加元开启加息之路，真的影响怕是在两年以后

lastman · 发表于 2017-7-12 21:05

感觉温哥华，多伦多快走到尽头了，不是这两个城市下跌，就是其他城市跟涨，两年后怕是利息增加，也许房价会降。

小黄 · 发表于 2017-7-12 21:13

加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

lastman · 发表于 2017-7-12 23:09

加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影响了。虽然买房的贷款利率增加，但是买家会从房价上得到实惠。但是对房价的影响会在明后年显现出来。如果明年仍然持续加息，必然雪上加霜

watercress · 发表于 2017-7-13 07:08

小黄发表于 2017-7-12 22:13. o) Y0 o" D1 c9 _$ |* d( d- [
加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

agreed. central bank's target is inflation. they don't give a damn about the real estate market.

marilyn · 发表于 2017-7-13 07:40

整个加拿大房价都会下滑。

小黄 · 发表于 2017-7-13 08:23

lastman 发表于 2017-7-12 23:09
: _5 i0 t' S$ U3 |. m加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.

很多没有房子的人总以为房价上涨倒逼涨利率。其实房价绝对不是利率升降的主要考虑。
影响利率的两个最主要因素是：
1）CPI
2）制造业失业率

lastman · 发表于 2017-7-13 21:37

一种不安的感觉，我准备今年秋天把房子卖了，当然了，不是Edmonton的房子，Edmonton虽然经济下滑，房价毕竟不那么离谱

GraceEd · 发表于 2017-7-14 10:21

本帖最后由 GraceEd 于 2017-7-14 11:24 编辑

同意一楼观点，ALBERTA能不能跟涨全看油价了，但目前看来可能性不大

lastman · 发表于 2017-7-16 22:59

从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

Windermere · 发表于 2017-7-17 05:37

lastman 发表于 2017-7-13 00:09; h; J/ K$ l5 E4 _
加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

"今年总加息达到1%", 不大可能，但5年很可能。

我朋友在浮动p-1.1和固定2。4，选5年固定2。4. 银行内部利率

小黄 · 发表于 2017-7-17 09:01

lastman 发表于 2017-7-16 22:59
- O# n& ]( {$ j从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

不可能

GraceEd · 发表于 2017-7-18 09:33

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
) d) |/ G" f$ i2 }"今年总加息达到1%", 不大可能，但5年很可能。( P9 m7 c; K0 h1 j
6 w9 C& W5 B# J, P, \! ~
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4，选5年固定2。4. 银行 ...

这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

watercress · 发表于 2017-7-18 09:57

本帖最后由 watercress 于 2017-7-18 11:53 编辑

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37+ o6 ?8 x8 ]$ n8 j
"今年总加息达到1%", 不大可能，但5年很可能。9 {5 x0 l5 ~- s' t9 |" v. p; I
! L( D! M4 S, E5 _9 C
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4，选5年固定2。4. 银行 ...

Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

小黄 · 发表于 2017-7-18 10:21

GraceEd 发表于 2017-7-18 09:33
; T, c/ n3 n j% w这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

这样看来他朋友的选择是错误的。

watercress · 发表于 2017-7-18 10:54

小黄发表于 2017-7-18 11:21; {8 Y5 Q- L' w. O, p& Q/ G2 U
这样看来他朋友的选择是错误的。

看来教授也是variable粉，敢问教授房贷是p-?

Windermere · 发表于 2017-7-18 11:17

watercress 发表于 2017-7-18 10:579 S U+ B, f( D) g" z
Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

银行内部利率, for its bank employee only

K歌 · 发表于 2017-7-18 15:49

小黄发表于 2017-7-13 09:23( S4 ~+ B7 b" [' R7 Y4 g: z8 D
我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.( x2 x) _7 @! Y) g7 N& f. q
; t( |9 h% `: B" h9 O3 @# V! Z
很多没有房子的人总以为房价 ...

