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加息了

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鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2016-11-1 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动利率的好日子过了。
鲜花(140) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:02 | 显示全部楼层
还没有吧
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 21:25 | 显示全部楼层
qiaohe 发表于 2016-11-1 21:02
' ^* `! L3 x5 [5 D7 P0 D, e还没有吧
; Z& r3 N4 f# Z5 W* a
TD 加了
鲜花(646) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-1 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
TD 加了

6 j- ~- T8 Z8 b  {. q加了多少?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 00:21 | 显示全部楼层
裁缝Shi 发表于 2016-11-1 22:40
& V. p$ g- k$ G加了多少?

9 b; X$ y" ?' J6 q4 @2 c/ m6 B  K4 ^Prime 2.85%
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 05:05 来自手机 | 显示全部楼层
没事儿,过不了几天还得降。
大型搬家
鲜花(31) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 07:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
yuz967 发表于 2016-11-1 21:25- q: p7 ^* ]$ }- K/ N0 v
TD 加了
( d* C( X5 C& p% z/ F  @
0.15%
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 07:33 | 显示全部楼层
我就是浮动利率, 呵呵明年一月结束,
! w: f% f. {- b- r
. p- B/ _( m# J但是到明年还是会选浮动利率。  各位怎么看,问问元芳。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
鲜花(26) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-2 09:03 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
固定利率,中介能拿到更多的佣金提成。所以砖家都会推荐锁定固定利率。
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-2 10:10 | 显示全部楼层
lopenwing 发表于 2016-11-2 09:02- X& w* g4 e& i6 ]5 r7 i
即使利率缓慢上涨也是浮动利率划算。
8 k4 _+ O) f& Y, b. g
未必,比较一下历史数据就明白了
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 10:33 | 显示全部楼层
NL-nait 发表于 2016-11-2 10:10  ~$ N8 r9 ]" ^. G
未必,比较一下历史数据就明白了

- X$ t6 L% ]: a3 R从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-11-2 10:330 k2 O; {$ [6 m& w' ~. l
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。

0 p2 B% e6 E8 I- ?( s) r固定利率相当于额外买保险。
2 A- a- r6 w( C) f$ j
' {- ]$ _" q1 j1 r( w7 r7 E
* j" L8 M5 i* |) [- A$ I固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。
: m8 X1 w% @4 U+ [! K
0 B" {) l, ]- I* ?, Z- i. ?( U7 m% A. c) ?! B; ]
如果我收入随市场波动那就浮动吧!9 `# k6 b  x  ]
5 k  r/ B* o1 d8 g/ J$ s
钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。) ^/ K9 z) P& P

  }! c8 ]+ s" C$ j5 R" {固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 15:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 10:33* S; h3 X1 f0 B  Q
从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
& Y' o7 r! _, t! \% g1 Y
固定利率相当于额外买保险。5 e2 W$ ^$ x; M0 [1 _

% m1 R. \# C7 i6 a  b$ z
; Y3 j/ I! G  w8 @' }& v& L固定利率好不好。对于政府部门,固定工资。永久职位,比较好吧。既然收入固定。花销最好也固定就完了。+ C+ w8 A0 {# K/ _8 d) ~% e
  y% `1 }- E5 H) m6 E
- |8 A- x4 q" d
如果我收入随市场波动那就浮动吧!
9 s8 _& q" D8 h5 d/ G9 b% q
& d8 e8 V  z) a% Q- j3 B. U钱不好挣,工资会下行或收入下行。花销也别挂死了,否则就是上吊。
  i3 s0 n. _" N+ E* g7 F) K, J: O
固定就是固定不一定定高了定低了。套我脖子的绳圈一定要跟水面浮动。我随波的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 18:20 | 显示全部楼层
ballard 发表于 2016-11-2 15:27
8 z$ v& R1 J& I1 j1 h8 [固定利率相当于额外买保险。
5 T: X3 T: @5 v& X8 s
没错,固定利率相当于保险。但这个保险性价比太低,以极高价格,对于极小概率,极小赔付。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 18:38 来自手机 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 10:33
+ Z# c. I# ]9 J( k) g从我能搜索到的数据,历史任何时期都是浮动好。
$ [8 J9 B0 i2 J; n) Z1 P
同意!明白人!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-2 20:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2016-11-2 18:383 R7 t  y: R9 E1 E3 I
同意!明白人!

