爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

! B8 h5 b0 R3 }0 O; w8 N我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

2 s: m5 h* l" m7 o5 V9 o* l) P我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
$ m) n0 ?9 G$ W& Y4 L8 S' ~( f9 _
我好像在某一个帖子也这么说过。

/ T+ v! @% B- m* }, r
3 i$ Y, @7 d* |4 Z& s我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
% n6 P& S' r6 t/ U- ?% z3 khttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
# O, ?# b8 x7 \# Z, m# J第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
+ [2 L( T/ b: E爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

$ ^: c# y0 V1 q看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
3 l! `- x, m. w" z爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
- c: o  {3 D1 y1 O; ^
3 C. v# O( c- G! x5 m. ^5 ^1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

' i% T* K- q; P, b现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
8 }  |8 S1 t; |* {5 }3 p6 C2 i1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
! g/ N+ V7 _! e3 d% u) q3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
8 c0 _3 K7 b) Z5 M4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
0 E. V: \! b0 {" u# D6 R9 Q2 |5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
/ f& ~+ b4 p- u& y6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
" b  t' M- D: W' p
对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


/ M; H& r6 }# h现在试着回答第二个问题。
% _6 Z6 ~0 ^5 g: A* o0 a) |8 s: q2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
9 s( n) E2 g0 Z/ w  m. }# s
. H7 ~# }4 q; F6 }& K$ E5 @由于大量二手 ...

5 X" S5 n  z1 I4 x. D* K: W" @
很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
- Q" j, @# a$ U, D4 M
" J7 R* k8 T1 F2 C1 M# V6 A8 w1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
6 V% H6 O* s5 K, z7 } ...

6 T# p0 K0 u2 v* |; p: g
- D' a  ~' E8 W% Q6 Q按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
2 @5 e! y$ B: H: d* x' @
[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
5 {$ ]3 q) J) w" Q7 ?9 L

" M$ Y! a, H0 B现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

5 ?3 x3 @# D2 ]由于大量二手 ...

4 ]( y* U5 O; x+ J3 \1 c4 \忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
( X; B# C- m( D$ a; w0 C, L这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
" \/ R. k8 `9 y1 u& p6 q8 b& r' t这回不方便找你算命了。

3 m  h' v  {% r' o" p挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
( I9 c* N" T" d2 d3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
- e2 r9 ~! ]- L/ o: E- y. H4 P
而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
8 F! r# s1 P- h1）付不起按揭，强迫卖；
/ s) c/ p5 X7 O6 o# z: H2）极需要快卖：
. Y2 ^" v* x& `+ N, C a。两个按揭，负担不起；
8 `4 a6 E1 O# E b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
& S; Z+ Y5 y3 J3 W0 u c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
6 E5 J5 m3 B% J2 x% k- X3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
7 S2 d/ I- l& C- v8 B4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
3 T+ L' D0 u! {
: u, {  }8 u& D3 g由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
$ n2 |3 w4 a0 A
* V: o$ z) b! Q$ P2 ~  D5 H
现在试着回答第二个问题。
7 O2 z! X( Q; ^( C2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
" u8 z; L# u) h7 n9 S# `% ?
由于大量二手 ...

9 K3 Y# K/ |: O; {前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

她说的对不对，让我们拭目以待。

另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
7 d, M  g! F" W

谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
# e7 |6 n9 Y! X8 x现在试着回答第三个问题。
* T& g. j2 t5 e6 A$ {6 b7 h3 H5 P5 j3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

8 }8 {& e# N- f- V7 J
' b3 N. Y, F) s' `6 r8 w5 ^If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
+ K' Q$ N6 Z3 p. j( P- B1 j
+ M; L# n3 ?4 B; P  mThe average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
( ?4 e$ o9 H3 {8 F# e+ B. [4 U
4 u" f: u2 M( D
9 c, W9 M+ z+ o8 C: XIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
5 g( d$ e) _. `# U6 z$ p
' D' y# F  U, z/ I% T/ jThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

2 }: S* R; c# y. B# G9 Q$ CGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
: N  o8 G% G+ h- x$ x& x! S爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

8 w  W) g: C, N  `) V1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

& H& [& P/ v& J  Z! s% o2 s% ]
现在和大家探讨第四个问题：
  `. _- u7 j' q( b4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
  {, S5 a# x% L7 f1 e& u7 [0 C可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
8 l5 C5 @$ y; u1 J4 y1。 等 list 达到高峰，不再增加。
' T/ t5 Q$ ^5 e# E2 Z" |2。 等房价稳定，并有回升。
/ B8 W* Z4 S% B# x2 R+ ?3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
( n& K5 B; K* Z& w) r     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
6 g' z# n4 R- k& G8 r5 k0 }+ q     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
& J* G! P9 }5 i7 l; u. G4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
9 o# ?1 p, w9 s) s: C
目前，爱城房地产有以下一些特色：
! h3 A* m) y0 w1 z; K' E1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
6 r( L5 }3 F6 e7 I3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

  g3 B7 p$ N/ |" c5 i- ?/ ?
  o& A4 O& s" O8 j) _1 f现在和大家探讨第四个问题：
- F* g) b! j" E, k4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
% Q5 \4 w# E4 {- P0 l可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

" O0 m/ M) ?: a7 c8 W# U# j

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

, V* U( Q3 W( Z- rAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

3 M2 t1 [7 `" O3 e4 z1 M
: o/ [: |; B( `% e; X按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
% Z/ [+ c" ?/ c8 u
: ?+ T3 ?8 ?( d你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

) ^5 k( M" H: k! h& t房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
# d. z1 R9 ]% D2 v) A3 Z- T
7 ~8 Y5 M4 y7 A/ B) l- t9 c% H# p谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
/ r- p9 i, O* T' X- r, c
有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。