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由历史数据看当前房价

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:& D+ p9 X! E! C9 G( V* h, q

- x& b6 v( S& N+ U0 R' h1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。; g. g% K  H$ _
" }9 M8 v& i& E! O. B% F$ y/ X% K& w; Z
2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。# ]9 a# p  G9 x5 v& l* u

4 ^3 t4 N; A1 P. E1 E3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。
% f5 x" e3 ~4 o! S2 L/ G) g5 H' {6 G( X4 P2 ?
4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。' H& t% W+ h& S7 T- P/ z/ H. `
, j2 \7 ^$ A8 A2 s+ X; L4 d5 C
5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
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发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
大型搬家
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发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表/ q( U5 L( u9 _! w% ~/ U" D
又是一个玩理论的。

! y) Y6 @5 w2 ]! w! R6 Q
# p4 }# m- X4 x看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:
0 s0 H2 C3 y- B& d) W& }: ?1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;) h6 {+ `1 a+ l# W+ Y- V( j
       
/ P7 n! |- f" @6 X3 W6 w1 f9 D' ~2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;/ z4 m8 N% G4 D4 X7 P5 h) \8 \

$ g3 m  J2 b1 g6 p3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;" h2 r' s' v0 @) ?
' {( E. {! K! P
4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:1 T" O. W0 Q+ V! [0 H
·        Since October 30, inventories have dropped 45% 4 ]# T0 x% w8 h1 B
·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January 0 {: G% ~7 L1 h3 q( m/ w, C
·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
! p- U3 }6 X* j  i: t. p9 t" A6 E+ o
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表
' _& h, j! v; N" y/ D4 B9 L0 P我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
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事实终将胜于嘴硬!
大型搬家
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
不要因为买房降低自己的生活质量就行。
& {" v* d+ D$ \! n% k: a; V5 P4 \5 V5 ]- z& R1 t% Y
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。
( f$ ]2 Y" v7 k- @: `- L2 dhttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
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有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
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发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。. g+ o2 h( G, @) `8 Y$ Q( v$ t$ W3 G
- Q* ?- d' P1 m% k& o* e
所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。% I/ ?; h7 T5 n

4 P( r. J8 |7 q- E* P9 A* T4 v1 Z
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较0 G/ u3 Z1 h% |* X5 i$ s0 [6 E
http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html" z- k% {! B$ v$ c  q( W
% E' c6 e) \1 q. ?
) F  n2 ]$ f# P% {8 `, \
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
大型搬家
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 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表
5 V2 q/ y* j0 q. m. F* J7 w不要因为买房降低自己的生活质量就行。
3 a& L1 u+ f* ]+ K/ b# Y& x
+ F. D! C5 h$ h1 K1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]% A. K, G8 s9 J' F0 h0 t* ?
2 C( @! A1 W3 N8 j
补上走势图。
/ o5 w# D" W, Q" `6 O2 z9 K" l: y$ A
- H5 Z+ S- |1 {" \! ~
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
( M  S4 I& n1 Y* G% W# t5 u4 V9 X8 d+ t4 P: Y* J) d7 b* b- @
把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表
8 W4 W+ Z4 m, H3 u' g这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。1 \0 w* b( Y: L& F

