让通货膨胀来得更猛烈些吧！--- 续续

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-29 09:20

以点盖面。

总体来说，08年已经公布的数据和04，05相当，曲线互为交叉。高于03年，低于06年。07年比较特殊，大起大落，也就反映到价格上大起大落。

eagle2008 · 发表于 2008-4-29 09:23

还要支持楼主

zhucalvin · 发表于 2008-4-29 09:32

原帖由 yxia 于 2008-4-29 09:58 发表
1 t8 e) t- v' v0 r, m
( J& u* t; U+ g# Q) v R# b9 J: `0 K) K0 E# `6 M
按照你的这个成交量图的规律预计到2008年12月底，房市成交量将创新低。
1 ^1 t9 `- L9 Y7 c! p( E

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-29 09:53

成交量是呈季节变化的，只要12月底的成交量保持04，05年同期水平就行了。

中国狼 · 发表于 2008-4-29 14:15

支持楼主

zhucalvin · 发表于 2008-4-29 17:49

提醒 LZ 注意一个问题：标题上的“续续”非常的不好，大家读到这里就都上厕所去了！

[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-4-29 19:06 编辑 ]

zhucalvin · 发表于 2008-4-29 17:59

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:53 发表
5 w5 {, U. @5 L: q8 H: d成交量是呈季节变化的，只要12月底的成交量保持04，05年同期水平就行了。

也就是说，LZ 也同意08年底房价会再创新低，对吗？

诚心请教。

yxia · 发表于 2008-4-29 18:38

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 10:20 发表
6 n! T. r; y0 K4 w0 y' b以点盖面。 z7 l& P* S$ B1 S
6 m* w# G0 T( w7 O% c
总体来说，08年已经公布的数据和04，05相当，曲线互为交叉。高于03年，低于06年。07年比较特殊，大起大落，也就反映到价格上大起大落。

我说的可不是以点盖面。你可以要“牛眼”再比较一下这几年的成交量曲线。08年头3个月的成交量的曲线坡度低于04，05，06，07年，这也是为什么08年曲线能和04，05年曲线交叉的原因。显然，迄今为止的08年成交量曲线不是和04，05，06，07年平行，而是和03年平行，所以我说08年成交量的发展趋势不如04，05年，更不要说06，07年了。按照这种发展趋势不用到年底就会创新低。

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-4-29 19:48 编辑 ]

一半清醒 · 发表于 2008-4-29 21:24

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-29 08:48 发表 ( ?! H/ e- E W. T/ I* u9 b7 a

0 U! X. i. o9 A) o" a4 k h: f看来现在只有-0.5的variable了，我猜你是open的，如果close的应该可以拿到-0.75到-0.8的。

是的，你对贷款利率非常了解。

原帖由 一半清醒 于 2008-4-28 23:04 发表
; C8 Q8 T1 d5 I4 i8 D& H6 D0 M/ p* H2 t) s% [
" `+ W, o, E* L' l6 M$ N
那天找几个臭味相投的，有投资兴趣的，在一起侃一侃汇市，股市，期货市场。

邀请你参加，有兴趣否？

yj151 · 发表于 2008-4-29 22:55

谢谢楼上各位的分析！

FuzzyBear · 发表于 2008-4-30 02:13

写的好，支持！

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-30 07:53

没有半年以上的数据，你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的？我只知道成交量和04，05相当，至于坡度，07年上半年坡度斜率大吧？为什么反而到下半年下跌呢？

这是个月线图，也就是区区12点连成的曲线，看曲线的坡度是得不出结论的，我关注的是量。不过说到年底，我认为很大可能会低于今年夏天的最高点，创出07年11月的新低的可能性就要看石油下破一百的可能性有多大了。

回清醒，有时间一定参加。利率我是了解比较透的，从买第一个房子的时候，我就根据前人的总结得出结论，variable长期来看一定好于fix. 同时，open的虽然利率没有close的好，但有了自由，可以随时换房子，也可以随时固定。要知道我买第一个房子时候fix利率很低，5年的4点多就可以拿到，而利率还是上涨的趋势。现在大家看出好处了吧？

[ 本帖最后由牛眼熊心于 2008-4-30 09:04 编辑 ]

yxia · 发表于 2008-4-30 08:36

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 08:53 发表
( S( Z2 F; Y: ~: l3 K% A, m% P! M没有半年以上的数据，你怎么看出成交量曲线坡度比其它几年低的？我只知道成交量和04，05相当，至于坡度，07年上半年坡度斜率大吧？为什么反而到下半年下跌呢？2 x% @+ a1 Q0 U3 N+ l, S' j) H

) l$ a$ l5 }, [4 e, i5 v7 i这是个月线图，也就是区区12点连成的曲线，看曲线的 ...

