爱城房市的过去，现在和将来（2): Edmonton 房价的起落.

常华

等待下文.谢谢!

Homework

谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

0 \- {6 Q& G" h, s, V7 s' t5 W有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场的立即认同；但如果建筑商手上存货尚多，恐怕整个卖方市场不得不match. 明年开工量减少已经基本定局，今年的存货却仍然模糊。
  s+ G5 P3 X4 p: x8 _# g
2、"Edmonton每年能销售1万新房"的数据有可靠出处吗？

WST

原帖由 牛肉粉丝 于 2007-12-31 16:14 发表
: ]$ @- C9 K0 A0 Z5 {" |文章写的确实不错，不过对文章的根本及"edmonton每年能销售1万新房的数据"表示怀疑，在石油没火之前edmonton每年都能销售1万新房？

请参照前文（第一部分），有关数据如下：
! g  {$ {! R  a8 I# N; }8 Y; K
Year                      housing start
% l! J1 x4 v7 u7 m. d
2002                       12581
3 t( W3 o( f& e/ Q" W2003                        12380
2004                        11488
2005                        13294
2006                        14970
2007        15000 （估计）
: E! K9 G" l3 M. z. C: H
9 p( a) ?( W3 Q- k' I/ ~2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
& D) T* ~) J8 q
这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

WST

原帖由 Monster 于 2007-12-31 16:58 发表
, F! [- n. k+ c" \0 Z7 o6 ]* m9 V: _好文，不顶对不起良心。但提个我的想法，这次下调，特别是11月的大跌不光是建筑商的原因吧？请LZ也分析分析二手房，那就更全面了。

/ P1 j2 L# C  V
( P0 _& D% h( _  ]# \4 _/ n. {谢谢建议，做些补充：
2 S) |" j2 i" a& |0 c+ s$ [
# K* b) X% i4 o/ F* ~二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销和炒家出货的优势，建筑商Sterling 就不会大幅降价。但是，我以为部分建筑商的倾销是11月份房价大幅调整的直接原因。没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

WST

原帖由 Homework 于 2007-12-31 22:37 发表
  ^( o: L! l3 D) q0 g谢谢楼主分享，分析总结颇有道理。

有两个相关问题请教：

1、建筑商手上的现房还有多少呢？如果已经基本出清，一般卖家还耐得住像Sterling那样的甩卖，而且房价的底线也基本清楚，因为大幅度降价的价位得到市场 ...

1 }  A0 B- k" W5 f1。和炒家类似， 建筑商手中的Spec Home 没有出清；部分建筑商甩卖的房子基本卖出；
一个主要变数在于建筑商是否会继续甩卖，如果会，会卖多少房子，利弊何在？其价格底线和让利空间有多少。对于建筑商的目前的状况和可能的策略我将在下文中说说我的看法。
3。 对于问题2，请见33 楼

白水

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表


) o& b4 u/ m$ {  W' n, p8 Q谢谢建议，做些补充：

二手市场和新房市场密切相关。我想，二手市场更涉及于房市的根本，它决定了房市的性质：是卖方市场还是买方市场。也是影响和左右建筑商决策的重要因素。可以说，如果没有二手市场的滞销 ...

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-1 16:41 编辑 ]

冰山上的来客

""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
1 M, x5 o" y4 k" n, m) Q: K7 \( f
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

WST

原帖由 冰山上的来客 于 2008-1-1 20:01 发表
5 a# V7 B$ o5 W8 ^* I1 O. v""如Sterling 在西南区Rutherford 推出20 套独立房。部分房子一次降价多达12万多。1900多sqft 有很多upgrade的房子要价43万多。""
% K5 }9 M  V( P" n) O- _
请问这样的房子现在还能买到吗？ 如何联系？

* X5 M6 ~5 {1 F' Z节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
( C# Z' i9 E% \% s& p; |临近的 Rutherford height 区没有降价。

WST

原帖由 Monster 于 2008-1-1 16:35 发表
* y" p' }' A0 v+ x, ]" O

新房(包括交货后的投资者房子和换房人的房子），以及市场上大量出现的租转售的房子是这次listing大增的主要原因。也是导致最后大幅度调整的罪魁祸首。想听听WST对当前租转售房子的情况分析。

