该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。

另外不要低估 ...
( M1 ?& Z8 t# z8 J# n竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

; V: L; E6 S& T* y  V
. N7 V2 m; o6 {每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

2 j- e) r/ r  r3 ^$ U5 j出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护
$ y; V0 K, N0 H' [8 j! _5 n
升级，打理，保养。
# M' S. M5 }  e6 O  F' N+ ?
租金比是指回报率。

美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。
6 ]" K1 }8 Z' t1 y8 p/ R5 r- b
爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。

) {+ ]% L0 u) {& O7 t9 I2 X
4 I8 |' f7 `- ^( S; F温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
* }, t2 p. _$ o2 b如花 发表于 2010-10-18 20:44

* {- E3 u7 W9 s" _' G0 R8 n' K
8 [9 D) q3 h" A! n$ x放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。
0 Z5 T& H' E, e& X1 I8 U2 [8 `! ]: g
供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

/ Q* g' _3 ~% f( \4 [' x1 Z$ ]

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
# g' o: \. Y# P" Q! [  ^/ o竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

1 l% g6 U) {  D* w/ g3 s
" m/ j0 Y# \8 n- T4 Z. R
8%是回报率，按房价。
' j4 E6 M4 j( m3 D7 o
贷款利率： 4%
8 A  {) i8 d" D; s. Q7 M首付：20%
房产税：0.8%
8 V9 _% {6 e' N5 d% ?保险：0.3%
维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。

那么实际资金回报率

（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。

& j; _, Q& y$ P" E上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
1 n3 k3 {, D7 a1 \# ?- L一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
* p# a* M+ d! {0 z竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

% c* k! D/ m" ~  p+ \# t6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
8 Y- @- ^2 q* }( T如花 发表于 2010-10-18 21:56

20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

, w- ?0 z/ Y1 k4 p( b( y7 A/ T

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
& G2 G$ m6 n- J' O5 T/ O1 I6 Q竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
- `0 l8 V: @% }9 {6 b6 D9 C
5 R; @# [4 b1 w! W" X1 ?$ S7 L1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
" t# D) E" R/ v$ t3 i2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。
' Q( n$ O7 v3 V, W' t% h" L( f: o
9 ?' s! U, Y1 h5 j那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。

) I6 A0 |+ \" C+ P说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
+ c1 c; e( K. L' r2 u如花 发表于 2010-10-18 22:19

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

6 X" c  U# ], l# B+ F另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
8 F. x3 r" D2 `% m1 N- n如花 发表于 2010-10-18 22:49

! t- Q( D7 D, C1 S这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
8 F5 [( b1 J/ R" x" K. d 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
4 c3 T/ D: r% C7 N
1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

7 a' Q" ?: F6 x) z如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。

我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
4 A8 l% R8 U- U2 Q1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
) g8 k2 T: O4 m. Q目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。

资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

; q& M" D. v" x& y7 A) I另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

6 n. R; U5 l7 F0 F0 S6 ?! Z4 m/ r2 p
  l5 w0 Q; P: ?, S* SGIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
. i$ G' V$ d: ^8 `' n0 v6 K; r  i9 E 就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

1 b& [& V9 d! |& y卖方给经纪的佣金在这里是3%。

8 w2 E( U) @2 e# }" {8 o: g! x" X个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
& U) c6 N1 U1 s如花 发表于 2010-10-18 22:49

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
. j- h4 V3 o4 f5 j5 W+ }竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

8 }+ B/ B; E9 n6 o6 W; ^这个只能是做一个大概的估算，因为：
# P0 \4 ?$ C* d8 a% Q6 L1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.
" f- f* S2 K8 y" I  s
0 B1 X0 ]9 {8 t- N所以，估算的公式：
房价为：A
9 C1 y+ O$ b' M/ a; [（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
! t- F9 ]9 T, I3 S( j+ t8 o3 i现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
: a) v9 M3 p: \5 r不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
( A; L+ w% Y7 r' B更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
& ?) C# B$ s  q" R" V# ]竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

0 Z9 V2 N0 Z8 r4 K8 `你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
# v& {) q9 ~" X. L  b: e
如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。

另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。

自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。

% I5 q+ V' G  h. z楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

1 c( Y7 T' w2 J2 \如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
3 N, v, W; y, ?八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

5 M- e5 e. P: a1 h5 o6 ?好的，意见都很中听，我会认真考虑。

不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
, O4 Z  H* A" I房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

7 a0 c( H, F( ~* j) X5 r% G这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。