从供求角度看爱城房市调整的必然性

万年小腰

楼主！
分析很新颖！

HOAH

Hodgson，本来所有土地都卖光了，有钱都没处买-----那个时候地价飞涨
现在呢，Hollands Landing路南部又有2块地推出来价格如何？
" j1 i% e( a3 gRiverbend （只说我熟悉的区域）60万上下的大批存货根本无法消化-------大批是多少？

上甘岭

楼上说的有道理.就一般而言,(除温哥华,而且温哥华每个地区也不一样,有些地区甚至比我们这里便宜).房价还是与就业和经济有很大的关系.上海,北京,深圳房价一浪高过一浪,尤其北京天空灰蒙蒙的,饮水质量极差,肯定不适宜人类居住,但房价照样往上涨,为什么?钱好赚.人不会有饭碗,还总想去要饭.但桂林,山清水秀,应该适宜人类居住,可房价平均也就是2000多,为什么?工作不好找.还是这个原因,人要吃饭.
爱德蒙顿也一样,天气不好,可是银子好赚,租房的房租和交贷款差不多,即便干几年,肯定也是先买了房子好,走时也许还会赚点.所以还会考虑买房,所以我觉得房价涨不涨不知道,但应该不会跌.没人买房,就要租房,房租就涨,持房者就不卖,房源就减少,供求关系就会调整到一个新的平衡点.
( s% u7 E  V3 }, [5 H现在买房者观望,卖房者在等待,就看谁比谁更有耐性.

Z

原帖由 HOAH 于 2007-9-16 11:02 发表
2 }& |9 F4 Z% \! {7 n% |Hodgson，本来所有土地都卖光了，有钱都没处买-----那个时候地价飞涨
现在呢，Hollands Landing路南部又有2块地推出来价格如何？
Riverbend （只说我熟悉的区域）60万上下的大批存货根本无法消化-------大批是 ...

其中1块在开发商手里，不知道价格。另1块是经济人卖，42万9千，building pocket为48尺。
即时Riverbend 独立屋总MLS存量为310，55万~65万存量为83。

Z

原帖由 上甘岭 于 2007-9-16 11:23 发表 楼上说的有道理.就一般而言,(除温哥华,而且温哥华每个地区也不一样,有些地区甚至比我们这里便宜).房价还是与就业和经济有很大的关系.上海,北京, 深圳房价一浪高过一浪,尤其北京天空灰蒙蒙的,饮水质量极差,肯定不适宜人类居住,但房价照样往上涨,为什么?钱好赚.人不会有饭碗,还总想去要饭.但桂林,山清水秀,应该适宜人类居住,可房价平均也就是2000多,为什么?工作不好找.还是这个原因,人要吃饭.
- `  ~  k% [& Y3 ^爱德蒙顿也一样,天气不好,可是银子好赚,租房的房租和交贷款差不多,即便干几年,肯定也是先买了房子好,走时也许还会赚点.所以还会考虑买房,所以我觉得房价涨不涨不知道,但应该不会跌.没人买房,就要租房,房租就涨,持房者就不卖,房源就减少,供求关系就会调整到一个新的平衡点.
现在买房者观望,卖房者在等待,就看谁比谁更有耐性.

) m$ n  Z8 A1 r0 K2 {0 `. }: W
中国北京和这里尚有区别。中国由于中心政治，全国资源都供给北京上海等少数城市，所以那里的经济好。而北美完全不同，全是自由经济。过去的几年大多数地区的经济都很好，房价都很高，爱城并非特例。所以我原帖很着重强调的是，石油产生的工作对爱城房市的影响是次要的，主要的还是全北美的信贷结构，简单的说，银行肯借出多少钱。

年轻的心

原帖由 Z 于 2007-9-16 10:21 发表

; [+ V% Y1 o3 Y9 b& `2 Y' g
房子牛市就是这样的，先是工作机会增多，但新工人注定只能买低端的。低端价格向上推的时候，原来就有低端房的人感到低端不值，中段的反而值了，就move up，先买新的，隔一年再卖旧的，整个过程在牛市基本是 ...

