MLS最新预测 今明两年加拿大房地产市场将持续升温(zt)

兔宝宝

National MLS® home sales 2007年2月19日在渥太华发布最新的市场预测称：依照Canadian Real Estate Association（CREA）的评估，预计在2007年—2008年，加拿大的房地产市场将依然保持上升的势头。.

! {6 Q: l# _: t) V4 ~# V) [预测称，2007年，全国的房地产销售可能会出现轻微的市场波动，但总量仍然会维持在450,000以上, 预计Saskatchewan 和 Manitoba两个省份不会受波动影响，而其他的省份会出现轻微的下调。

MLS还预测，在未来的两年，住宅价格将会继续上扬，除了西部省份上涨幅度会比较大以外，其他省份的上涨幅度不会很大，同时全国的重售房市场将变的更加稳定。”

CREA的首席经济学家Gregory Klump说，“贷款利率如果继续维持在一个比较低的水平上，而就业率和收入水平继续上升的话，这将促使人们的消费情绪高涨，这些因素组合在一起，将使加拿大房产市场在今后两三年中持续强劲”。  

  K7 L1 b8 J6 X% _6 ~& ~9 a “绝大部分的省份未来每年的房产市场涨幅会略低于前一年，而Saskatchewan 则与此不同，会出现比较大的涨幅，因为根据数据显示，那里的房屋销售量要大于房屋挂牌数量，这就使得它的重售房市场变的比较紧张。”
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0 v% w9 O3 B0 _4 Y+ r4 y5 ~涉及房屋的销售部分，CREA的会长Alan Tennant也提出了自己的看法，“选择经纪是非常重要的，他必须能够看准一个房屋的卖点，定价在一个合理的范围内,并在挂牌后随时给客户提供真实有效的建议。”他还说：“房屋是个人最重要的金融资产之一，在买卖中寻求专业正规的经纪，才能最大程度的保证个人利益，同时经纪所提供的及时专业的信息也是买卖中的一个关键。”

8 e: [  D& r  v8 X( o7 s) O( r% d[ 本帖最后由 兔宝宝 于 2007-2-23 13:37 编辑 ]

兔宝宝

还有两个图表,不能COPY,连接:
# y) L6 n& H; y: K+ `( o+ Bhttp://www.creweekly.com/1/1889/3230.html,

7 i$ e! V8 F% V( n自己查吧

wallyy

【魁北克信息港】2004年底，就有一些业内专家预测加拿大火爆的房市2005年即将降温。出乎预料，2005年，房市续写了辉煌。2005年，又有一些业内专家预测2006年房市将经历软着陆，这次人们在经历了年初漫长的等待后，终于看到了房市降温的迹象。

房市降温迹象之新屋开工量

降温最明显的迹象就是新屋开工量。加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC) 4月10日公布了3月份加拿大的新屋動工量。以年率計，全加新屋开工量由2月份的242, 500個單位增至252, 300個单位，成为1987年以來表現最佳的3月份。有人会问，这不是房市继续火爆的表现吗？怎么会是降温迹象呢？
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从总数来看，确实新屋建设的数字在增加。但是，看一下细分数据，就会了解对房市降温的判断不是空穴来风。

- C& V# [. Q3 a) u据CMHC的资料，經季節性調整後，3月份，城市新屋動工量上升4.7%至219,700個單位。其中，多戶式房屋(公寓及共管公寓)動工量較2月份增加18.6%至123,000個單位，獨立房屋動工量則下跌8.9%至96,700間。而且，这已是独立屋动工量连续第二个月下跌。

CMHC首席經濟師杜根 (Bob Dugan) 表示：“3月份公寓單位動工量在多倫多及滿地可等數個中心城市激增，但單戶式房屋動工量卻連續第二個月下跌，顯示新屋動工量將開始放緩。”
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为什么公寓动工量增加，独立屋动工量减少就能推测出新屋动工量将开始放缓，房市正在降温呢？

这是因为对买家来说，公寓与独立屋相比，更容易负担。新屋动工更倾向于公寓，说明市场房价过高，人们支付能力下降，购买活动受到抑制。正如豐業銀行經濟研究 (Scotia Economics) 分析員Sarah Hughes所说，新屋動工由獨立房屋轉移至公寓大廈，顯示利率上升已開始对較難負擔的独立屋兴建产生影响。她进而预测，“隨著負擔能力下降、建築成本上升，以及重售市場冷卻打擊房屋需求，今年第一季度房市的升勢預期將在次季消失。”

