爱城房地产的现况和思考

牛眼熊心

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
; l% G* {$ V/ A7 I1 i
% z- c* |/ x) J: g8 F我好像在某一个帖子也这么说过。

5 W, a# ]! }$ _4 V3 L! M7 O拿证据来!
# Z: ?+ y) L2 m8 _3 P
我的证据: http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D8

音响神仙鱼

原帖由 老杨 于 2007-7-12 16:17 发表
/ H" _8 o# @6 [) q: G
$ b2 H8 }. v& o  J7 S2 y* N我好像在某一个帖子也这么说过。

! i! \7 i3 I9 G; T我好象也有过这样的说法, 真是什么那个所见略同的说

老杨

我的证据：
+ R& W/ j( T" X/ Hhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=93042
第19楼

xdd

爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

冰糖葫芦

原帖由 xdd 于 2007-7-13 17:36 发表
, x7 g& B% ~9 G+ z% q爱城房价现在是暂时停一下，很快又会迅速上涨的。爱城的新增人口这么多，不管盖多少房子也不够呀。

看看 卡尔加里 就知道了

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
+ d$ y: E, N- k, D4 g爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
$ j3 U& p9 Q% B3 C$ t
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

6 ~* i  l6 p( ?" \% ~* d
现在试着回答第二个问题。
' Y$ M) K0 b% E6 w& M; A2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手房上市，急需卖房者被迫降价销售。以二手全新房和建筑商同等期房相比，让利可达10%或更多。这也导致期房滞销。建筑商会否降价销售， 从而触发减价战。建筑商新房的价格动向对爱城中短期房市的走向极为关键。我以为建筑商大幅调低房价的可能性很小，对此问题，有以下几点看法：
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
3 y: G% _$ [! g  f; N2。建筑商为专业人士，他们应该明白降价并不能促销，很可能适得其反：
$ w# r8 m8 v; A# s( v7 `     1）降价可能引发现房市场恐慌性抛售，急需卖房者会让利更多；
. I( y! b* A* P% l- ^" O     2）人们买涨不买跌，会有更多人持币观望；
+ c: }3 @& o$ \  B     3）当降价较多时，有些交定金未交割期房的人会放弃定金，建筑商很可能资金断裂。
) h* r. N  F: i8 a5 W# R3。 MLS 上市已达6千多，但和每年消化的新房相比，仍是小数。目前，期房销量很少，成交多是现房。当急需卖房者出局，低价出售的房子（以BUILDER新房为基准）将消化完。我估计大约需2-4个月的时间。
4。部分建筑商小幅调低价格是可能的。即使在这几年房市大涨时期，小幅降价也常发生。
/ s! G, r! K# m! P* f& e* j5。 从政府的批地和建筑商的销售策略来看，是比较谨慎和稳妥的。控制上市数量，宁缺勿过，以免造成供过于求。
6。 我以为主导爱城房市的根本因素是期房，现房的价格最终将向期房靠拢。房子供求关系的变化也应注目于新房。
7。 以目前的经济状况来看，建筑商大幅度降价的可能性和必要性都很小，但仍应密切注意。以防意外。毕竟市场没有定数，只能从概率上把握。并根据新发展来决定如何走下步棋。

冰糖葫芦

唉 忙的没功夫想 这些

4 F; m2 I1 ^* E: J" k0 @  ?对于楼主精辟的分析 只能顶下  不好意思

十年移民路_

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


$ E) c( K* d  r8 W现在试着回答第二个问题。
# A, i1 l/ a' r! ]# v& l- a5 p  \  ~: k2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

由于大量二手 ...

很少见到这样深入的分析。值得一读。 :huanying:

BaiLing

值得一读

Magrath

:chongbai:

老农民

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
% z  k0 m& J3 \9 @5 i  F
1。 这几年，虽然爱城房地产兴旺。但是，由于地价，建筑材料，人工，政府税收大幅度上涨，建筑商的利润并不很高。除非亏损，建筑商的让利空间不大。顺便说一句，很多朋友认为炒家是爱城房价疯涨的主因。我以为根本的因素是建筑业大幅通货膨胀 （可能是ppi和cpi 的数十倍），这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。
* H9 }2 R* O6 q' T, K0 p ...

按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
7 I: I. b& Y/ P1 g0 p
( {" P4 a3 ~' n- V你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.
! ~( v, X1 g% \: V9 I+ p- H! K
[ 本帖最后由 老农民 于 2007-7-15 22:41 编辑 ]

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表
7 e% [3 f: M! C: }

2 p5 g7 ~5 z0 f; F# S现在试着回答第二个问题。
; v4 ^3 W- O$ u( D7 Q& l2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
' w8 ?, B" o% }" Z: }& M6 f
由于大量二手 ...

3 E" ?! e/ X* w7 P" E
忘了在什么地方看到的文章了,形容房市有时其实就象醉汗走路,谁也说不清他下一步要迈向哪里.私下里觉得此话也满有道理.世间的事情,有时存在着太多的偶然和干扰,以及突发事件.往往事后很久,才能慢慢参透其中的悬机.

