感概万千谈房市

牛肉粉丝 · 发表于 2009-10-29 18:33

家庭收入上10万的老外并不是那么多的，中国人可以一家两口都去工作，但不是所有人都这样的。
考虑到平均收入情况，房价还是很高，当然和中国比不算很高。中国人可以不吃不喝买房，但老外不可以。
你只是以中国人的想法来对本地房地产行情进行分析，但中国人在买房市场中只是那一小部分。或许在温哥华可以左右行情。
每天中午的新闻的财经板块，都在强调危机并没有那么快过去，现在的情况并不是那么乐观的。当然他们可能是错的。
5年前不知道吃饭多少钱，但我知道4年前200元的东西，现在肯定是不需要600元去买的。

朝阳 · 发表于 2009-10-29 18:55

看样子，还是欧洲一些国家对市场管理到位啊。

人@旅途 · 发表于 2009-10-29 20:58

在国内大概经历了两次通货膨胀，88年，和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番，88年之后逐渐房改，2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次，我看2010年过后经济慢慢向好，房价肯定会涨。

appletutu · 发表于 2009-10-29 21:49

一年买一个房子，还是公开的秘密，。。。。

小黄 · 发表于 2009-10-30 07:10

这样和你说吧。每年，我的房客帮我在MORTGAGE里面付掉的本金就有6万。每月租金盈余1000，每年1万2。合计7万二。这还没有算两个因素' [! M# X0 r) F. N6 c3 S y% E
1。还本和盈余每年递增（因为利息少了）
U( y! z/ E' \7 M2 t1 g: [2。房子涨价本身。: x2 F$ X/ ?4 t2 f
BMO 发表于 2009-10-29 19:20

What is your discount rate?
What is your projected discount rate for the next 10 years?

nmzqswy · 发表于 2009-10-30 07:19

我总结了，这个紫光总是在房价要跌的时候跑来忽悠大家买房。这比去大家口袋里抢钱更恶劣。

nmzqswy · 发表于 2009-10-30 07:24

说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水，往地上一泼，他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业，从能源流到房地产，从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...$ u( j7 v9 @ t5 _4 R% n
BMO 发表于 2009-10-29 17:13

美国那个被雷后精神崩溃，开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。

caoqian · 发表于 2009-10-30 08:01

美国那个被雷后精神崩溃，开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。 b# M& n) _: t
nmzqswy 发表于 2009-10-30 08:24

他就是一个最好的反面教材.

Rapala · 发表于 2009-10-30 08:05

你所谓是买一个押一个，用equity做downpay再买吧。/ |/ N+ j9 }6 u2 {
/ }# f9 e% L( |
我猜你第一个是2000以后买第一个房的。因为你不知道利率高的时候可以多高。当政府不得不提高利率来压制的通胀的时候，你就会发现你的按揭供款额会暴涨，而租客 ...
0 K" h ]0 n/ @% k; y小黄发表于 2009-10-29 18:36

如果提高利率，比如到了０７年最高时候６。２５银行的prime, 拿浮动的一般可以拿５。５％，定期５年的５％，对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率，通货膨胀肯定很厉害，那房子早提前涨上天了，比如翻了一倍，租金就算没有一倍，也有５０％，没有看到房东有什么难处，最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。

萨隆吧斯 · 发表于 2009-10-30 08:09

说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水，往地上一泼，他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业，从能源流到房地产，从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...9 y ?% Y7 H0 g% r8 K+ ~3 U3 {7 T* |1 {
BMO 发表于 2009-10-29 17:13

你在赌博。

Rapala · 发表于 2009-10-30 08:10

5年前不知道吃饭多少钱，但我知道4年前200元的东西，现在肯定是不需要600元去买的。
7 \) u# \$ V/ C& B5 R2 Q牛肉粉丝发表于 2009-10-29 19:33

他说的是５年前没有工作，我记得我那时候确实是2００多／月吃喝，现在已经提前过楼主说的５年后的生活了１０００／月，不是说物价涨了５倍，外面去吃的次数多了。

牛肉粉丝 · 发表于 2009-10-30 16:04

在国内大概经历了两次通货膨胀，88年，和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番，88年之后逐渐房改，2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次，我看2010年过后经济慢慢向好，房价肯定会涨。' }2 k" V5 @( ` m# O- _) L
人@旅途发表于 2009-10-29 21:58

