爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

8 A- q2 Z5 s1 I有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
4 f" W; h9 T0 d3 K0 V3 L
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
& h6 Q4 y6 y: N% G; `! ?& w$ ]文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
6 C% P& U& ^8 |) x5 d" a# i
! r5 [" U- L9 ?1 F7 q# Y/ `" AYear                      housing start

2002                       12581
2003                        12380
$ K( @! H' U/ G! _$ G! J- `. a5 B2004                        11488
/ d2 T4 N+ g* a$ i, b& Y2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
0 u" I1 g* ]' r/ }) ^* f7 a3 Y
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

0 {$ y) P6 k4 l这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

! C/ a! G, a, {/ _8 [谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
' ~$ s; ^  {: d* u8 @谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
$ E0 o9 b& K& u/ k
1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

3 r1 j5 m9 N" A' J
; ]* O1 x  ^! O8 d1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
* S  Z7 O% p0 m/ F
7 h) [' e0 h" [4 n
/ U# w! A( k/ ?4 ~' m  v. y谢谢建议，做些补充：
, d1 D& x* r; @% q& \: v+ _+ `. k
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

  q, Q: s) `! H" r/ x. [[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
; C) `3 H7 K0 g, X
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
6 H* Z6 x# ^' z2 b: ?* Q
% |, d# W9 P8 r7 N1 S请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
5 ]' \/ s. c! |6 }  l3 G7 V

2 r" g6 v" o1 L+ y& ?5 o' \新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

4 ?. X+ w9 z- H+ B- x! @完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
; G, \( V4 r% U这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
  Y% u6 g4 P3 M+ }9 {" v2 t# z+ \
. C/ z: h+ |. w' z完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

4 U0 A* ]  M$ W2 Q; X, |07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
) }* M, u6 _& x: z说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
. Q" O  D5 o3 q! F- J* a. E楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
, D* d1 m3 B' P' j
5 @7 x9 D2 w: V. j+ R# D节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
; i8 v* e- L  E- F/ }临近的 Rutherford height 区没有降价。

, `; ]' k* O* V4 b已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
1 Q( T. B3 K, F0 }) i# M' V3 U; G4 S- G( V
' ?) u' V; `6 q; ^请参照前文（第一部分），有关数据如下：
# }6 o& F4 X; X! ]
& G! }+ A' m1 v' |0 T' A3 g- nYear                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
8 E5 b( d; M" z7 P6 a; ]2004                        11488
7 H4 _6 c, R& v0 ?2005                        13294
2006                        14970
( o1 r6 A( f& D( [2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
% K1 S. n6 J0 [" O) T. F# J# G1994  5,006
  u3 m+ G) g; n4 R. e  v/ d% Q$ @! P/ u1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
) {6 R2 d% g% e* Y" p. u1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
6 n, a0 |- ~; _! _3 ~' \# s2001  7,855
2002 12,582
; c" V) @8 ?& o! G$ ^( x# l! F2003 12,318
2004 11,488
( |& ^0 h$ f- G: b: d" U  G2005 13,294
" b$ e" H4 I( Z  B! n2006 14,970
$ R9 ^; L% v7 T; C" ]0 t
2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
/ D, X8 D# |. w; W1 y: u+ Z0 l0 Q" R
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
* u0 w' t6 D5 B- S, l/ t( ~3 @- x
2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
! p7 Q' K3 t: h) B  w4 m
  I+ N( T& R. G: Y$ j* J' J" Y[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
0 z& g" W) }1 i. T/ m3 C: b
8 D  ]9 h3 S: b1 ]! U5 _3 O* z所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
8 a7 H' g" D7 Q( u
; s% X1 @4 |; l0 N' z% E所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？

就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
, o4 q% S* k. ?+ p1 K
  o7 N  A0 T$ D) q; g
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

' L/ u# O% N3 d9 V7 k. Z) c# Q8 @
# {; J9 ~" d2 p% \5 Y- }1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
7 {6 D0 o) ]: g  R7 e       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
  `3 h* {: I: o  g" l7 @/ a, `       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
! X, P' ?( Q5 @. i: U
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
- ~2 S- E7 f& P. I
, J4 w" N9 w9 |$ [. U8 y9 jI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
3 `5 M) r# o6 ]6 y
* F# K0 E6 h4 l: s$ o& ?- mNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
0 Y1 Z( h$ y+ Q4 |$ y7 W

. b0 v" c# y; B4 L; x这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
5 k; `: y4 @2 a' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

& \( p5 [1 x! ?0 `# u3 ]
" B7 }0 s0 w3 n0 N  Y# N
同意
% P: |3 N% P1 k其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
* l. J  m* j1 J& D好像是社会角落里那种SMALL人.