 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判2 q( @& \9 r# Q3 G+ q7 O, F
- M9 F+ k/ U% [3 b我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
, `2 }2 e+ `) s5 y- f; X
% t+ N% x/ C/ X# R7 P6 a1.买新不买旧, 买北不买东
$ s6 O5 `( X; w$ Z% f% ]3 Y2.房子是别墅?8 a! W1 ^2 O0 }* R- b' g
3. 房地产永远升值* [! g) C/ p6 w2 ^
4. 名校区; p3 K: E# H5 I3 {, y5 U
5. 买比租谁合算
1 p2 R1 M5 `: _6. 印巴人，中国人，西人) Q1 _7 V+ V) B1 m' Y/ a7 E; @
7. 先买个小的，过几年再换
6 A8 Q+ k: |+ u- o: y1 @; W* r
3 z, O) @9 n; }& Q: B+ W1.买新不买旧, 买北不买东; L! s, p$ M$ a3 b
2 M; ?6 ^: M0 g2 ]- n4 o
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。% {- d' C O# D; z% h
/ D$ l& w6 P" s$ r+ Y我一共去了以下地方：
1 T% V8 \1 \1 u+ ^6 mHW7-16街 & Bayview
1 J" P0 r' `5 ~. Y" F+ G9 [19街 & Yonge8 D2 X1 w/ P0 `; Q
Kennedy & 407 (新旺角广场）
7 B5 [( U9 @8 V3 H! n( y( zKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
9 ~! g& b9 ?! E3 u" O& C+ EWoodbine & Major Machenzie3 d: X! v+ I# R. W
Nelson & Steels) [: {7 M+ d# K' L3 K0 S
Pickering 靠近4号公路
+ Z; A( L% f' v2 gWhitby
6 F; V+ |# K8 C% r/ a; a
C: I/ z3 v% N, H9 E Z4 c这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。5 K7 G$ O' ~) Z7 z
+ W4 t: q6 B7 d8 P$ j) O1 Z6 T5 _
先看新房的位置.! ]% f2 B8 y$ d1 B( N
1 m: k8 E7 L: e* Q) l0 h& {6 B. ?
华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
* a& s1 g6 {" O; r' Y. v( b8 p4 R1 T
* _& s9 _$ w# n: d: J, K" v但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
; v0 o0 k( Z3 |" ~+ k% |1 d2 |5 D O% e8 ?7 X% ?
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.1 z; [: _% ?. r- j; h4 j
; I0 K- t( Z, N) `( g Q3 n! e$ V
现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
_/ y/ R% ^% ?0 V3 _, ]$ x6 G& D+ W0 a2 k( }9 Y' U1 B E: X3 @" h4 u/ v
再看新房本身
3 _& {9 @& i0 K# e, R, C* L% t
# e% o b4 [3 I! X) ~7 T, T7 @新房的好处有：8 p0 f1 x! C' [0 r7 c& A6 U
1)新:
2 r9 M3 W( S9 K) ~- o1 O新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
0 f6 o# w% E" p0 `* b8 {6 |& Q
9 v z5 Q8 L- C7 O2)结构：6 |, s6 ^, y$ i5 n- Q
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
; y. n8 u3 v) y4 l4 E
. v2 q& Z, \* I' z, G( U3)用材新:& F+ m; ~- M" g. |! X
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高." }' u7 o0 S' J$ f0 k; R, d* ?
~& Q8 d7 O6 M4 L) c, S" m- u4)相对便宜, 短期升值潜力大:
* B) N7 X" G8 ^( q2 Q尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.+ ]# R4 T& X* a% }- N
/ h3 r* D- L4 L; Q5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
( J# x# q: C2 `. u( P" g& r- n# x, |' F
由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.+ p0 P+ o2 ]1 t9 P/ k$ ~4 V
: l& V5 C3 I/ R2 t2 B. z! L: t
新房的坏处有(排名不分先后)：7 B. b m, }6 w; C. Y; f
1)地点太远, 太偏, B, Z. J; o2 l9 m" Q8 B2 R
2)用材太差, 不经久:
9 g% I0 G& N! [8 d/ l5 [7 h最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
3 L* w {2 g1 W, n- d) a7 D: |% |) D3)地太小:3 b; G6 e9 h3 S- h
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
: e* s0 n; T: z. i6 n4 ^3 I/ `: y, z4)环境差:6 x, ]3 X% l+ @- k" O- c
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
8 U3 E+ B" e1 h& j( O4 p: u现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
$ Z2 q/ M r6 ~- i: A; W. Z5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:4 x2 w# \) D* O: t6 k
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.9 T' Z7 v% M8 v# Y3 w2 H3 g: T5 x9 y7 {
6)新房并不便宜:
2 b' f5 D3 n9 K一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.3 Z, O4 q, l, w$ ?