我的一个同事，80年代中期来到Edmonton，当时他拿2万左右，房价在10万，当时他感慨买不起房，准备到小镇上班。但后来工资涨了不少，但房价并没有涨那么多。他也才在Edmonton买了房。
不见得所有的通胀都是房价涨幅大于工资涨幅的。

牛肉粉丝 · 发表于 2009-10-30 16:06

他说的是５年前没有工作，我记得我那时候确实是2００多／月吃喝，现在已经提前过楼主说的５年后的生活了１０００／月，不是说物价涨了５倍，外面去吃的次数多了。
Rapala 发表于 2009-10-30 09:10

他是对比了不同时期的房价，物价。

小黄 · 发表于 2009-10-30 20:05

如果提高利率，比如到了０７年最高时候６。２５银行的prime, 拿浮动的一般可以拿５。５％，定期５年的５％，对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率，通货膨胀肯定很厉害，那房子早提前涨上天了，比如翻了一倍，租金就算没有一倍，也有５０％，没有看到房东有什么难处，最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。
8 p4 d* d" B4 V& WRapala 发表于 2009-10-30 09:05

这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆，20%首付，5年还清。当然没有什么风险。可问题是，这样你的投资房cash flow为负，租金肯定不能弥补按揭。更何况，如果要那么多首付，也不可能每年买一个。

就以一般的家庭，10~15万年税前收入，如果有孩子，有自住房的按揭，每年最多2万的存款，那已经很节约了。要“每年买一个投资房”，必须：
1）要所有房子都至少接近于收支平衡，就算是negative cash flow，也必须是很少很少，否则5个10个房子累计是不可能承受的。要达到这一点，唯一的办法是延长还款期。5年10年时绝对没有可能。就算是30年，收支平衡都非常困难。
2）首付必须少，以20万一个算。5%也要1万，还有CHMC的费用。

这样就出现问题了，你对利率的计算，不能只看近期“高点”。这样，问你2个问题：
1）假设30年的按揭。温故知新，请问你知不知道过去的30年里，按揭利率最高是那一年？是多少？
2）在通胀最高利率最高的那几年，房价涨了多少？

icing · 发表于 2009-10-30 22:55

When 通胀, the house owners with huge mortgage gonna be very hard. And because the interest rate increased, nobody gonna want to buy a house if he does not have enough cash. Probably the house price gonna running lower.... because the demand drop. No good, no good, be prepared!!!

luke · 发表于 2009-10-31 15:01

if you donot have 25%cash why you buy house for rent .when people buy house for rent tthey must be have 25% cash.they just keep money not go down!

Rapala · 发表于 2009-10-31 19:04

本帖最后由 Rapala 于 2009-10-31 20:12 编辑

这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆，20%首付，5年还清。当然没有什么风险。可问题是，这样你的投资房cash flow为负，租金肯定不能弥补按揭。更何况，如果要那么多首付，也不可能每年买一个。
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小黄发表于 2009-10-30 21:05

你说的是极端情况，也就是利率涨到10%以上，其实我敢说，10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训，宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。

再说了，一年买一个房子，碰到高利率的年份，也就是一个房子需要renew，把其他房子的利率平均下来，还是可以负担的。

2）在通胀最高利率最高的那几年，房价涨了多少？
不光要看那几年，要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨，工资最终会跟着上涨，最后导致房子上涨。比如说现在，通货膨胀很低，为什么房子还是上涨呢？温哥华和多伦多比去年同期已经涨了20%了，出现抢房子的现象。根本原因是通货膨胀，有人会问，现在通胀率很低啊，但是你忘了前几年的高通胀导致最后的工资上涨，由于07年全世界环境造成的打压，积累了大量能量最后在09年爆发。

小黄 · 发表于 2009-10-31 20:57

本帖最后由小黄于 2009-10-31 22:08 编辑

你说的是极端情况，也就是利率涨到10%以上，其实我敢说，10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训，宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。+ [) z1 o# j* y+ ~5 \& K
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Rapala 发表于 2009-10-31 20:04

