爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

  q0 o  T1 p! P1 `7 \有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
7 m8 |) t4 z9 K, q  @, o7 X$ U" B
" ?2 q+ c: Y7 [3 Y6 T% z2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
, C) i1 k- ^6 X) d/ F文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
8 h: B9 [' I. P4 g8 M
1 x. W* m# m1 C/ i( i3 PYear                      housing start

2002                       12581
4 t* |5 `, s4 ^$ `' |5 N2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。

3 g! e9 a# u4 o6 ?6 U: L. ?' h这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
3 k; `; L9 s* Q% e( G5 U好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

) P4 B: j9 N. C+ z" h5 p谢谢建议，做些补充：
: ?: ~- g- B1 B& \% u4 p/ P: O
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

) W9 s' r4 x1 }: @& X# b# \有两个相关问题请教：

4 V2 s: `* m/ o) z! P7 V0 s2 N6 w8 K1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

6 G' a$ X0 N6 ?+ t1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
4 b0 i1 E. X  V' i3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


7 e0 U; g# S8 i谢谢建议，做些补充：
. t! m' U3 ^* H4 S: y7 U
二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

; H! I- C8 y5 A- y1 p9 P[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
3 g9 ?( p% L- |. p
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
& n% @# v+ C7 F" c$ T# k
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
/ N0 G3 y: R2 o2 i: ^) |9 v临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
6 j( t3 \9 @+ w! t

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

: e# Y5 y3 g2 @, F$ S完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
( [7 m  Q- K9 Z0 S- i0 i& _* j; d没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
) c/ B2 q: P/ |7 F. f$ b- q+ `' l
完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

1 a' X" y  k" x4 Y2 E5 ?2 y07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
) m! Z9 m. b! q& V; j说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
$ O1 S0 n- h$ c临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

6 t& m# u: u8 G) G8 SYear                      housing start

9 A* x6 O* K, e/ D6 v- x3 |2002                    12581
; c, w: N. X) s4 i8 B" ]* E2003                        12380
2004                        11488
0 P& j  e. M! h8 l$ Z/ k2005                        13294
2006                        14970
1 [& g- M9 T- j2007        15000 （估计）
7 G, z* H7 J4 ~; F8 \
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
: D. M) ?6 V/ k: M& Y3 r这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
/ r& ^- ?$ w, v+ C1995  3,082
! B7 g& `, I6 ]* V/ d1996  3,638
1997  4,962
$ }& o& ?' G. d* }; a, M  z1998  5,947
( F3 ]1 U8 f8 q0 g1999  6,489
- x) D* R( {: a5 g! }) w& h. [2000  6,228
8 M/ Z4 |( G" E. r2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
( P4 |7 `9 ]* L) h$ o3 c: z2004 11,488
& v" q+ K0 y- V2005 13,294
2006 14,970
$ F# a& y) o6 P% i1 G/ `
/ c6 ~) i; L. l7 @/ @+ {% `& i2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
2 Q9 z3 Y: |0 B) {
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
4 x: _" K- V4 r) K1 u
8 E) u8 _! X, z' h% t% n% _2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

2 s# ~' J) ]- j6 S- e3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
; `; ]4 d4 K; `+ T' E( Y; _1 D
, P0 Y& ^. R; S0 B% _, f- O[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

( Z, {  b5 F% Q9 ~所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
) T1 }; A$ f0 z2 P0 b, \. K, `" p
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

: }2 Z! w9 l5 ]3 Z1 ?# v3 I提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
! I6 I* T' w3 s2 O9 R& k  V3 T
0 A* J) f6 E7 `7 R就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
6 ?7 {( y: W+ j( s/ o5 {4 k" A1 z
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表
) `$ o) r, p; u* }7 ]6 {

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

; Z# f5 H2 @& n2 I/ l- N1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，

7 r1 _3 j) H6 i2 k5 w; u2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
/ i6 F6 K! s2 K) P: t: |       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
: t/ l$ P9 D# \/ o% `  Q7 a这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.

' L1 R& K/ @9 i# h. q' TI wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
) S7 s" G3 ~0 S" u% J
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
' X, u* p# c7 m1 U- R9 \8 T2 }5 V  i

这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
! Y# D3 U5 q+ J' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
0 j, m8 T, e/ }4 X. M6 A7 Y但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
6 _# S! F/ U5 K* D好像是社会角落里那种SMALL人.