小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表

感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

' w' M- w8 C0 v7 l& M
$ W7 W9 K! z8 C) D/ e+ l; [我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？
( Q) z. w- M" S0 V) M$ L
好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。
% P2 G8 S  \1 A: V
如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
9 a  Q: U2 Z$ ?7 `0 E, o如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
9 }) b) e9 d$ d4 f
判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
" \, o& ^$ _% ?2 u今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表

8 k2 W2 k) K! w6 X0 ]% s2 O
' o+ A) H1 o3 m1 |  P我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
# u$ ]7 Z) K% m- P) V3 ~, ~
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
6 Q. G, w4 h# l: q9 ], T: E2 j最近周期的高峰＝５０万，
  Q: R# ?3 E, [3 c7 X% j. e最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　
: T* T- B* t9 L1 E3 h7 A& T5 K+ N
当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．


( S; X' ]- l% H- Z; W8 X: {4 N/ y
7 z4 c* N* n& B" C( a

( z4 X0 q; A. Z, N% r　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

比我强，我嫩是没有看明白。

我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
( k7 b5 W, v! |6 o
& W+ E( R: [# |4 i  e( ]7 S; z3 U5 o% ^炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表


很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:

新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

% n; {2 O% v" ?7 d5 r" v如果最近周 ...

, r! F' L3 L5 v( `" N问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
% w1 s1 t. N6 l6 o0 W* |* x
至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
# k( q7 A2 h6 |, S

# m. y1 L2 m* P7 Z9 l9 E
我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

8 @8 D/ {  a9 |* ?. }
5 y3 i0 ]8 e# q您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
9 v! l! C. k! X1 G5 G* z0 i: M那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
2 V; I5 A6 n* h: v5 e. k
2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
4 k2 U; Y) c7 G- o! p% Q
9 H6 L- c, }) ], x% C* t8 S
- b8 P' _! u9 \6 b  F问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

! q4 X2 i2 U5 t8 V* i: x5 h& i
8 Q2 R- _# x% F我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

6 Y% N! R# {. W) p1 V6 p
[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表

! q5 g, E% ?. }* A& M
您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
4 Q3 [' D( W/ a& Y) y/ C那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
+ Q# ?/ o! m7 K! B5 N
8 S+ R, M) [) j; X4 a! `2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

4 S* R8 \* A" _. b' [+ T. {调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

* p+ J1 i, I, s9 u
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。