. r9 Z  C  k0 ?" w( A* _房市降温迹象之房屋支付能力

+ y9 ?3 l7 ]$ k8 ^1 c# `皇家银行（Royal Bank of Canada，简称RBC）最近发布的一项报告显示，2005年第四季度，加拿大人的房屋支付能力（Affordability of homes）达到了十年以来的最低水平。RBC预计，今年上半年房屋支付能力下滑的趋势仍将继续，随着利率的稳定及薪酬的提高，2007年才有望停止下滑。

( G0 ~/ \; V/ t! J/ B( QRBC首席经济学家助理Derek Holt认为，房屋支付能力的下降主要应归因于收入增长的缓慢。他说，“收入的增长很难抵消按揭利率、房屋价格和设施支出的上涨。”

9 u; D+ J  I( `* ^1 Z而CIBC世界市场公司（CIBC World Markets Inc.）高级经济学家Benjamin Tal预计，房屋支付能力在转好之前，可能会变得更糟。Tal先生说，“加拿大收入增长正在加速，但是房价涨得更快。再加上利率越来越高，需要为按揭付出的金额越来越大，因此，房屋支付能力不断下降。”
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Tal先生说，不断上升的利率对房屋支付能力的冲击最大。因为，22%的按揭贷款是浮动利率贷款——随银行的主要贷款利率浮动——而不是锁定在长期固定利率。他说，随着利率的上涨，至少在接下来的几个月里，房屋支付能力会变得更糟。

' j% s5 P: k0 Z8 C( h2 f& M8 K3 U自去年9月以来，加拿大银行已连续五次调升主要利率，每次调升0.25个百分点。目前的利率为3.75%。而根据现有情况，继续加息的可能性很大。
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首先，加拿大统计局月初公布的数据显示，加拿大3月份失业率跌至6.3%的32年新低。这足以使央行在4月25日再度调高主要隔夜利率水平。道明证券(TD Securities)固定收入策略师拉塞勒(Eric Lascelles)指出，加国就业数据异常强劲，意味着央行的加息措施或会较预期严厉。拉塞勒表示：“目前看来，央行极大可能会将隔夜利率调升至4%，利率稍后更有机会进一步上升至4.25%。”一些分析员更加预期利率会在今年秋季升至4.5%水平。
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会促使央行加息的因素不仅是上述创纪录的就业数据，还有创纪录的原油价格。20日的最新消息显示，国际市场原油期货价格19日连续第三天收于历史最高水平。当天，纽约商品交易所5月份交货的轻质原油期货价格收于每桶72．17美元，是纽约商交所该种原油期货的最高收盘价，盘中一度上攻至72．40美元的历史最高交易价格；伦敦国际石油交易所6月份交货的北海布伦特原油期货价格每桶上涨1．22美元，收于73．73美元，也是该种原油期货在伦敦国际石油交易所的最高收盘价。加拿大是原油出口国，油价上涨带来的通货膨胀压力，恐怕将不得不通过加息来缓解。而且，目前看来，伊朗核问题很难在近期解决，而美国又面临夏季石油库存的不足，石油价格可能短期内难以平稳下来。央行继续加息的可能性很大。

房屋支付能力降低，将导致一些人无力购买新房，而一些房屋拥有者也会因为无力继续负担按揭费用而出售房产。因而很可能市场上会出现供大于求的局面，成交量与成交价会随之降低，至少涨幅会有所降低，最终出现市场降温。

房市降温迹象之按揭保险计划

3月份，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)推出了30年期按揭保险计划，随后，Genworth Financial Canada也表示将推出30及35年期的按揭保险计划。而在此之前，最长的按揭保险计划期限为25年。据分析，这两家公司延长房屋按揭保险计划期限的主要原因是，加拿大房屋价格不断上涨，购屋者负担日重，延长期限可减轻购屋者的月还款负担。
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房价上涨屡破纪录，央行利率又不断上调，即使最长25年的按揭贷款计划，也无法让一些人满足拥有自己房产的要求。30及35年的计划的出台，可以让初次购屋者，在房价飙升时，仍有能力负担贷款。有专家认为，新的长期按揭保险计划的出台，从另一个方面折射出房地产市场已经开始降温。
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( s: z  d( I8 I* L" A# V多伦多道明银行经济专家拉华瓦(Sebastien Lavoie)认为，按揭业者推出30及35年期揭计划说明：市场中的初次购屋者已为数不多，按揭业者只能以此方式吸引他们购屋，可见房地产市场热度已降。
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# h7 i. u% Q/ Q$ ?1 a, `$ ~( z房市降温迹象之房价下降
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关注房价走势的人会发现，今年3月多伦多的房价与2月相比有所降低。据多伦多地产局（Toronto Real Estate Board，简称TREB）统计，今年三月份，TREB成员报告的重售房交易数为8,707件，比去年同期的7,904件上升10%，比二月份的成交量6,756上升了28.9%；均价为3,134，比去年同期的0,545上升了7个百分点，但比今年二月份的3,928下降了近800元。
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800元的下降幅度，按百分比算仅为0.2%，可以说在房市的升降幅度中几乎微不足道。但是，它折射出了房市如此火爆的情况下房价下降的可能性。