曲线的坡度是由多个量形成，所以看单个量是“以点盖面”，而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量，而我关注的是坡度.........。另外，月的成交量应该同月待售量结合看，也就是看它们的比率。看看头3个月的待售量和它们的比率，你还会认为08年和04，05相当？

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-30 08:47

原帖由 yxia 于 2008-4-30 09:36 发表
4 t7 E: @1 ]# h5 J% y& u* L l
% A$ q8 k' A1 S' c/ J
& N3 W+ `# b) q9 q) P曲线的坡度是由多个量形成，所以看单个量是“以点盖面”，而看坡度是“以面带点”。这就是我强调曲线的坡度的理由。你关注的是量，而我关注的是坡度.........。另外，月的成交量应该同月待售量结合看，也就是看它 ...

当然不相当，这也是04，05年涨得原因。我要指出的观点是，现在市场的人气在逐渐恢复，购买量已经达到以前正常时期的水平，但由于房子太多，形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息，现在一些大降价的房子，比如说原来50多万的现在降到40多万，如果大大低于同地区相同条件的房子，已经出现抢offer的情况，当然现在的抢offer和两年前是两个概念，也就是还个一两千，或者来个无条件哦佛。消息给大家，不要问我来源，结论大家自己做。

yxia · 发表于 2008-4-30 09:05

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 09:47 发表 " x# z! `' t0 L6 @
/ ?/ w+ t. k9 v( I/ x
当然不相当，这也是04，05年涨得原因。我要指出的观点是，现在市场的人气在逐渐恢复，购买量已经达到以前正常时期的水平，但由于房子太多，形成反转行情还需要观察。来自第一线的内幕消息，现在一些大降价的房子， ...

看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率，今天还准备降第7次，也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显，下半年开始升利率的速度比降的还快，到时你抢来的房子卖给谁？

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-30 09:23

原帖由 yxia 于 2008-4-30 10:05 发表
. f9 Z2 L0 Q( Q0 j9 Z
, g9 a; G6 p3 a1 F( p1 {7 Q' w3 c
' e: k X* S ]5 |% n) C看到银行利率降了就去抢offer是极端短视的行为。银行利率降是由于加拿大经济不景气的缘故。美国连降6次利率，今天还准备降第7次，也没看谁去抢offer。现在通货膨胀的压力这样明显，下半年开始升利率的速度比降的 ...

不要以你的环境来看别人的行为，人家并不在乎利率的波动，只是觉得房子降低到了可以接受的范围，租房子付出的还多些。举个例子吧，1800尺的房子，现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国梦的同学的标准房子，如果够资格被抢offer的1800尺房子，应该在40万左右可以拿到，按一半清醒刚刚拿到的贷款利率4.25%计算，大概是17K每年的mortgage利息，加上2000元的property tax, 19K每年的开销。而租房子要1800*12 = 21.6K.

为什么不买呢？买房子是一种消费行为，不是没个人都看中涨跌的。

yxia · 发表于 2008-4-30 10:38

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 10:23 发表 ! F8 } m/ ]7 H: C
3 @1 r7 k) y, D& S! w* C
不要以你的环境来看别人的行为，人家并不在乎利率的波动，只是觉得房子降低到了可以接受的范围，租房子付出的还多些。举个例子吧，1800尺的房子，现在大概可以租到1800每月。这也是大多数想买single house成就美国 ...

