买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

Cavin

大家好，楼主三月底买了一套房子，买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000，对方勉强把permit办下来了， 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了，可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。
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后院是一大块水泥地，按照市政府Lot Grading的规定，水泥或草坪应该向车库方向倾斜，以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家，但卖家毫无回应，我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。
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+ a4 p  y+ j2 e6 L) d% i请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任？此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法？多谢大家。

ballard

这的人干活就是一个稀里糊涂的
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  H" p' w' G5 i- t/ k, L4 t, j买那些有两手买卖的房子会比较省心。
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2 S. F- R6 l4 c( ?3 I8 Z5 ]比如十年的房子，这样社区成熟，以前的毛病过十年没解决不可能吧？
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要不你就自己干吧，再铺一层斜过来是不是就行了？
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有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了？
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. G# [0 h3 D& I! [我担心请了律师又白花钱。

5 x5 q* L' }' d# G+ |这里律师银行嚣张到什么成都呢， 一个白鬼子特老实的类型，
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已经破产的劲头了，老母亲去世剩下的房产债券，两年半了就不能分割继承，
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0 d6 i, S. y/ Q1 L6 q) ~! {因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。

. R. p8 e* P& H* T% C律师费也拿了，银行的债券投资也挣钱了。

* a% R% L! |  x9 i8 m/ n* a) w但是想分家，子女继承 慢慢熬。。。

ballard

我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。
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6 R' d1 @8 G9 y' q甚至修冰箱的，都是中国人。
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* x( p9 c# j- w- j白人呢？  嗯   就是开会吵架他们去， 最后打官司关键辩论， 那也得中国人上。

他们就白左 唱高调。

' T6 F& n; J9 z  r( s8 H, X" T你就看这些白鬼子胖成那个样， 当然大部分胖子脾气好倒是真的，他们做客服对客服
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接电话， 登记预约
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+ p8 d9 P# I( l剩下别的都是中国人干，中国人勤快，脑瓜体力耐心，都够用。

5 f! P" D% P9 b- T- L& G) t' E他们就是那种账目都搞不清， 你中国人说总数是多少 那就是多少。
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他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗？

如果没有人贪污挪用，给谁多少是中国人说了算，他们呢 搞不清

自由的像风

这个问题不算大，入住之后三个月到半年，新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

ballard

自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15
! u% x: x# J2 w8 U2 w# O( Z这个问题不算大，入住之后三个月到半年，新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

/ r( G4 B$ ]. `- t: m. P7 [' N) l这种事 原来的经纪会负责么，或者卖家不管吧？
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我估计没有中国律师卖力气给他争取权利，
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1 F9 y9 _! T0 ^3 V就别打官司了，不如干点活。

4 f- P; Y; g* j9 G/ T别花钱请律师，最后还是受气，不如直接花钱请人干活了。

验房师

真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
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( G+ x) C1 b' W1 Q) ~楼主这种情况，我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间，屋主为了获得一些活动空间，对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份，有一对年轻人也关心这类问题，拿着RPR问我，我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图，说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅，我很喜欢他们。
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这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的，做成水平的地面，是正确的。后院不同于driveway，没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角，那样很傻的，而且下雨，冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样，我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒，也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分， 水能不能顺利从房屋两边溜走，就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房，应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员，协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定，甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子，可能会稍麻烦些，因为错过了有效申诉期。这里，我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。
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) i9 w) q# w4 {2 o这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏，没有向city申报水泥地面硬化项目，惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧，国人顺民意识很深，对city的无理决定逆来顺受，自怨自哀，没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人，做事标准并不是为了维护物业安全，而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦（所以第一个inspector的意见很重要，因为没人愿意去否定他，哪怕知道他是错的）比如有人请我帮忙做下地下室检查，因为地下室做时没申请permit，怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢？我告诉他不用费劲，我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题，但你申请的时候通常会遇到两个问题，先把project图画好送交审查，再回去把墙全拆了，电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗？对的，你申请，city官员没任何好处，不申请，今后肯定没人会有麻烦，万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。

* y' N2 j1 ?  |, u楼主描述不是很清楚， 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言， 如果是新房，检查时final grade 没完成，那他应该没错。 final grade完成了，但grade drainage没任何问题，他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着，我会讲解一下，但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提，验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我，毕竟人们得对自己的行为有所担当。
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mich2015

验房师 发表于 2017-7-12 01:53
真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
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楼主这种情况，我会 ...

$ @6 Y1 `, `& D9 R* N$ i0 C7 o什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求？一年新? 5年新 。。。？
/ T& X) j9 X  g+ j( h倘若一个新房子通过了Grading。若干年后，地基下沉而低于yard。此时买卖该房子，市政府会有 Grading的要求吗？

小黄

mich2015 发表于 2017-7-12 17:25
8 L3 j/ O9 ~: N% F' n2 ~什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求？一年新? 5年新 。。。？
倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...

+ K2 B1 Z3 h* ?/ [. S- e' KGrading 要求永远存在。如果你不符合要求，不仅仅可能自己房子遭受损失，也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。

marilyn

验房还是找王斌

ballard

小黄 发表于 2017-7-12 19:13
Grading 要求永远存在。如果你不符合要求，不仅仅可能自己房子遭受损失，也可能会影响邻居以及公共土地。 ...

我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水
. X% _' t  n* y; Y8 I岂不是该埋土了
  P0 {2 O. K. U% g- k我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用

1 s# q. p7 `1 K# K中东人很懒 把蒲公英当花种
前院我总替他剪草

Cavin

验房师 发表于 2017-7-12 01:53
5 T/ |' G: x# {$ \真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。

楼主这种情况，我会 ...

, W* X+ O' ]! c- F) e& G: A! R. w你好，多谢你的见解与建议。房子是2010年的，七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥，铺的时候可能就没有铺好，去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够，至少需要0.75%，而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来，从车库到房子根基是一个微微的斜坡，下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走，" 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题，不知这种情况算不算drainage明显缺陷？验房师有没有责任？谢谢。

验房师

Cavin 发表于 2017-7-13 14:08
+ v: Z5 U$ m  W! M+ l你好，多谢你的见解与建议。房子是2010年的，七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥，铺的时候 ...

! o7 R# C- `, W8 Q验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平，至于slope往哪边稍有倾斜，取决于你后院整体的地形，后院高向外往外倾斜，反而会导致积水的。你2010年的房子，验房时地基后墙和地面湿度怎么样，如果6年了，地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作，而且涉及人为的因素太多。

以我对这个行业的了解，涉及车库，deck，basement违规问题，city 一般会给新屋主的只是note，尽到告知义务，告诉你有些地方是违规，下次改建时你得改过来，比如车库占公共地了，再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪，不改就罚款的说法很新鲜，前六年他们干什么去了？你有买tile insurance 吗？这是这类保险最典型的cover 示例啊。
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" ~9 j/ \$ i7 ^6 O你的事例有很多不合常理的地方，可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事，最能给你帮助的是你的验房师，毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作，对他对你自己都是极不尊重的。