爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
# v/ O7 M) ?" X3 C* c: q/ b
2 |; e" A7 P3 [- f我好像在某一个帖子也这么说过。

3 g2 m# u* i2 k$ s拿证据来!

6 [  u* y- ?; n! V我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表

我好像在某一个帖子也这么说过。

3 w& M  U0 s5 U6 h5 E9 Y
1 z2 n/ {% K  w: y我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
! @& J' E3 H0 T  o+ R5 @) G. ]http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
* G( b# n( r1 O9 u  }% V5 b第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
* u0 D6 x% L6 |- @6 c
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

9 a1 I& e; o9 Q0 P0 T
8 W8 u4 B5 O. P6 D. S) L( L; |0 Z7 d现在试着回答第二个问题。
4 r9 _8 i# J7 p) Y' S/ z2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
! M  f# W1 r2 S
由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
1 ~4 U4 s% t2 X2 @  M2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
0 J' P: I# F9 c# c2 ?% s     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
) H+ O$ Q; H' ^& [     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
1 O8 K3 L( @  x0 E* f3 J5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
0 T6 S. q: A: s( i6 U) l6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
$ _. X0 W% `, E/ V5 T# ?7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些
! N% K4 j/ ~! m' T9 c/ c
  J! G% V: b3 g; D对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
- Q' z* w" c1 l- n1 t- K

0 k) I7 C/ d6 K- H8 D( L4 y5 }现在试着回答第二个问题。
. S  ?- r! e. O9 W! P( q2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
( ~' m. y) M6 s* u
: \, u% k5 j9 m0 R( X7 K由于大量二手 ...

; s+ \. Y6 ?: q: T* n很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
/ D6 _' w  I* V7 i
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
...

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
1 l& V( _2 e9 ~" j1 B% K% r0 M# ?你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
7 G/ P2 ]& |( {$ _! R: D. o( ^
/ I5 E# V- T( ^7 o9 _7 @! x. ~你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
/ ]8 Y- {. S* ?6 {
2 L& x: C! J5 z4 \[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


# p/ y. D! F* I) A# E5 d现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
) l. n# t! J) |8 i! |+ [" V
由于大量二手 ...

: S' U" |6 d; F2 ?( W8 q- ^
8 V9 n$ [4 V& D  Z7 ]# [" [) d忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
- U: l! ~% U. E3 F6 [  l8 C, y* s+ U# c这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
: R, h; r) p* X4 j这回不方便找你算命了。

5 ]9 {* t, F  `5 y% n) S. ~
挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
9 w0 B5 M, j/ t4 ]; K卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

% F7 e7 I2 X2 u/ [/ G而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
" |. W: K) [9 `1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
a。两个按揭，负担不起；
b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
c. 炒房者需要资金周转；
d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
) e+ R1 N7 R1 ^9 G4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

3 s) V( k$ n7 A- Q: @+ g由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
9 U: m" f9 f. X  U还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


现在试着回答第二个问题。
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
! ~2 h9 I2 S" K' B# W. c, w
+ `1 L; H2 F5 }  V由于大量二手 ...

% Q  M0 \* @7 s, g9 f; S
* t6 c% N8 u6 a2 V+ C5 |, @! @5 S前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。
0 X; Z/ y6 z5 x$ \0 l( \! J# L7 o
她说的对不对，让我们拭目以待。
" z+ O7 _9 G! `! G7 R
另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

9 }+ h# Y4 ~/ m) T4 t. L2 `; E8 b
谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
现在试着回答第三个问题。
9 n5 j& K* h' I+ W/ T0 t3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
+ l  P0 O  I1 t8 f0 J/ e卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

* @' V  K  J$ s, e$ `# [
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
; e# Y% L, b9 s: @& g
The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
  U* h3 z7 ?5 n1 h/ R; P
9 n9 E8 m) v* w, t0 R
If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
- i! P) C7 {9 ^
- y0 z. h' }, zThe average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

: B( T4 L. h' \# DGear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
( Z/ `9 U5 F6 H爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

) @9 \# G3 ^8 R) A; k现在和大家探讨第四个问题：
: l9 J. g1 t3 k! Y4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
, w; |, u/ M& I2 A+ V4 T可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。 等 list 达到高峰，不再增加。
* B: y* h! k. J! Q( q; Y8 g2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
: k) Z4 ~% W, M, |& }7 ]     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
& m9 B& Z# `& R$ n: T7 Y! E8 k     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。

! k" O- n  {$ k, ~# K; D目前，爱城房地产有以下一些特色：
7 q% B" ~4 d: m( f( A3 x8 z# G1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。

6 p$ E, @; ^, M, p我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表

( X  F( I$ |# u7 B! V" v
2 ^4 j: r: s) p5 B现在和大家探讨第四个问题：
5 D* V% {6 B! L' @7 ]7 _4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
- I: L' k1 z' @- Q; p1。  ...

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
2 a/ c8 T$ i8 i% ~: B
) D8 u, w. `5 a# k
$ S* _, w: |! `这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

: l0 i) C# m' a9 hAB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表


按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
0 X. p4 N9 U9 V2 Z6 t. g
你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
) }. c/ A7 a- y  W
谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.
& f  j- k, w9 D- n8 U2 _
6 r( l8 R) X" D) C& a2 j. c# z& k) A3 @香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

6 i# k% R" o0 a. P( v  d; \[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.

/ o& f+ r7 ?7 t8 O* G# J有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。