 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租
7 Q3 H6 f4 y- o" v* `! {9 p* K, M+ _# B$ m
全自住免税 曾出租计增值: A7 L8 @( W: ?) c6 J
. I% M4 u4 D1 t) j
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
* I# q4 ?: B' L
8 x0 R6 n4 t- P6 l7 L W' M# a根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
4 ^4 A; b+ {5 _8 ]" ~3 m* J& C6 }5 ?" u9 [. |. H, y
多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
! k P1 i3 @) R% t- }" g
0 ?9 b. A' B7 T* C) x+ q; ~7 o+ _4 i0 g1 J! |
9 F; ^: B1 H$ h, y
" ~' z6 v2 w9 K9 A) ~ ' k# I6 p1 a O+ k
/ Z; Q3 ]7 ?& z" k5 F/ E+ b$ D所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。4 N e& i4 E M g, A
% _: P' f4 d9 c; l% `
而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
( |; t) A- I; L/ y6 m0 D! z
* _2 S, f# `0 J0 T4 G他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
8 t2 J1 A7 `1 G! n( D2 h* @" G" U r% a7 G6 ]/ }
胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。- P1 v) D+ s! U# Y7 q! s
/ A0 e' O* e% w2 B$ l& @纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。/ d9 D. f2 D; a8 J8 u" e& }
/ g6 ?! h1 f1 [% \! L {
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
, W: W o7 X) E) Y7 y9 T
' P( T+ Z" t1 d0 `( \, i c% r' r胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。* U w3 L2 k) G$ V
! J% o, {8 w* C' t) H) ~此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。5 u$ [9 y; m/ B4 S: E9 E% |4 L
7 `+ k0 ^3 Y' Y3 [他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」1 C* r7 m5 _) L/ V
1 H. _. D% H5 w
自住改出租属「假定出售」( R C1 P# j8 F/ i+ }7 U$ Y0 ~7 m) U
) g2 u( ~! o7 c8 W, x! q
只作分租仍视「完全自住」
9 A* e. H' P* L) W- n5 f, a. p
4 t" H2 |9 D& v$ ^" F* b: {如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。$ j" U) l# f- V! W5 R" v! j; d
* |5 I E1 o7 `+ K/ o3 V$ O
购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。+ K% @: W; R$ {! A( C; p( H3 b
) S4 E4 z5 {* c4 k. K. ]7 Z
胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。) `4 o4 m. n4 x8 @8 m
* X, u/ B" n' R2 r: P% e但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。
. T) N7 R; ]) P4 w1 N- \3 C7 a7 I" P$ M0 s6 {2 E9 k
他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」- W. f3 r7 d2 d3 i% D$ }
2 H: O0 V6 Q$ _" |# r# o那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
& C; j+ g. s1 p; T6 S& q6 f& a% F' Y
胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
& O9 d$ z! K* D. I) S0 x. a2 K0 E8 p6 t, K' r( P# ]$ }5 j. B& o) b
他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」2 T8 \" W" Y7 O7 f
|
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
