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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿房地产 有问必答
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埃德蒙顿房地产 有问必答

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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2015-6-10 09:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
几年前，一个朋友建议我在网上开办一个有问必答。当时我最大的顾虑是不能及时回复怎么办？
3 E) o4 h+ l7 b3 W4 D! H3 z. u& O% {+ m4 s9 h6 @" x( J% U2 j
昨天，一个朋友建议我在网上开办一个有问必答。我问他，不能及时回复怎么办？# i, P" ~9 v$ e( j6 s) ^$ h5 s& @! c
- h; `8 d. Y8 G3 `# Q) |* b' C
他说：首先，你开了这么一个帖子，也就相当于给自己强加了一个责任，你肯定会尽量及时回复的。其次，绝大多数网上的网友都是好人，他们看到你没有及时回复，能够理解你。最后，你有一个团队，他们也可以帮你回复。
) [! ]+ e: L* p1 j/ @9 H5 s0 j; l( i& C3 c
我被朋友说服，于是今天开了这个帖子。: j! \# Y# C; y  g* a! \5 w. j
- ]% B+ C; B+ }) \
先立一个规矩，关于埃德蒙顿房地产的问题，什么都可以问，但是隐私的事情不能问。
3 e3 r9 B& j$ D- ?) y' o+ Z  h: A' O$ D
$ E6 t, W$ A/ v* }8 i0 T! y; H好了，开始吧。
埃德蒙顿, 房地产

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给快乐加加油
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-10 09:30 | 显示全部楼层
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给快乐加加油
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-10 09:31 | 显示全部楼层
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大黄胖
鲜花(65) 鸡蛋(3)
发表于 2015-6-10 09:46 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 大黄胖 于 2015-6-10 10:47 编辑
  Q1 N" z/ J$ N( [" ?4 Z/ G6 i) Q- `: D% g7 F' J& v1 o
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marilyn
鲜花(8) 鸡蛋(2)
发表于 2015-6-10 09:49 | 显示全部楼层
能谈谈后两年房价走势吗。谢了。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-10 09:53 | 显示全部楼层
问题 ：政府规定 RF1 地块最小只需25尺宽。是不是任何 RF1 区域都可以切分？好比 Westbrooks几乎每快地都符合要求，甚至在25尺政策前也符合之前的最低要求，为什么没有看到有切分的情况出现？是不是 Land title上有 Caveat 要求不能小于多少？" i0 o4 n& d" A+ d# f- W/ G* `; }6 C
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开心就好
鲜花(61) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-10 09:54 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
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Edmontonian18
鲜花(77) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-10 10:15 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-10 10:53. A% N$ H( d0 _; A* M0 d" l4 u
问题 ：政府规定 RF1 地块最小只需25尺宽。是不是任何 RF1 区域都可以切分？好比 Westbrooks几乎每快地都符 ...
. C8 S* N7 w4 J$ k% y9 t
很专业也很难的问题！！！
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Edmontonian18
鲜花(77) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-10 10:17 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
一盎司饭 发表于 2015-6-10 10:53
0 @  `0 X' J2 O5 o6 m: e1 p# h问题 ：政府规定 RF1 地块最小只需25尺宽。是不是任何 RF1 区域都可以切分？好比 Westbrooks几乎每快地都符 ...

) W# L! H) I9 @有人说你这张被PS过的照片，引起读者太多的联想。。。
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billzhao
鲜花(152) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-10 10:20 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
本帖最后由 billzhao 于 2015-6-10 10:21 编辑
; `. L" k' \) h0 [; L3 n! J
: m8 a4 p( s  d, s- U问题： condo 集体卖房
# }) h; Y( [% z$ A/ n4 b" x0 C3 l+ c% h# d. F8 S  m
据说 75%的owner同意卖房，就可以把整个小区的condo卖掉，有几个相关问题：4 D( F+ B4 C7 Q7 N& ~2 {( r

+ V! }  t* w2 d5 Z9 Z1. 这个决定是那一层次的法律，联邦，省，还是市?
( o+ b$ Q, v) h/ W8 V
: p  g# ^% x( d& h5 G# ^6 g2. 如果有75%的业主同意了，但是某个owner不同意卖，警察会强制该业主卖房吗？3 u( \2 I2 h. g! _

3 X+ g3 w( l# y: |" Q! g3. 75%的业主同意卖房，前提是房子卖到了一定的价格，如果board卖的房子价格偏低，这些业主如何保障自己的权益？
' D9 H  O, c6 l! S0 Q( H3 K; b- q8 M& c$ B- O( s' x+ T
非常感谢老杨的有问必答，恭候答案中。。。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-10 10:28 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-10 10:53
1 L% j( L, G# ~' ~8 g% k) E: c问题 ：政府规定 RF1 地块最小只需25尺宽。是不是任何 RF1 区域都可以切分？好比 Westbrooks几乎每快地都符 ...

