小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
9 t$ ]4 E; y2 h* ]/ E$ \+ ~
& i3 x7 Q: `( ]1 i1 [/ b感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

, w5 }. N! S2 P8 t: M我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
9 }/ i2 f8 L" Y
好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。
# F2 P/ w- K& ^" I0 @+ R: R) J
, L2 k- `2 @$ X4 b, L如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
- C; P0 ~( C: |- K: y  V5 r如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。

判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表
( D& ]) h) N  f0 f( e  S

我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
7 Z" J0 S1 `+ K7 v% `
% k( s5 V# L( c6 d) O. R* B9 A好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

" D8 q3 o& K% K5 x& }很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
- I1 z: }5 Y' l* a
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
+ M; c/ B6 V6 X. d- W最近周期的高峰＝５０万，
最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．

/ r" @6 K+ d% x3 v" D" q



. \7 P, V& |  o! ?  {$ B$ O" Z　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
8 Q0 V7 r5 C1 d$ q看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

- f$ o1 t+ A8 H: ~% W$ m) c比我强，我嫩是没有看明白。
3 [. {3 d. ]6 V& v+ k1 K6 e
) R$ P; l% Z! m# l, Q  i! }4 X我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
' V' u$ A$ ~" D: _
- \: h/ t# T2 c+ _# O2 x炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表


很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

& |/ k0 b1 A; L7 }4 ~0 t新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周 ...

. r& P( g- U9 t/ p4 `0 i) B问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
" b5 r/ ~. p" T* P6 n3 f% Y
, O) `. V. ]1 r, z至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表

2 O; ?! k% s5 N2 N6 \2 \
2 A) B' O: ~" C1 i6 [6 h6 s/ G
我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

9 I2 D% V4 `. _2 |; `) M1 a
您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
. i$ n9 r8 h& c' W. p2 m0 E那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
9 ^. ^5 W) `( ?
6 D0 ^" ~* {/ c4 l3 ^. |% p2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表


' k1 M; L$ o6 X2 O$ Y问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

# F# l( L8 a5 o0 F' [8 Q0 @
7 ~: ~; T5 `. H% h: ^. }: v我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

) u" I9 P8 x! u[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表


# n; v. P" j2 w# \0 V您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

: N, D) x* w8 w, C调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。