爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
! n9 D2 c+ o+ l! X9 Z
有两个相关问题请教：

$ D0 L& m. @# S2 \4 T7 N. O1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2 _9 V( @6 R6 G# D2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

' |5 n0 w) B( v! V( `& z请参照前文（第一部分），有关数据如下：
2 p, d9 J5 R+ _/ E' I
Year                      housing start

2002                       12581
; V2 ]5 i! ^# I2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
! n/ \  \/ M4 ~, s" k" d7 ^2006                        14970
2007        15000 （估计）

) `9 L( O; S3 r2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

谢谢建议，做些补充：

. O% z$ c8 `, i+ f- a二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
# Q: w& `7 a& w- Y2 ?; x, J
* n. g1 x/ a3 P- t; e2 X. E有两个相关问题请教：

; ?% L" D" D; N# K+ q( D& O1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

' z! X) d0 F6 Q# S. k6 G: n8 L
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
8 a, F# }" Z1 n一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
  U. l! I! `* v7 m, m3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
% N5 }) k5 L6 f+ Z0 e* H# p

谢谢建议，做些补充：

% C- I/ ]0 `8 ^; o- P2 T$ C" X' L二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

( g- l: l, E/ h5 V
7 g$ |! Q* v8 S; @新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

: B" x7 p' H+ M' U[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
+ c' B) n/ W5 S" M4 n
9 _9 B% l- W$ m请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

" _( H' ^0 _" `  Q9 K* |( q节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
6 a" s2 j" p; h; b( V7 L4 f" H临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
9 w8 u3 o" W# `$ b4 w5 t
+ P" r' Q( m$ Z1 a
; _5 W. [5 |4 D3 [新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
% g; s. s4 D, G+ [, x& H这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
9 l! n; O3 @& n4 @
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

, G: q$ s7 Y* ]" c07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

- w  y: n/ x3 u3 @4 h% M! l* V; A5 e节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
1 ^6 w0 J- h3 U9 H/ R1 Z5 ^临近的 Rutherford height 区没有降价。

! @' m  @8 U" _' d, ?: i5 T. [7 g已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

$ a6 N3 q2 J. \+ y. w* N: e. S请参照前文（第一部分），有关数据如下：
9 M8 v# V5 e  n3 e6 E
Year                      housing start
/ T) j2 N, |, L7 l
1 h( N' k( Z/ K% F" x2002                    12581
, B/ E( o: ]" t/ H! l2003                        12380
0 |; U; s/ u  p' `" c, R2004                        11488
2005                        13294
: ]* t% u4 t; m9 w) z" b& n* ?2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
" |& j; g  x. z( s( \% R这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

3 U& v& y& Z# G# J& e, \
) S+ G. I' p, t' t你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
% P* U- x- r1 F1993  6,720
( r9 M  R$ x. O* X8 s9 B/ u1994  5,006
0 M! W/ o. N; E; H7 d# y: {1995  3,082
$ K0 n5 n8 R4 ^1 _0 u# V1996  3,638
/ I: C( W) K$ K- E! R1997  4,962
7 [/ p: @) j  A; W/ Y1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
7 l( U& e7 c+ G. \  M2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
3 P/ |/ k0 w: s2006 14,970
* S8 R4 N, z4 N# z0 o' f2 `$ ]: Z
3 O# O8 w$ L0 i/ N# @5 f2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
4 s5 U9 {! K7 H  s6 n& i: Y  d
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
+ B, Q0 q! ?; g; N# j3 l: }
' ~: s! L+ @/ l$ G2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
6 u: v4 Z  {+ `
3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

* T! Q5 D: |, a; n0 W4 I  W[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
4 ]6 d. F5 l/ N' ]3 Q
% g7 a2 A* ~. f# ?8 i* t/ q0 ^所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
0 I. S8 ~5 v6 n
5 e2 e5 ]2 m2 \8 ^所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

; M) m; W6 t. Z
9 Z9 o0 g/ F7 w/ k提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

0 o, y6 B  Y' U: O就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

4 ?% N. k2 r' J( \4 h, q
6 N" _- _3 G! ~0 U. X" B你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

& U6 W& ?3 G' @: ~
3 ?6 U5 o4 }, I0 e' v3 A" X1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

- ]+ ~) w. g' _! t; q' o2 L2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
9 l, g0 O) c% P       1）当年房价暴涨50%；
6 b  _; x/ ~. {. O, r       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
7 M) z" R# e$ T9 n       3）买新房常无建房地皮；
2 O# b* J6 c4 U) G. q- z       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
5 G; o6 w, i1 _# D, m这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
$ z& ?/ v3 R) X) b8 n5 Y' O
" U8 A0 k" b4 p指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
: B3 p# F8 p4 K5 J3 ~$ `+ u) N8 U
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表

; `2 C; K9 y# z6 ~# N/ J, x
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
: o# t& y; o% n- S/ }. r' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
2 N, N1 A  O% F- I) D( j, \+ Y但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.