3 V5 C% X- E3 f  p0 T先把你的头像改成老少皆宜的，然后我再回答你的问题。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-10 10:41 | 显示全部楼层
billzhao 发表于 2015-6-10 11:20
8 y5 T- l1 W4 @  d7 a( V0 w问题： condo 集体卖房9 C& k/ S0 ~( p6 T4 r" F

' L: G/ X6 C: t, b据说 75%的owner同意卖房，就可以把整个小区的condo卖掉，有几个相关问题：

1 @9 r% N* M9 u$ j2 Y# O你的理解有误。正确的说法是：condo的重大决议，需要有75%参加会议的owner投票通过。（这里还有投票权重等细节问题）。
3 o$ i6 Y" `) i1 r
9 m4 \0 h& D/ p( i' d每个owner不需要经过其他人的同意，就可以卖自己的房子。你没有权利去决定卖别人的房子。
- w2 i3 M8 M" Y. X, e9 W8 E! U0 F, G1 r/ @+ J0 Z# k4 t7 t! R
就好比说，你找了3个人，你们4人一致同意判处老杨死刑，你说你能够执行吗？
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-10 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
marilyn 发表于 2015-6-10 10:49  N2 m. h1 c+ ~$ _/ b! \
能谈谈后两年房价走势吗。谢了。

0 _, m4 l' k! C+ N4 i唐人街有个算命先生，两年房价走势问他比较靠谱。
理袁律师事务所
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billzhao
鲜花(152) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-10 13:46 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-6-10 10:41
7 ^0 _& t: w* ~你的理解有误。正确的说法是：condo的重大决议，需要有75%参加会议的owner投票通过。（这里还有投票权重 ...

0 {; u1 H' u6 O; F我觉着也是这样。但是我们现在的情况是，少数服从多数，整个condo小区要卖。集体卖出
! G* K; E: h  F0 N
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-10 13:50 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-10 11:28; t+ {( S# D( |( r
先把你的头像改成老少皆宜的，然后我再回答你的问题。

8 L1 K, E& ^8 T4 c2 L, Y1 o4 }4 e- M已修改
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开心就好
鲜花(61) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-10 13:56 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-10 14:50
1 l8 T- ]% ]. g  Z& t0 P4 h已修改

- b. `; B* E9 V0 V; E0 J% j8 g
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兔宝宝
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2015-6-10 17:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
一盎司饭 发表于 2015-6-10 10:53  k- D) r6 P# R4 `( L9 a6 H" z
问题 ：政府规定 RF1 地块最小只需25尺宽。是不是任何 RF1 区域都可以切分？好比 Westbrooks几乎每快地都符 ...
- A% b5 ]4 j( L: n+ n5 Z( H
25尺宽的地上房子是豪宅啊，前门怎么也要20宽。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-10 18:10 | 显示全部楼层
兔宝宝 发表于 2015-6-10 18:32
3 i. B. a. h8 U- q4 B9 Z25尺宽的地上房子是豪宅啊，前门怎么也要20宽。
0 g  [1 D$ T3 b: l6 }) E3 {# K5 \
这是新区和老区的区别。) z. w" B$ I' D8 F
老区可能交通略方便，但地块确实比较小。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-10 20:01 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-10 10:539 ~, z. Z% C7 U* p  X. q0 y
问题 ：政府规定 RF1 地块最小只需25尺宽。是不是任何 RF1 区域都可以切分？好比 Westbrooks几乎每快地都符 ...