按照你的理论，奥巴马就是天才，而里根是白痴？我告诉你，里根不是白痴，他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩，是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣，但还是比别的国家强。

等到真正意义上的通货膨胀到来之时，他不提也得提。通货膨胀具备正反馈效应，如果不提美元就真的会和里拉一样。古今中外还没有房市崩盘造成政府垮台，但通货膨胀造成政府垮台比比皆是。

况且上一次的高利率可不是10%那么简单吧？Fed rate在1982年是18%，5年锁定是20%吧？按揭利率超过10%的时间跨度达到5年以上，而且在期间房价只跌不涨。

我们就算假设这次高利率只有上次的一半，就是10%，那么每月还款多少？投资者自身的日常开销本来就更紧了，根本无法承受这样的按揭。

2）在通胀最高利率最高的那几年，房价涨了多少？4 B' i: }- ]4 K$ c. v5 p1 E
不光要看那几年，要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨，工资最终会跟着上涨，最后导致房子上涨

请注意，你自己用了“最终”二字。工资“最终”的确会涨。但工资上涨是通胀的最后一环。租客都是工资链最底部的人，他们能把食品涨价对付下来就谢天谢地了。等到投资房的租客最终可以承受更高租金的时候，投资房已经被法拍多时了。房价当然“最终”也会涨，但那又是多年后的事情了。你的因果关系没错，但忘记了恢复牛市是个长期过程。而房贷是要月月还的。

归纳一下，不用高杠杆就不可能每年买一个，用了高杠杆有点风吹草动就完蛋。你所谓的涨工资涨租金取HLOC，都只对低杠杆的投资有用，高杠杆的根本拖不过3个月。

雨过天晴 · 发表于 2009-11-1 08:54

特北京 · 发表于 2009-11-1 09:43

小黄的分析很透彻，杠杆确实是双刃剑。

Rapala · 发表于 2009-11-1 16:16

按照你的理论，奥巴马就是天才，而里根是白痴？我告诉你，里根不是白痴，他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩，是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣，但还是比别的国家强。 ...' T0 Z+ D/ o% \) I
小黄发表于 2009-10-31 21:57

说那么多没有用，事实上06，07年的高通货膨胀，粮食涨100%，有色石油都是翻几倍，也没有看到有多大的利率涨幅。中国产品限制了西方的通货膨胀，这是里根时代没有的，要辩证地看问题。

happy5885 · 发表于 2009-11-1 16:36

佩服Rapala敢想敢做，我虽然有时也这么想，但没胆做。历史不会简单重复，一战二战相隔那么短，而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快，高利率的时代也许一去不复返，这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的，我们永远不能明白别人为什么能赚那么多钱。

happy5885 · 发表于 2009-11-1 16:55

炒楼的当然有亏本的，但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐，这个我要佩服一下温州人，活该人家富得流油。

小黄 · 发表于 2009-11-1 21:13

佩服Rapala敢想敢做，我虽然有时也这么想，但没胆做。历史不会简单重复，一战二战相隔那么短，而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快，高利率的时代也许一去不复返，这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的，我 ...7 k U: d9 W) X( F) p, t/ \9 i
happy5885 发表于 2009-11-1 17:36

所谓“历史不会简单重复”，你不知不觉用了双重标准。给你总结一下哦，你的逻辑就是：
别人成功的历史，会在你的身上重复；别人失败的历史，不会在你身上重复。

如果认定历史不会简单重复，那么一个最直接的结论就是，在阿省人的炒房意识已经被唤醒的今天，要再投资房地产，亏多赚少。

小黄 · 发表于 2009-11-1 21:16

炒楼的当然有亏本的，但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐，这个我要佩服一下温州人，活该人家富得流油。
5 [, l- I* ]8 L4 K1 V/ {$ _happy5885 发表于 2009-11-1 17:55

赚的爱吹嘛，沉默的是大多数。
真正意义上的炒家，的确是发财了，发的是毫无经验一心发财高位接盘的人的钱。

永安里 · 发表于 2009-11-4 01:05

48# 小黄

平安是福 · 发表于 2009-11-4 10:05

永恒的话题

zychen1973 · 发表于 2009-11-4 15:54

Good points.
Ding 紫光 and Rapala and 小黄 .

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