爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
3 s9 G2 J2 J7 v; ]# G( n0 K  T6 @
1 n( ~: }$ a! w有两个相关问题请教：

- L% C! C) c, _7 x! \$ x3 v1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
, f3 [5 ?- f9 X# _' I; T  x/ h
2 Q9 j- F6 ~8 J( S2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

! i' v5 ~8 p5 j7 S请参照前文（第一部分），有关数据如下：

5 T! J! I. }' mYear                      housing start

2002                       12581
9 L/ s9 i5 ~5 U, z& o, }2003                        12380
2004                        11488
1 Z$ G2 d- r( X# k2005                        13294
" s2 T- a1 Y0 }8 c1 X$ n7 W2006                        14970
0 D4 W8 b% k2 w- q& ~1 w2007        15000 （估计）

9 h1 X+ c2 \! ]0 k8 r+ M2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
7 @, x( X$ {! R) u0 s
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
" A8 Q: h3 C4 k/ W好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

5 q- ~) c' F& Z* v1 F" a谢谢建议，做些补充：

1 I3 W" e& \$ k7 D" E二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
: X. J* k" V1 c& S9 K
有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

: Q; N! n  ?; i1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
  m8 k7 u; u  W6 k7 _5 Q2 X一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

# y4 r0 k; A/ W; W$ ~
谢谢建议，做些补充：
) v) t7 w9 e$ l) [4 t
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

# \& F% ]3 \2 r7 V( _% E" F! G新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

1 O/ B5 s3 h! h- b7 h, b' }[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
0 [. m, `) }* z/ Q& z临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


1 C4 F! o- V: x6 |- G新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

6 J3 v5 w1 M5 s- N4 \* k完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
8 Q( K; I1 W. t5 P( u! a9 a% ?说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
% z' V" x/ h' ~# x0 `  v: R" v- c
4 O; M! @, N0 x: }; u! N  z5 H' b节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
7 n- W1 @4 I) u5 m0 ]9 Q临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
; ?3 t1 _$ O+ Q* Q' l0 {5 `
. J9 H, f, [0 {请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
# i% m- J( S- G$ i1 w
4 C- h! O: I! V, w* z2002                    12581
# U' b: D  u) [6 w  Q2003                        12380
2004                        11488
4 d! u. s6 Q, D( R8 @2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
( F- U! D+ _" L4 O) }% l' G: G
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

1 f3 m% Q4 y5 P. x- [
1 [+ V% v' ^& u8 o. c; E你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
4 |. w. i8 Y% i6 s1995  3,082
" r9 D' y5 ]  E% t! P% r! _1996  3,638
/ K5 D! J1 s$ I9 |8 s9 p* K1997  4,962
; L( X" n! p" s" ^- E) G1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
+ E+ V" C1 n' B" Z' L; q2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
1 e+ \& k' ~$ n9 R2 g4 R' h2004 11,488
# m# W5 N2 w; b( B$ ^2005 13,294
0 |7 z* g( }: _4 P2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
  C7 g& y+ |. E( _* N
9 Z3 f9 x3 B7 d0 Y3 R: q( h2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
& L' F' I3 r# I; o
. F2 L9 t8 Y8 A4 H4 G5 G2 \3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

1 W% t8 }; a% T+ n7 U  q[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

5 g) e7 O" H) r! o9 d1 r" \所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

1 c0 [5 M4 O: `/ j
" a+ q. I: W% K0 ~% n提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

! _( Z) Z% |8 |3 M就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
% ]. r* E( O) J$ p1 A- U: t
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


; C' n1 B) t  n8 D5 i$ X你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

+ a/ ^, T% o% I8 G% J9 R6 m, b
1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
  _7 Q& l& r3 V" |+ V* G  P3 x
$ ^0 T$ F5 z' u. p7 @2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
- U$ ~) T4 z. W% t       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
1 `: X9 w6 m% L
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
; j! _8 x- ]0 {* J  e: P& a/ }
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
) r  `2 Y8 H- }2 t" b2 N

. r! \' @* q7 p" h4 c这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
6 c" y* j. m0 d% G- ]指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

* ?% p& M2 [* Z! g
& I( m8 X0 z4 X# l1 w9 ]' V; R
$ u- N& n3 {) f1 S4 B- U同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
9 V. \6 l0 R3 @' _9 r9 m/ a好像是社会角落里那种SMALL人.