小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
% W+ H" Z, G, _; F: G. }
3 \( q5 Q5 z$ R8 Y) g, o感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

( ?% v$ L# y' k. a$ X
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。
& d$ R0 F& W* }7 p' R0 [1 u  _
如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
- g$ e6 }; s$ S) M' A$ \7 J如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。

) K) G" O& n0 o2 `9 q2 {! ^; \判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
& K& r/ D( }. v# E) O今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表
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5 n6 G6 N0 t0 ~% C* \9 D
0 @* x' \) [+ G* h. F1 _) w0 M. w我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
: I- I; o; D+ n8 R& E5 O# ]0 O' c
好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
5 m+ |$ Q3 U3 g8 ]5 P) f+ A
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
8 y: x! i; G  o1 g/ X0 C1 b
& O: d+ Q. V: G# }, i. S如果最近周期＝２年，
# [& G2 ?4 ?. F. z$ N通膨＝３％／年　　
最近周期的高峰＝５０万，
& j4 E5 y, M4 A2 O最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

) W. |4 j; N, Y1 |. T" ^% z当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．



: \5 |2 X0 r" W% [

　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
$ }1 g' ]5 C, ]/ V0 [看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

- t, e/ J5 r7 N5 v比我强，我嫩是没有看明白。

/ j2 D' O- c& P7 f5 r我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
4 K3 E/ S8 B+ N9 V$ w- V
  r. _7 j9 u2 K; X3 L1 R1 j炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表

7 |" g: i/ J; g0 d: q
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

5 E/ }+ B! j1 X新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周 ...

* f( ^, h6 P# J$ |& X- `4 q, W
* X. m* B) E0 D0 v* ~问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。

至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
* {. u: Q( y# A8 i# S4 f0 w  }3 u

" Q  i4 n$ k- ^$ E. i
* U0 r9 m! d. |* ~" D我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
% T# I7 M) E- f( f0 N7 \
2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表

0 _! E' B, R3 o( w. D- Z6 M
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
- @$ Q  H  H! y5 i多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

1 q0 |5 T% c5 r5 }7 L7 x# u3 `
9 \. C3 }  Q7 B  J* `[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表

6 v' L- m  D" E3 ]8 b
+ u  n8 T9 s4 e您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
$ C: M% A% H5 D* z" \7 d( T6 _
0 b, H1 z" o- n+ a9 ?2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

# O- {) V9 n: y! O! b2 y. _" d房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。