利率上涨会直接导致房价下滑，什么CPI，制造业失业率不管用。因为利率上到一定程度租比买更加便宜，基于现在多伦多温哥华的房价租肯定是覆盖不了房贷的，房价又下滑炒家会纷纷离场。CPI，制造业都只有一直坚挺的情况下才会对房价有支撑作用，可是恐慌心里会导致房价继续走低。

GraceEd · 发表于 2017-7-19 10:13

小黄发表于 2017-7-18 11:21; W% n& @+ H8 O# t( @, y t
这样看来他朋友的选择是错误的。

要我选的话，可能会选这个 P-1.1.

但他朋友是银行的，消息比我们多得多

小黄 · 发表于 2017-7-19 22:43

GraceEd 发表于 2017-7-19 10:13
: n# e# z( F4 s1 h- W) n! L* Z要我选的话，可能会选这个 P-1.1." H% f3 J1 r& }( a1 |
3 Z" l6 {8 m* M e* y: B
但他朋友是银行的，消息比我们多得多

受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者迷，当初北电股票暴跌，半山腰接盘的很多是内部员工。

Windermere · 发表于 2017-7-20 05:39

https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

GraceEd · 发表于 2017-7-20 10:25

小黄发表于 2017-7-19 23:434 G! q; U: U/ G% N, ]" P" d
受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者 ...

在这个方面大公司从来都不会告诉员工实话，小公司老板说的还比较靠谱些

GraceEd · 发表于 2017-7-20 10:27

Windermere 发表于 2017-7-20 06:395 \4 H5 G( j. m- d% w0 l
https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

2020年3.7

lastman · 发表于 2017-7-20 18:52

2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

Windermere · 发表于 2017-7-22 05:21

本帖最后由 Windermere 于 2017-7-22 06:25 编辑

lastman 发表于 2017-7-20 19:52- B3 X5 x+ @0 a# s2 C! u( O
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

https://www.numbeo.com/cost-of-l ... rankings?itemId=106

world 28 到1。26都有，日本最低

小黄 · 发表于 2017-7-22 08:35

lastman 发表于 2017-7-20 18:52
0 s% c0 a8 E8 U2 k2 I; D% `, A2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房贷利息负担增加很快，另一方面工资也在坐火箭上涨。

lastman · 发表于 2017-7-22 09:00

小黄发表于 2017-7-22 09:35
9 r$ A. o, Q+ X6 R6 A没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房 ...

理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字，具体那一年，感觉是香港回归前

小黄 · 发表于 2017-7-22 09:36

本帖最后由小黄于 2017-7-22 09:41 编辑

lastman 发表于 2017-7-22 09:00+ T$ _( p4 b [0 t c6 h
理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字 ...

那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在那之前，房价已经几个起落了。
从1950到1980，利率一直在上升通道，难道说从1950到1980房价在下降？错的不能再错。

事实情况是，房价和利率同步上升。很简单，利率升是以为通胀高。通胀高房价怎么可能降？直到某一点利率上涨远远超过通胀率才终止那个周期，30年已经过去了。

lastman · 发表于 2017-7-22 09:57

小黄发表于 2017-7-22 10:360 G: q( S) B* C+ ~8 F
那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在 ...

理论上的事情总有些不同步，既然利率图有利，相对应的房价图有没有，一看便知到利率和房价关系

K歌 · 发表于 2017-7-25 14:07

lastman 发表于 2017-7-20 19:52. k4 n$ \! O1 H" C+ k( d: v+ ^# Q
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

那时候房子很便宜好不好，1万几千就一个房子了。利率最高的时候好像是80年代

爱城丫克西 · 发表于 2017-8-22 00:27

加拿大的银行利率主要是看美国的。可能会有时间差，但最终一定是紧跟美国的。这是由两国经济的关联/结构/资金流向决定的。其它的都是次要的。重要的事说三遍：美利率，美利率，美利率！

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