加拿大华裔$538万买到烂尾楼，交割截止10月后才拿到许可，获赔100万

片儿刀

在加拿大买房遇到烂尾楼怎么办？看看这个华裔的遭遇。
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2018年，严子豪（音译）与Benbow Residences Inc.签订合同，计划以538万加元购买位于该区Westmount社区Benbow Road上的一处房产。
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但是这家位于西温哥华的公司未能按时完成房屋施工，最终被法院责令退还买家100万加元的定金。
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根据协议，严将于2018年11月15日接管房产，交易的交割日期定于2019年10月30日。
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法院裁决指出，在交割日期之前，该公司必须完成房屋施工，包括解决验房时发现的43个“缺陷”，并提供入住许可。

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严按计划于2018年11月接管了该房产，当时房屋施工仍在进行中。他于2018年12月和2019年1月期间在中国，原本预计回国时这些缺陷会被修复，且施工已完成。
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然而，当严从中国返回时，他发现不仅许多缺陷未被修复，房产还处于一片混乱状态。
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根据判决书描述，严先生返回时，房屋的状况依旧十分糟糕。例如，“车道被挖开，无法使用；泳池和热水浴缸没有工作中的锅炉来加热；房屋的智能控制系统和安保系统都无法运作，露台门也无法关闭。”

2 V7 S& p; T% L4 m% F# ~' A- U这种情况一直持续到2019年10月底，尽管如此，严仍然为完成购房交易做了准备。
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) p* ?( E, C; T8 t4 }( l他获得了270万加元的抵押贷款，并清算了价值186万加元的投资，加上自己已支付的100万加元定金，凑齐了购房总价。

严还购买了房屋保险，并指示律师采取必要的步骤来完成交易。
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6 }' [0 J  H( O7 B5 r$ y! h尽管严已经做好了完成购房的准备，但Benbow Residences却未能履行合同。

Benbow Residences的产权转让律师最初提供了一份完全属于其他物业的居住许可证。当问题被指出后，该律师又声称正确的居住许可证已经提供，但证据显示，Benbow Residences在交易截止日期并未取得居住许可证，直到2020年9月17日，也就是交易截止日期10个月后，才拿到许可证。
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9 f9 t0 _7 a4 P6 v' o在交易未按计划完成后，严的律师向Benbow Residences发送了一封信，告知该公司已违反了合同中的基本条款，并要求退还严的定金。然而，Benbow Residences并未退还定金，因此严提起了诉讼。
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% h5 {% w0 @7 bBenbow Residences的总裁兼董事Phil Garrow对此提起了反诉，声称是严而不是Benbow Residences否定了合同。

然而，判决书指出，Garrow最初与严的律师有过通信并参与了法律程序，但后来停止了沟通，也未参与庭审。
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: ^' y' z2 C0 D6 l* i0 J. u2 P法官Sandra M. Sukstorf决定在被告缺席的情况下继续审理，并指出Garrow及其公司知晓庭审日期及其义务，但之前的行为显示他们未能“实质性参与诉讼”。法官强调，如果被告日后寻求撤销判决，他将需要提供令人信服的理由解释缺席原因，并证明此前的行为并非有意放弃辩护。

法官Sandra M. Sukstorf得出结论，认为严在交易中“已准备好、愿意并且有能力”完成购房，而Garrow和Benbow Residences则“否定”了合同。基于此，严有权接受该公司的违约并要求退还他支付的100万加元定金。法官裁定他应获得这一金额。

此外，法官还裁定严应获得特别费用赔偿，原因是Garrow和Benbow Residences屡次未遵守“法院命令和程序性义务”。Sukstorf列举了被告无视的五项文件披露请求以及两项其他法官发布但公司未遵守的命令。
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Sukstorf在判决中写道：“在我看来，被告屡次未遵守法院命令，尽管已收到明确指示并有多次机会履行，显示出对法院权威的持续漠视，这应受到谴责。”这种行为不仅对严造成了损害，还对法院系统造成了负担，因为需要多次司法干预来执行基本的程序要求。
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" o( d# @3 F( s& X3 d8 d) ~" O至于严可追回的特别费用赔偿金额仍需确定。

值得注意的是，该公司可能已经解散。根据B.C.公民服务部发布的一份文件，Benbow Residences Inc.位列于2023年7月3日解散的数百家公司之中。
9 [( Z: O! I- r( {2 ]Sukstorf的判决总结道：“如果在追回100万加元时遇到困难，严先生可通知被告申请进一步的救济措施。”