- n$ o( K+ J% x' f: J! W) m% a% J9 v. Q* n" g/ ~% S
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。9 u9 ?2 g8 S9 ~4 @: v0 q7 D

) Q! _0 b7 X; f% w/ u, z+ S* b根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确实某些时候比浮动好,这可能是BMO的方法。但贷款无论固定还是浮动,都是以5年期为主。只要是5年浮动对比5年固定,无论起始点是哪一年,合计5年结果,永远都是5年浮动好。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-2 21:52 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 ballard 于 2016-11-2 21:55 编辑 $ t' U) `7 o+ [+ c3 J/ p
小黄 发表于 2016-11-2 20:448 Q- `1 o/ w$ w3 q6 d4 c! o% `
据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
, b5 v7 z: A/ l: y* [) I/ Y8 b: V! ]: e: B
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
& `" ~1 ]* A( w* `- s% V* b& O2 {) e
* O. H5 ^7 s# }. D# b( H
这就是研究方法和策略了。已经是实用的操作了。! `1 A/ `/ G$ p* W, Z
; H1 t7 L5 n6 O/ ^- {
我想理论上银行给你固定房贷利率8 U! E& D3 h# N: E; V; [% A

# U) ?2 e- ?. z: S4 X+ R) \  Y1 V而银行借来的钱利率是利率是市场决定的。
( B( N0 g! ]8 P6 ]  P! Y
. `+ E4 W% D, y/ i" `% b/ X# `$ b4 w8 ^
银行贷出款浮动利率一定能挣你的差价。5 H/ a3 `/ W1 |0 R

$ _" e, Q8 k2 f银行会把绳子套自己脖子上还是要套你我脖子上。
& K, S6 f6 E" _+ t6 ?
/ [: n& j4 P$ E+ N银行贷出款固定利率必须高于浮动利率安全区域
& e; W8 m. u. Z* N6 R. l) e. J9 I1 z+ K# W7 J$ N
你研究技术,我研究银行家人性。
2 c% R* y! l3 S! |! j7 x
$ V; _. H, g4 s3 @
' {' \* f3 F2 ]" \- b4 T你有根有据,我就靠胡说。
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2016-11-2 22:29 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
! p( L$ h7 A  C" p据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
5 Q4 k$ I& d( h7 j2 R
! o, P9 A/ q, C* I根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

  X+ G, F) Q. R% K6 v我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高不起来.
鲜花(471) 鸡蛋(2)
发表于 2016-11-3 05:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看历史,利率4.5应该是合理数据, 现在2.7超低。; o% p1 |$ _5 E* I4 t& J3 J

( V' Z  }" U3 N- Q: K, P7 z就像石油140多, 有人说合理价格应该70.
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 05:49 编辑
% y4 \$ e+ a/ o
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
, {4 e1 m* @7 h) o# D( m* }据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。2 J9 N" L' Z% K; |) W) \
! s2 \$ [& ^& O
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...

1 e& O/ [7 k2 f- u" M
( M* h0 ]- A6 v- R: D/ u9 u以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特别是自14年来,没任何银行浮动能优于这个利率。如果14年贷款,两年后16年继续RENEW,就很难说了。* \) J% f, J' {) w. i
我也在银行工作,从超过五年更长远的历史数据来说,也没有人能说浮动一直好于固定(注意一直两个字)。无论用任何计算方法,这种情况只有某些时段存在,一般银行是以最少50年的历史数据做基础计算的,BMO说的10%的情况我没见过这份报告,但和TD的计算结论相差不远,这种说法是保守但是客观的。1 F& I8 `& D8 S/ S* K
你说的你的计算模型是什么,取样点在哪里,可否分享一下?
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 05:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 xuxuelin 于 2016-11-3 06:10 编辑 ' n& w! V% o7 E& @/ H9 ^
架鸡棚 发表于 2016-11-2 22:29
& H& S% V  }# W& U7 V8 R2 ~我也没有教授这样的聪明数学脑筋, 就只觉得加拿大的经济永远是上上下下,从未坚挺过. 所以浮动利率总是高 ...