) J. x8 C: W% i, \* E+ Y

  分析得不错 ！ 观察中，哈哈。。。

上甘岭

楼主差异,我回的是:
, ~# Y, o4 r! R6 \(市场不是某一两个人的分析能决定和定论的， 大家说涨也好说降也好都是在表达个人心愿。不必担心。埃德蒙顿,
经济带动是最主要的决定因素。石油产业是整个世界的基础产业，没有油了什么都玩不转。石油严重的被依赖性是不可否认的，其不仅仅是能源，而且是最基本的工业原料，由石油化工渗透到每一个领域。
看看爱城川流不息拥堵的车辆，看看爱城每个超市长长的排队，就略窥石油工业发展的一角了。有人提到地理气候问题，据美国人口统计数据表明，人口的迁移第一决定因素是工作机会，其次才是气候。即使是有钱的老板在选择居住地也要把赚钱机会多的地方作为第一选择，何况众多的蓝领、白领。别埋怨爱城环境不好， 加拿大是全世界最适合人类居住的地方，爱城虽不能在加拿大排名第一，但在全世界也是名列前茅的。
'楼主提到上海的房价，上海房价之所以暴涨，不应完全归因于上海是金融城市，仅仅是金融城市也不会有如此之高的涨幅，看看长三角川流不息的运输就可知道长三角经济发展的规模和速度。
埃德蒙顿,股票有蓝筹股的概念，可蓝筹股一定来自于“蓝筹行业”。)
1 `3 `: X7 `  @! |; J+ G- _, ?银行贷款利息的增跌固然重要,九十年代的贷款利息到过8%,但房价却没有停止增长的步伐.
新加坡住房贷款不高,如果是新加坡公民,贷款利息才2.6%,但一场亚洲金融风暴,使得它的房地产市场至今才稍有回头.为何?经济是市场的决定因素.
6 S0 a  ?' [( W2 g. E/ @北京;上海;深圳的房价高,还是因为那里的经济好.

一半清醒

LZ的分析有一定道理，赞成基本观点和数据，说一些不同的看法与你讨论一下。
一。土地方面：爱城周边地势平缓，大都看上去可以建房。但建房的地开发涉及很多方面：
     1。爱城周边这些土地与加国一样，属私人所有，开发商必须从个人或投资公司（专门投资土地的）手里买进毛地（为开发土地），谁也不是傻子，现在还有人愿意以05年或以前的价格卖出吗？这么说吧，以DOWNTOWN为中心50公里以内，只要不是有特殊问题，我正在寻求买进一块土地，由信息可以PM我。更有甚者，有价值的地暴涨几十倍，各位有时间可以看一看和调查一下。
     2。土地规划与ZONING：任何一块土地都要在政府登记为特殊用处，不可任意改变使用性，如若改变，必须报政府从新审批。就是说如果你有一块土地如果在规划区内，其使用价值将非常高。
     3。开发商开发土地的费用在$200+-/ACER,取决小区的定位，绿地和公园等，可能会有很大差别。
7 l( Q% u, W+ @3 K     4。任何城市设计都是有极限的，也就是配套设施是有一定限度的，水，电，气及医院，学校，商业。。。都将限制房地产开发，这里要说得最严重的制约是饮用水，每家每户都必须用水，城市开发如果超过可用极限，就必须新建水处理厂---这个投资将是巨大和漫长的。
$ h" w( p0 l) G! U% ~9 m综上所述，爱城可用土地还是很多吗？
6 L7 z9 t" |) j) P, T: r二。需求的问题我知道得不多，我知道我周围的人一旦拿到高工资或有能力买房子，90%全买房子，先拿过来享受再说。
, d; F* j0 h  E( I0 \5 o三。你的结论我不太赞成，如果如你所料，房价跌倒2005年水平，我将在5年之内，以每年1-2套买进出租。