本报特约作者柱子认为，三月份与二月相比，住房交易量大幅上升，房价却轻微下降，说明了市场上出现了供大于求的情况。成交量是由买家的意愿和数量决定的，而价格是由市场供给决定的。一定的买家数量，供给越多，价格越平。

% g- |& |1 Y1 i& j1 l当然，凭单月房价下降来判断市场的未来走势是不够科学的。况且，2005年，大多市场也出现了三月均价低于二月的情况，在随后的4至6月份销售热季，均价又恢复上升。不排除今年也出现类似情况的可能性。

虽然市场已经初现降温迹象，但由于失業率目前正處於數十年低位，加上收入上升幅度较大，將可继续支撐目前住宅市场。而且，现有的数据表明，加国房市仍然十分强劲，即使降温，也可能也会经历一个较长的时间。降温也可能只是价格上涨幅度放缓，出现大幅降价的可能性不大。
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房市最终何去何从，还需耐心观望。

freeair

MLS的数据，我不信。

熊猫阿宝

“自去年9月以来，加拿大银行已连续五次调升主要利率，每次调升0.25个百分点。目前的利率为3.75%。而根据现有情况，继续加息的可能性很大。 ”
$ [: N1 }: g+ @/ B. m
晕S   真的么？

熊猫阿宝

原帖由 freeair 于 2007-2-23 14:21 发表
MLS的数据，我不信。

6 x2 f( k8 }- [3 M1 b% T" f2 B% s
其实就是MLS说房产会继续强劲，才让我觉得央行会加息呢。

紫光

哈哈哈哈，这是一篇多么老的文章啊。
4 S  u5 o- j0 y: E; C, r2 S2006年涨都涨完了——这篇文章被证明预测全错！！！
6 c  X9 V& H) A  K真的可以笑破人的肚子哦。
要知道现在央行的利率是6%。

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-23 15:09 发表
7 ~- k& p" r  r( B% A3 b哈哈哈哈，这是一篇多么老的文章啊。
$ V& ]1 w: ~. X  {0 ~0 o$ {2006年涨都涨完了——这篇文章被证明预测全错！！！
& r- p" o5 i6 C真的可以笑破人的肚子哦。
要知道现在央行的利率是6%。

" s( `" l. I2 i+ \$ H1 C2 L原来在2006年涨之前房屋市场就存在那么多的问题了，更何况是暴涨后的现在，这篇文章中所说的问题不可能消失，只会愈演愈恶劣。我最关心的是房屋支付能力下降和房屋按揭延长的问题。
; F! L  G  ]7 T
: V$ t7 H' F# i7 X9 O% L笑到最后的人才是笑得最好的人。
2 }# O/ T  h1 D, R' O9 ]
6 A) `2 p: r& ]  k1 }+ j3 K[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-23 15:42 编辑 ]

紫光

诚实的说，想笑还要等两年啊。

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-23 15:47 发表
诚实的说，想笑还要等两年啊。

* m+ n( l, A' T( V' L! F% w& H你的意思是现在笑的人两年后就得哭了？

紫光

这个事情没有非此即彼的答案，要看不同情况，
# g' n7 z) a7 M& Y2 E2 o+ t如果放长线的同志——租出去收租，即使有短期的下跌有什么好哭的？

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-23 16:18 发表
' _/ t- O" u' n. d; i# W" G这个事情没有非此即彼的答案，要看不同情况，
如果放长线的同志——租出去收租，即使有短期的下跌有什么好哭的？

你怎么知道下跌会是短期的? 有暴涨就会有暴跌。放长线的同志除非是资金雄厚，如果是借银行的钱来投资的话，就玩不过银行的。况且房价下跌期间，房子不会那么容易租出去的。
6 x6 C# v9 |. g$ a3 X) E8 d
[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-23 16:36 编辑 ]

endeavor

原帖由 紫光 于 2007-2-23 15:09 发表
哈哈哈哈，这是一篇多么老的文章啊。
) x, D. c' v! F8 P2006年涨都涨完了——这篇文章被证明预测全错！！！
& r, z; f3 K" X) b/ Q真的可以笑破人的肚子哦。
" _% u6 e; ]  y1 G5 M) @4 c要知道现在央行的利率是6%。

