房市也在翻越忧虑之墙

紫光

5、6年前2000尺大概25万-30万之间，家庭收入5、6万就可以轻松买下。不过，再早1、2年，大多数的同胞那个时候都没有专业工作，谁有被别人当偶像。
老婆是画图的，第一个“专业工作”12块/小时。
我是做会计的，当时最低付9块，一个12块的工作申请了居然因为竞争激烈没有拿到。

- F" S' v; P8 j" ?. J6 n所以房价回到5、6年前，工作机会和收入也回到5、6年前，买不起的还是买不起。

playball

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?

8 ?7 w6 `4 `: |6 J0 Z/ m9 e1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么? 如果不受限制, 你是选择住Vancouver 还是 Edmonton?
; m; v" H2 b5 u( [
2. 从地理位置来讲, Edmonton占了什么优势?
/ x3 n5 m/ G8 W: R) p
3. 从人气的角度来看, Edmonton的人气旺么?

, ]! m( P! q$ J! h6 I7 @4 _4. 从找工作的角度来看, 昔日那遍地是工作的情况不再, 反而是大量的裁员, 失业.

+ H$ L8 U, v2 [$ U% C( W" E$ N5. 再从租房的角度来看, 房子的空置率不断上升, 房租稳中不断下降.
! G* H* D' P$ @/ c$ D! Z
1 N# k! p) o* k0 T6 P6. 再从市场卖房的角度来看, 到处都是卖房的广告. 既然有这么多房子卖, 那么竞争必然激烈, 价格能猴涨船高? 今年说不定就是最后的脱手年.
5 D+ i: [6 S6 a5 W
. D, t. b8 A6 ~+ L& }2 [8 J综合以上各个方面, 你再摸着自己的良心问问: 这个地方真的很有吸引力, 是你梦中生存的地方?

老牛

我认为目前确实是房市走向不太明确的时期,即使对想买房的朋友,也应该劝他们等等看看才是负责任和友好的行为,为什么这里总人要一味地鼓吹 房市将会涨!涨!再涨!?

老牛

总是有人

Rapala

32# playball
. |$ j5 M% ?, h' d7 T# L6 D7 v你说的这些，在房价上已经反映了，比爱城综合情况好的也无非是两三个城市，都涨了２０％。烂苹果里挑个适合自己好的来吃而已。毕竟你我都还在这个城市，各有各的原因，这个原因就是支持爱城房价的原因。

紫光

试着回答一下你的问题：
1、温哥华适合人居住，不过那里平均房价100万，使这里的三倍，工资水平比这里还要低；
2、edmonton没有都没有，就是有石油，而且最新的勘探发现了大量的原油，注意是原油而不是油砂；
; r0 D7 ~* K1 c0 m& E) n3、如果政府态度开放一点，这里的人气会旺到你想离开，最近中石油以多花20亿价格购买了三刻录公司9%的股份，如果政府比准，这只是一个开始；
4、不知道你的专业，反正我所看到的情况是就业情况在逐步好转。很多认识的去年被雷的朋友最近都陆续上岗；
5、房子的空置率不断上升的说法不清楚来源；房租仍然可以cover mortagage，而在温哥华你也可以租到不到1000的房子，能不能cover就不一定了；
6、每年的三月都是存货增加的时点，然后开始逐步下降，你可以观察；其实存货根本就不多，5、6千套，只是2007年的一半；
: l; E; l0 s% E: v$ B
摸着良心说，这里不算很好，但也不错。只要和老婆孩子在一起，哪里都是梦中生存的地方。

playball

你的回答打了个擦边球, 我上面的几个观点仅想说明一个观点: 作为一个投资者, 你会到Edmonotn投资么?
1 J6 |# }$ X4 ~) n
$ }6 E' M$ e8 y* _0 @% `2 A* t4 q下面从政府的角度, 再来问个问题: 如果你是政府, 你是希望在10年采光所有的石油, 还是有计划的, 有控制的发展人口和城市(50年, 100 年或者更长的规划....) 而不是在短短的的几年, 让人口急剧膨胀, 然后又无事可做, 人口大量出逃, 留下一座曾经繁华的空城. 这个简单的问题, 不需要我回答了吧?
# f- t4 z$ n! f1 A3 u* K
下面在从我们自身的角度出发, 作为我等众人, 已经住在这儿, 已经或者将要卷入"房事"的人来说, 问几个问题:

