加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
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  t1 o% ^/ K4 [; @《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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3 T5 s/ G) _4 X4 d; l加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

5 F+ F1 c3 i0 |, Z9 Y目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

4 Q5 C9 k; P7 u% _! a* `最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
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( K6 L4 _' ^- ^9 S" e与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

2 F' U' [+ ]  W: X例如：
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* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

5 O6 ?( D) F% M7 S3 q1 ~% P/ W& D9 h* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

3 L9 K& j! d: t% [$ e* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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2 ]7 i2 H. R5 a8 A* D1 }主要城市房价预测
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TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

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6 X3 p! ^* O( i3 j3 y1 B增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

% e! u1 S) g/ _: f: {+ Z安大略疲软的原因与公寓市场的未来

( ~  P7 F: U4 e. Z$ U& v, i推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

. m6 n/ \* A6 ]不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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% @: y. N: F" [: x5 ~( d* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

1 Q2 @7 C$ i7 ~1 \' U* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

* u+ K5 @$ c6 z" V' X7 e' D- n; B公寓市场尚未触底

6 E% v# e6 M7 V. KSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

+ z7 U" }. J; ~4 X2 E0 c根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

& {4 x; r3 b( L6 ?5 t* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

* 并且风险可能延续至2026年。
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8 ?- b) \. K1 d1 M" n; W1 G, c: R新建公寓放缓，未来或存供需缺口
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2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
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' ~0 }" m$ j) }  j% f$ S+ ^2 r完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

; u3 b" X* l# t+ LTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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( n. ]# V7 j8 i  _1 W3 V截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

到2026年：

- c* w, e3 n) G. F( J) h2 t* 经济预计略有改善；

& W2 `  a5 p3 V* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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* 失业率下降。
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因此，整体环境将较2025年更为有利。
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. _2 n: S+ k2 b9 ~6 u" S  s哪些地区最具可负担性？

4 n2 Y4 A' |6 M  ^在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

" y. i& e5 J! z+ n$ p) {- s4 ^阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

9 D) B0 [5 i  Q' h+ Z1 j) C相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

; |3 C3 ?# j  U& n$ R值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

0 C' e5 g5 z( ?& F7 [. R长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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2 G1 u8 `3 v' X/ N9 Q! F7 y/ ]> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

5 H9 ?; p7 x  ^+ Q& S/ I8 P他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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2 p1 p* f- R" _; d# E( M) b结论：适度回升，而非大反弹
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> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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% Q) a& H" ~! j此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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  i4 V- N0 J9 X# H9 B+ S, V, |不过，Sondhi补充说：
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> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”