房产过剩论？多市未来30年需127万住宅

get8686

来源：明报
& L; X* C7 G2 p' Z8 u1 w  S
- j6 D8 e9 [' s1 P9 ^$ K" M7 _根据一项新的研究﹐在未来30年﹐加拿大需要多450万个住宅﹐而单以多伦多人口普查地区计算﹐也需要多124万个住宅。
' ?1 L" U/ |/ e- w9 X: N% n; K
% e8 t) E  x2 P) n9 M以往的研究认为﹐婴儿潮出生的人之中﹐将会有很多人搬离现有的居所﹐导致房屋的供应过剩﹐但新的研究却推翻这个论调。
6 {! ~" |2 n7 R4 b# W6 f$ M& }
, ^2 r+ T  D6 ]: Q) J. J3 Y根据Urban Future发表的Trends in Housing Occupancy Demand的报告﹐本国实际上需要数以百万计的额外住宅﹐理由是婴儿潮出生的一代的人将会继续留住在原来的住处。这一代的人目前的年龄已达55岁至接近70岁。
* d1 |% r- \& _
6 p0 i, q# G/ _8 r/ n& i
: k% v: q, k! G3 q- m4 B

3 Q1 T* d3 G: a
1 z8 k: Q7 |( P6 R# y
新的报告指多伦多人口普查地区在未来28年需要多124万个住宅单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等。

) L; k2 F) E3 _/ H) I
, D" H& j! g7 |- X! J
) D, f: V( D0 B, u7 }- F这份于本月较早前发表的报告指出﹐预期在未来30年移民是本国人口增长的主要来源﹐至2041年﹐每年会令本国的人口增加约25.5万人。
5 Q7 y0 G9 l. y' H% ^' t


报告在谈及多伦多人口普查地区的情况时指出﹐在过去17年﹐这地区的人口增加42%﹐即多了约177万居民。
3 c& h4 z( P6 d# |1 N
; d: O( a4 j# _9 }当考虑到将来的人口年龄/死亡率/生育率及人口移居的趋势﹐预期至2014年时多伦多人口普查地区的人口再增长多47%。换言之﹐在未来28年之内﹐居民数目将会有281万人的净增长﹐令到区内人口由2013年的596万上升至877万。
* ^  f/ x" i+ ^3 g
" C2 }1 `/ ~; H% ?; r( x+ f0 T. ]值得留意的是﹐目前的居民之中﹐至2033年时﹐仍在区内生活的占88%﹐至2041年时﹐这比率也高达79%。
$ v8 B: {8 b7 `/ i+ b2 \
! e# m$ ]% {1 J
' a/ [: x  Y: P以有关的数据来预测﹐多伦多人口普查地区由2013年至2041年的28年之内﹐市场对住宅的需求达到124万个单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等住宅﹐而公寓则占50万。报告又估计﹐这些新的住宅以业主自住的为大多数﹐占111万个﹐也就是由2013年的148万个增至2041年的258万个。
$ g. @7 P9 U7 Q$ x' {4 T, H
报告预测﹐在这段期间﹐市场也将会需要超过13万个的出租单位。


* r1 h& a- z/ @( M
7 @1 t  g" t) Z4 @. ^% L! ?' E温哥华人口普查地区方面﹐报告估计在未来28年人口将增加105万﹐换言之﹐至2014年人口将达到348万﹐因而需要额外497,320间住所﹐其中超过28万间属独立屋及排屋等的房子。
1 ~5 U* d! K& O9 K6 V
+ o0 W6 h. N* i; z$ ]% a  g9 xUrban Future执行主管拉姆洛(Andrew Ramlo)在谈到长者没有换细屋的现象时说﹐他们还没有离开﹐仍然留居在自己的房屋内。

* N) p4 v) ~0 i0 W1 B% w. K在地产的角度来说﹐这意味着不用找另一代的买家来取代他们﹐因为这些长者还留在楼市之内。
1 Z* [- K7 n4 M+ m) i% P) n0 N
不过﹐他指出这个现象不会对屋价带来打击。他解释﹐如果人口增长﹐而有更多的人需要住房﹐这情况不会令屋价下跌﹐因供应不会多过需求。



* }7 v6 U  {. J$ z
在谈到如何令这些长者搬迁﹐把房子让给下一代时﹐拉姆洛表示﹐如果要令这些长者换小房子﹐那么要在社区内提供另外的选择。他表示﹐这些长者未必对本身的房屋有眷恋﹐但可能是舍不得离开社区。

0 T# ^) V; L, o& a; n他认为﹐只要在区内有其他的住所供应﹐假以时日﹐长者大屋换细屋的情况将会变得显著。  
+ o/ M* A) G$ f
这些长者在早年置业﹐至今物业已经升值了许多﹐也许最终会令他们愿意把房子出售。

他以温哥华的登巴(Dunbar)为例﹐指出这区的屋价目前可能高达数百万元﹐但在早年购买时也许只需要3万元或4万元。他认为﹐出售房产所带来的庞大收益能够为很多的人们提供一些选择﹐可推动其他方面的投资。