ComfortHardwood

价格上来这么多是有理由的，估计不会倒退回去的，而且觉得好的地区还是会升的。

这儿挺好的

Mona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
+ H2 K# S1 i4 j; m, Y这回不方便找你算命了。

Mona

原帖由 这儿挺好的 于 2007-7-16 11:08 发表
$ h4 }# ^8 p8 y6 O2 q! bMona, 还没来得及去参观你东面的房子，你就挥师卡城了，真够快的。东面的房子又卖啦？
8 a! D1 P6 M, u9 R( f. o4 q8 [这回不方便找你算命了。

& v' Q& f1 v, k/ W! G2 B
- C; F" `3 _0 y5 `8 ]6 z挺好的大姐,好久不见了.女儿长大不少吧.我的新电话: 403-4516516,常联系.

WST

现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价在六月依然攀升约1万（独立房），七月份至今，独立房又涨了很多。http://www.creb.com似乎并不遵循供求法则。http://www.bobtruman.com/blogs/b ... ing-statistics.aspx

. o" r/ @8 U& {8 [而爱城房屋上市量目前并不比卡城多。但房价已受到明显的压抑。其平均房价在六月跌落约1万（独立房），七月份料想会继续下跌。原因何在？ 我想主要在于卖家组成不同。前文提到，由卖房的动机来说，可分为以下几类：
( e% G0 Q6 x0 e9 q1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
  o. s% I  ~5 V  b1 w" P$ K a。两个按揭，负担不起；
4 d' K' T- ~* F% Z7 M& o% s b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
) B& W7 s* q$ S( \, ^5 ]4 t c. 炒房者需要资金周转；
( ~2 B& o8 L2 D* I; Z8 _ d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
6 A9 H! _" J% r) H: D* H3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。

$ T2 y. K$ Z$ j2 g% N由于去年卡城房市经过约6个月调整，卖家在经济上和心理上已有充分准备，第二类极需要快卖的人要比爱城少很多。没有人肯低价卖，需求还在，房价如何会跌。前文已强调，正是这第二类卖家，造成爱城房价下跌， 也使买家进一步观望。我以为，何时爱城房价调整到位主要取决于第二类卖家何时出局。粗略说来，在comfree 上，价格一降再降，并积极安排open house 的人，不少属于此类。

冰糖葫芦

说句跑题的话 : 大家可以考虑去卡尔加里 看看了

熊猫阿宝

还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4.6 ～～～ 实际上银行间还是有不同，人们对他们的期盼值也不同。

冰糖葫芦

原帖由 不想长大 于 2007-7-19 18:25 发表
还有个原因，就是卡城比爱城更具吸引力些，而且很可能卡城的房价并没有爱城涨得快（根据Mona和其他一些人的经验）。就象建行和中行的股票，都是国有大银行，每股帐面值都一样，但是建行最高涨到6，中行最高才4. ...

$ q+ e7 j7 ]5 E4 A6 K- V我们要像 大蚊子一样 扑向 卡尔加里

judyzh

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表

( z* u* J) K  M1 D8 ]& w
2 Q; o9 S( e- @( C- Z$ L# v现在试着回答第二个问题。
: H/ }- ?( g% S0 @0 {- A2 u) O2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

; L4 O$ F/ G) Z, X由于大量二手 ...

' R  A6 ]9 K9 q# u! V3 u7 ~& Z
前阵子去建筑商那儿，聊至最近房价的下跌，那人似乎不屑一顾。说这一阶段LISTING太多的缘故，等这些LISTING消化掉还会涨。问及新房有没有降也直摇头。说起地价，她说只会涨不会跌。

她说的对不对，让我们拭目以待。
4 q! @4 E8 a2 q5 H
) p' \$ T% X' a. U另外LISTING增加的原因还有一个就是，去年买了新房的人并没有急着卖，而是装修装修等到今年才卖，所以攒了一些去年没卖的房子。

老朱

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表


7 y$ ?2 v6 g; B* j谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
5 \+ i' A# Q! o3 o+ Q8 j1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

5 r1 u$ D( V  c: w7 D有道理！！！

smalltown

原帖由 WST 于 2007-7-19 16:59 发表
4 P+ F9 e2 p1 z, x& b现在试着回答第三个问题。
3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
  w, y4 Z! V: }/ a7 A9 B* H. S. t4 p1 M卡城的人口和爱城差不多。经济状况相若。自年初以来，mls list 也由1千多增加到6月底的6千多。但是其平均房价 ...

. B; ?6 z% j3 R5 \) p# k: r
5 x7 k# g2 o* FIf you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.

The average price may not drop, but you can buy a better house than before.

牛眼熊心

原帖由 smalltown 于 2007-7-20 14:14 发表
: ~* S7 ?, h6 U/ w$ s

If you use price per square foot, you will find that the house prices in Calgary didn't went up in the last 3 months.
0 n# S6 N# k3 a! v1 N5 E
The average price may not drop, but you can buy a better house than b ...

