 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判1 ]5 G" l3 a( c' i8 A, M. E
4 G% h' w: _9 Y y; O
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
6 P4 f; A" o7 M
$ O+ E: R9 `2 x2 Y1 g1.买新不买旧, 买北不买东3 v, ` Y0 [, l' t6 ~1 g2 v2 V
2.房子是别墅?' Z0 l: G+ m1 G2 ^
3. 房地产永远升值
9 t8 v6 U& O+ Z8 @! p4. 名校区- O$ B3 ~) d2 t+ f2 E+ b' u
5. 买比租谁合算
/ ?2 p# }! N3 R4 w# M, s6. 印巴人，中国人，西人
- L5 O9 s% S' m, g6 j7 N6 ]7. 先买个小的，过几年再换3 r: m' [; `9 Z' {: D1 K
3 R0 t- I1 ?( C N: v5 N9 N
1.买新不买旧, 买北不买东4 X6 [% P7 {9 T% V9 ?* n
+ C/ x, t& K6 H$ J+ _; o& a' y当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。% _' J) n4 W9 \3 T0 K
5 U9 j. e9 W* F
我一共去了以下地方：
8 y4 I! C8 p. i! |, DHW7-16街 & Bayview$ G0 \* G% f: e; @) l- K) P' N4 z7 d
19街 & Yonge& \0 Y+ r3 W' x. ~2 f
Kennedy & 407 (新旺角广场）
( _; E: {; ]7 E1 l2 _Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
( T5 {5 z M8 Q! fWoodbine & Major Machenzie: _6 R) Z; c; }/ w' r" s$ E
Nelson & Steels) x4 R, U6 \" y! t
Pickering 靠近4号公路
$ z/ I) ]/ T" a% ]; tWhitby9 V: h" E, E- M- `! J2 H( ]( d' A8 {
% Y" t2 |, b' [6 y8 o$ c
这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。& W4 Q6 {' x/ ^
) h2 z, R2 X [0 r9 G先看新房的位置.
; F' G: x2 H0 f: y, b1 J; p8 U
( k4 A, Q; Y, }. a* F' [3 S3 O* J% g华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
0 |9 O" Z C! n$ v: W @2 c5 v% T. @* f6 x' F' T' q. ]
但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.4 R( ~% U k* y9 |1 E2 s
3 p* I! Q, D& B. T& b! a
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.% ~; y2 e1 ^+ g7 _" l T# o9 [
7 I' D# T) V ~+ t7 Y
现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
; H9 V- v: s- R8 Q) \7 x" g' m5 k0 d" L- c t; R9 y1 `
再看新房本身
3 C& u/ k9 o: ^1 O& N1 S2 h. ]) L/ _% |2 G6 D0 |" L
新房的好处有：
* e3 T5 v& E# i# L( r9 O- N8 A1)新:- A2 {' \ b0 Z; _* j! z
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
% H4 _* Y0 T7 ?4 }) u, K5 _* v: ~- z2 i
2)结构： ]/ O3 a* A" c3 R m7 c+ q) L
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
$ e; x+ W: G0 h8 l
4 x$ r2 \% F) L* b0 X, U; H, |3)用材新:
. ~3 T, ^- J' \如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高. V' S5 S5 ^$ [* o
/ U# |8 H0 p8 w8 V' t2 H, U. b
4)相对便宜, 短期升值潜力大:
1 p8 { g9 f; O7 H! o+ }" f尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
- w$ u& c% F$ R* W: |% S6 L* P" \+ o" ]( p4 _1 A
5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.9 b* E9 ?: W: Q, d
; m$ W- i; i: G/ n$ O由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
, X$ I# L* M! ]$ C: c1 E! Q" `6 ^! U; d8 I6 S0 Z
新房的坏处有(排名不分先后)：
0 M! S$ {5 v+ q5 V; n& o1)地点太远, 太偏7 b( S5 u4 D! ~+ X
2)用材太差, 不经久:1 K: V7 s3 x% f' G$ r2 x: v- B( p/ Y, E# A
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
1 B0 j! y) j$ F* @, D3 ?8 H3)地太小:& u5 M& `$ O. {6 S7 Q' F
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
3 t9 D( U) @5 ]1 B) @( _. K4)环境差:# e# h# I1 j. W; F3 a
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.+ G7 U: e) \1 o U* @/ q
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
) j- C- Y0 ?3 J9 T; M5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
* x/ t1 s [2 e; u新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
1 Z8 r9 S$ [, f1 N% E) T, y; i% v6)新房并不便宜:: ~, |$ A1 L. C! J: `. Y4 \, D
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
) A; n6 k& H! [2 c0 T- }2 r/ R% @. j. [& {
2.房子是别墅?( U. d: ?' E! X- Z$ g* _! p# ]
& q" L7 E: R" _# T" o仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.( |* B! v* e) L) Z' y7 ?
