 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判+ G: y9 R% E* \, V+ _6 j* b1 z# O5 K
3 x o# E) G7 c: v' b2 Y
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.9 G& D8 s0 n) {* f& W9 }0 x; j
0 z/ w/ H7 @0 O; ~! [6 e
1.买新不买旧, 买北不买东4 |' C1 K8 A' _9 H! S
2.房子是别墅? g7 B0 |3 Z' [6 z
3. 房地产永远升值
# S2 Z; @' A* h+ k; m' p8 t4. 名校区
% I9 {& P* ~6 X& `8 _3 }5. 买比租谁合算
% N9 ?* ]+ s0 L( ?) C6. 印巴人，中国人，西人
0 X4 j" q+ O, l0 x7. 先买个小的，过几年再换! g1 [7 ^1 \1 K8 \% H) `4 L
- `5 C$ `' ?7 P; I1 i2 Y1.买新不买旧, 买北不买东5 d p6 E9 ]+ } m. G1 p
" s/ H+ s3 |( Y# K: i当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
, R8 Y1 g7 v3 E, Q$ T x2 D! X. G' i( q& y
我一共去了以下地方：
9 M* y' d6 h4 {8 l9 A# THW7-16街 & Bayview
5 r, d3 G+ [! v0 m19街 & Yonge2 O; ^5 C2 u( ]1 X/ R5 x
Kennedy & 407 (新旺角广场）4 F6 t1 o. q( I4 [
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
" Q. f: O$ @/ T5 X& QWoodbine & Major Machenzie+ r9 R. D1 K3 G3 |* v1 c, N4 ?. `9 `6 g* i
Nelson & Steels6 s8 j x4 F! N+ Q: }3 ~4 Q0 b
Pickering 靠近4号公路
6 g) A$ [& O* B: y+ r; ^6 Y& ~* PWhitby
5 Z l: u1 N- N" D
0 @ z3 d$ P7 G2 i9 t+ j( F7 |9 q这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
$ I1 M/ W$ f! k) A0 N: B3 P3 Y( A6 M. @' d: |9 M5 j, X: N5 W
先看新房的位置.
- U7 q4 Q% o+ j7 W- |6 y* ?
) g* I6 f% K+ |5 v华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
* h) i& n5 P# F: @* T. B, ^: R- n V, h8 V' {9 n+ Z- u
但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
4 t9 S4 Z2 g! ]
; u5 G7 i2 W) @5 C+ B0 F. Z X在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
* M, a+ {8 H) k) [5 k: B9 k7 i+ J; W4 i7 Q: r& a" R
现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
" T. }8 M5 S# h+ [3 ^9 V( D% V3 [$ O! M' A
再看新房本身% |6 d* n1 W6 W/ Z8 {
& H. X% ^5 O- K8 U' b
新房的好处有：
5 U, y" ^1 l9 }, _; A1)新:
7 L6 P& h. U* @4 g新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.. V+ I$ N+ Q4 a2 R1 K4 U# M% n
& U$ X. d& ]2 t9 ^2 @2 p/ |
2)结构：4 e- n; l2 E6 M* E; F
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
. F& z( {0 X% v0 X3 \
' T1 w5 Q2 y$ ~3)用材新:/ n& y$ p5 ?2 O9 J! n9 b) v2 P9 O
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.$ {& Y2 M! b8 |. j7 t: G' m& ]
( h+ h# t5 a) m- H- t
4)相对便宜, 短期升值潜力大:1 j$ k7 B* [$ ~' _1 f% O9 A% m7 N
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
T. d0 @* ~8 X1 ^( X" A2 O0 [
0 i$ D. H0 w/ z$ E5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.' o o% w8 C4 w& S& `
3 t" d4 E) \& Y8 p# g5 V% P5 J" M' t2 f由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
4 h- a# A9 f; F; E" |& z
. H4 e; n5 R0 V# l% g. Z新房的坏处有(排名不分先后)：
+ y- y+ Z; v! ]1)地点太远, 太偏
) b# F1 w7 Q/ Z' ^( |2)用材太差, 不经久:
8 i3 z/ |) q5 n5 O. V最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.: v% V# c5 [3 G( J* X
3)地太小:
/ B! B. T* Q4 s5 K' p7 y1 F所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
# \8 q9 q1 s8 r4)环境差:
$ {+ n* |; j% j很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.0 V6 L" r6 p+ a" d) S8 E" ^# s
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
$ O) u! `8 x& F0 x8 l9 E" J5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:1 Y1 Y( n7 d& l% ]- p
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.! x2 l k5 w* X2 Y7 \$ Q8 j' T% ~
6)新房并不便宜:
6 S) h, D) l+ a% m. z* J0 i' d一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
( s% v* W. L4 o- o
' m6 b: L" d1 M2 q U6 @2.房子是别墅?