, Z0 z: Y) b4 y4 Q( Q3 d  O' k% G: N理论上是可以分的，但需要过两关，第一关是CITY关，第二关是Community关。绝大部分的小区，在CITY会直接过关，但有些小区比如westbrook, Windsor park 市里就不会同意。
8 T  N! i( K! ?, x+ Q6 ^% B" S/ ^5 u! h! i
如果CITY同意了，Community也有可能不会同意。一般不同意的，都是顶级社区，比如westbrook。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-11 07:55 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-11 08:57 编辑
( x* o& _9 p% B9 L* M
老杨 发表于 2015-6-10 21:01
/ f; J4 m0 u$ O3 K! v+ p* T( U2 }理论上是可以分的，但需要过两关，第一关是CITY关，第二关是Community关。绝大部分的小区，在CITY会直接 ...
. G9 L- Z) F6 ^8 Q; }/ ^& y% G5 D
/ p* l- _# u& p$ i
回答有些笼统，笼统的情况我也知道，我想问的是具体的：
9 c; r, i1 v3 _" i. r１） 市里不同意的条文依据是什么？有没有链接？
* D0 g# H% |2 ?& [２） Community不同意的法律依据是什么？是不是我之前说的 Land Title Caveat？还是其他？
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-11 08:35 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-11 08:55  L+ C8 R2 _7 O; E3 r7 c
回答有些笼统，笼统的情况我也知道，我想问的是具体的：
9 I$ `- ?& l0 t, u' F１） 市里不同意的条文依据是什么？有没有链 ...

# j  u. J" D7 w' ]- c( u市里和社区不同意，都是没有法律依据的，所以你可以去告他们。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-11 08:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-11 09:56 编辑 ' M6 `- P8 g* ^# F* f
老杨 发表于 2015-6-11 09:35
! e& U/ {' w3 v/ l- _# N+ B市里和社区不同意，都是没有法律依据的，所以你可以去告他们。
4 L+ i, I2 H- P. S( r% f5 a. f

, q" k# ?& G1 t" B我是在问问题，不是抬杠。我相信你们宝马公司也会遇到类似情况。
5 a, w: R! K# ]- ^: H/ g, ?9 {4 i8 }; c2 M* C
如果没有法律依据，也就是说，只要能拿到 city permit，我可以直接建造。社区拿我没有办法，是吗？如果社区要起诉我，法院是不会立案的对吧？
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-11 09:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 glendon 于 2015-6-11 09:03 编辑 ) P# T9 N7 ?, w/ t* j  l

. {0 i* W* |; p; S* DI am at work. I can use English only to answer the RF1 question. RF1 was not allowed to subdivide until this year 2015, which is why lots of RF1 stay with big lots. It is still under discussion and public hearing sometimes. Every time, I have a client to subdivide a RF1 lot, we make a tentative plan and suggest no guaranty it will be approved even it meets the minimum lot width. I do have some rejections and appeals going on.
# C; c" k# a7 L* pSee the info at http://www.edmonton.ca/city_government/urban_planning_and_design/evolving-infill.aspx: J0 \/ o8 n" t" n7 e0 ?

  Y( d, H8 f$ ]; c  T$ X7 G
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-11 09:09 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-11 10:02- G* {  h% l- n* @9 G: q4 [
I am at work. I can use English only to answer the RF1 question. RF1 was not allowed to subdivide un ...

6 x4 F- `% K: {$ _“suggest no guaranty it will be approved if it meets the minimum lot width”( ^. E+ L' I5 i! s6 V

# J: P7 h* @! [( o你是不是 development officer?
( M3 s+ i/ Z* Y6 P: g9 c感觉还是不清楚。满足了要求，还不批准的依据是什么？6 i7 U8 P6 D+ L; r' W9 F" U- V
一般来说，这里的司法和行政都是“无罪推断”，无法证明不可以做的，都是可以做的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-11 13:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
一盎司饭 发表于 2015-6-11 09:524 Z* t7 {% N; p2 T, `9 z
我是在问问题，不是抬杠。我相信你们宝马公司也会遇到类似情况。
1 c' D, ?0 }, D/ K& `" L2 _0 K/ _/ ^! G8 l; L. P3 u8 B. m
如果没有法律依据，也就是说，只要 ...

