该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。
, K9 y4 R" C  _4 t; q9 j
另外不要低估 ...
) ?7 |( d2 t7 F. l% A' E% I竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

7 l$ J! C, f# x4 ^& [7 T( T, j
每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。
, ~6 `4 N2 [$ v: M( d
: ~0 |; c2 H* f! o0 h8 u5 H出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护

升级，打理，保养。
, u$ |+ M3 E% D
租金比是指回报率。
! G8 e" L1 U) x$ C
美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
+ {9 h! Y6 K8 i6 ]" L5 o$ s
" o" S8 e* a' d; W- O
温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

# M) l) P, r$ |/ t$ G8 g7 }9 x+ K出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
  }7 V% T- L. \! P9 s7 D1 x如花 发表于 2010-10-18 20:44

4 c: J" c4 S6 [: r& J放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。
2 e* M3 I  P1 G# X
! t+ j: t- i* a  H供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
' x/ P7 _1 l0 z8 b! F如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

# m' y% u* M! t, Y; W

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

# p' t* K. ^' x- \% X' K5 a, S
" R6 H7 c% L0 m# e$ G

5 o  M$ K! w+ }; F+ _8%是回报率，按房价。

) N2 S/ B% e# n贷款利率： 4%
首付：20%
房产税：0.8%
! v( ]$ B' b3 z  G. ^2 h8 o; a保险：0.3%
. `' G6 l/ [0 I) Z9 Y9 B/ N8 c1 @维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。

0 `( E' b4 b0 M9 f( I那么实际资金回报率
6 c# `( x8 [( z, H6 P- o" Q
% g0 l. l4 J' S（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。
) T& o, Z4 l- `# z, l6 K
上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
6 V% d) C! m) A" |, N4 g一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

" p  z2 r6 N1 _% Z- K) g9 B$ i; g

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
- T0 G( @  b7 w: _$ I如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

" s- F5 u6 q' K" y5 o6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
  i5 y$ L: P: Z( Y& x如花 发表于 2010-10-18 21:56

20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

& m* A" n/ @5 z& Q! D* M

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
% k- u& a2 ]' z, T! `竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
& {" Z; j' i5 O7 Q( o( n2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。

& W/ X- v3 `3 ]$ z0 R$ m1 O) P# L那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。

说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
9 D* v. }5 w7 ]& s$ D4 L如花 发表于 2010-10-18 22:19

+ L3 F+ c. d# u9 L哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

" K) U7 m% \' ?5 c3 X( i- u1 b另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

! B! c4 p* i( h& G  g9 D这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
; K" q! D* P/ W- [6 w8 e2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
: r, y9 V& ~# O0 C/ g: y. z八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
& M$ h: Q$ h5 c7 Y更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。
( K, x* H" d' R2 v7 ]
我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
- C+ ^  ~4 |% G- Q4 e4 B( I& x) h1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
/ u: r2 }9 Z/ q4 ~4 g# B目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。
9 }( e" O* a4 I5 b3 v
: D6 {1 t" z) S% m5 Y( M- p8 @5 P资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
: a: T% o0 l3 m0 K1 F& F1 L2 v
另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
% J6 G( A4 d' h* V: M- Q- r! L, M竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

1 z8 C/ u6 ~3 z
GIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
9 @. x5 F# Z  b. ]; s 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

卖方给经纪的佣金在这里是3%。

个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

/ X" J% A6 z1 z1 Z这个只能是做一个大概的估算，因为：
1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
' p3 M9 T; ]% D2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
' s, w% {# j/ W" _3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.
! ~0 |- o/ Q( z/ A
. a; T8 d8 a7 V所以，估算的公式：
3 W8 u  H; N+ v9 U房价为：A
, C5 E9 Y$ i! `0 E- h（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
6 r- N3 Q& R" r( f上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
8 B; d6 F$ Y" Q+ }5 ]( p0 @6 c6 L现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
$ G* O) F7 ~) c不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

! Q5 a) w% ^, n+ l1 G; [

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
4 L3 l* C- T% h/ X, g; k8 C更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

  a* u% L5 e# z你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
. E$ [2 ^: n' [7 ~0 t' ^; M
% G9 U: l% K2 i- r- B( ?如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。
; h1 m8 W6 _3 z/ m$ o: P
另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
& e9 f; x1 k  o# [9 w: N房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

  r% I9 C# P' L5 d0 K3 U- F3 |
我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。

" p1 `. v! i9 V7 k6 b3 f自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。
8 U, _. u) V$ H/ R7 |
/ y( _$ @0 B4 ?楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
) S  o9 P; N; U6 p) b+ I1 @  b5 w, o
6 z/ I; _5 H5 s8 j; \4 l如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。

% `% U: |9 T8 d# X$ ^. A  A不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。