完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

甘露仕

接着顶，好贴是不能沉的

可爱多多

实在是好文，不顶不行啊！
& g' S( Y2 f( A. h4 W/ m" b这样的有内容，有数据，冷静分析的文章实在不多了，根本不用回复可见，大家自然跟贴，顶贴了。

elephant

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:21 发表
3 S1 L5 l* W7 H没有建筑商的倾销，就不会有如此大的跌幅。

) P( @1 R1 E5 Z/ a# B5 g那大家联合起来反倾销

wcjn

酷暑严寒

好文！

Dongbeiren

Lost_Z

Waiting...

wpbaby

原帖由 WST 于 2008-1-2 00:10 发表
5 N; ~; A+ K  V7 O
, k6 V! G3 j3 z3 V7 `完全同意，炒家出货，大量的租转售以及由downtown 旧办公大楼改建的民居（loft)导致了listing快速大增，不及消化， 从而引起了市场逆转，我在后文补充叙述。

07年春天时就感觉这样的租转售会影响整个房市，无论从量上还是从它们的相对低价。
说到底，是爱城07年下半年明显来的人少了，走的人多了和大部分买家的观望，导致了需求大幅降少。
* l/ s7 ?8 R/ l8 Z$ s5 ^楼主了解很多房市特别是新建房情况啊，感谢您的分享。

WST

原帖由 WST 于 2008-1-1 23:51 发表

节日前还有一套，1910 sqft, $429900, 位于 Glens of Rutherford，你可询问：435 2040。
临近的 Rutherford height 区没有降价。

) a' Y  z" P9 r4 j已经 pending 了。

huang

lianhuaqian

好贴!期待下文。

微笑

好文一定要支持！

Z

原帖由 WST 于 2008-1-1 12:17 发表
' W" B/ |4 k; Z
请参照前文（第一部分），有关数据如下：

Year                      housing start
+ H6 K0 S% k- z
2002                    12581
2003                        12380
3 a1 \4 \* q6 ?/ w, q2004                        11488
( O2 e5 n2 n$ t$ Z2005                        13294
2006                        14970
- _. R% W0 M& n# V/ {5 C2007        15000 （估计）

4 |1 Z+ ?; E8 d" j. ^& ~6 S2002 – 2005 爱城房市尚未火爆，每年平均建房量12000 多套，当时市场平衡，没有累积，销售量也应该是此数。
5 h0 [6 W4 j2 J; s' G这些数据来自官方网站，我也从不同的来源核对过，应该很可靠。你可用 Google 查找核对：如，Edmonton, housing start, 2003.

; d9 Z, ?" V) `* o
4 o  a- @/ p+ J) ~7 ]2 i你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan ... %20EDM%20annual.pdf ）
1993  6,720
1994  5,006
. n% a- i) _7 _7 g1 A& [6 H1995  3,082
1996  3,638
1997  4,962
/ f6 ~1 p$ b2 u. v" z1998  5,947
1999  6,489
, W# C3 U8 H+ Z* e+ l+ q, [" s2000  6,228
' X' V0 I7 }1 Y8 G% G, Y2001  7,855
2002 12,582
2003 12,318
2004 11,488
2005 13,294
5 B/ |: h' l  Z  O7 c2006 14,970
* q0 H7 {, R) Z. E5 Z0 n7 q( t
( g" v, m- N) M6 _9 n0 `* |5 Q9 ~9 T2002年以前，爱城在平市每年建造新房约6000，在熊市每年造3000多。外来劳工大幅度增长，由原来每年涌入1万，变成2万，更在2006达到最高点的3万。现在的问题是：
0 ?/ j' q+ O5 m/ Y  w
1）比起平市中的6000个房子，2006多建的那9000个房子究竟能住多数人？究竟有多少是炒房的？这5年人口增加10万多，但房子也造了7万个，真的是供不应求吗？
' o3 M2 G# d( _# h, B: n0 n% A
/ e# \6 u1 c; R& p1 y" H$ |2）2008的开工量会是多少？如果回到10000的级别，有多少建筑工人要失业？回到6000的级别，又有多少建筑工人要失业？
, E1 _9 V# l$ H2 s1 f
& x4 d8 g5 F7 n* T, Z' e! C; X1 D3）上一次的开工量大幅下降发生于80年代初期，从1981的11999降低到1984的2384。可以说，虽然开工量是个结果，不是起因。但作为一个指针，开工量越低，就预示者房价越将下降。那一次，开工量连续走高了8年然后崩溃，这一次也快到8年了。结局会重演吗？