Gear up, get everything approved!.........Act before this fall, or you will miss a final chance to jump on the bus!

EXPO

survey99chenxu

可是不管是卡城还是爱城，房屋的均价还是一个劲的涨呀。

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

现在和大家探讨第四个问题：
/ R1 @4 _5 f$ t* w: Y3 G! Z) U4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
% y+ B  {/ R9 Q; K* ^+ H1。 等 list 达到高峰，不再增加。
$ D& U% W% f" x) ~+ B0 p! U: y6 Z2。 等房价稳定，并有回升。
3。 等急需要快卖者出血，以获得deal. 如前所叙，快卖者包括：
     a。两个按揭，负担不起；
% ?8 N1 y4 J0 _     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；埃德蒙顿,Edmonton6b,b9?(O:z+H-u
; c7 A4 m3 S) f. Y4 m     c. 炒房者需要资金周转；埃德蒙顿,Edmonton9O2A)D1A6?#a
     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
4。 等建筑商的新房的价格动向，确认不降价再出手。
6 @6 H8 Y- l3 t
目前，爱城房地产有以下一些特色：
1）卖家标价差异很大，特别是在comfree 上。大多数卖家所标价格接近或略低于建筑商价格，根本无人问津。真不如将牌子撤回，还省点心；
2）建筑商未减价，和建筑商期房相比，部分二手新房可低10 – 15%，此现象不可能延续很久。或建筑商减价，或在急需卖房者出局后二手房价迅速回升。
3）自六月以来，建筑商卖出房子很少。二手房存量的消化主要依赖于期房销售的停滞获减缓。城市在扩展，新房需求必会回升。
$ g0 p4 Z" n. B4）comfree 有不少deal, 但由于缺少营销策略，比较MLS 难卖。
0 J, q2 U: x6 h$ i+ y5 g
我以为，game is not over. Inventory 会继续攀升，可能在9-10月达到顶峰。 如果爱城经济不出问题，在年底或明年会初房子存量会迅速减少，再次成为卖方市场。追随卡城去年所走的路。

Magrath

原帖由 WST 于 2007-8-9 19:32 发表
0 W* @, w/ z! n1 w; m# q" [9 d

5 [6 e/ Y7 ~' B; K现在和大家探讨第四个问题：
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？
5 f9 z) w0 E* C; ?& |! j1 n可以说，亚省经济持续发展，石油价格坚挺，人还在，买家大多持币观望。买家在等什么，我以为：
1。  ...

( |4 d' G6 W( Y+ t1 n6 F

elephant

原帖由 WST 于 2007-7-14 13:10 发表


5 T) U" W' b  q7 _7 H这可以从政府建23Ave. 的立交桥的预算看出。目前的预算是2003年的3倍。立交桥地为政府所有，地价不涨，仅建筑费用已是3倍，比房价涨得还多，难道有人在炒立交桥。

AB省的人工大幅度上涨是人尽皆知的事,地价也涨了三倍吗?去问问政府,如果没有,那么把地价算入总价,费用就比三倍低.

elephant

原帖由 老农民 于 2007-7-15 22:38 发表
/ c  X$ X8 k. N: T0 W7 B) i9 @

1 d. z9 {% F, }; ]& U2 E按照你的理论，难道美国的人工费，材料费比爱城低，所以美国的房市下滑。
你认为这样解释合理吗?  实际上美国的人工费，材料费不一定比这里低
/ i9 X7 A  B) w7 ?: m+ c: A. ?
- Y+ f, Y' w: ?4 z% ?% @- I你的分析看似有点道理, 但理论基础还不牢固.

' G' @  P, B- h6 l房地产里参与的几方,政府(收地税,卖地),卖房者(包括建筑公司),经纪,银行(放贷者),买房者.  
. S% P) n' y, N1 O# E
谁最盼望房价下跌?只有一家,孤军奋战,容易吗?只要这家能坚持到底(如美国般),那几家都是纸老虎.

香港还不是董伯伯做了点好事,同情香港人民买不起房子,没地方住,可怜,(代表政府多批了点地出来),房价大跌,只要利益均沾的一方里有一家为人民想想,情况就大变.可是,有哪家最有可能同情劳苦大众呢?除了政府,你要其他几家是绝对不可能的.让你吃肉,喝血都可以,你要他的命成吗?

[ 本帖最后由 elephant 于 2007-8-9 22:22 编辑 ]

今天闲着

最近参观不少样板房.中高档房价基本上持续4---5月份的房价.甚至有的建筑商其实出现了变相的降价.
( W4 \, N% `+ g' H" I, V. a# u
/ H( i2 Q" n. |  Y6 q* o3 ^有个房子5月出来,不加税68万多,最近pending的价钱68万多，也就是说，房子省了税。

高档房子150万以上的没有涨价，但销售量未见减少。