该续租还是该买呢？ 请大家讨论

如花

我不是为了省钱来着，就想继续住在现在的房里又能拥有房产。如果房东把房卖给我是最合适的了，可是人家不卖，才想出这么一个办法。因为我刚开始琢磨房事，所以要问问大家这个办法是否make sense。

- p9 N# s  X; l9 M" R5 K- {另外不要低估 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:21

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的条件。

竹帘儿

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？

春雪雨

楼主情况特殊，一般就有一件房子还不算投资房子，尽管租金便宜，但是自己住自己的房子便于维护
) [0 J/ v: S1 V2 w" T; F
1 ?2 P: ?/ c6 I7 o; ]$ ~! b5 x升级，打理，保养。
! Y9 s/ m  F9 ]- i
租金比是指回报率。
. `% r6 _8 `- t! [. U' g- o8 i
美国很多城市，9万元的房子租1000元。回报极好。经济学家说过，没人判断得了将来，升或跌都是未知数，能把握的就是现金流。
$ g5 |3 Q( k8 B) _
爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。


4 T! |5 S' P1 G温哥华80万的房子也就是租2000。回报糟糕。

春雪雨

每月能收1500的房子要多少钱？如果年租金收入/房价》8%的话，可以考虑。

; r1 D: l2 D4 P8 D/ I出租房好租客是关键，考虑带租客的房子，看房子的时候，留意租客是否爱惜房子，买房下offer的时候，可以租客不能搬走，或要有长租约的 ...
7 A9 a/ c, K" s% S. D8 K7 d4 O; L如花 发表于 2010-10-18 20:44

4 u, B: L; [4 M4 f! i放银行，差不多零利息，利息如此低，是借钱投资的好机会。

9 Y" \- v- H8 o* F供参考，错了别赖我

竹帘儿

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
8 U8 e2 o1 c* Z! {如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。

如花

& c3 u+ w1 z% _! `7 C1 ^5 g$ M

就是在期待你这样的分量贴啊，8%这个是怎么算出来的？ 另外这个房价就是指的房价还是贷款部分？
  P. R& X2 }$ e- N竹帘儿 发表于 2010-10-18 20:51

# @) C2 G$ P9 {2 h% g
/ J* ^5 ^( @1 |  N7 m
8%是回报率，按房价。

贷款利率： 4%
: H: P% [; B9 a8 m- X. N% E首付：20%
房产税：0.8%
) Q' |7 @5 h* o保险：0.3%
8 }9 a0 t4 h" h( k. ]维护费：1%-2%视房子的状况，这个包括维修基金，维修基金用于更新电器，重新刷墙，修剪花草，通风设备，外墙等。维修基金是预提，比如说，5年后要换冰箱，大概要1500，那么平摊每年就是300。各项预提算下来，每年也差不多要几千。
4 b/ J) T( v" u" @
那么实际资金回报率
3 W& o  D8 C! Q* I$ i2 n
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%-2%）/0.2=8.5%，定期存款是1.5%，一些银行提供5年的保本基金，回报率是6%。
) [* R2 ^) [* F
上述计算不考虑房产升值。

春雪雨

8%在加拿大只有温莎，MONCTON，在美国8%才普遍。

竹帘儿

帖子真是越来越好看了。 今天我要下了，回头再细说。谢谢楼上的同学们。
% {& R1 B0 x8 v一个直接的收获就是，如果我打定主意做房东，还需要研究一下租金多少的房子容易租，那么借着8%这个讨论结果，我由此可以知道大概多少价位的房子是我主看对象。

如花

' @- M: C1 `+ s  Q, b/ L

那20%的首付的机会成本不算进去吗？
如果按8%来算的话，基本一个租户是不可能的，除非房子的格局好，能够租给2-3家，这样才有可能租出8%的价格。
6 \+ a' G  a) y/ \7 Q# m竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:38

  C; v: U* C& K4 J6 O+ D0 X
  S; r) o- @* G' L7 ?# c6% 到 7%，就是盈亏平衡点，能8%以上最好。当然，还可以等房子升值。

竹帘儿

6% 到 7%，就是盈亏平衡点，所以8%。
+ P$ ]2 S2 u# s* d+ D- G+ c& ^9 |. G如花 发表于 2010-10-18 21:56

8 U/ ?& c) K6 q2 @( y2 j20%首付的机会成本可以忽略不计吗

如花

20%首付的机会成本可以忽略不计吗
3 f" N, \: d( }/ O% U3 o* H竹帘儿 发表于 2010-10-18 21:57

- M+ A+ b3 f& ^定期存款利率1.5%，或者5年期的GIC，6%就是机会成本啊。

如花

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。

如花

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年的话，不能全额免税。

八达通汇

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

1 C$ P) Y- }, H$ Z1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
7 h4 p1 K, z& i+ `: Z- ?! d- s" A2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每个月净赚300.然后交税30%，实得210。而且这个租客你还不能保证是个好租客，三天两头会找你麻烦，当过房东的才会知道其中艰辛，而且房子不爱惜，等你以后自己住还有重新装修。

