该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。
  k) T3 u% R, {: w3 N
* i5 t, l( L  x+ x  A  r$ {9 b另外不要低估 ...
6 i' M* ^9 z, `竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

" G' C! K' c4 l9 u
每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。
' Z6 ~  Q5 v5 y7 i7 A  m0 s
4 g: ]8 s) Y7 J出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护
3 Q" l. }2 I9 ~) n/ K
升级，打理，保养。

" Q) K; H: X: A  Z6 r  V9 {租金比是指回报率。

美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。

7 D7 o  }5 n+ U爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。

' a4 f% f' u! x7 q- p
温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

) M5 i' w, |& J( D, a出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
1 i7 J0 ]; G, c如花 发表于 2010-10-18 20:44

. k0 U3 u3 ~2 T3 o3 f/ [0 s
; j; ^+ h' `7 P7 N: @放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。
) P, u& z; ?5 C/ A* m
( M0 g  C" w- f2 z) P/ G9 Z供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
; z$ k' \6 X+ i+ B. R竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

6 s3 k+ y# b9 |& a
6 t. ?$ P  e( C
8%是回报率，按房价。
+ M  P! C9 X2 b! Q! ]4 \9 F9 W
, B6 c* {& O! f  \0 c$ S. t贷款利率： 4%
首付：20%
6 E5 @) w; {9 _; c6 T) @房产税：0.8%
' W8 z) p+ r0 t& x8 L5 m" v- H$ b保险：0.3%
维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。
/ m% W  [0 C# u+ S
2 m- O2 D" L# H2 F7 `! i9 z1 l那么实际资金回报率

（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。
: ?( Q$ m7 ~$ M7 B! ]
上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
) V  `1 I3 W% B4 M2 u/ y6 q一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

% y/ ]% c1 _- K) y0 q

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
6 q0 N$ ?+ O/ L; H; Z如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

* c$ D2 K" Z; e+ j6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
2 i' \  E/ S0 z  ?9 Y/ [+ ?如花 发表于 2010-10-18 21:56

20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

* t/ S! |6 Z  R" ]4 }+ u

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

" t" t3 A' t. ]- q4 }
6 v# e9 x9 Z) W, G+ ?" N0 @定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
$ m( Z' H6 a. J! z  S% T; L2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。
' G. T9 S1 a) l9 v  p" [: d; G
- l! M' Z9 H7 v' @, d$ e3 o那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。
4 @' w- W* k) D+ \; T4 A
7 o0 g; J, U1 n5 W说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
; m% }# F& i* }3 l+ S7 ?, d. u* Q$ k春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
/ k( v0 X7 \8 y% S9 s+ [如花 发表于 2010-10-18 22:19

7 G4 _; ]$ `+ `8 g哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。

另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
; X( }* x! }0 s: M% D1 L" Y5 ]7 j如花 发表于 2010-10-18 22:49

4 h8 y$ R8 x2 t/ S& R' z# U: s这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，
7 I. R9 B5 u# P) Y/ |7 H% [; b2 S
1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

" S* Z, ^. {4 A* |- }. b  S
3 |$ W3 l4 r/ n% f5 U: ]如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
2 s$ `! I+ c- D& p4 D) `2 N3 O7 X& D更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。

# `% j  U  _' _/ v8 a0 F% z" I4 T3 W我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
2 t9 e/ A& o" U1 u1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
: r: O( W0 r: b: c" j, U目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。

$ n' [. C4 _4 t- y# o资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
4 t& L4 w" Z" |( y# |6 {
& g: }1 }, |8 E9 {5 q& H5 @' b另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
8 h% I- K! o2 a4 u3 f竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

GIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

& ?1 V' J9 G; j9 x- I2 @
7 E5 L0 m, g1 i% e# m卖方给经纪的佣金在这里是3%。
$ U$ Y1 k* p  p+ B
个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
# {5 M9 P6 F9 F5 H+ L竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

9 Y. x2 P, L  B  a9 S# \
+ t+ s# b2 U& X9 [" J这个只能是做一个大概的估算，因为：
1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
! H) z8 U( G5 x. H2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
: D& C4 \" M4 S! D6 o: E3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.

& B3 ?% c( n+ H/ Y- u; i% I所以，估算的公式：
房价为：A
! F* Y" `$ W% K: p" i5 f! n3 |* {（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
* I* r. j# m2 B. ]) `# v" p上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
7 e2 A$ T9 d- f; _9 G+ g现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
3 \3 K6 g* I" C* A9 Y不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

. J! h/ t& |; o8 I8 j

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
: \) ]5 j, Q  g. H* \更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

4 C* ~# J9 r  l( ~! u" Z4 }你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。

( V) I. B( z6 X/ l4 A9 Z" z. ?如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。
0 P  |+ K2 L3 Z( `
$ f7 K# X& h5 E; j; u" \: m1 p  N另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
2 C  Y7 H3 Y. ?  O: {房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

, \9 u+ |1 a, J+ h" @5 g
$ }- O: L% ]+ ]7 H: i我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。
: C8 d6 Y/ l( O$ V
举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。
1 H4 w, q3 s' L/ R5 z+ h
* @" p! b  |; o& J: }: N& W7 D自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。
& B) |2 ]$ p1 g  y  i6 `2 }
9 V. Q6 r; Z% R" X& w) q/ g楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
, ~6 l! S4 C+ o/ w( S
如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
9 U/ v! c( r$ F1 s八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。

不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。