8 t% D' _' x$ ?) ?别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
% t8 T8 P0 D3 D/ N' z' V) g0 C% J+ L4 y+ m9 |
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
2 W3 L# |1 A$ \- r2 @, V' P1 c, l4 _' o, D. r
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些., n0 ^# G( I$ H- p1 S% U" V* v
- i8 u& T) i! {0 }1 Z3. 房地产永远升值' l5 r( s, W4 s" z
5 ?' @1 a. T: S5 p, b( ]9 N
这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
W7 d6 v0 s$ `# {2 C" X
b, F4 y* G$ e! A* i长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
8 Y+ j4 L6 _2 u/ w6 N0 I; j# \" Y/ u8 i8 e# v Z- d; q
任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
: s. c5 j! [& E
; ~' |% ?0 C% Z7 w从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.! U Y+ P/ b a9 }4 R0 ^# F
9 Y* O' y2 j) C) k
其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.7 `4 O' C! m; }; s- ~
9 F4 |* ]4 B+ ?3 {* U4. 名校区
. f- q( k' t+ C2 ~$ x. R* `* ?' M( h/ \* \4 Y$ O
这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
* H2 K" l; [/ q6 L0 {% |+ p* u" L% s! N" P" Z
所谓的排名有几个, 最著名的是:* G7 I( W4 c4 V; a
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
. R* B) R+ v; O2 A" ~; _
6 s3 k6 e* E" h# w1 _这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
+ ]/ A1 v( A! a+ k% O
( W. K7 e: M! N2 h/ ?. m0 a8 J3 t. r$ i创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
9 i: U j/ Z4 c( y( h m) u$ u" i8 {
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
) V, X( ^1 h3 K+ e( u3 R* \" N+ H1 Y. C. T$ ] s" P2 T
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.& z6 D4 R5 W x5 R$ n
( R1 J: D7 z) _3 |9 W5 _* J9 _, Z
比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.. f) E; P, B9 y& P* K' H
+ n( A5 V! A& W
有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
4 t5 @& P$ X" Q. O1 f. g, Q$ `, Q
Richmount Hill High School也不再参加排名了.
; @, Z0 v v8 S0 w) A6 j/ {
8 I4 L# h& p& G3 y这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
$ ?# r3 _# ]2 D( V& J+ s& K0 ]& e# ~! R v# d& \9 T0 d
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
& H9 ~* r/ c* P1 P$ [! R0 _ Y7 R K* A9 P) o
可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
. L# m7 ~! |/ F6 T h5 h1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.- j1 D2 S& V/ |8 @6 a/ x
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.
/ k. ~: U9 X3 n6 Q- M B5 }. h ~9 P9 m; N. `3 x
5. 买比租谁合算
! o2 k$ M# W2 @9 A
. U, Q3 e# ^2 J: I% m5 Q: l t其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
) M6 h3 `# j% V" x, a) \+ G
* n+ I3 Z7 U5 ]7 h比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.0 G6 J) d8 g6 w5 U ?: Q
# `3 f! P, q% ]3 v9 ^' ~
所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
' V; O, p1 c& S# d( r
3 M1 p: r3 C% j0 U. I: w" f4 t. V其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
2 S6 N5 z1 W& k h% j9 x7 n
; d$ _$ ?6 ~. G$ ~# ]9 Z g租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
5 e. b& x4 X0 a5 Q( L
" z* i2 l( o2 I/ z. }7 A这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.- a$ ]4 T/ F5 i( N/ h4 v& M. e4 H
( A, _) T V n* p7 C; z按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
@- ^2 P6 B+ d6 q9 Y. G o1 K' e0 o W# B0 P. n& B+ U
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
; [0 l4 i& B; F4 h, f$ u3 k
; g% r) L& R; }9 D; c至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.9 u2 R0 p% {+ D
& Y/ Q& V, F/ G1 T6 _' O
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了./ I) S3 |: o; h a+ k
. K9 y- J! |( d9 |. T" F8 ~
每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.9 X( _3 r7 ]- {4 g) M4 a
, x% \2 n7 ]0 N! L0 D5 X
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.$ X! k0 v8 v: Y0 c9 p3 L& x4 _
$ K1 P: @8 @/ {, Y" h+ _) P5 @我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.+ L; P- ^: m5 a
& y; U, j# t4 t2 b% b
每次关于这个话题的争论都是这样结束的:# ~. y1 W8 p; f6 L% \2 z* ?
0 g$ p' P7 @# [$ K大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
( p9 _' J$ X* H+ R+ e; a3 Z, b1 J+ ^8 D8 p- {7 A
从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.; U/ u8 @8 U+ W* S2 ~
j4 ^! S* B# b+ r
6. 印巴人，中国人，西人
1 P2 ~2 n( t. h1 U. p# o. ?- B5 Y5 R# x' \& y/ V0 w& H
大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
, @( ]. ^# v8 Y& g& B/ h+ n% f4 W" j$ W& ?
中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.& j$ k# v/ P1 e7 d
+ f7 |' _& N Y7 C$ j! S# v
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
1 f1 h' z; e" r4 Y
) t, l7 W2 u0 }我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
3 `, L4 C; u! o) M3 f
X% p/ e3 ^' u z' T- T5 w大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.! C5 l# c, ?4 w. o
" J, z! }% E) L; _( M
7. 先买个小的，过几年再换, G' ^& K+ x1 M
. e! b( L$ O0 t3 \
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
1 @7 V2 Z+ |8 q% z: b" R+ w2 R/ J0 Q; D1 D! ~( r
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
$ x: t* t% d1 w; ^2 U$ @# X9 a0 r+ x; C" P
但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
. d$ U" X- a! y0 [: v; L' L
! h; ]' i, r. T+ S8 g. d多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
9 c8 h: V% ]3 c8 n0 r# R. a. `- X
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?9 i6 w4 ~$ V) r4 m$ e( \# b
: c8 |: b. W/ P: I) e3 [! X& F7 ^说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.; L+ _ O( _$ g7 \, c) W7 r
' c' m# R2 l+ ^9 n+ b" n买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
( o1 t' ?; @8 I) T- E" Z/ M
楼主