浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
$ p9 F1 A0 C+ Q! \  I7 sRapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
/ \, Z0 p: O. ^9 d/ V1 S" b& E7 [
- u& b' z6 N3 I1 U- h3 n如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
; D5 H) d1 d- v3.59%

Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
& G' {3 o) G9 O  y# Z' t/ wP-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
. R9 z: |, i0 {% ^- f这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%

Variable 　p = 2.25 %
. A% \1 B( c! M8 e8 b, }　5 Year Close        
P-0.20%

* Y  ]4 z7 u; |9 K0 F. X7 Z5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
) |7 U5 ^) h3 n( x; jRapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

% ?! P- L) a" f1 D) B$ T2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

: N% ~/ B8 ?) B# f: q/ Z3 x3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
9 v5 g) ?  k- b* ]1 ]: M( M如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
& Y4 x1 m; p/ M所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
. I$ a- Z- s& ~3 _  Y
: ]: b: _3 w! J3 a( e% l+ I5 D2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
6 F  E& h& o9 Z! ?
4 M8 O! n. `1 e# G3 A3）你的账号于我无用。还是 ...
3 ~  i; \( E, \+ A% w小黄 发表于 2010-1-25 18:26

! O, A. g8 t$ j. I5 y; U5 j; k我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

8 W2 X' a1 R% c最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
8 l: E" ]! u: `, ?& E" d% i! k
我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
" d4 O: @( D0 Y( |' s" J2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
6 p) e& r' O- B3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
8 ?4 Y( V. O: d4 B+ n- f; P4） 算5年终止时的贷款余额。
5 H$ K. R, P2 O2 d) c. e: w! L5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
2 ]9 \% ]6 `& k小黄 发表于 2010-1-25 22:49

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
0 U& o$ R/ ]" t! ^9 H0 L( U
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。
% U  }$ i% l. _* [, Z
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

  `- J, ^# F& q4 I3 c

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
/ K; O; j9 }3 @
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
/ w/ T, X  P+ f2 p
% i; m! W7 m) D: X7 l浮动任何时候都比固定利率要好。

4 q3 s/ ]# l5 Q换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala
; x! d* y4 c; j. ]% [' A3 a
, Y. |6 f% Z. c# ^8 t% d+ ~看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
3 E. f! a/ |# X6 c( s' W" l* ]
" P( N: F2 i( S8 i我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

# b3 D2 o$ j9 \8 u$ n% F3 \银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成
' L8 M) z) U3 C! m$ T( G5 r  r5 d1 @
+ }' [* Z7 z, n& n* V- l+ B2 WCLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

& }  ^% C) ^9 [! S. U问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
, `* t2 [0 V% n, q0 Z4 ^3 |/ K      2  到底该选哪种好呢？

5 p& A: D& ]7 S8 z# P# [1 U谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈

9 G4 D; Q# V9 b7 M, h6 O% g我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
. a9 k/ g- R( \  I1 P8 a
4 y! N" e8 Y3 q: i3 S" o( v* x+ S还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？
8 s( k/ p% p1 @1 q" ^# k
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
. w& p% f) M! q9 ~7 ]& k小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

. g7 u7 I2 n; |6 @  e+ K这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。
0 r! r% H5 }7 n
. d5 g. T* T: D! x0 p6 ?" q% v当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。
2 p* _: M2 f4 T% K2 e
但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
& z* u6 K# V# B6 E7 j5 X
) Y, v  h5 l7 A9 h5 p# }- K7 R我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于
4 n7 v) W' O5 e( C4 S: r5 h
FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

! w& {$ U5 B- Q我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。
  z: d9 k; s6 ?( U; w5 Q
0 o: v  \9 V1 u1 |根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。
) B" I8 {. ], Y& ?3 B) v3 a' X* N: @
# F2 @, ^: O4 O1 v/ E- |4 j) r, w１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。
, d  D2 |, H8 K' V( W. f
２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

/ u) x3 s, W7 B; o$ u+ ?+ e% k３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
4 C1 d: v1 w/ q4 i9 S2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
* _! z. `2 O+ b! y+ e- C& }( h! z9 \- L小黄 发表于 2010-1-26 18:52

+ d- V5 |) M9 J- ^9 }; ^  t黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
2 s) g- C5 ~  o  o" S7 P
% t# O* e$ {6 I2 D6 t那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
* z' t6 t6 B5 n1 Z那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

# T0 @9 E! \% |8 v那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

! a4 r# c: \. M3 d: J3 y赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
) {7 z+ ]+ M( j' ^3 d  l& S如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

$ l4 M1 c9 l. r& b+ x' |只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
. N- q4 @6 t& B. |3 y; s阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

0 `* V5 m5 q* H- F6 e黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

- ~4 o+ C6 x  X$ l如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

9 Y% E, s; {6 H7 p0 N5 V5 P不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
* D4 `$ M* d+ p: O6 t3 {/ L0 c
１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
* R  ~: A- z: R1 U; q! M２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
8 J  _1 x0 }+ K9 }4 N2 m3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
6 r- |; T0 Q9 H% ^0 B
  s$ Q+ G) u0 O- C那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

你又偷换了概念。
4 F# Y2 N% b" h我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
1 @* ^4 s3 H, f- ~0 b! |5 |1 @
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
% ~6 c- `; Q  A, \
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
3 a6 k! V6 W1 l3 ~  J4 C
$ [3 t9 S9 K6 D1 G) u$ F我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
4 L4 x9 I% U5 X  F7 Y" D5 i是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？
% Q. x% G, s/ Y" |小黄 发表于 2010-1-27 18:27

- ]- W7 G7 v0 A你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？
2 n  L" E* B: r* k& {
" D; H) h+ S+ b; |, r1 d+ Y要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
2 G6 [" d1 |+ t我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
. V# ^6 c4 c3 R) H
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
" a  j; S% j5 t+ W1 {小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
这帖有用。