房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
- R( y) O) _/ U& R我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。
& h2 E/ S+ A( t: n( V
所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

. z( j/ Y4 S) I9 h1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?

1 P. F' l2 M; R+ P) \+ h2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?

. h& h3 o! o, z3 G2 b8 @% F4 {3 K3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?

4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.

5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.
. R9 Z7 _7 D6 K. {
7 n- g) j6 {8 }4 ~' E6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.
" f+ R; B8 E. k  p! H
综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
7 z" q/ [; m) s你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
0 n/ z: K9 D+ I! e$ c% E* o2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
9 s5 e3 r# Z6 T# ^+ d/ R3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
# V0 N7 D5 w- d0 r4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
1 h, d7 Z, n* u! q$ _" p3 U5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
: z4 d  J8 Z* J+ p% w6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；

摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?
1 G& a3 M* M# K/ g, Z
下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?
! E0 N4 R# @7 k1 ]5 c
1 o% B5 l* f# G" E) ^下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:
- E/ @( Y, I# t) b4 \2 R3 M/ |
: B! c3 b0 t0 M1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;
/ o, z) o& j/ ^
2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;
" o5 F/ Y: E+ c! X: U
( [& C# O3 {$ J3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;
: {$ }' x  |8 s5 H: I
4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;

& c) ^* {& z# s+ \0 O; w5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;

- L9 C8 N! _8 A# b- a4 `9 [6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;

最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball
9 |7 o: R7 S# x: f& S9 V/ A
房价的下跌只是在纸上。
: h; o% {. K9 p5 {' T这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
1 B$ \* t: ?7 L. g有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
& w2 n, J: N: A- S很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball
2 I" I' x/ E/ ~) L
房价的下跌只是在纸上。
/ d4 k9 d! L- v; Z$ g这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
* E1 \: W7 Y- ~- O现在阿省平均家庭收入已经 ...
紫光 发表于 2010-4-14 13:09

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
紫光 发表于 2010-4-14 15:31

- g- n: _" }6 q' Q" w拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...

. E/ P7 i: U4 H% t3 W/ b& R0 ^- V从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
% g8 x0 o, U8 e; tsuvescape 发表于 2010-4-11 14:28

/ t7 y. ?6 P, [( z/ f0 C# o
+ T( R8 J/ n: Z! _totally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

" a, F6 Y  W( N1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
% [; E. k7 t& h" d3 `4 @1 bplayball 发表于 2010-4-14 09:09

9 V! e- X% |: `2 i6 l9 |8 P" J7 c紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

想听听黄教授的看法。
1 x) `# Y2 ^& b" X- s& w& K$ U浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

8 U6 I7 G+ w9 l* G总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

+ o+ p* z1 e" o. `: ~/ F* T1 a: a2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。

3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
2 ^( }# \$ s- H( W  @+ g/ z
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
' i' n" }* \% T9 N; ^2 c小黄 发表于 2010-4-14 22:53

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
2 O6 H/ Q# ^. G4 W0 x' N! ccaoqian 发表于 2010-4-15 08:29

这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
! g9 o; U/ N3 K2 {/ l1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
' I& I+ c9 {& b小黄 发表于 2010-4-14 22:53

1 l: J( y! L2 j/ i7 k
多谢黄教授提供金砖理论。

8 x8 p2 |7 P0 B+ ~# T# C: d如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。
& p+ X0 i7 H# R7 g3 O3 r2 N# E
工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。

$ J4 t3 _( X$ W4 r* W( v* r6 E  R工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄
* X4 k5 ~5 h# {! p8 U0 w& J. \, n
! o" ?" J3 s3 j5 C
) |# e3 q' o' w% C有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

http://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
Median total income, by family type, by census metropolitan area
(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
3 @" B( W. N) v" d! D          All census families1
          $
* T: d: x1 }6 l, M1 a) l' {Median total income          
; ^4 z) r; l" F- MCanada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
St. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
+ U: u$ d& `% zHalifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
Saint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
Saguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
: b, w% \# @' U' ]% @% B# h/ rQuébec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
Sherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
+ z* _3 C4 z+ ^Trois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
; g6 `4 j9 o) |  B# j2 P* ]' |Montréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
Ottawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
Ottawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
/ B+ I; b, f0 {% x4 M5 KKingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
Oshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
Toronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
6 C: U0 b. @1 J& ZHamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
6 }) ]1 I9 v1 f7 CSt. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
- }  X# W. g+ E7 N) lKitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
London (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
Windsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
) I- j# k# t9 W, k4 w; f7 O$ D1 nGreater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
Thunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
' B9 U7 f1 b1 I& gWinnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
* F% q8 H. W' v+ y9 W6 VRegina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
+ ]4 R; ~/ [6 mSaskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
* J9 f% F/ m1 t; U+ C( D7 O, M* yCalgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
+ W2 T" _6 N5 R8 h: L- LEdmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
Abbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
Vancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
+ `, t' v5 X5 U+ g9 v' i# Z" HVictoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
http://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
' o2 J+ X2 g, W% L" o  C% S+ S- ahttp://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
catty 发表于 2010-4-15 09:50

MEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)
6 s3 A4 G# n, }! f) i
这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala


) D! i1 k6 X) f1 E$ w) o1 w& A麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。

5 @$ |% @3 `: V: D, H说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？
" C: W5 |$ J6 C( |" Y
所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

49# 浪里黑条

4 d" ^$ `+ Y( E有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝
- y) V, L9 D0 [$ E4 T: S

同意！

小黄

53# Rapala


麻烦小黄教授解释下
# W9 Y2 ^8 Y1 p! hcatty 发表于 2010-4-15 10:09

按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条
$ J' Y5 o% o+ X* N3 h6 c
* q7 O; G+ g1 I+ h% L有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
tara2006 发表于 2010-4-15 13:35

不会这么便宜吧
好像也分靠大学 和不靠大学的。