) `+ R' W: ?; G$ M
你难道不知道兔宝宝前段时间卖房，所以希望涨。不过不知道有没有出手

所以很多文章，都取决于你在什么位置。
. t+ I8 F$ Q3 Z  c5 o0 X
房产经纪，想卖房的，都预测涨，想买房的，都找跌的观点。。。 。。。
双方很难有共识。不过爱城的房价确实高，基本上是炒房的结果，一旦太高，大部分的人买不起或者到别处买的时候，房价就会下落，不过这需要时间，我不认为爱城这样的城市房子值这个钱，换做温哥华，多伦多还差不多，爱城的房子已经比多伦多贵了

wallyy

原帖由 endeavor 于 2007-2-23 19:03 发表
+ o& g5 d% {- ^- h$ x
  G2 k; U; j# x
你难道不知道兔宝宝前段时间卖房，所以希望涨。不过不知道有没有出手
5 q& H# e$ C8 X, y0 B
) t8 R+ u( }- E! s/ P6 U所以很多文章，都取决于你在什么位置。

房产经纪，想卖房的，都预测涨，想买房的，都找跌的观点。。。 。。。
, n, F4 A( B- d7 K, ~3 q双方很难有共识。 ...

& U; a/ O2 |; R" c
, M8 T. k! P( |5 z8 s6 C
; G* Q( i% W  M兔宝宝也在卖房？？

endeavor

原帖由 wallyy 于 2007-2-23 19:18 发表

' b; I, `$ q$ Q( k5 A

兔宝宝也在卖房？？

好象是卖自己以前买其中的一套房,在网上发布过信息.

wallyy

原帖由 endeavor 于 2007-2-23 19:26 发表

% w% w6 ]. V# U1 b2 e& z( r
% T, m4 H  R& ?* M$ u& u2 B好象是卖自己以前买其中的一套房,在网上发布过信息.

可是他发的转贴明明说房地产还会持续升温，为什么还要卖？

endeavor

原帖由 wallyy 于 2007-2-23 19:31 发表
% [3 x# t/ I. y  W" w6 u  J' u  D

, C$ k* t) C6 A2 x3 l0 Y可是他发的转贴明明说房地产还会持续升温，为什么还要卖？

& S, O5 y* }3 j& \: J+ ]
这个问题,兔宝宝是权威答案.

可能象炒股票一样吧,聪明的人早点出手比较好,理论上最高点出手,但实际很难作到.
. a( O/ J: Y) B( q: j! J
+ P/ j4 S6 M" j还是别谈人家的事了,涉及隐私就不好了

兔宝宝

还没涉及隐私呐，老底全让你给泄了。
+ ~, h+ J. N' Q; o& _
( @, |+ S0 x; a我的房子已经卖了。谢谢大家！就是在卖的过程中，我感到房子的炽手可热。也许房地产市场有点疯狂，但要以发展的眼光看. 记得某人说过，今天的40万，已经和两年前的40万大不相同了。

+ A4 x& S# {7 w, e. h
1 K6 l: ]1 L! Y9 N7 G我既不懂经济学也不懂房地产，即不是地产经济，也不准备作地产经济。所以大家对我的转帖仁者见仁，智者见智吧。
- d, i4 a% O% K* X& [7 Z, Q
唉，打字太累，有时间再和大家讲讲我的故事吧。

sunson

I am very confussed Which is true

7 w- u% y: p1 [/ b( K(At least a third of condos and houses on the market in Calgary are vacant, prompting concern from a real estate agent that sellers aren't being realistic about the price they hope to get for their properties.
2 {6 G) B& p5 f" D( |* P6 T; x
5 g$ }# m& f% I# M( n"Sellers are having a hard time grasping that we are not in early last year's market," said Kristen McNaughton, a Calgary real estate agent.
6 t7 I) x5 l* l* w7 U1 x  I& N
* {3 v4 m6 I# {' i4 g& P"In the fall, we definitely saw a dip, and it cooled down to more of a balanced market and that's what needed to happen."
4 H  z- u: S* x% Q2 \) r
http://www.cbc.ca/canada/calgary/story/200...cant-homes.html )

紫光

我回复的是wally贴的那一篇——2005年底或2006年头的文章
没有反对兔宝宝的。

smalleagle

原帖由 不想长大 于 2007-2-23 14:49 发表
“自去年9月以来，加拿大银行已连续五次调升主要利率，每次调升0.25个百分点。目前的利率为3.75%。而根据现有情况，继续加息的可能性很大。 ”

晕S   真的么？

( D; w6 ^/ e8 V8 w: u
3 Z  D6 F- a; W$ n; u9 Q加拿大官方利率 4.25%
下次议息会议时间2007-03-06,预期不变

目前主要国家唯一利率大于6的是澳大利亚,利率6.25
美国联邦利率和英国回购利率是5.25

dage

已经关注房价的变化