% d9 w0 t! H& v  F1. 来的早, 已经买到了房子的, 短期内不会再买了. 买了的是看涨的坚定支持者, 这样自住心里也平衡些;
: P- j% X8 T  [2 c6 S4 I
/ j  t% O+ T3 I) J2. 来的晚, 又赶上经济不景气, 手头肯定不阔绰. 有的要么失去工作, 要么根本没有找到工作, 他们虽然是潜在买房者, 但是没有这个实力;

3. 一部门能力比较强, 来的比较晚但是找到固定的工作的, 是最有买房冲动的人. 但是他们应该不是盲目投资的人, 观望的气氛很浓;
% z. r6 c' w2 J5 U
4. 从各方面消息来看, 有相当一部分搬离了Edmonton, 比如空房增多, 卖房的增多, 也就是说买方市场不强, 空方比多头占优;

5. 政府加大住房的供给, 不存在供不应求的局面;

6. 部分炒房者因为资金短缺, 或者找不到租客, 不得不砍价出售. 部分因为买的早, 房子赚了点钱, 想出手变现; 这些都是卖房多的原因;

1 L! v! I& W$ e% U' ~5 M最后一句话: 这年头, 买房还是悠着点, 明天的日子是好是坏还不知道呢?

紫光

37# playball

房价的下跌只是在纸上。
% w4 |' s. s; ?( q  c这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
2 z: L0 y5 k" [) m现在阿省平均家庭收入已经10万，还想2年的收入就可以买个房子？
很少有人从负担水平去考虑房价，或者考虑这个负担水平的标准紧紧盯在2000以上的豪宅上。

浪里黑条

想听听黄教授的看法。

caoqian

37# playball
' y) d/ C0 W( `( b# |5 X
房价的下跌只是在纸上。
这句话2年前我就说过，好像还有不少人不以为然。
因为你根本不知道哪里是底哪里是顶。
3 y2 X* s' V1 H, ]' J有人说，如果跌到2005年的水平我就买，很不幸不可能。
" [# }$ b- G( m: ^! {/ p现在阿省平均家庭收入已经 ...
) @- t9 T6 G- f( G紫光 发表于 2010-4-14 13:09

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.

紫光

阿省平均家庭收入十万依据是什么?在经济危机其间也是十万?还是在低失业率时期是十万?这一点很重要.
caoqian 发表于 2010-4-14 15:14

) @( }7 U7 i9 }! g! U* Xhttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2

caoqian

http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
紫光 发表于 2010-4-14 15:31

拜读了.但是,平均收入不能代表70%以上家庭收入,应该看中位数家庭收入更有价值.

宋兵乙

房子作为投资/自住, 保持5%左右的正常增值是合理的;
目前房子应该是平的,达到5%/年增长还有一定距离. 目前进入房市的人一大部分是利息低; 并不是房子价钱非常合理了;
, v! S1 ?4 @, Z工作市场依然低迷; 北边很多工程都是纸上谈兵, ...
7 L$ w5 ?$ |3 G" j6 m# D: q3 n
" _" j# g% t0 f" T1 p. \, [从全加拿大范围来看,edmonton的房子真是鸟不拉屎的设计和价钱.
! @8 F& T/ L: l) Z! b# G; |suvescape 发表于 2010-4-11 14:28

( p% S# z, |7 F; p
/ {# g$ ^7 c  y6 ototally agree.

fancycat

凑和下紫光的高论: 首先假设有200万在手, 准备投资. 假设把Edmonton房市作为投资对象, 大家说, 我们该从哪些方面来考察, 这个地方的房市值不值?
* R6 e& _+ O+ v* z" h1 Z5 \' G
1. 从天气的角度, 大家说这个地方是个适合人类居住的地方么 ...
, m5 r5 f7 v$ z- G1 vplayball 发表于 2010-4-14 09:09

紫大侠那向来是一言九鼎的“专家”，他说爱城的房价要涨，那就是真理，你就不要和专家较劲了，白耽误工夫！

ceramistpalace

What one wishes, how one would think. If one is subjective, one will not take others' view into consideration and has an in-depth thinking. IMO, arguing is a waste of time and nobody wins.

