加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
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- s+ J  C6 \/ O2 L5 x. f4 }5 T《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

, [4 B3 o6 z$ q( O" p& d目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

$ x: z8 v  J0 {+ y  }最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
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6 M5 D. ~% L6 f# t+ |& e. L0 O+ h与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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2 T5 k* h( P2 }8 b8 _. i* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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3 g5 K, r6 z) e* y; ]* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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- g4 O: q6 C, e: [7 c主要城市房价预测
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8 L6 C! g! C- D* Q- ITD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

7 b" Z+ j8 Z! b3 F+ L1 @安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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) A3 `/ e5 Z- q3 Q) x" e推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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) J2 o! A2 m7 [3 I; P5 J但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
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) A) ?2 V) c0 D: G/ }3 D* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

* y* o: W& O: I% B: O+ p9 r这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

4 G  F5 l7 ?" l0 q公寓市场尚未触底

, Z: m5 x3 V$ L% [. DSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
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* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

# p) H0 t3 y& R) ?* 并且风险可能延续至2026年。

1 Q- }! L0 K( O3 m) ~% ]0 |新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
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2 B5 Z7 h' [) `3 {完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
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2026年按揭重置潮风险有限
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0 F, O1 d9 f  s7 V& g, ]3 U" F( s7 M$ sSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

到2026年：

* 经济预计略有改善；
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+ |& _% B( g$ t# i* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。
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& N* O$ O) c7 w3 f因此，整体环境将较2025年更为有利。
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哪些地区最具可负担性？
- o/ z: R3 P1 t0 c' |; K
0 P2 y7 S0 ?8 I4 T! I  j在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
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! Y" `) C% E+ n" d4 d. i) _0 n# C$ e阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

9 o& q$ L9 y2 J8 D) O- b' ~长期风险：房屋类型错配
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Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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# G7 J4 u! ?2 I% B  |> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

: {' q6 @: D- H6 Y) t5 ]. _他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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9 n1 J3 ~+ Z$ K( [, ]" f! t$ y- F结论：适度回升，而非大反弹
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( ^8 I# Q/ D, M> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

" r) G& ^$ b& C8 T3 @" J> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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不过，Sondhi补充说：

% H7 X0 @4 ~: d( i> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”