长期打下去?

一半清醒 · 发表于 2006-8-11 23:33

关于石油价格是有许多因素决定的，中东问题知其一。我认为更大因素是美元贬值（大概贬值了30-40%），衡量石油价格的货币贬值，就显得石油价格高居不下，只是圈子里的人不捅破这层窗户纸而已，这是实物资源挑战纸币（美元）。如果加拿大没有资源挺着，加元早就随美元不知道贬到那里去了。说远了。
石油公司不仅仅是看当前的油价才上项目的，这些决策是早就定下来的，据我所知各大石油公司中长期看跌油价，还是决定上项目的，这很说明问题，他们雇佣很多高级智囊团，看问题应该比我们专业的多。

我写这个主题并不是想获益，只是想提醒人们看跌房市不客观。调整是有可能发生，大幅下跌不现实。
看看北部石油城—FORT MCMURRAY 经历去年的暴涨今年，今年继续上涨，1300+SQF 的TOWNHOUSE要在40万刀，并有大片土地在开发中。也看出有跌的趋势。如果阿省的房价开跌，也轮不到爱城领跌

阳光沙滩 · 发表于 2006-8-11 23:47

原帖由 peterpan 于 2006-8-11 17:54 发表
( \3 E; {" n, z! T; g2 H! \
& r4 S4 M7 j6 K3 L- c
" j, Y+ c- F& I& x' b* }# q- N家庭收入7,8万负担30万多的房子很正常啊,downpayment够多的话40万也没问题

看来我是落伍了。
有钱每年回去度一个月假不好吗？

[ 本帖最后由阳光沙滩于 2006-8-11 23:49 编辑 ]

老杨 · 发表于 2006-8-11 23:49

原帖由 一半清醒 于 2006-8-11 19:25 发表
1 L6 S1 y- c" Q4 v' n' z) d/ f1 p8 Q# b4 J
: {* K2 j" n; x
谁人能操纵得了本地区房价，还真没看出来，最多也就听说有十几套房子他们能操纵市场？？在有钱这就不干这种小买卖了，投资大工程项目了。 E( C O& ?' ^: K3 y6 P
与股票不同的是房子很难短线炒作，占用资金大并且周期长。股票可以选 ...

没看出来就对了，说明您跟我一样都是普通老百姓。

peterpan · 发表于 2006-8-11 23:57

原帖由 阳光沙滩 于 2006-8-11 23:47 发表
9 H% x6 k6 {% p: O# U
* v z4 C- v+ [看来我是落伍了。7 }# ~$ D/ u3 \
有钱每年回去度一个月假不好吗？

你觉得买30+万的房子就没钱回去度假了吗?即使贷25万每个月大概也就是还不到1600,很多人还每年都超还10%甚至更多呢

阳光沙滩 · 发表于 2006-8-12 00:30

原帖由 peterpan 于 2006-8-11 23:57 发表
2 m0 `! }3 R+ s; g3 U1 e6 U& L) [+ m* n2 U$ U
' s; }/ [& D; K. A
你觉得买30+万的房子就没钱回去度假了吗?即使贷25万每个月大概也就是还不到1600,很多人还每年都超还10%甚至更多呢

我是说，回去度假和买25万的房子的具有同等的重要性。
不过还是再算算。

牛眼熊心 · 发表于 2006-8-12 20:45

我来凑凑热闹，最欢迎正反两个论断，说明房地长还没有到了真正的疯狂。如果少了糊涂这样的人，房子保证明天就垮，如果嘴酒这种人都帮着糊涂说话了，这alberta的房市也就到头了。大家辨证点看问题，edmonton人口只要是正增长，新房速度赶不上人口增长，这房子就不可能狂爹。房子跟股市没有可比性，因为当房子真正下跌时有房子的人也只能被套，没有可能去割肉放血去住大街去。再说也不可能有个控房50%的大庄家来操纵，跌也不可能跌到哪去。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-12 21:21

最多下跌20-25%，所以，对于有钱人无所谓。

原帖由 何处是我家 于 2006-8-12 20:45 发表
3 }: y1 J3 q5 [. B `; t我来凑凑热闹，最欢迎正反两个论断，...跌也不可能跌到哪去。 ...

lybbc2000 · 发表于 2006-8-13 01:58

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-12 21:21 发表
. F& x$ T$ |; |( b& o最多下跌20-25%，所以，对于有钱人无所谓。
, T, L/ H5 d W
) ~+ @( I+ H: i+ T! U

对我就有所谓了，40万的房子就相当于8万到10万，相信对来加拿大3年左右的移民都是一笔不小的开销。

WST · 发表于 2006-8-14 22:50

原帖由 一半清醒 于 2006-8-10 22:53 发表
, P; {, d( C, s现阶段对房价的涨跌讨论异常激烈，说说我的看法：
# n3 t) Z9 S& {2 Z& i1 m现在卡城，爱城及阿省的房价一直在上升通道中运行，近几个月暴涨已经冲过上升通道的上轨，拉回一点点也是正常的，没什么大惊小怪的。以卡城为例
. }' c2 z. S" y, }1．如果5个月内房价跌幅小于10%,将是超强市；
5 e/ f, V5 U# Q q/ L% v j! F2．如果5个月内房价跌幅小于20%,将是强市；
) v5 U4 i2 R4 T# L. h& o. x& F# J3．如果连续跌8个月内房价跌幅大于25%,将是岛型反转；
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（卡城的 ...

The housing market is not like the stock market. I think all above 4 possibilities are not likely to
occur in next 12 months, especially in Edmonton. Most possiblly, there is no any correction. Only slim of the chance (less than 20%) that the correction will be around 3%.

google · 发表于 2006-8-15 12:46

It is simple to know whether it will go up or down if you try to sell your new hourse (at least more than $350,000). See how many people are intrested and how lnog you can sell it. Just a suggestion for a game rather than a real trade if you don't want to sell your new house.

Don't forget to post your test results. Thanks.

一半清醒 · 发表于 2006-8-15 21:43

原帖由 WST 于 2006-8-14 22:50 发表' z8 M& r+ H: l1 Y, c3 |
The housing market is not like the stock market. I think all above 4 possibilities are not likely to
0 S. N5 q/ `# M8 P, K [occur in next 12 months, especially in Edmonton. Most possiblly, there is no any correction. Only slim of the chance (less than 20%) that the correction will be around 3%.

凡是投资市场就有投机的属性。有时候黄金分割聏x褪奔渲巴ψ嫉模恢牢裁础�

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