2 ]) b/ Y* U& S" g, {3 O% t5 A
& `; S  C; O' L你可以自己去查数据,各个银行都有,无论哪个银行,没人会告诉你“从未”“一直”浮动好或固定好,无论你从哪个时间点来算,都有巨大偏差,样本空间越大,偏差越大。其原因在于经济波动中的不确定性。例如系统性风险,如果样本刚好涵盖了整整一个经济周期的波峰和波谷,那么你会发现浮动利率偏差极大。
7 W5 j7 |1 [" c, ~" ]- a这里没有考虑非系统性风险,但不排除例如政策对房市的调控以及美国大选之类的因素影响。所以也是我说不存在:一直,永远,或任何时候 浮动好或固定好的说法6 ^: }( |6 N& {, g
理袁律师事务所
鲜花(128) 鸡蛋(11)
发表于 2016-11-3 06:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。& _0 |, L) v" F
但必须在调研历史数据和美联储动态的前提下作出判断,不能盲动。
鲜花(100) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 06:20 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06' u/ I5 N# q4 h2 ?* L
我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。
- t. B- ?" M1 n9 T- v5 h但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...

- N# y% d& W; J" n; }" H5 e明白人。
鲜花(10) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 08:02 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有没有人最近拿到5年浮动的是多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-11-3 08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-11-3 09:32 编辑
8 l( J4 ?" Y& L$ O4 g. @
xuxuelin 发表于 2016-11-3 05:39; O  w% @. J6 y  P7 B
以五年来算也许如此,但实际情况是很多客户选择2年固定的,例如TD的两年2.0几的利率,在这个时间段,特 ...

9 N& @0 i0 |% B, k2 u* x+ a; D) ~  i) v& H2 V1 q
我说的就是5年的比较。如果拿2年的比5年的,也应该用2年x2.5个周期去比5年x1个周期才能对齐。' Q5 N/ M& |& K' g
就以过去的5年,5年浮动秒杀任何2年定期5年定期组合。
; R3 }& Q# d. t" c% Y: t) m
鲜花(122) 鸡蛋(1)
发表于 2016-11-3 08:56 来自手机 | 显示全部楼层
经验是短期,最多两年固定比较好,一方面在利率上升通道可以拿到和浮动近似的优惠,另一方面经常和银行谈判可以保持bargaining power, 锁定四五年是懒人做法也最对银行和Broker路子。
鲜花(97) 鸡蛋(4)
发表于 2016-11-3 09:09 来自手机 | 显示全部楼层
你们一论证我就听出点道了。一月争取省零点一个百分点。气气那个贷款的呵呵俄就是这么贱跟他砍危险搬家
鲜花(179) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 09:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2016-11-2 20:44
- a/ d( S# C: A3 Q2 I5 ]: Y7 |据说BMO有数据说10%的时间是固定好,但我找不到其研究方法。
* `, C' x# u; P/ ?* [1 j! h7 V; n: X
根据我的研究方法,如果算瞬时,固定确 ...
2 b" p6 q; e) g8 @) H
鲜花(58) 鸡蛋(0)
发表于 2016-11-3 12:41 | 显示全部楼层
xuxuelin 发表于 2016-11-3 06:06
* F" x  D6 K& p/ Q* E. A我的策略是短期固定加长期浮动,用组合来规避风险,例如这次TD加息。
, m5 D6 o- F6 e- ~6 f5 b7 R" [( |+ b但必须在调研历史数据和美联储动态的 ...
  g- b# |3 h( F: A6 X) m# S: g. R
有见地,浮动目前好主要是对于央行继续宽松政策的预期,但长期来说非常难判断,组合的办法是个好主意
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