% h& n2 D! {5 D1 Z那么我如果是你，就把问题搞简单，马上在市场上买个房子然后出租给自己。那么你省了300，还是税后的。这样你反过头来和上面相比，你赚90.而且自己的房子肯定更爱惜，而且没有空房率。等五年后，如果房子跌了，上面情况你同意要损失。如果涨了，你不用交增值税。另外你实在是收入问题不能买太好的房子，还可以考虑把自住房地下室或者一间房子租出去。

! m% j+ O; j# d' L! X说这么多其实就一句话，加拿大税盲才自己租房子还买出租房的。

竹帘儿

爱民顿30万的房子租1200左右，回报还可以,好处是便于管理。
春雪雨 发表于 2010-10-18 21:29

便于管理什么意思？

竹帘儿

如果你风险承受能力低的话，你偏好定期存款，那么1.5%的存款利率就是你的机会成本，如果你可以承受较高的风险，你的机会成本就是GIC的6%。
4 l" T; O8 D, Z' Q! P如花 发表于 2010-10-18 22:19

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
5 Q8 x2 @5 \0 R" ]' O( z( L) p
另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

' t0 Q1 X* {0 o$ L4 f2 A这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合理增值部分减去买卖手续费用的50%是需要缴税的金额，
0 X4 T! W4 l5 G; T0 c手续费一般是多少？ capital gain的税率又是怎么计算的呢， 哪位知道？

竹帘儿

楼主这样的情况，其实很简单，我给归纳一下，

- X0 g9 R3 f, v6 \" f7 q1. 楼主现在租的房，并没有便宜500， 假设如果买这个房子和租金比不赚不赔。
2. 楼主想买一个房子出租，想赚租金赚钱，现在房价利率双低的情况下很有可能。比如说每 ...
$ W, e5 E+ ?! t八达通汇 发表于 2010-10-18 23:15

9 m2 l9 d% G' _5 p9 Y$ @2 R如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
0 _  m. V+ S: c; D. ^更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用为450，低得上本金部分不？ 不算不知道，一算吓一跳啊。

) d% j0 A5 x/ D  s我看大家对买vs租的讨论时基本是买为主流声音，而买的好处基本立足两点
; h0 d. b  v& d$ K4 b2 D1. 生活质量及精神愉悦  2.资本保值
9 d  \8 |: ]  ^% [$ F! x# I目前我的租房完全满足1.  如果我自己买可能不及租房带来的1，如果我买一个房再租一部分进去基本就属于牺牲了1，（当然房型起决定作用，牺牲1为大部分情况）。

资本保值我当然期望追求。但我对住5年不买属于不正常这样的说法没法闭眼接受，世界上哪有这么黑白分明的事情，任何结论都是在一定条件下成立的，我初涉房事，就是想把这些条件搞清除， 既然是刚开始涉及房事，我不怕把简单问题想复杂，怕的是把复杂问题想简单，哪怕我讲得是胡言乱语，起码能得到大家brainstorming的好处。

如花

哦，我先头看的是你删掉的那个帖子的公式， 你第二个公式make sense 了。
1 }( h3 P1 _& c& r& o! Y8 {- P
另外GIC不是定期存款吗？ 你说的这种高风险的保本基金也叫gic？
3 h0 O2 Z1 V7 f; ?( j) l7 ~% O9 m竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:07

' N& w" Z! j: H& uGIC不是定期存款。有很多种GIC，请到银行网站查询。

如花

这个我反倒没有忘记，我搞不清楚的是这个房是不是一定就算投资房了。
就算是投资房吧，你这个8%本来就没有考虑增值那部分的，如果增值了，就算要缴税只会是更好的回报率了。另外这个也可以做一个合理计算的，把合 ...
6 H. {3 ]4 L/ h4 Z* K竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:19

- P  {. C' \& ?+ l+ J- k
- X9 R5 Q( C* _9 a4 [% C. A! m卖方给经纪的佣金在这里是3%。
% @2 X- s9 W+ N7 P) x
个人而言，50%的capital gain和你工资收入所适用的税率是一样的。

竹帘儿

对了，几乎忘了一件最重要的事，就你将来卖出房子的时候，如果你一直没有在你买的房子居住的话，没有principal residence exemption，按投资房交税。如果后来有居住的话，要减去出租那几年，如果你出租的时间长于4年 ...
如花 发表于 2010-10-18 22:49

5 U! Z' e2 w" f. Y6 U1 E" X+ v9 _有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！

如花

有一个真正重要的没算，呵呵，就是投资房租金要交税，８％要用税后租金值来算。 交税部分要减去前面算的各项费用，还要知道是按哪个税率来算的。我晕一个先，你脑子好，你上！
7 i/ C' n# \4 a竹帘儿 发表于 2010-10-19 08:16