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 15:13 编辑 ]

牛眼熊心

提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:07 发表
提醒楼上一点，2000年开始正是移民的高潮，而且石油行业和爱省经济也从02年开始走出低谷，这也影响了新房开工量。但同时， 05年前的房市是平稳增长的，这也可能和当时Alberta经济在全国的地位不高决定的。其实房市启动是从04年下半年就开始的，这正是石油经济火爆的时候，想想发400块是什么时候？400块是小数字，但忽悠来了几十万人，房子被忽悠番了番，前任省长是功不可没的。

7 l* c3 g2 a4 z, w5 @. M所以说，平市的开工量现在已经不是6000了，应该取02到04年的数据，应该大于1万2。

& y' u3 L- r4 h! B
提醒楼上一点，1971年爱城开工量就到1万1了，在1995年还不是到了3000？
- G8 m5 n, {8 O' a7 ^/ C: w
就算是到了1万2，比现在少3000个。就意味着有1万个建筑工人要滚蛋。
/ }7 K9 _$ q' y% }9 ?
7 _# ~8 {% O. }  b) M4 [( z[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-4 17:36 编辑 ]

elk

WST

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:07 发表


你的数据很具有欺骗性。尤其是“2002 – 2005 爱城房市尚未火爆”更是当面说谎。2002年恰恰是房市火爆的第一年！如果我不自己搜索还真不知道，下面我就列一列数据 （来源： http://www.edmonton.ca/infraplan/La ...

( g. P9 h9 Y7 ?# s8 z: K1。 比较近6年有何不妥。6年前，油价不到$20, 亚省能源经济不景气，卡城市中心办公大楼空房率超过10%。那时人来的少，经济又差，建房自然是少。比较应有基准，自2002年来，油价攀升，亚省能源经济繁荣，目前油价更是突破$100, 油工司股价连创新高。我曾多次指出，我所作的分析都是基于爱城经济向好，石油时代没有过去的前提。在当前繁荣时代，平均每年销售上万新房并非高估，
$ c. |" x# w/ J% I
1 `% y3 u& b3 R  C2。 我说爱城房市于2006年火爆，是基于以下事实：
       1）当年房价暴涨50%；
       2）建筑商大幅度提价，一次可达3- 8 万；
- Q5 h8 Q/ |3 t) E# ^       3）买新房常无建房地皮；
9 b) T1 N3 s" W* @- Q       4）二手房multiple offer, 成交价常大幅度高于要价；
       5）大量炒家入市
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。

+ G+ @+ Z1 p/ w" J9 E7 a! o2 ]: C指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

天不亮

有见解!!是比一些水贴强万倍.

Homework

The information you provided is quite helpful and useful. Thank you.
$ g* `( y- Y+ R9 _+ f5 j- Q. U
0 F9 J/ v! P4 x. b; M4 r+ @I wish all you guys keep on discussing instead of fighting.
: W# E* ]( w9 L, a$ Z. a- X5 r6 O3 U
0 _3 C& |, w( q' y5 @8 U7 jNo Chinese input available - sorry for any inconvenience.

色戒

原帖由 WST 于 2008-1-5 11:34 发表
3 s" {. F9 ?! f1 n6 M
( @6 }1 G7 z* p% m9 R8 i
这些现象在2002-2005 年期间，无一出现。其实，至2005年底，卖房并不容易，房价也低，在西南 (113 St – 30 Av) 2室一厅的Condo 只卖6万多。后已要价已近20万。2002 年房市升温不假，最多说是火热，绝非火爆。% W+ g- T! }" [: N8 p$ A
& \: \2 C* m3 ]' a8 [3 j3 [8 r/ Z
$ K4 `% f( k% T' P指我当面说谎，真是莫名其妙。使我不解是Z 年纪轻轻，那来的文革大批判文风。在论坛中常无端指责别人无知，吹牛和说谎。谦受益，满招损，希望你好自为之。

8 g. L0 N* q; ]$ f4 ~
. i3 C% K/ ?# f% v6 Q! f$ d+ |8 C5 q同意
其实谁认为房价涨跌,只是一个讨论的意见,没有谁对谁错
但是感觉"Z"的言谈之间,让人感觉他心里很阴暗
好像是社会角落里那种SMALL人.