加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
4 }# p! [- T1 Q. A2 C( T
《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
: r1 ]) ?2 q9 d4 [9 t
  d5 H; c) a3 p9 r3 ?4 T加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
' ]7 h6 q3 _$ Z- e1 t
# Z  i" S, R: P: o最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
. P& t* h: n+ M/ y( m
与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
7 o1 o' n9 `+ C: s0 l
例如：

+ C1 n: R/ D; o, R7 Q( c* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

, j/ b( D) B: }( x5 G* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

# P5 }1 w) Q3 G9 H  t3 N, {" G* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
4 B8 t+ w2 P1 V( l1 C# I
与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
  R9 |' u: [1 E1 l: @" E4 c, w5 G
5 ?4 t! ^5 ~' D5 w- u" A* @3 l主要城市房价预测
; t  U( Y! E) y+ P
TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

3 |: G8 V$ j( P, B1 \  u: T( V4 k5 s
& r+ P" Q! O$ M6 x
7 D: V9 S+ F8 ^% `
增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
% f/ n, H2 _' e& F4 B' L& C9 {; _
安大略疲软的原因与公寓市场的未来

推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

9 r+ ^  Y! x1 b$ m不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

' k% ~: J+ T. b- A8 s6 f2 e但市场仍有积极信号：
$ c1 z2 y4 _9 g3 x
* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

5 E& [/ i7 M5 [% c4 [/ U  Q4 s* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
! ]/ `- b5 Y) Q9 Q# \
* N3 }0 _) I" a, o* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
8 B- q' g- [  C( T5 G) ?6 T! j/ A
) X, \2 c! a+ c2 ?& c公寓市场尚未触底

Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

! _( R# `# L$ o根据TD今年5月的预测：
- i' m6 y3 g# ^9 J, Y
* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
1 ^8 t2 S+ u6 [& j/ ?
* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
- L* u, W! ~/ |5 q0 v9 i
- v, Z: Y+ r6 @9 N/ [( g  bTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
. N# w& B5 ]/ H: {# _
6 M7 w6 w2 h( S& @- l8 R6 j" m! N: K2026年按揭重置潮风险有限

$ |% y  n- G/ Q9 m# [/ M, tSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
+ h9 L+ a& t8 G$ x! D4 h
截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

到2026年：

" @( I  U. Q. j* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
2 ]) i! }0 q# k/ ~# J
* 失业率下降。
' ^& _( _# J5 q1 K2 C0 ?3 Q9 C
0 Q7 M: K3 R4 c/ K因此，整体环境将较2025年更为有利。
* T. Y9 P4 |6 t2 G: h
哪些地区最具可负担性？
0 C: e+ O) \/ _$ v8 Q2 \
5 X7 j& C) l  s( g/ i3 A7 l在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
# p0 ]" L1 O2 D& _( f6 O
阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
/ v8 h2 s$ G, p+ E7 T
' T- s: [% {! s6 w$ D相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

3 |" j1 y+ z" }值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
* `; |6 v! i$ D3 M6 d+ J
长期风险：房屋类型错配

2 a% B5 A  ^% y$ sSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

" ]; }- t) J8 I> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

1 c! [6 Q0 Z' }" }/ J# ~结论：适度回升，而非大反弹

> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

1 e/ e& I6 I" Z' L0 m1 U> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

不过，Sondhi补充说：

> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”