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由历史数据看当前房价

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发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:
6 l: v6 n& J- B+ B. z, B" M% }& L
1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。1 e: g7 ], {- U  {% h: Z' e8 P' y

! q9 v( T5 b: R2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。
6 i) D. X) e- m" f& B. ]
% ^& k  n+ a0 `, Q3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。, _4 V  V' k: `' m  o- Z8 K

. i- k6 R) s' R4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。7 D+ ^- S% w9 N0 _4 O1 M

  {- K% W$ y# X+ b6 }3 p5 A5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
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发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
鲜花(40) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
大型搬家
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发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表1 o& C! D/ |, ~# ~" |) X& W
又是一个玩理论的。

' K' Y# @3 I3 [1 U( D1 x( b5 K6 p% z5 J, F+ N8 h9 J, }$ ^4 E! X
看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:
+ m% f& u9 ]  c7 N; s4 }+ q, R1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;
5 F2 S+ Z. o; W$ U       
9 _) K" X# H/ W' f' U+ d2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;
8 c- A0 E% B9 q* Y
: U! N- [0 S/ Y. F3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;% n  d6 J0 Y8 |* }
& J1 g( x  H, |( U$ S/ x( u
4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:7 `/ R" Y& R1 }: n5 M
·        Since October 30, inventories have dropped 45% $ D0 K( N/ C3 S$ m
·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January . x& E2 r0 |- i; E5 H9 O# m! f# l) v
·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。! S2 K# `  L0 R' U  ^

  |9 _$ j6 i, C# d- X+ {& |: X8 R
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表8 ?/ o' y% `  @' `* y% F9 Z
我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
事实终将胜于嘴硬!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
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发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不要因为买房降低自己的生活质量就行。$ g2 X- w9 a, r7 f/ x

0 H+ i9 r4 o3 E1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。
: J) h9 u" b, Lhttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
理袁律师事务所
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
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发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。
8 Z. p! E$ ?" s4 `8 D# `" e/ ?, K
5 O3 P2 f0 J3 _+ L% n所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。
4 |+ V' Y' Q! E) `
' d; F' d- e) {3 I- k
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
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发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较
, y9 n3 F. H* [5 {- Z/ zhttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html( g( d7 K% F1 V, g, T

, u# u0 f8 V3 L+ q7 M  F3 A6 p4 c8 W/ b+ A7 f
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表6 f4 T8 V/ |! n3 s. j. S0 y( h
不要因为买房降低自己的生活质量就行。
( f# O5 k6 [; _( V7 }2 Z$ |3 x* t
6 ^" D: @% O; p& \, M1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]
+ [1 q! g/ ^8 n2 x: |% P, ^
* H& I# L. M6 ~( X6 L1 G补上走势图。; w( ?" R1 m2 Y. k, X4 R3 l

+ r* R- W# L9 v. f
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。' `9 W& y7 X5 ^0 C

) o! n1 T. z( @1 v* r把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表
* L" T& ^2 F* v7 s这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
! S! m/ T! Y* y8 @2 R- Z
: o" \3 ]7 |- f$ M/ F把calgary 的数据发过来,我画个 ...
; ?9 Q- K! v  @
  X$ }# z8 v. Z- K6 L& l6 A7 {

9 m5 q* h# }! X) @. @* c5 n5 c( _卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。4 l5 W$ u* x! ^% k4 B+ V5 G
不知温哥华在同期涨幅多少。
$ p  J& v' ~/ z7 s$ J, o以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。( S! N! d' s0 M2 V: D, |7 ~