: @( o M+ ?! F: n$ q, [
2.房子是别墅?6 K6 V! m' V& R' J- n
* O" R1 y& I" f, }5 q仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
2 ^/ M* d, u0 T' G' k; F) U- P4 x% P
别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
& h2 i: f7 |* @4 m* H- m- C0 J$ ^: X0 c% {: @, {
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.' ^! x5 D# D6 r7 S* L/ T
+ i) f* ~. O5 |- U( S
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.* y9 a( e0 y1 y ]: K
* Q" o2 N! ^# D7 Q- x U8 n
3. 房地产永远升值
4 H# v6 Q& C+ c3 p- k$ F- P6 h, h0 C/ N5 H
这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
* d5 E8 h% z5 c0 b% O9 @4 Z ?" L% [
长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.7 b1 g4 Q& i: ^1 n
4 C* W$ b$ J- T任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.4 `; u" _) h5 S7 _8 c! c. q6 _
# P: r. C( K* {
从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
8 r/ U# g/ G7 k1 u0 v6 Y1 O! \8 [3 E, I4 u
其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
. j3 k. S+ i% |$ \2 V9 [' }1 ^
: K: M6 }5 m' k6 d, j5 t/ s4. 名校区, _* b6 f0 e" x& k, H
! D. o4 g8 I$ j5 }" B这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.3 ?/ V. Q) L6 N; k9 J5 J
: v5 E1 y% @4 D$ J4 d) A% j+ q
所谓的排名有几个, 最著名的是: U9 q0 f- j! E: z
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
! D' W& W4 F4 J! i. m( P- o1 ?/ K2 j- t$ G3 b% ~" P
这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.( ~5 r8 H& E! n. P2 z2 ?
$ c9 G- _4 g Y/ G! `; x创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.: I& p! x2 j& w$ x
4 b" C) A7 e% h* w, J
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
) w. M+ l+ d" I* Z2 }; o( _7 C' m5 ^( G4 h' ~ U
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
: o) J. `, o P$ h: B# d
" H. k; h) ]5 V! b比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
. M/ R; [! L: J8 T s- L3 Q; A" W5 g, N, v: j; [2 r4 L9 B
有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?, U r9 z3 A/ p
$ K- p9 Q# O2 d0 N6 wRichmount Hill High School也不再参加排名了.7 y! Z$ M6 v" E0 f, _8 \
/ I/ ~/ [: y* |$ e这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
6 X% q3 I" w2 ]
$ h8 g$ S) @9 d _; z0 x) E我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
$ G4 H1 W8 I/ ?7 G6 H9 j& Z
8 e }( L. e6 [2 w6 v1 t可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:+ q3 a, q. n4 M# E& R# n! L1 v
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.- B8 C" t/ v* Y7 K5 x
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区./ @! }( H0 Z( E9 r& _
6 M: j% G- ?& x* K% J( i3 K5. 买比租谁合算
1 o; q' F- v, _! K2 a
9 {3 ?3 W4 B& D1 X3 G其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.+ J+ E( G! s- r: z2 p
* u2 N" m- r/ i1 ?+ w) n0 v* F$ v
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
9 l% D9 D/ E$ o- I5 Y( P$ ^
6 A3 x8 j; q: a# w$ X ]7 I' i- a所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子., p# q4 `; m5 ~3 |5 J5 [
! v, w5 v k& E- G J8 Y3 W
其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.! x& l X3 ?- k# ~4 ^4 y
& I0 ~6 F6 w$ E- D% D0 \9 C" Q5 {
租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).; b6 S0 O8 z* |% h& n4 w0 X* H+ G
. H0 i0 W' C' x- V0 }7 e
这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.7 d& G. q' d% m6 \' h6 N, x& D
! N- f5 J& t _# E! q; X+ T" h按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
! ?$ B! P3 c1 j$ }
% ?0 M$ ^$ Q: k Y5 @ r6 V按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.. F8 F. w& ~4 p3 v
. f' `' d, _2 x至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
2 z2 s6 l4 L9 H: _1 f3 p1 l) f; m! B6 C
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
6 U0 J" |7 D2 I; Y$ r" W& k6 n, Y; |3 q0 ?: `! v& m) X
每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
" h: u z) q# z( p2 W* J
+ m( g' c6 C" ]4 D我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.- p. R% A9 @/ @* M
5 z2 k/ c% F+ @& L/ B我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.3 k( H+ k4 R, d5 F
& l- B9 a3 I* H8 A& ] }: {- Q每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
4 i( x- N7 q @* `" _+ v% B
1 w6 N; s& G- E5 i) q6 |) ?大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
8 u3 ^* K5 t8 p, e( D( i! d$ y, ?4 y
从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
7 _, T. c1 E! l# U+ p3 T/ |, O9 ^. w% W5 O) M* A- K: o% h# x7 j6 n
6. 印巴人，中国人，西人
2 z% G& m T* C- l' a& p
- B2 p2 b& f a/ G4 i& m大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
2 ^) D, y8 C2 j) @0 T3 j/ D7 ]) V g
中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
( c% K. G, a: D, B2 X6 B$ I% V% |. j" ~1 b: D
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.6 p6 q, z- A z
0 @# v5 m& F9 Y& k9 J' K$ `
我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.2 f; h' Y' A$ h J% j& z, C
- k. j* Q0 @' Q. K
大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.9 a( V% z9 `1 t& I' d$ e
, N. _% P' j% w
7. 先买个小的，过几年再换& l) g/ S5 g- t( o3 L
! y! M' v5 I6 m: I) a
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
) l3 w7 {6 ?3 V$ c" v ^5 u5 e& x1 d% b; ^# s! X, W
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.4 E( }' | u" c3 |9 @$ u
4 h6 \4 W- \( q- z3 ]但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
6 V3 x: l6 }8 _* y; G8 ^, h- [9 p, a# z7 I* n
多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
; X8 R/ P0 R" l# n0 i6 f* ] B6 r
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?
$ Y% W& }0 C7 ]% [4 X/ i. I' d. @$ K- d9 G; B+ \" y3 ^. c
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.) O2 v1 Y( D8 Y5 z+ b* n
4 R6 q+ B* {& t1 k* E
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
1 g% J& x/ N( N C V
楼主