说买房子不看中涨跌，不在乎利率的波动，谁会相信这种话？
房子降到可以接受范围的标准也是因时因地而异的，特别是现在这个市场。你现在看1800尺房子在40万左右是good deal，过半年以后就不一定是。去年年底和今年年初买房的人，当时认为划算才买，现在有不少在后悔。关于出租房子的算法也没有像你这样满打满算的。就是按照你的算法，借40万才搞到2万多一点/一年的收入不是一个好的买卖，有40万放到银行起码的利息也是这个数，还不算你为此付出的时间和精力。

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-30 10:56

看来你还是钻牛角尖了，我说过，不是所有人都把买房看成投资的。而且不一定会跌，就是今年跌，长期来看还是涨。不然，你怎么解释1500多的成交量？每人心中一把帐，房子保值当然好，但生活品质也要保证。

我没有说过让大家07年疯狂上涨的时候还去抢房子，现在情况变了，还是说那个40万的1800吧，首先你没有40万，我是假设你100%贷款从银行借40万，而于租房比较的。你是在没有本金的情况下，买房比租房要便宜2000多一年。我说的都是自住的情况，时间和精力好像和租房差不多吧？

yxia · 发表于 2008-4-30 11:48

1500多的成交量和待售量比起来真的是很少，这也是为什么现在的房子市场是买方市场，而且将继续是买方市场的原因，这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话，并没有多少实际意义。如果买房是自住的话现在是可以考虑，因为有选择而且利率低，但对于投资而言风险太大。

浪里黑条 · 发表于 2008-4-30 12:01

大家周围有那种坚决租房不买房的么？

紫光 · 发表于 2008-4-30 12:11

原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:01 发表
9 b! H" A: o9 g! w# g大家周围有那种坚决租房不买房的么？

我周围好多买不起的，因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月，洋人。
有一个最近被我忽悠去办了张信用卡，解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-30 12:16

原帖由 yxia 于 2008-4-30 12:48 发表 5 u5 K. w. ~; K2 `3 S) i& v
1500多的成交量和待售量比起来真的是很少，这也是为什么现在的房子市场是买方市场，而且将继续是买方市场的原因，这种状况短期内不会改变。长期来看房子还是涨的说法是一句自我安慰的话，并没有多少实际意义。如果买 ...

看来我们观点还是统一了，自住现在买合适，不管涨跌，起码比租房划算。

现在我来说说投资房，也不举例子了，反正现在可以找到正现金流的房子，而且我算过，如果按80%的贷款比例来算的话，租金的收益扣掉贷款利息后，假设买的新房不考虑维修，就算考虑空置率，可以达到5%到10%每年的投资收益。这在房地产市场上是很少见的现象，以后一定要得到纠正，纠正的方法一个是租金下降，一个是房子上涨。投资者的软肋是什么呢? 并不是房子价格的下跌，而是租金的下跌或者空置率的提高。当前的房子不好出租吗？这是不可能的，只要有观望者不敢买房，必然支持租房市场。除非这个城市的建新房比例大于人口增长比例，这种情况当前来看是不可能的。

浪里黑条 · 发表于 2008-4-30 12:23

原帖由紫光于 2008-4-30 13:11 发表
% o+ I: ^) F; e, i* m7 |& T% m8 b
" @5 K! }0 y2 ?* a我周围好多买不起的，因为没有DOWNPAYMENT。但租金1000多一个月，洋人。
: g% r, n+ o8 V* R有一个最近被我忽悠去办了张信用卡，解决了5%的DOWNPAYMENT,正看房子呢。不过好像最近又听他说嫌就买个TOWNHOUSE不过瘾。

嗯，我觉得那帮家伙都挺有钱的。

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-30 12:42

原帖由 浪里黑条 于 2008-4-30 13:23 发表
6 |3 U$ s( ~0 e8 Q W; X3 ~
; [+ X8 M5 n( s6 G9 E, t) u6 f. }4 z0 j) `$ e
嗯，我觉得那帮家伙都挺有钱的。

那帮家伙把钱用在吃喝玩乐上去了，和中国人不同，宁愿每天做饭，也要买个single house。

牛肉粉丝 · 发表于 2008-4-30 15:18

为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下，不要搞个人崇拜啊。
2个人打labor就能养的起房子？如果4年前说这话可能还有可能，现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子，算是很便宜的了，现在还欠10W，2个人打labor还是觉得生活很紧张。一个月4000的总收入，房贷去掉一半，其他费用都不要了？我想有房子的人都知道一个月房子水电气平均没250下不来吧（冬天不开暖气的除外），地税今天又提升了（7.5%）。这样算来2个人打labor的钱也就是刚刚够还贷，吃饭。没有余钱可以享受生活，如果是国内来的民工，肯定会羡慕这样的生活，移民来的我想没有希望过这样的生活吧。
租房的价格有涨得，也有跌的，并不是所以公司都在提价。