5 _2 h4 [; f; [2 g$ P8 e1962        12,556
% \5 x, x0 i% W1 q$ _; O. R' |1963        12,925
4 M% R* g  Z/ k* R& z1964        12,662
$ z! }$ A4 ]: t1965        13,291
4 I/ S. i, w7 }) M' g3 E7 x( x1966        13,7528 z# [4 F# `! t3 Y' \' z7 ^
1967        15,442: M% y# m9 J4 j; t8 m# C) `! ^
1968        17,434% w6 O3 m2 K* P, r% ^
1969        20,526
3 W- V9 V; L( ?1970        21,446
8 E4 Y$ j: D# _5 v8 C& W0 Z1971        22,227& Q. Z- u$ ]+ I0 g2 \
1972        23,681; P6 Z+ X5 t' R
1973        27,146; V0 ?* j! N; q
1974        34,809
- w! k+ i/ G. T9 L* \- `1975        43,995  `5 L- y$ `9 E. y$ e
1976        58,064
- w( i* n/ \$ O0 m1 v1977        62,884
* y0 H  |" }9 v" J7 J- P) b1978        71,679
5 @0 M5 j4 g4 s1979        78,719* r6 V& m* v$ X7 `7 r
1980        84,367
2 s7 z4 l# O* a4 X3 ^) N- C. v1981        91,438
* O5 n/ M  l9 j' j1982        91,4054 j( @4 d8 Y' V- q5 Z6 z( O7 i" d
1983        85,667  e* k5 y, T1 n  F; h$ X# Q
1984        79,246" R7 M% r7 p" I, H/ x7 }/ L1 S
1985        74,175  C; h7 ]& H% v2 |3 ^
1986        74,306
1 s5 |! L3 o$ `# [* }2 q1987        76,878
3 }: A: V0 e7 b4 W1988        81,841
: C: V: F/ r& T% F2 ~  z0 E1989        89,0171 b# w' `3 h) h
1990        101,014
$ d$ @* P$ }3 K% \: R$ Q2 S% e4 P1991        107,076* d! G) Q, ~7 D6 A
1992        109,594) \1 i% P3 U1 D6 `9 ]4 |5 p
1993        111,796
: F8 a8 K" q# ~2 Q* c1994        112,501
! X6 {6 q% Y, c, R- U3 y1995        110,577
3 H# z1 B7 [  Y( R1996        109,042
1 v! S6 F: i* F/ K1997        111,545
' [0 N& U$ @2 a- H2 o1998        114,536
$ E3 r' X1 Y; d1999        118,871. f5 E# B; T% v& E/ ?! t; z4 s: s. \
2000        124,203% M- k7 _- q, p, {2 |+ ^9 P- N+ x
2001        133,441) r0 L4 W+ ]9 K- J" B$ @
2002        150,258
6 ]& m+ i/ w0 c2 ]1 @+ e2003        165,541. }7 S* N$ n, @; z
2004        179,610
' k) L4 _- r  W+ H$ Q0 F! N2005        193,934  |1 a# }* [5 k" _& O
2006        361,932
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发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表
) h! L/ V& S# ^0 k8 D, z/ m2 N8 p0 I: U/ J4 ?. z. @2 i
& K. |8 E  g& S: |1 N

# @3 N) @' w1 ?- f9 c. K) p% y/ D卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
! V0 @+ H' b3 o' E6 {. H不知温哥华在同期涨幅多少。
( e0 I3 }* t3 l% Q* P以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。
+ p1 |4 \) H/ b' p! I7 p% t4 C) n3 U6 K( C- [/ [
1962        12 ...

2 K& F- h1 Z% l
) H' _& G+ @" _
; ^# K  L, l: {/ [! u* G" K/ O* S" m由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。
: i& \+ X2 A8 z/ P9 T' `+ [1 {由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!
( e1 X3 ]3 i/ `3 A- \! ?( w
/ L, K! e' d% j, r. L5 Z. C0 ~[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表% r0 g5 P! H) p6 ^4 ^
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。% V* {# \& b) H- Y

; c# b4 r; P6 P0 u7 g, H" z
; ?& V1 {3 [' h3 B8 m
$ @2 T: Z5 x0 M/ j
3 _' K- i$ \  y7 {* M' [2 m3 r
最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
大型搬家
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发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
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