8 Q4 J. c% V$ Q" b
这个只能是做一个大概的估算，因为：
1，在不知道你的家庭总收入的情况下，不知道你所适用的税率。
2，而且，for tax purpose，维修费用是按实际发生的计算，而并非按预提计算，比如，当年发生了3000块的费用，则全额在当年作为抵税费用，不能递延，不能预提，而家电则作为capital asset，计算CCA。
1 K" {5 R: f5 ^+ t1 w3，另外，我建议你不要claim cca on rental building.
4 \0 A8 V" \+ U2 u; U+ r6 w
所以，估算的公式：
房价为：A
（8%-4%X80%-0.8%-0.3%)XA
8 g1 \: @1 k2 g. ]上述是你每年增加的税前，维修费用前的，及CCA前的收入。

kingsnake

如果真的是能一市价低400-500一个月的话，我也租房子住了。毫无怀疑，要赚这500，你非要税前700不可。
现在的房价能稳住，超低利息是一个大因数，利息回升，将来的房子也会因应下调。
不过，也要看看就业的大势。

八达通汇

如何得出没有便宜500的结论? 我前面同意的是没有扣除本金部分，但是本金部分有多少？
更重要的是我没加入除房产税外的其他费用，如果按如花的数字，其他年费用差不多房价的1.8%，哪怕是30万的房每月的其他费用 ...
竹帘儿 发表于 2010-10-19 05:50

' e3 h% b. S- b你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
3 _% O# M, q: f2 M3 o. a1 e: I7 k
, L/ y5 h4 N, X4 v. Q# Y/ x3 w如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。那么你回头再看你租房的决定，哪怕5年来为你省了一两万，和交税相比就不值得了。
, s+ A. N& R& a
$ t# S/ E& v& Q% [: E另外提醒楼主，出租别人的房子，在5年内，租金会变化的，而买房子5年内，除了维护和地税，其他的开销不会有什么改变，要把变量也要考虑进去。

kingsnake

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
7 `# e* {$ @9 T! r+ {/ T房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。

熊猫阿宝

租金大大好过买房的开销。如果我首付20%的话，租金比mortgage+地税低500块左右，还不算维修和失业险。房东是在房价没有涨起来时买的房，10年前左右全家搬离到其他省份去了，因为房子地段好，又是自家第一套房，而且 ...
4 k. e- g7 w- w' a竹帘儿 发表于 2010-10-17 18:07

6 E1 Z5 e! |3 ~4 v: R; @( k
- H* b7 D5 G' s3 f% M我觉得你该把租金 和 mortgage中的利息+地税 比较比较

Hills

Only Vancouver and Toronto

如花

这不是买VS租的问题，而是买房投资VS其他投资的问题。

5 x  F7 j2 c( F7 U/ i举个例子，我手上的钱，刚够买一个40万的房子，但我喜欢蛋汤河谷旁的100多万的复式公寓，为达目的只能是租，公寓是否升值和我没有紧密的关系，当我有了能力支付100万了，租VS买才是我要考虑的问题。

自住的房子，主要考虑的是环境，大小，房子布局适合自己，租或买只是达到这个目的的可选择的手段而已。只要在自己能力可承受范围，令自己过上称心如意的生活，是租是买重要吗？至于什么升值，保值更是次要的。

楼主很满意现在居住的房子，手上又有余钱，但这些钱暂时还不足以令楼主得到更满意的居住环境，所以就想先把这些闲钱充分升值。

竹帘儿

你确实是把简单问题复杂了。要么你还是租，享受租房便宜的好处。别想着投资房。
& r& a# Q: f! E  Z! R
4 t; [3 `( L9 R如果想买房出租，就是一个投资问题，那么你肯定希望以后能赚钱。但是由于出租，赚钱要报税，以后增值部分要报税，那么损失大了。 ...
/ X( k2 w  y$ N) s& C# [$ A八达通汇 发表于 2010-10-19 09:23

好的，意见都很中听，我会认真考虑。

1 f) N: u  O. N( N+ c4 W$ f不过说出租房损失大了，这个武断了，出租既是投资的一种方式当然在合适的情况下会有回报的。 如果我能够做到收支平衡已经很满足了，这不已经达到普通人自住房的目的了吗？

竹帘儿

也要看看你房子的所在地，除去不可预知的的因数。
4 ^& c% c! j, f7 {+ b房子能够大升的，只有在真正有跨国国际机场的城市，有中国大款的资金外移嘛。
kingsnake 发表于 2010-10-19 09:38

& R/ ~3 X6 k9 q1 ~- r$ T+ t这个是个实在的因素，老实说就是看那些中国炒房团的文章看得我心慌啊，怕现在不买一个以后买不起了。