小黄

想听听黄教授的看法。
浪里黑条 发表于 2010-4-14 13:24

8 O* v' U) d8 J  Z: |总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
9 x2 c; f$ K4 h2 r4 V
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前不好找工作，大概紫光来加年头太短了吧。近些年油价最低房价最低的1998年，IT行业很红火，卡城光北电的楼就有8个吧。就业非常容易。真正难找的是2002~2003一两年而已。如果紫光坚决看多，应该说：房价和收入不需要必然的固定比例关系。可以举出国内的例子，说明人们是可以被压榨到接受一个高比例的。

; D9 S4 J+ {  g* L' }9 V9 b3）好像看到吉普车说房价每年应该涨5%，也可能看错了，因为我找不到那个帖子了。我想任何一个数字都应该有一定的依据，不能主观认为合理就行的。最终还是要成败论英雄。我以前也是坚定的空军，考虑的层层面面很多，但被市场无情的嘲弄了，那就检讨自己的失误，修正自己的模型。

caoqian

总结一下：
% y5 p* J1 _1 X* h1 h/ i1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。
! }1 c/ n: a; n
2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
2 @7 M) w& A: d小黄 发表于 2010-4-14 22:53

9 }+ h, u9 F; B# j如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!

浪里黑条

如果加拿大也像国内那样,购买第二套以上房屋预付款是房价的50%,房价将必跌!
caoqian 发表于 2010-4-15 08:29

4 R2 d& x2 b6 u& @6 s这种政策在加拿大出现的可能性，比你在北沙河里发现一条鳄鱼，的几率，还低。

浪里黑条

总结一下：
1）Playball所谓200万不投爱城，纯属抬杠。等他有200万再来讨论吧。

2）紫光对于房价工资比的分析也不靠谱。这10年来，房价涨了200%，工资最多涨20%，很多空军都原意房价和工资跌回去。而且所谓以前 ...
- f) G& b- L) m9 `9 t小黄 发表于 2010-4-14 22:53

7 a% X: T! O* I3 M4 N* s
多谢黄教授提供金砖理论。
5 u  C4 k# C- }0 z9 X: |
如果我真有二百万，我估计还是会投到爱城的，二百万在温哥华炒不了什么，在本屯也许能周转几个。
) G4 @6 v( c! H- D0 c% X+ S7 k
工资和房价之间，肯定发生关系，但是究竟是什么样的关系，很难讲清楚，我觉得。

工作机会的多少，和房价，应该有直接关系。

紫光

46# 小黄
7 M2 j$ E# z3 ]

