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这个网上看到好多对比租房和买房费用和收益的帖子,所用数据并不客观。还有人说租房就是往水扔钱。本人不敢苟同,在此详细分析如下,希望能对各位有益。欢迎善意讨论,请勿个人攻击。
x. `, P. f" Q' a, o6 T# V" u在此仅分析Condo/Apartment。因缺少House租金数据,在此不做比较。 j3 P7 [, u3 k/ Q5 u9 i. _
& S. J% L0 k3 V: Q' R' e7 A1 `租房费用:- x* e0 p3 n" J6 Z
2006年11月起租一中心区域的2 Bedroom Apartment (不在Downtown 和Stadium),总面积有一百平米左右。房龄约20年。
- Y& w( ^& Y; e9 D; U% N6 x% {月租金$700,包括水费和采暖费。
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6 h& k) m3 H) m! b# D' f$ Y买房费用:+ v- O: U% U2 N& d
同样地点,同样的房子目前市价17万左右。(与下面三处房子对比估价)
/ m% j& f' J. a# H" N( O, W$ x$ lhttp://edmonton.comfree.ca/display.html?code=11707
n, C% x7 C9 t3 K* I" Phttp://edmonton.comfree.ca/display.html?code=117458 L1 ~7 |( i. P% q3 ?$ e
http://alberta.propertysold.ca/edmonton/119,-9507-101-avenue1 u* s- U. q' K, g
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物业管理费加采暖费 $200/月1 g, h$ P+ E! H/ V U# i
水费 $20/月! N2 J" Z0 n1 B- @, C: d
地税 $120/月 (每年1440,按1%房子价格计算)
. q) n3 n6 m* `6 A/ W维修费 $40/月 : ^0 M! A9 F6 t; q# C
以上费用合计: $380/月; |$ }; i$ [3 e! C
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注:维修费按10年一大修计算,粉刷室内墙面,更换地毯等 总费用$4800. 租房的维修是由房东负责的,水龙头坏了都是房东修。而买房都要自己掏钱。不知道这里修屋顶一类公共区域的费用是不是已经包括在物业管理费里了。因为国内是包括的,这里就不另算了。
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租买差价:$700-$380=$320
3 R, n( p8 T; [. G0 r5 m也就是说租房者每月实际用于租房的费用只有$320/月.. d$ ]& M3 g8 x. D5 U$ i
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买房的大头是月供贷款。以首付2万,贷款15万,6%,20年计算,每月还款$1075。其中,偿还本金:$150000/20/12=$625/月, 银行利息:$1075-$625=$450/月。# u; W& ]5 ?+ u8 M5 Q" |' ^
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这时大家应该看得很清楚:买房者每月交的利息已经比租房者每月支付的实际房租多$130. 我们可以换一个角度看买房者:他们是从银行那里租房,但每月比从房东那里租房的人多花了$130。这$130带来的好处是他们可以得到20年以后卖房时的收益,当然也可能是亏损。
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那么20年后这房子要卖多少钱才会与租房者相比盈利呢?1 a/ k8 J( `- M# j" J! M
简单算数算法:($625+$130)x 12 x 20 +20000 = $201,200
# s8 l, j3 m2 [8 v% ^0 G5 m年金终值算法:($625+$130)x 12 (F/A) + 20000 (F/P)= $397,368
( z! o8 R/ }8 z注:年金终值算法考虑了资金的时间价值,按r = 6%计算。实际上每年6%的收益是非常容易达到的。
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( q$ c7 [/ N. q8 s8 c2 A" Q也就是说,20年后,房价如果是现价的2.3倍(397/170=2.3),买房者才会比租房者有盈利。9 \( }- \% n1 j+ P/ l$ z! q
0 l" |& D) X6 b9 q! r: j3 M5 A在这里有多少人相信20年以后,房价会比现在涨2.3倍呢?注意:不是20年以后,20年房龄的房子,比现在20年房龄的房子涨2.3倍,而是40年房龄的房子比20年房龄的房子涨2.3倍。还要注意,在中国,普通多层住宅的计算寿命是50年,而实际寿命往往不到50年。在加拿大,房子寿命不知道会比中国长多少年。有多少人会相信20年后会有人愿意花40万去买一个老掉了牙的2 Bedroom Apartment?无疑这里的风险是非常大的!3 x. j2 [5 [8 m2 c
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在租房者,买房者,房东,和银行四者间对比,买房者承担的风险是最大的,而银行承担的风险是最小的。0 s- T) V, L. F. B* U
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上面的讨论是基于买房者买房自住,并着眼于长期房产升值。并没有考虑市场的突然变化。如果,房价会象去年一样在短期内大幅上涨,买房者的收益当然是可观的。问题是房价会不会再一次在短期内大幅上涨?如果这种可能性很少的话,按照目前的房价和租金价格分析,租房应该是一个明智的选择。而且从长期统计资料看,房产的价格并没有股市的涨幅大。
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' r6 j7 x9 T8 E* l# |4 f[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-7 18:29 编辑 ] |
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