9 d& S# u9 R7 v1 Y0 L$ y把calgary 的数据发过来,我画个 ...
; c8 s, a2 c" v
3 q0 F0 {% J1 J  K" z4 e9 `
! v  T" k3 b- H
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
1 f, R! x# q2 G+ L$ f: ?4 e不知温哥华在同期涨幅多少。
. }! f6 a0 o- U& @7 }- p以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。
$ b! ~4 L- q/ {, T1 Z  f3 T/ I; b% N3 X$ u* X
1962        12,5567 O3 g/ o4 u5 n" l
1963        12,9255 ~1 \/ W, L' A! p
1964        12,662
" I9 v+ l+ m0 [9 C8 ~4 G1965        13,291/ ~% k- n, }2 }% `
1966        13,752' Z, E0 s4 Q+ v) j! ~5 m
1967        15,442
, Q3 {6 v5 Q, t# x9 w1968        17,4349 h4 ?$ A/ d  p& [# {# P
1969        20,526
' y* n" G  U; K1970        21,4469 Q: f( T- h4 o9 S7 G' @
1971        22,227
+ |% t" X- {* S5 z+ H% c1 X+ Q4 h  \1972        23,681+ L9 ?8 M; E9 z! A1 j$ J
1973        27,1461 L' {0 F" K2 I: [# C. T- Q" D( v3 \
1974        34,809; u# Q, B8 [& L: {. c4 [! T+ k' @
1975        43,995
4 A$ e" K. m' D1976        58,064' J3 F$ Y7 t4 K2 N* ]0 n  M7 }
1977        62,884
4 n, e- H2 e. |: w1 L6 ?# E; o1978        71,679
# v; N$ C; T4 i( Y2 e* G# R1979        78,719
" b# Q4 d- r( k8 J8 j3 P7 @1980        84,367
" D- p9 W( z+ t6 r5 n# i1981        91,438
% `3 |  n- W8 k0 l, H% M3 ~1982        91,405$ Y$ ~4 w4 n: I+ g3 t8 _
1983        85,6676 B6 Z9 U6 }0 C+ J& u: x  w
1984        79,2466 h# t( {- Q2 S) O9 r1 P+ P
1985        74,175: L, U9 r2 w5 K1 x
1986        74,306
: g. M4 h- E+ \4 y1987        76,878
0 h2 k, V" ]; N0 ^1988        81,8413 c) `% f5 C* ]' d
1989        89,017
; d* e( v& G6 X9 ~: j+ \1990        101,014! V4 R. _- A7 S
1991        107,076
- V5 E( Q, u; n/ L: A6 h9 K1992        109,594
7 o8 f- r' I; J8 Z3 {$ A1993        111,796! e" }: R( \7 \3 w4 U
1994        112,501/ L- {: C- Z4 Y. q8 i9 b
1995        110,577( y/ _( ]7 V% d) D
1996        109,042
% p" W9 _' a8 N% a1997        111,545* b& i. T, U9 Y
1998        114,536
9 x" @( Z3 n- V! J+ ^1999        118,871
! q8 \  P. M5 q2000        124,203
! B- C- T# c+ L6 `2 O2001        133,441
% p3 `  ~6 C, W/ w& B% Y2002        150,258
) ]  p+ l/ y7 h3 Q2003        165,541
5 w# C* A  J4 \# ]4 L2004        179,6102 j$ `; B" [! y& o4 q
2005        193,934
/ c, ~( ?( X' ^1 L- ?2006        361,932
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表6 A2 i2 K/ `3 v$ o% V
- _1 W- S& h& B7 n4 ~7 X

6 S, p: X- [' i4 h$ r& k" v! R9 n. ]- M/ }4 s: y  v
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
5 {; N& y/ I7 a% m) A9 E不知温哥华在同期涨幅多少。5 |" l3 k7 Z) J& E
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。
, j5 p. n3 Y+ Q1 ^* Y2 k2 f6 |# |3 k( }. _- J, c$ L# Q( x
1962        12 ...

$ C1 M# ?( ]( R4 A; k
% B2 ?6 j8 A! E( D9 K  l  b' H3 q' q5 O# q' ?- F* j+ M8 U
由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。
) \8 W% H) B/ |) v  N3 a由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!: x6 f# G# E( E7 f
9 O$ a: v; M# a) Q
[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表+ o' k3 a* P* G
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
( C2 H+ d7 S: P; h' \& |5 q
# l/ M9 Q  Y5 F. c6 L- f0 L! y" n
% M4 }# o& d% H$ t" E) D

, N! I7 `9 K8 [$ m% c  y& L3 i! j1 [, D
0 `  v/ d4 }6 J最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
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发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
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