' S; Z. W$ K9 Z( G5 Z/ W+ ]$ u0 _0 b) }2 A
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
5 M; X0 m0 \' X: a& T; O3 ~6 z- c& t" }
& v8 Z, n+ N. Q& Z) f别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
2 O3 x# D+ [0 g+ }- |# M; D: r8 }) i. I3 t0 U
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.) D2 Z2 w$ `4 }0 f' Z r. r
( ?* v, t/ v" G& }- V
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
6 \0 _7 s- @ a. m+ c$ _& s* k& }; P7 E
3. 房地产永远升值- {, P+ ?3 p+ Q
}3 c# l! i" I5 p1 |) ]这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.3 A8 j5 Y( \7 n9 U
% B2 w' F/ l% L, f9 J
长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.+ q, }0 l6 c' A4 D7 h7 A* T: [% c
' D3 {) X- E3 E
任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
( K' g" n' j' K: Y( o7 b
4 M/ l& _% ?" ?. O$ a从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.! z& A/ G+ v" t, A
" \0 z. m6 h# u5 S" w: J其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.5 y* F& M0 r* \( F
0 n9 {. h X! W) M+ x: h4 E& Q
4. 名校区
" i. B' Z- b; R/ r5 } Z! F* P8 q; O @$ W/ @. ^0 Y
这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
) l) A _# K) c8 J. R$ N. U) K% G# t! M) i% d+ a% s$ Q3 K6 Z
所谓的排名有几个, 最著名的是:* m3 m3 }1 H" s$ [$ j" ~3 I+ }0 X2 b1 t2 G
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
; J) |# X% k3 X: v
# w7 u9 a2 e8 N/ V) H" j这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
4 s3 Y7 D6 {( E* Q d0 k
8 q7 o% ~5 M* K& I+ g6 K创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数." o5 ]4 w% q" U, n' Z
; k8 k' w3 [& y排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
1 O; t- Y; n m9 `2 Y( I* o- g# v$ i! N9 q& t
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
0 T9 S6 U" E' L* g; s, s/ d: I- q- H2 h5 h( z
比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
: C6 K2 G* P, D$ Y# q
$ u5 u. h- m; y8 ]5 Q% p有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?5 A5 N) c4 S2 B' `$ D
3 ]6 e- R" f* PRichmount Hill High School也不再参加排名了.2 T1 H3 K" J2 s8 Q; r
3 u+ s5 P( j2 t2 U. w* p) G: v% P
这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
+ h1 h0 b& I+ _3 ^5 y
6 Z% K4 h# k9 O3 G5 A T我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.; o: a! V( h9 Q- n2 a# i
" t. B$ `, T0 P. x4 h可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:, }) B! [# Q/ L, S& L. i
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell. Q: B9 K) f6 |3 x
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.
* o2 {& l' j( F- m* l! n
; e' V; E+ V6 s$ N5. 买比租谁合算) r, T; B& L- V; G+ j( W2 N
1 G& g1 o2 Q) K7 e$ I
其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.5 S( [, b" y' W0 A2 b" r+ k {
1 }6 S1 q% S. G, E: Q+ Q
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
# Y: s% |8 v; ]! \
! M1 \+ T6 D ?: _ @3 _; x所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
$ Y' ]* \" w* i( H/ @- C8 z d' ^
1 e A/ R9 D& k' ]2 y* M其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.0 V: h, Q( D6 ~( ~0 A0 ~, |% S0 Y
/ D; u) Z$ E/ x7 b2 j
租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
6 A2 h5 _* n8 _* g& {
* e: ?: D1 t* U. k" w$ Y7 t这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
/ O/ [, }, K* m, _( Q1 Y, p I# r. n/ i
按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
6 h* P( b1 d. H
5 s3 d+ Q& \' s" V% Z按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
- D. c5 l9 n Y! s' W) B+ |" J& {; L% ]2 \# F* |
至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
2 G" b3 }4 x6 Y+ m1 P$ T9 o
; A |' ?/ \ q1 ?8 d" v. w关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了., E4 A! s" _/ ~, p. y9 p5 R: M/ B
1 M u& B: I$ B+ y5 h$ o
每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
1 A1 e- P3 L" V; J& t1 I5 K! I! o( q& U2 J! D X0 m' |$ N
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
, k( O e+ Y. v+ J4 K5 B
, V/ M) x5 M9 U+ ^' u0 x3 n4 u, x: }我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
, l' T/ B- s+ Y- T" G( D" j2 O; b; c; ^/ O4 M$ q: G
每次关于这个话题的争论都是这样结束的:% v. D2 v" R9 P. S U" E
% u2 N I, Q! k Y* L! |6 g# @: Q' @4 k
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.1 l5 E0 C* o9 S; ~+ e* m
& y8 S7 X; v# w2 R从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了. v8 r( _6 Q! V! M
* z- n+ q" B2 S" K6. 印巴人，中国人，西人) [$ I; ?- b/ ? t) J
! f( Z9 p7 J8 ?2 m- D+ i" g5 B
大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷. Z4 H) E( `7 I: |) [& A
! g' d, I- I& O; e' ?8 {8 p- ^( c中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些. Q/ L' C8 s) f7 Z( _0 D# c
: _/ {( @+ C. \9 w所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.0 L0 ~$ ~# F1 e2 ^5 p+ p: I
# o4 N* {4 X7 x! L" B0 R
我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.$ |5 J/ X2 _8 v: v
" {& C+ t: p H& ?大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.. I* s0 c. A' s( ^+ n5 I
( a+ W6 r' l3 h' `2 W7. 先买个小的，过几年再换
, h9 R2 u8 y" j' N" a6 z
4 ?8 E; q% p3 w# \1 W$ \; b/ J这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.8 h* c: q# D9 I4 \ h& t
0 U% G' z' t1 K7 ?; m7 `6 h+ ^
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.: ?8 _3 d$ @: w% U( _# U
& A N. Z+ T n. @$ \- x但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
3 @* E. x$ q1 S; W$ R
+ p* A h7 P7 @4 E+ X; m1 S4 T多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.' ]0 W5 y+ O5 w
3 Z2 z* q$ b9 g" ]; y+ @" B' D
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?, u/ C" j; a" C4 u6 D$ E% @2 d1 R
7 Q: I5 l! b; e$ Z, G, O- [2 x说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
1 G1 T8 ~" v' a& Q. o; f; l
: Y- d) |3 M- b+ L, o+ S买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主