自由的像风

弱者道之用
反者道之动

Z

原帖由 一半清醒 于 2007-9-16 19:48 发表
LZ的分析有一定道理，赞成基本观点和数据，说一些不同的看法与你讨论一下。
一。土地方面：爱城周边地势平缓，大都看上去可以建房。但建房的地开发涉及很多方面：
* K4 w% I% }; T% K0 @, ~! e1。爱城周边这些土地与加国一样，属私人所有，开发商必须从个人或投资公司（专门投资土地的）手里买进毛地（为开发土地），谁也不是傻子，现在还有人愿意以05年或以前的价格卖出吗？这么说吧，以DOWNTOWN为中心50公里以内，只要不是有特殊问题，我正在寻求买进一块土地，由信息可以PM我。更有甚者，有价值的地暴涨几十倍，各位有时间可以看一看和调查一下。
/ _6 b: F: g6 v4 A: |: B
- u/ H% T' E+ K) k% d2。土地规划与ZONING：任何一块土地都要在政府登记为特殊用处，不可任意改变使用性，如若改变，必须报政府从新审批。就是说如果你有一块土地如果在规划区内，其使用价值将非常高。
; ]$ V6 h8 F# ~2 I  d: x
3。开发商开发土地的费用在$200+-/ACER,取决小区的定位，绿地和公园等，可能会有很大差别。

4。任何城市设计都是有极限的，也就是配套设施是有一定限度的，水，电，气及医院，学校，商业。。。都将限制房地产开发，这里要说得最严重的制约是饮用水，每家每户都必须用水，城市开发如果超过可用极限，就必须新建水处理厂---这个投资将是巨大和漫长的。
, [# z/ d7 C& e" {" H5 b3 L0 x综上所述，爱城可用土地还是很多吗？

! J/ }+ @* \3 @# T/ _5 M& X3 m0 X二。需求的问题我知道得不多，我知道我周围的人一旦拿到高工资或有能力买房子，90%全买房子，先拿过来享受再说。
# q  n1 X% ?, o! Y" b" E+ L4 }
3 c2 n% M! i* f! c- I三。你的结论我不太赞成，如果如你所料，房价跌倒2005年水平，我将在5年之内，以每年1-2套买进出租。

$ S- [5 y/ b2 D/ v* G
1) 这不是个理由。周边的土地虽然是私人所有，但不是一个私人所垄断。这和现在房市一样，难道某个房主非高价不卖，房价就不下降？只要另外的某人肯以低价卖，房价就降下去了。再说，要是像你这么分析，得了，爱城估计现在还都在Whyte Ave那一带，不到1平方公里大呢。私人拥有地，以前如此，以后还是如此，并非新状况。何况，像Melcor 这样的成熟开发商，有大量的土地储备。不能等到大牛市再开始买地，Melcor从平市熊市开始就屯地。
! ]- i+ i7 @% Z" @/ p9 r
, y% i# w) w/ g  N0 y  |4 `2) 如上，以前如此，以后还是如此，并非新状况。当年熊市时，此政策并未不同。

3) 你想说明什么？$200并不多啊。
# B2 d8 i, Y0 `) Y& @: W
+ I% H" ]" U2 P$ }6 Z9 P2 J' S. v4) 土地是摇钱树啊。每年的地产税足以cover新建设施。加拿大是淡水最丰富的国家之一，爱城建市102年，从未听说饮水制约城市扩大。看看多伦多呢？没听说谁喝不上水。你所说的这2,3,4条，对于房屋的熊市平市和牛市都是存在的，从财会的角度，是fixed cost，在规划中是可忽略不计的。

5) 从来如此，1997均价13万如此，2007均价35万亦如此？Your point being？

6) 我说最坏是2005水平，没说是最好情况。最好，也许不跌反升呢。除了神，恐怕谁都也只能猜猜而已。

一半清醒

原帖由 Z 于 2007-9-17 07:35 发表
+ y* ?8 A0 \# D- Q
( d5 v9 [% Z' a7 [
' ]. [/ w' _/ z5 `1) 这不是个理由。周边的土地虽然是私人所有，但不是一个私人所垄断。这和现在房市一样，难道某个房主非高价不卖，房价就不下降？只要另外的某人肯以低价卖，房价就降下去了。再说，要是像你这么分析，得了 ...

