爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

& t; u9 \* [2 l; V2 H1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。

2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
# k- R. w3 x2 O. g# w8 J( Z2 \% o
Year                      housing start
3 h+ l, N# \& M3 F1 A/ m9 h- E
2002                       12581
2003                        12380
3 ^1 i* Z" J+ V2004                        11488
5 a1 K! U0 {3 H* m/ }2005                        13294
0 u4 z. H9 ]0 |  f; r% N! O2006                        14970
, P3 B6 J4 e: t( L' t8 e# G: j- v2007        15000 （估计）
2 ]5 [# b8 w, Y* ~6 ]
2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
. M. o/ n4 P8 r8 I
) l2 d% V1 I9 s8 I! c0 b这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
" h& }$ U& r; g1 R% M. ~' I/ O好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

* A0 g% }# \3 p/ X; A9 j  \谢谢建议，做些补充：

- @+ w6 s& C4 ~6 e0 ?+ }二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
0 |. k2 B9 b# F$ y' q' q/ [谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。
: ]% t  t, }& ~8 S2 T
有两个相关问题请教：
4 X$ W7 O) `; j* c
* F5 ]& {# S: K3 Z" y1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

' a4 Y: C4 ?! }% |/ o4 a; K: e
1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表

4 l- K  u1 \. t' \" e! d
2 e5 }; N4 Y$ i% n& S; p谢谢建议，做些补充：

7 w7 B+ W" N/ J, K$ S$ w+ |6 f二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

! B6 H8 P; B1 g5 l) g9 v0 h新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
2 I7 G: ^+ c- D
. ~6 I, _6 i9 C. _, T# p请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
1 K% Q+ W) W- f6 }' f""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""

: Z+ Y7 E9 `: n# I# |  M8 z! }: H请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

( j& ^/ z; j. q# C) Z节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表


, Q8 G& K, Z( R3 s$ N新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

1 I& }6 I* W1 _# m# c那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

: \& V8 ~$ D8 W- Q/ S0 A07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
4 T9 s( z) {+ g& r2 o说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表
! m8 O* j- I' W- t
9 e+ P) W/ l/ A3 g节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
" C: t% H' f, E% S临近的 Rutherford height 区没有降价。

* u7 Y6 z5 _7 A3 {已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
9 [' M, r+ L. S: t; q# |; f8 y
请参照前文（第一部分），有关数据如下：
+ v) g% Y- o6 z' G' E8 T6 z3 J& w" z; F
Year                      housing start

2002                    12581
2003                        12380
2004                        11488
) h. w" Q1 a7 t- M# V+ i, s6 b2005                        13294
0 y4 T( |: ~) T, e$ I$ _( G9 W5 `2006                        14970
2 c3 q) P: z) {6 q+ W6 U- a( n' W2007        15000 （估计）

2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
' U6 W1 j0 ?3 g$ v这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

! \2 T, I4 X! w1 Q3 a6 g
8 Q2 ~! T7 N% a: X* r6 @4 G! c你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
( S+ J9 R. _; j6 u# d! W5 h1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
& W( B* g; d: l+ S1998  5,947
1999  6,489
6 ^3 g0 f" @* f0 z' C& Z2000  6,228
2001  7,855
2002 12,582
/ d  E% @& @9 ~- u, T( k9 z2003 12,318
2004 11,488
, d* Y9 ~5 j6 E2005 13,294
2006 14,970
" m6 Y8 O9 M1 R2 A( t; h0 Q
/ k8 [* k1 q' _9 I$ z2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：

# A* M8 d: t8 _7 n  \' e$ L% J# A$ v1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？

2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？

3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。
# A* e  K1 t' g9 n
所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

; z7 E+ i* a6 i* Q% j9 `( [
2 _+ C* ]. `0 I9 g; V" V提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
' q6 ]( z1 I2 v+ h/ p8 ]
. ?5 \7 _! y6 _4 k& l4 @; e% G就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。

0 J# u. Q$ P; x+ L! d# c3 l4 ][ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表

8 p% E; R+ o; v/ |: a+ |
, g3 |4 `: E& ~你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

5 W! @- @+ {1 A: o+ Y
  ~/ y0 H: T! a% ?% x/ T1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
6 s+ ~  m2 R6 \
2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
. _; z' K+ z& Y2 `       3）买新房常无建房地皮；
       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
6 z9 Z* d  d2 S这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

5 F5 c& n- S8 K4 X指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
1 e' i4 r, e, X7 ^8 T% C, F
I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
4 v5 Y# B; e' ^' B
No Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
/ g! R+ a2 ~* E5 y  V
. b3 S$ K/ F, M8 p- r/ S; n9 i9 ?0 B
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
' a8 [3 j3 [8 r/ Z
指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

, m( ~# b. p6 n5 O$ X
同意
6 Z" M% z1 I- d! j4 |其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
% m- N; x: `; k& z( c但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.