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卖屋今年要报税 无论是自住或出租
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全自住免税 曾出租计增值
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$ T9 @9 v" a9 P# H6 M今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。1 U1 x/ b4 ~% b- A2 @2 B" T W
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根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。3 ?& S$ N" P; `' S9 P/ |' X4 \- u
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多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。) B6 }! Z+ m ~, O: ]% R* H
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所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。
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3 m0 c; {6 j4 l! M+ F! u* p: |& V而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。; J; S5 b1 |( ]* S* j& U
5 ]; b& l% b& z* K& {# _4 z他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」+ D/ @$ J8 A# t# V7 \& S
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
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纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。0 ?" {: r, O- H$ Q8 D2 n: t. t* ~
/ a: o& c; p. |如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。9 E. I$ E) E& t/ l0 q
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胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。' V8 P. `' ^) n+ S7 n/ C
+ e2 g% _# D/ n9 Z此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
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. J0 n& f* v" k4 F7 O' m; e4 o他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」% r3 _4 H* U5 r; ^1 h1 s8 t( n
2 U2 a2 @% m- M$ w. B% G自住改出租属「假定出售」1 n+ X. s8 e. ^, Q* j
$ q2 h; V" O/ m! e* w只作分租仍视「完全自住」
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+ O9 { k' K# [6 e) t- c- |如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
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购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
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' Z5 ?9 a! F: u: i' n0 o4 j9 Z胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。- I6 \& N+ F8 z3 J2 l, ]
& Y; L; Z9 V) d5 v$ C( e0 n但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。
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他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」$ N: ~2 @5 W" d' z
0 v$ s: u% M& \6 s' B那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」3 x2 v: y& G+ V" ~7 g# p( |* r
, u7 t ]. L# D2 j5 I# F; g胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
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他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」, q( _' A) T0 S3 P) o
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狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
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发表于 2017-2-12 14:12