顺便问个问题，不知道为什么有房的朋友为什么这么希望房子涨价，都说是自住，也不是投资，你又不卖的，涨价对你也没有影响，或许还对你有坏处（地税会提升），为什么总希望房价上升？是只是为了斗个嘴皮子，还是看别人买房价格比自己高心理舒服点？

不知道如果Z哪天买了房子以后是不是也会转变成看涨派。

紫光 · 发表于 2008-4-30 15:29

原帖由 牛肉粉丝 于 2008-4-30 16:18 发表
/ b0 q) {; u& s1 G. D; S6 Z) ^为什么monster每次一发主题上来先把自己的某某年的预言说一下，不要搞个人崇拜啊。2 C: \4 I$ {- t$ W# w0 C, X& K' w- E- y
2个人打labor就能养的起房子？如果4年前说这话可能还有可能，现在说这话就不太可信了。我认识的一个人5年前的房子，算是很便宜的了 ...

你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上，他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。
另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。

牛眼熊心 · 发表于 2008-4-30 15:33

第一句话不理解，我这个帖子哪里提了某某年的预言了？

你说对了，我就是不买也不卖房子，纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人，才是真正想买房的，他们的观点才是真正的有偏激性。Z（或者其他人）如果哪天买了房子，我估计也不会成为看涨派，但他一定不会成为看跌派，因为他一定会认为自己买的房子比租划算。

小福鸟 · 发表于 2008-4-30 16:05

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表 5 D; K8 S# F% G4 ~" p5 @, i! t& m
第一句话不理解，我这个帖子哪里提了某某年的预言了？
2 e8 }$ u& a1 X* h* }& s! b% |0 l8 I; ?# _* E* K* w+ A9 {+ O
你说对了，我就是不买也不卖房子，纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人，才是真正想买房的，他们的观点才是真正的有偏激性。Z（或者其他人）如果哪天买 ...

看跌的人肯定是希望房价跌的，就象紫光等看涨的人一个劲的希望房价涨一样，但是房价究竟是涨是跌似乎跟这两类人的主观愿望没啥关系，事实证明，去年买房子和现在买房子就是大不同，去年买房子，不仅房价高，贷款利率也高（主导利率最高时是6还是6.25记不太清了），而如果现在买房，不仅房价降了，贷款利率也降了不少，主导利率现已降至4.75，而且今后还要降息，随着房屋存量的升高和经济的进一步减缓，房价只会越来越低。所以现在买房和明年买房，结果肯定又是不一样的。

牛肉粉丝 · 发表于 2008-4-30 17:15

原帖由紫光于 2008-4-30 16:29 发表 # `0 N, }: B+ ]# Y
$ x$ }7 z) ~& y' }6 S9 `
你的朋友完全可以选择一个月只付800块在贷款上，他们愿意多付想早点还完不能怪压力大。
' Q' Z, K, Z7 z5 z另外5年前的房子现在还有10万的贷款铁定是独立房和老怪说的两个人打雷柏供得起一个condo不是一个概念。

是single house，不管是single house还是condo，现在买还贷的压力都不小，如果真的只是为了房子而每天打labor供房，那样的生活也没什么意思了。

牛肉粉丝 · 发表于 2008-4-30 17:19

原帖由 牛眼熊心 于 2008-4-30 16:33 发表
! G! F n6 |& A) `, j& `第一句话不理解，我这个帖子哪里提了某某年的预言了？
4 ]; j' C2 ]3 |( n7 ?% m2 K- d* b( {4 ?$ K" o7 L
你说对了，我就是不买也不卖房子，纯粹是无聊磨嘴皮打发时间。反而是看跌的人，才是真正想买房的，他们的观点才是真正的有偏激性。Z（或者其他人）如果哪天买 ...

你老兄记性真差。
"去年下半年，那时候加油站的价格降到了90分左右，我当时对一个朋友说，油价格08夏天将达到1.5每升，她笑得天花灿烂，现在我想没有人敢笑我了吧？"
翻老贴
"本M以前发贴的预测基本正确，看这次是否例外，本贴只准积分高的网友看，潜水者们就对不起了。
以前的预测：2006年初：Edmonton将是第三个领涨城市，2007初：edmonton将在7月份左右调整，然后复制Calgary2006年的走式。现在看来基本正确，有不伏起的可以拿贴子证明."
只是开个玩笑。

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