买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

6 V9 o0 O- ^* u" Z; J) i3 c2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
% V' S4 R$ ^  p& T2 l黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
( J2 }# e' Y1 O6 y
2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
: l; W8 j0 Z1 l& d: H9 O- y7 G黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

% x* x: k0 z2 ]7 `, V按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
: E6 U: n' c6 |/ L1 H看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
( Z6 L7 f: N+ t3 \
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

: [6 i' Y! q* z6 H8 K! Y- g* C你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

0 V1 L6 }: X8 p# }
; `( {$ g* Y8 V# Q* e5 _3 H5 T
3 d4 J# O1 J$ B4 C9 I我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
5 u! X# Y2 d1 c1 Q+ |' u+ v
我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
" d( k! M! v, V( A. p, i2 N
你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
. t, z9 X+ K' v' K你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

8 k5 t% b, o: F; W% S$ j* F; N( Z4 q
那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

$ Y1 f2 d8 e: [2 |你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
5 [- U5 T; r4 X8 E/ S新区的定义是什么? 按时间定?

+ `% l# Q4 C7 {( q* z) x$ I- ]
- C) q( r: f: ]9 X为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

$ Y: a# K+ C, x9 C1 `) v4 b# r我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
0 }  L* D# K8 _* Q. \) g  U4 v# a: y交房多少年内算新区?

) q  n+ n" }- J5 Z3 [6 W
0 ]6 S: B  q5 M( Y  r5 Y上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

/ j! W' y1 r5 m* U- C2 i就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
1 j2 ~% i% n, }  [. l5 Z" w# c上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

! r. X; o8 _) w+ U. ~- c) [那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

. U5 Z7 q6 n8 W1 L9 M. u$ [现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。
$ M! h3 o( h  J' O) Q
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
  O- \% E5 W+ i. @. Z! _: @; E' _Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

$ i% O: A6 u: ^3 m谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

3 w, a& V6 h% @2 n' P
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
: g4 _! z* d. T% H谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

  b% E- B- u" z1 {8 c2 e2 g" \. c这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
- i  w& B, X; x0 Y围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

. I0 X) e: o5 j- c+ e. x我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
* e# ?1 M( \% e4 f围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
1 P. S  l* Q$ k! M9 I首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
1 l% ~# y3 ~7 O+ i& e
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
* p1 |8 Y- L3 Z- O这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

! ]. x* O) o' ~我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
. X: |9 d4 M8 ^& g8 n3 o我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

) `# s8 M0 x: n6 ^% _: a: }小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？
7 n7 w+ H* ^* S
5 X- b- F% X8 e2 w3 x0 [我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
8 y3 r  i9 s3 l  a$ A/ q我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
7 P  P& i0 _* j4 ?8 `& C$ y/ T
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

9 y" D' q6 M, s8 P如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

& s% b0 N, S+ ?2 C9 I' N  |: }这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

3 s, k- t1 w6 F0 d# J( r

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
4 h: ^/ E8 ^) C0 U; X8 l这周五晚倒是例外的热闹.

' h4 ^0 f! {7 D$ K0 f, b
- ~& W, u3 L0 U* V今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
7 P# r! d/ V' }6 m+ s" Y2 H7 I其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

! Z4 L# M' v6 U' U6 pAbsolutely agree.

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

& @" h0 M( z' X' F, X! h! A
+ j) N' n: T0 a' B+ m可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

9 x" E% a3 i( F新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。