$ M9 i) X4 j  c. ]4 _4 B& S8 l
% Z4 r+ `* o1 A( I* t5 H( S8 e你真是理论高手，佩服佩服！
1．不知道你看过多少块地！？现在土地市场比房子的市场热得多，所谓“某个房主非高价不卖，房价就不下降？只要另外的某人肯以低价卖，房价就降下去了“根本不存在，只有某块地价格稍微第一点，就有多个买家上来。“Whyte Ave那一带，不到1平方公里大呢“你问人家买吗，要多少钱，我看一定是天价。爱城周边看地已经一年多了，教训多多啊。
2．规划线以内的地，涨得都没有边。那地还是那块地，其性质是没有变，就是价格高了很多，有什么办法。
3．是$200K,你既然知道Melcor问一问他们就更清楚。
4．加拿大淡水是很多，也并不是从地下打上来就能喝的，需要处理和实施监控的。就连farm里的水都要定期检验。
  r: y. t0 H3 q" G3 ~6 ]5． 不知道是什么均价，acer or lot ?
6. 我从来不猜测价格及其走势，只看本地区宏观基本面，调整投资结构。
. E& ^1 M) s2 i9 x+ q8 @5 w7 S& _
( O6 Y3 X) ]. m# M: R不多说了，不是同道中人啊。

Z

原帖由 一半清醒 于 2007-9-17 22:29 发表

3 g) \+ D0 G( ?; e! ?! J9 }
/ f5 V, R* y+ k: w你真是理论高手，佩服佩服！
1．不知道你看过多少块地！？现在土地市场比房子的市场热得多，所谓“某个房主非高价不卖，房价就不下降？只要另外的某人肯以低价卖，房价就降下去了“根本不存在，只有某块地 ...

# o3 Z6 L1 q+ i8 L# B1 \
! j9 w$ f+ P4 @7 R7 @% L$ z
+ v* e4 S" T3 r% V5 e" c1 Z你举的所有论点都是现象，而非成因。
- o: N7 Z5 h/ ^5 l( ?: j
地价高是因为房价高，而不是反之。你感到买地困难，那是当然的，现在是历史价位最高点，买地怎么会容易？如果因为信贷危机或现房存量过多造成房价下跌，地价必然跟着下跌。炒地皮属于纯投资，和自住是不同的，反而倒是和炒股票一样，持地的业主越是牛市就越是惜售，但反之下降时也会斩仓比较果断。最近的例子是1983年的卡城，房价跌了近一半，地价跌的更惨，你所预期的土地惜售没有出现。
0 M/ V4 `' U5 f2 f% v
我再重复一遍，房价高或地价高，不是因为持房或持地者非高价不卖，而是因为有购房者肯在高价买进。如果没人在高价买进，就会出现有价无市。卖主叫价多少是他的自由，但不能成交的话也无钱可赚。有价无市时间久了，就会有一部分卖主选择降价。剩下的卖主可以选择继续持有，或者降价。

yj151

smalltown

原帖由 Z 于 2007-9-17 22:51 发表

% \6 m" c9 @9 ~
4 o# i4 U# @. _
你举的所有论点都是现象，而非成因。
0 q; W& C% D! F4 n* ?- Y0 o
7 ^* U6 ]& y( C' R% `地价高是因为房价高，而不是反之。你感到买地困难，那是当然的，现在是历史价位最高点，买地怎么会容易？如果因为信贷危机或现房存量过多造成房价下跌，地价必然跟 ...

. ~" X2 N- O+ FAgree. This is exactly what happened in US. A lot of home builders are losing money due to deflated land value.

, Q* V- e4 ^& ?I think land prices in Edmonton will come down as less houses are being built. The demand for land is dropping.

[ 本帖最后由 smalltown 于 2007-9-18 09:02 编辑 ]

EXPO

F---P

大智若愚

佩服楼主！

yvonneyvonne

原帖由 HOAH 于 2007-9-16 10:38 发表
多谢你的讨论，我所说的是，爱城的居住环境对绝大多数人是没有问题的，而且不是差的，不会对问题构成举足轻重的影响，尤其是相比我们曾经历过的居住环境。北京的房价也是在全世界的前位，交通和环境也不尽人意， ...

! l) j: z& q3 i6 {9 c# j! [大多数北京人的收入不止你说的数目，多的人还是很多的

可爱多多

原帖由 HOAH 于 2007-9-16 10:38 发表
: b# Z( m" F0 p0 Y: G6 x1 N多谢你的讨论，我所说的是，爱城的居住环境对绝大多数人是没有问题的，而且不是差的，不会对问题构成举足轻重的影响，尤其是相比我们曾经历过的居住环境。北京的房价也是在全世界的前位，交通和环境也不尽人意， ...