! k/ i: }- B4 F, W; J你以为我也是爱抬杠的吗？我告诉你的是解决方案，不过中文用词可能不准确，英文叫做Appeal。# b, i- u' c; h; j2 K

; a8 ~. n# l! m  q8 |社区不同意，你就拿不到permit。唯一的办法是Appeal。
4 c. o* V0 F1 x8 T/ }& E+ v: ]/ e/ f  B  K3 O
就好比你是一个富二代，你老爸希望你娶一个官二代，而你却要娶凤姐。按照法律，你和凤姐都是单身，都到了法定结婚年龄，你是可以娶凤姐的，但你老爸说了，不给你户口本，让你没办法去登记。就算你强行跟凤姐结婚了，你老爸说了，他名下的100套房产一套也不会留给你的。
/ l( v! k: f8 L" r! W1 p" ^9 ~3 y, M! x) {: U1 G- w5 {; @% M
这很像119 ST要贯通到Anthony Henday，社区不同意，路就不能修。  ^) Q+ P# r  J1 P
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-11 13:52 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-11 14:07
) u; Q8 X& j1 I你以为我也是爱抬杠的吗？我告诉你的是解决方案，不过中文用词可能不准确，英文叫做Appeal。$ `- w8 }! i; |  w( H

% A+ T5 }# i( w/ o; @& j9 ^3 ~社区不同 ...

6 N4 J. u( U" R, M, d& i- i/ fSDAB的程序我也知道啊。我是想问你一下具体经验，问一下市政府网站所没有公布，或者不好找的信息。; b- }$ t0 e* q6 K
4 f) E0 [& k) ]) ~( l/ U
好比你看到的这些不好分的地区的land title究竟是怎么写的。7 V/ m0 O) W0 H
好比你是否进行过这种尝试，在哪个区成功了，哪个区没成功。是直接成功了还是appeal成功了。
5 Q6 {& m  Y7 [  V可分和不可分的区，市政府是否有个单子，要不然，新来一个雇员岂不是会搞错。
/ M. X3 m3 N# C. |+ N) J& I( t8 m/ R% O; D2 _
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leonwu
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-11 14:15 | 显示全部楼层
谈论LOT时大家都在说POCKET多大，请问POCKET到底是指啥？谢
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-11 15:54 来自手机 | 显示全部楼层
leonwu 发表于 2015-6-11 15:15
6 u' C3 x5 x5 |谈论LOT时大家都在说POCKET多大，请问POCKET到底是指啥？谢

) D. s. ]; a: u' H, w, f4 g. N可以容许的房子范围。广义指前后左右范围，狭义指房子宽度。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-11 21:28 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
一盎司饭 发表于 2015-6-11 14:528 T# c- ~; s% r
SDAB的程序我也知道啊。我是想问你一下具体经验，问一下市政府网站所没有公布，或者不好找的信息。5 q4 O% _1 k5 s3 M$ l+ c( R1 l

# j8 |8 ^7 X' n) H9 A好 ...

- b) C- m+ K8 c  `% t' n我们宝马建筑公司有过几次经验，跟land title没关系。一次是在Windsor park，这块地远远大于规定的数字，但CITY那边说不行，后来就放弃了。一次是在Queen Alexandra，批了。一次是在Pleasantview，市里说可以，但社区不同意，我们也放弃了。后来我们发现在Pleasantview有成功的案例，调研之后发现他们是appeal以后成功的。CITY实际上没有一个真正的条文。我今年或者明年会在Belgravia再做一次，如果不批就去appeal。

鲜花鸡蛋

一盎司饭  在2015-6-11 21:54  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
一盎司饭  在2015-6-11 21:54  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
一盎司饭  在2015-6-11 21:54  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
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一盎司饭  在2015-6-11 21:54  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
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一盎司饭  在2015-6-11 21:54  送朵鲜花  并说：我非常同意你的观点，送朵鲜花鼓励一下
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-12 21:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-12 22:42 编辑
. |3 y+ T/ m  C' ]5 L
" m$ E$ l8 X' E1 e8 ~! ^3 J
' R7 L. S* q" n! r我也来提个问题：
5 x1 C, T% Z- y5 W" M
6 x+ I/ e5 |3 y. l$ Q一房子合理价格为50万， 为了吸引买家来看， 并能产生竞价， 我有意压低价格10%, 标价为45万。 结果只有一个offer，出价45.5万。我是否可以不卖？
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