爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
; _: {. ]3 m  _# B
我好像在某一个帖子也这么说过。

拿证据来!

我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
7 s/ ^) h" h, ~0 e- Q
# B! c/ g1 C* P3 v0 F8 D3 |我好像在某一个帖子也这么说过。

& k8 x2 O( m" C1 ]
0 a: d: G8 R( s6 h% C7 D我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
+ j* x8 H) e& _2 q+ ~) t9 `http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

' t6 y0 g! |' b) D7 R2 z2 `- b1 y; T看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
- [7 \9 f/ c: W; B) s- V
4 x5 d2 D: H* ~0 l! O  Y1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

) i% Y3 T; C# W( ]现在试着回答第二个问题。
8 H$ H4 `2 }4 H/ W5 s. P3 H2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
( V$ m1 B9 |; i
由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
% u; ]& N4 `) m, ]1 e& _" S2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
6 f6 J( v2 V& C  T# S7 \/ U0 ~9 q     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
  ?; Q) x  u* _! S& t     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
; ~1 |2 P  J9 G$ v6 _, R3 f+ i2 f( C' f     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
* @  [* j/ L  O, w7 j( M: F3 Z1 i3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
" n* \- I: D9 w# F
对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


/ y1 g5 H* M9 }6 B8 `$ h现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
" X& y* _, c* b; E4 l
: f, Y3 C! n/ @( K8 j由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

$ E1 q! Y2 l! I' h: D+ j1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
+ M9 P3 @0 \' A' U! ~ ...

( v8 g; X( V; @# [# F按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低

0 }! Z& c6 R2 g  \8 R; m7 q你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
& V0 ^+ x' o/ E' C5 {$ e
6 r6 x9 x6 x8 ?2 g[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
1 t5 ^) C* A* H$ i( o; n% i
. G) h: J3 ^0 B1 j0 I
" k( h, S; s/ o& {3 Q1 j6 i现在试着回答第二个问题。
3 Y2 O" Q# z' B, h2 W2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
2 P4 Q# q5 d& ?# G! _
& j* w1 ~9 H9 G& r( H由于大量二手 ...

忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
0 @1 h9 k: Z  i+ Y7 P6 j& ^4 \# _/ ?这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
$ _; ], K# M9 `* l3 _4 WMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
! ?* b1 {. v- W* d) z+ }# E这回不方便找你算命了。

1 N9 e( \/ |; U9 H. T
7 a) H( b6 N  ]$ O# W+ }( d7 H* y挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
, B) d8 ?! C0 ]& i3 O5 Q- P$ q% a, f卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx
; j" g4 B' L- v! d
而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
. }; Z) x/ w7 b& c4 U4 @$ K. v8 A1）付不起按揭，强迫卖；
# X+ t3 o7 s% i9 E2）极需要快卖：
3 T9 s& b% n5 j a。两个按揭，负担不起；
0 l# {* |( r( g" y9 l b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
& _& X0 v1 R% [0 h! W2 J$ z% q c. 炒房者需要资金周转；
2 @) j/ e4 O$ N+ ]2 U/ h* v d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
, z! q6 c, a2 Y. Q$ E+ l2 H3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
  }  V5 ^; E) k; m. _" _' B' ~
由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

4 U8 x( n1 q' Q/ m4 T# q我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
$ n. ?7 k: k( @: E1 L2 i& `: S
1 l. d$ m- ]: p# r& ?( k1 ]
现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

9 Q% j3 j, H& o; y& T& A/ |前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

9 z0 a" c; {7 E/ f' t她说的对不对，让我们拭目以待。

4 z7 U- G# E6 Y8 \) T另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

( u- r  m9 [& h) G
谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
4 f- C. f  r0 q* E# [1 j8 R现在试着回答第三个问题。
1 h7 ~+ b: s# [  ^6 h5 I8 x3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表

$ A5 V7 h4 ^4 R& C2 T3 O+ j: d
2 R& l" l1 ~2 f% `: qIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

, @- k2 }9 |$ `1 m3 E+ L* aThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

, g/ N- _: J. K% ?" c5 @Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

; U4 o& {) `! M3 Y# R% j# Q$ m现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
, H; k3 p! [6 z0 i5 T1 s可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
& t2 |- d3 }3 W  s2 O2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
0 U8 |) `& o9 P- h- L- Z8 O     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
  v1 ]6 }: O$ O( {- i     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。

7 N1 s: d0 M1 N, r- {" X目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
& ^& A3 J# o. @: l1 z4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
9 n& G1 M8 G3 C( B' x
# R) ]; `7 i/ q7 L# b# V# K" K$ m我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表
( |& Q% j9 M; k8 \
) m$ ]; {' v! N) a2 G# {' W
8 w& y7 y8 }$ r# F现在和大家探讨第四个问题：
- U- q! @% j8 t4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
+ U( I' }, L  r5 W, H可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

# G7 H/ G4 m# ?& N6 i

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

1 w/ n) L7 E* n" {% k+ H
4 x  O# _: K. `/ n# Y( ~- v$ ]这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表

: T$ ~6 q' j  I; |# B" X
按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
6 F, e. O- `5 t1 g# E6 H, Y9 `, }0 J你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
5 U. i% z  F1 K
( J7 q" I0 f. T; r) n8 b9 |9 I你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

" J- j6 }" A: ?9 K# b5 x* X6 B房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
- w3 o9 `! X* h) x$ L2 u
: u( U2 }" x. e' e3 ~/ N. k谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
* m. F( f  H7 t3 C6 H, h
香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
7 V/ d! N+ w+ b
8 |8 Z3 \4 ?, O- K* ~有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。
4 [- Y7 ?' x6 P' T2 n; `
高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。