 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租
: h5 ?9 e; Z I' |2 n( A }7 J! _1 c* O( k( [/ e) T9 i
全自住免税 曾出租计增值
" T4 v1 v8 D/ n0 `
; ]! [; Y4 M& E; I& C. C今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。3 r( m+ u$ _% j4 g
& ?2 P: F+ a _ l
根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
8 R1 _) w! w! Y9 q& A, l# ^6 N) T6 G3 h$ V, U8 f
多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。$ k) V, Z! x* _" K f7 @1 X' j
* |/ R, |& n) A1 S$ q
# c+ U. i$ j' [ M0 ?
D6 }$ n& S2 F( f5 d8 F! V2 I
$ o; B( ~4 F* N( f, t
- W. h& t4 k( K' H2 W2 }
* C& S+ k6 e2 j8 t' K% q6 t1 r所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。
( G$ P5 [5 R, V# x7 x# H; D; r2 y4 U+ u/ O" K6 B' ~/ p
而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
/ Z( k* a* ~; p5 e* n- I) s* d, ]& m5 h+ n1 C
他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」- O; r" K" D7 f) u, ]7 S7 e8 i3 A
8 e" s2 E' x" ~! X. {
胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
5 ]9 _& N# u+ |, D F
& C; H+ `; A0 ~+ B纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。" f+ _+ Z' m9 e
& K. A$ N% g* n$ j7 i3 `如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
" J3 f ]7 w% e+ {/ r3 ~6 p5 x
$ M7 Z* s" E+ q1 Y/ P. h) X胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
[, _4 T- L' i% v
! W" P* @. h+ ^6 H) E* ]* B C, B+ F此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。% |: N% q% \! ~ Y4 \ B: }# h) H* W
& D5 e- N; ~+ n- k' z他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」7 ]+ s# Y0 r* w- W2 p
1 J' m4 z+ S; I$ O1 b
自住改出租属「假定出售」7 Y/ I! }4 J3 Q: |
5 a- a4 L/ J, C/ w3 D) j
只作分租仍视「完全自住」( O/ G" \2 T$ p3 u; z
& m8 ?3 F C0 X" g如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
* v, W$ j- G4 s" _% Z: t/ v: c8 {) @" b" k, Q
购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。# Y9 U9 R" @5 j, V; @" o$ K
. P( I" G' |. M" w3 A: @/ |& B胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。- X* k4 L4 G! P$ d) c0 Y+ F0 z
. v( c5 M3 B, B. u但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。
& s/ ` Q/ D* Q; q4 H' P& p) q
9 t" ?+ _. b& z" \/ Q他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」: l# Z- \& C: m% x; U" j M3 d+ a& {
6 a( R6 x5 A0 L l
那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」; N, v% ?3 C. c
6 s2 p3 a# V1 K胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
% G: O+ ~. {# T( e5 {
' H; z" J$ t0 a他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」8 D) k3 d2 N. Q6 ?% J( |
|
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
