爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：
4 u% N2 b2 [2 G
0 R& Z6 h. j, x9 o& ]/ M1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

3 `- W$ @& M  ~. t请参照前文（第一部分），有关数据如下：
; \: Z8 K, g8 v) a
6 K( W9 T) S) bYear                      housing start

2002                       12581
2003                        12380
$ z* t- D/ x0 j$ S( u; \2004                        11488
0 }& J* e+ |* L) y2 C3 S2005                        13294
+ h- V! g8 V+ w2006                        14970
5 P' Q9 [* n3 n( n; e( k2007        15000 （估计）

$ N* J! S3 T$ L2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
/ P0 Q* N/ F* t! r! c1 s' V/ S( u
  |, z4 ]' B% P+ Y$ p0 n这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

: @  d6 o' J6 Y3 e  D5 ]% F谢谢建议，做些补充：
, c/ o2 t5 U: j5 P: U8 [
, U( g4 O+ a, A) Q二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
, a: a; o' U" H( [' y/ K
( E5 O7 H: V* \6 ?1 a9 A; l有两个相关问题请教：

$ b9 `: B, [4 o7 F' i& ]1 K, e- m1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
: F! c8 ^$ Y  A$ s  E3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

6 ^1 g5 |: F* V3 d' }0 k
, U/ ]0 G; Z- H7 A( j9 P2 c谢谢建议，做些补充：

; a. y. b+ s* l. V- o9 w二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

# H7 }, p9 W$ T7 p" z8 x
9 L2 _. I# _6 M, `新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

7 n. L  _% w2 u1 B- P1 S6 V* P[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
( j! L6 z7 j- M; r/ P' N
/ h7 _& u% C1 ^# F请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
  \( j7 T) U3 k; Q% g; w+ V1 }""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
7 N8 j; P! i& y' r& r; \) u
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

9 K- Q/ K7 `# g9 R8 z4 m3 x4 h$ m节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
* u/ W1 u! C! X- y1 S1 C* ^' }6 h. K临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
/ ?8 H& T7 }( p+ P5 e; G
- g4 S8 @; W6 w% D* [1 |. O
4 w3 m! U; a0 g$ @4 a1 n新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

( `& _  o5 B/ ]/ ~* i完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
" Q9 W$ U5 _9 }5 B这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
( C% X3 D$ m/ [1 _没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

& V" ]; w. p! n) U, `) y那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
1 [6 l! k- d% G: @4 ^7 I! k+ P5 T% k
0 k* Z( X6 q. T4 Q3 `完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
& `' X3 T7 v$ k* N* Y$ |9 N$ U- e楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

2 K1 v6 Z* r* `1 ?) T' C9 o; U节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表

请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
# `4 S5 _: I- h% t* N6 k& S
; C; o5 w) o9 C# \9 X7 P' A2002                    12581
2003                        12380
5 D9 z2 D4 j3 g! j. W# _, B- X2004                        11488
2005                        13294
. M# P" A4 x3 Y0 D0 o4 H2006                        14970
2007        15000 （估计）
& l' l% s" j7 b
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
  q6 S: m2 A1 T6 [& k( x1 \' S! k这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
/ q: N8 |6 F( C8 t1993  6,720
1994  5,006
1995  3,082
" p2 z; Q0 c2 h: O1996  3,638
1997  4,962
1998  5,947
1999  6,489
2000  6,228
& q# T4 y8 k7 C( v2001  7,855
- T* C5 U5 A9 \( V2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
2006 14,970

2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

0 L! X) E# H7 @8 V& h. ?% M' _1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

2 e7 z. x( b! P  y% k' A& b3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？
+ Y- o9 F* A2 V- t! f7 f
[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
+ E  d6 r4 A) Z# Q
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
& Z; Q- k2 Z! D提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

2 j& o! D. ^. |- h
3 [+ k+ m' Y/ W. R4 r9 g' J提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
, c5 @( X1 d% s$ a3 Z; R8 r
+ ~0 c) n  k' q+ t4 J; a就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
1 P* R' U, r3 `$ c
# S" i: o) O/ ]! a6 e* i3 _[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

) r4 u2 u! Y3 j! B1 _
你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

, D8 m1 i# ~  i$ a) s6 \" B1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
1 x; C& A7 y/ `( n# S3 U7 X" g
7 a6 r+ P7 v+ q! J# ]( j3 h2 t2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
( j" e, h8 D0 ]6 |& Y0 H2 B+ }       1）当年房价暴涨50%；
2 ]7 v7 f  v% c# v- I5 ^       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
# q$ _8 s6 s7 p  O2 `       3）买新房常无建房地皮；
" G/ k  K* u: U% U       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
6 ]2 O% c$ V# H3 Q* X       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。
/ X4 H! ]; }) V
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
. l: r6 W+ J2 H6 O
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
" T  e! J- }- ^& S
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
1 Q' t5 U5 T, U* n

& i* _% I/ M( m) d4 o# l6 t, K( v8 a这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
& m+ M  T9 |2 L' D% n指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

& r7 U6 B! F( w( s+ W# v) Q, G
) ~9 T2 S! b0 Q( W7 G, b同意
/ [# E  y+ s+ I6 S其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.