房地产是否能够欣欣向荣，很大程度上依赖于银根是否放松。北京的房价，包括中国的房价，过去一直在上涨，就是因为银根放松。但是现在银根有点开始紧缩的意思喽。国家不断加息，银行不给贷款，很多人想买也买不了了。所以泡沫就慢慢被挤出来了。现在还看不出来，或者说看的不明显，是因为有2008的奥运会。奥运后之后的房价，嘿嘿！

7 O4 O( u0 Y7 k+ ~你知道北京的经济适用房都是2009年投放市场吗？而且北京还有很多地政府准备奥运会后放出来。

中国的房价高，还有另外一个经济预期在里面，但是已经被提前透支了很多了，还能有多少呢？
9 s6 P& |) s( I+ R
$ S0 g+ u* z+ V2 w8 ?4 \加拿大和中国的经济发展速度能比吗？爱城和北京的发展速度和受关注度能比吗？都相差很远！太远！

可爱多多

原帖由 上甘岭 于 2007-9-16 11:23 发表
楼上说的有道理.就一般而言,(除温哥华,而且温哥华每个地区也不一样,有些地区甚至比我们这里便宜).房价还是与就业和经济有很大的关系.上海,北京,深圳房价一浪高过一浪,尤其北京天空灰蒙蒙的,饮水质量极差,肯定不 ...

! ?. r( J" G# q* K2 T
% D1 p' L. I, t
桂林的工作不难找啊~而且相对于工资和房价，反而是桂林的更成正比。但是为什么桂林的房价起不来，因为温州炒房团没去呗--哈哈！开玩笑！因为桂林的经济预期就是那样了，在好也不可能翻几倍。
9 C8 R0 \% D9 M  c4 G但是北京不同，北京的经济预期很高。就像股票一样！
; B3 Q0 L: A  q! v
在北京，又很高收入的，但是平均收入还是不高。除非是自己购房住，现在这个风口浪尖上，炒房的人都着急出手卖掉。但是除非非常便宜，否则很少有人接手。

可爱多多

原帖由 上甘岭 于 2007-9-16 11:23 发表
8 {) `) h/ R+ {; O& g( J3 l' ?* L楼上说的有道理.就一般而言,(除温哥华,而且温哥华每个地区也不一样,有些地区甚至比我们这里便宜).房价还是与就业和经济有很大的关系.上海,北京,深圳房价一浪高过一浪,尤其北京天空灰蒙蒙的,饮水质量极差,肯定不 ...

$ ]' T5 H& M0 H' R, g8 |. |% Z
+ N) x7 o3 O4 H9 W
现在很多地方挂出了招租的招牌，如果房租很贵，就可以去别的地方啊。何况走的人也不少了。供和求，我觉得现在的租房市场基本上算是平衡吧。

888

听说国际游资都来屯子啦，真的吗

KansasGirl

两年前Mr. Donald Trump (美国很大房地产投资商)来开了他门公司的庆功会.

elephant

谢谢楼主理性分析,正确与否不重要了,关键是理性的说话.

Z

原帖由 elephant 于 2007-9-28 06:09 发表
# s& Q9 E( D5 p* A, W4 E) h谢谢楼主理性分析,正确与否不重要了,关键是理性的说话.

) {  v2 r2 X5 o9 q) Z. \+ O正确与否当然重要，不过大家都不是神仙，不能预测未来。我们讨论，只是希望力图理性的分析，能带来正确的预见。

匪首

LZ分析很有道理，收获非浅。多谢LZ辛苦码字，愿意与大家分享心得，多谢！
另，如另有能人异士对当前房市房价有深入了解，不如像LZ一样写写体会心得
拿来与大家分享。
若是为踩低他人，炫耀自己高才，大可以免了，贻笑大方，尤其某些出口成“章”
; a. c% c) Z/ D' h* c. T者，真正不如小儿，基本礼貌都忘了，搞得坛子乌烟瘴气。

路人

原帖由 Z 于 2007-9-28 19:35 发表


正确与否当然重要，不过大家都不是神仙，不能预测未来。我们讨论，只是希望力图理性的分析，能带来正确的预见。

8 `7 b, S( J* b% T3 L  ~% T
4 F" y" ^$ m1 p6 i说得很在理，赞一个！

邮差

好贴再顶！