有关工资上涨幅度的数据你肯定错了，10年前阿省家庭平均工资不可能有8、9万。因为现在已经超过10万。

Rapala

* t% [0 C" g7 E7 B- t# q
http://www40.statcan.gc.ca/l01/cst01/famil107a-eng.htm
Median total income, by family type, by census metropolitan area
(All census families)           2003         2004         2005         2006         2007
          All census families1
          $
Median total income          
Canada         56,000         58,100         60,600         63,600         66,550
St. John's (N.L.)         55,800         57,100         59,800         63,100         67,760
Halifax (N.S.)         59,200         61,400         64,700         67,600         70,610
8 S  [/ ]* w5 R  T2 P) ~/ xSaint John (N.B.)         52,900         55,200         57,000         59,600         62,860
Saguenay (Que.)         54,300         56,400         58,900         60,900         64,010
% M& h8 S; F8 M; ~* p0 h  |Québec (Que.)         59,600         61,800         64,900         67,100         70,920
Sherbrooke (Que.)         52,100         53,500         56,100         57,000         59,490
Trois-Rivières (Que.)         50,500         51,600         55,100         56,900         59,640
4 `! X8 c6 d# F) T' n6 v! yMontréal (Que.)         54,400         56,100         58,600         60,800         63,790
, `5 j+ u! L" o, l$ H% F; wOttawa–Gatineau (Que. part, Ont.–Que.)         62,800         64,700         68,500         70,900         74,670
Ottawa–Gatineau (Ont. part, Ont.–Que.)         74,500         77,000         80,300         84,000         87,930
Kingston (Ont.)         61,900         63,700         66,400         69,100         71,980
2 p# w; A# c% n  z9 D3 [Oshawa (Ont.)         72,400         75,000         76,800         78,900         81,570
Toronto (Ont.)         58,500         60,100         61,800         63,800         66,560
$ x* r5 T% Y. C5 R% l; y! s/ q* OHamilton (Ont.)         65,200         67,100         69,500         71,600         74,480
St. Catharines–Niagara (Ont.)         57,300         58,900         60,600         62,500         64,300
; B* T# @% Z* Q9 B' x6 SKitchener (Ont.)         67,000         69,200         71,100         72,800         74,750
: O: |: q! d+ k9 A  i2 U; ZLondon (Ont.)         61,200         63,600         66,100         68,400         70,720
. L, l- p  H& nWindsor (Ont.)         67,800         68,400         69,700         70,000         70,810
5 W8 Y$ m. L( z) E7 Y1 x9 dGreater Sudbury / Grand Sudbury (Ont.)         59,200         62,300         66,100         69,700         74,840
Thunder Bay (Ont.)         63,400         64,600         67,200         69,400         71,480
Winnipeg (Man.)         57,300         59,400         61,600         64,700         67,900
Regina (Sask.)         63,300         66,000         68,500         72,200         77,170
) X5 X( A: Y% c0 }+ z. J# e+ JSaskatoon (Sask.)         57,500         59,900         63,600         68,300         72,970
Calgary (Alta.)         67,800         71,100         75,400         83,500         87,970
Edmonton (Alta.)         64,800         68,100         72,600         79,300         83,460
Abbotsford (B.C.)         51,000         53,700         55,700         58,900         61,970
0 z8 I9 u1 R/ NVancouver (B.C.)         54,100         56,200         58,800         62,900         66,330
7 E* V- F3 X9 A( N" R  s# y6 c9 AVictoria (B.C.)         61,700         64,200         66,900         71,500         74,730

catty

70k Alberta 2000
http://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf

Rapala

70k Alberta 2000
http://www.finance.alberta.ca/ab ... arnings_incomes.pdf
/ r3 w! I& \) f5 y$ {) Ncatty 发表于 2010-4-15 09:50

% H3 p8 t+ j. J( {0 P( I* o2 I/ VMEDIAN TOTAL INCOME (IN 2005 CONSTANT DOLLARS)
1 h% ^6 q! |* f) r# c6 C/ }
$ P3 |: \6 N, Q3 l这是通货膨胀后的数据，不好比较。

catty

53# Rapala
! \0 T$ y6 ~6 [8 U' I

麻烦小黄教授解释下

playball

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=285281

紫光

嘿嘿，误区就在这里，利率就算涨到6%，这是这几年房贷利率最高的，然后房价也跟着下跌10%，你买房除非用现金，有兴趣不妨算一算你的payment的差别。

$ |$ S+ d; J# K' L( r. n说来说去，总有人希望房价会下跌，但是事实是，除非战争或者经济危机，房价根本不可能没有原因的下跌超过10%。而在上述的两种情况中，有多少人敢买房子？

) j2 \: p5 C% ?9 w6 F所以从这点上说，小黄是真正的明白人，一边大声喊跌一边偷偷进货。

flyingpig

8 O0 d5 m8 t1 R+ k# d
, G$ j6 A& o$ }* F2 \/ F- y 49# 浪里黑条

有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。

岁寒物语

7# 牛肉粉丝

& N! Z; z  S; [  O
+ B2 W) B+ z6 b* }% o同意！

小黄

53# Rapala
- I$ k- K3 G4 N- g1 |" i) X/ L

+ h- I* q. T2 q/ g麻烦小黄教授解释下
catty 发表于 2010-4-15 10:09

按照老怪的数据，无论是算不算通胀，收入增长都远远小于房价上涨。
$ }0 S0 S% Q7 }8 Q& u所以紫光要继续看涨，就不能以收入上涨作为主要理由。

冰糖葫芦

49# 浪里黑条

; w; l& d1 z% z; X* F$ v有200万的话，投到温尼泊吧，那里2000尺的独立房子刚刚20万刀，能买10个。
- N( R  @6 s4 O, Otara2006 发表于 2010-4-15 13:35

不会这么便宜吧
$ ^. `( R7 I* K+ h6 ?- x好像也分靠大学 和不靠大学的。