爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

- M7 S. J  m# _8 B有两个相关问题请教：
$ r  j- S0 p6 U% e, y/ h1 }/ h
4 n& r2 B, B! Z" M  P1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
3 {0 r/ G. U4 u& a: c
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
; d* r/ Q) n+ x1 a% ~- s% ~$ }5 `% [- l
  [. o5 F1 ^$ \6 \. }% a/ z! }Year                      housing start

2002                       12581
2003                        12380
2004                        11488
' h) A/ s2 ?6 S6 g: Z& _" ?! c2005                        13294
2006                        14970
: E# Q/ t" Y# z' R/ |, ?2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

( f% x/ ~2 g1 [$ s谢谢建议，做些补充：
  K* F. `5 U) m
) s3 g& Z6 i0 w+ }4 W% L4 a二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
' L. Y; r( }6 c1 K) D/ Q谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

* R& m) a# w7 x5 ?" o* y+ b有两个相关问题请教：
4 V; q5 B) v( {, L& I, a9 z: b
1 [7 @: K+ R# t3 T$ ?! X5 j1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

' z. M# R+ g4 s; m) r
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
- p! h' S' O1 P; ?+ Z4 c' r+ k
- S* \) V% H6 y' U
谢谢建议，做些补充：

3 X0 Q% l: i& Q二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

5 w. U& y, A/ w. H* q! b+ ~[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

# f6 ]6 q, ^# j# d$ h请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
' z. t4 ?: f" J2 N8 i* _5 J/ W这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
5 S: J2 B! G0 @7 H没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

" y* y! ~9 K8 ^5 d3 v0 C( b8 J那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
9 ]. ~3 K! b: y  b5 h2 ^
, _; Q- B  X) P/ v- Y+ ^完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
1 F/ P4 x4 E: [$ f4 ^6 [8 D楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

" i' Y+ ^  |! b2 ]% q7 w/ U3 y已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

( n+ L' B3 \4 P9 Y0 r: R7 T请参照前文（第一部分），有关数据如下：
9 O3 C* ^3 M7 D
/ }& N1 r" Q7 C9 U6 C% f8 mYear                      housing start

3 d0 S4 ^, w$ r# z- m* a( z( T+ o& g( G, E2002                    12581
2003                        12380
3 b6 a+ |; K2 a2 o$ _2004                        11488
- y/ j5 q2 P" e0 T2005                        13294
2006                        14970
0 _) F0 o6 n" h# [, t2007        15000 （估计）

9 O0 [' d3 p1 U+ E( b2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

! ?/ y9 m! T$ B( r6 ?
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
4 k$ h% a7 o) e6 ^: d/ y1 G; r- _1993  6,720
1994  5,006
; Z* w4 D" `1 P6 O( p5 N' w1995  3,082
1996  3,638
! j1 o+ M7 ~2 c: ?9 D2 o1997  4,962
1998  5,947
, f. f$ i# [7 p) Q  j1999  6,489
' j" Z" T: k& x/ b7 d; |2000  6,228
+ _7 i4 P- o3 U! N& I6 {2001  7,855
3 t! a% K* ~8 E* W+ [( o2002 12,582
2 u, X- t, E& A2003 12,318
& S4 i7 o7 P0 @2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970
: }6 ?& t( s$ Q; M  j: H
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
0 u& f. a& w9 L5 V7 J# R
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
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2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
, ]0 S& S' |( ]0 e
2 c' e7 i8 [% u+ E& H1 c4 A, r$ y[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

- r, |) D5 V8 b" R1 Q) h所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
$ {, S8 p# j2 Z. P" P提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

! A2 V  Q; k+ K1 r8 n! g就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
/ b, }4 z9 Z! d
0 F( n& J; {# p2 r[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


/ }" y' A$ a0 O9 W, j. l你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

. S3 N2 }5 v" ?+ R' J. H1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
0 m( |7 v$ g, j6 Q; @
. v; s* F/ j; ]% B) c' U# P2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
  {/ i, j7 x  z6 p% |       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
; I3 n) r6 H' W9 x$ l       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

! |1 X: J+ ^# D; o/ d/ J4 Y+ gI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.

No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
( T+ K/ g3 y/ z# u0 E, t
, Q1 z0 A6 g& h
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
5 D% s$ Z5 A4 A, z指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

! w9 y8 ~( H' ~0 D1 c, k- [0 X

; j# p% }( M" |& ]* G5 h9 W$ @同意
2 q9 Z( `5 j/ }, Q其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
% B, v! D' J& b, |但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
4 U9 l$ z  M3 P+ S9 s, {好像是社会角落里那种SMALL人.