买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

7 Q; D2 y: Y3 e3 y# h6 |$ U- |0 c5 d/ Q看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
6 \$ [/ j$ V  n5 F  N- l( ^& f黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
) }4 e  z+ `# \+ U7 G2 X, W5 k黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
; w) ^7 q* I( }8 g2 b
- K% `6 l% y* O: Y! q按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
2 u! b& t2 q% o
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
9 g8 Y* w4 d+ `0 _6 b1 G

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
2 [/ p" A; J4 J5 V' P---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

% S; m2 d. f! B$ f2 x5 s1 u4 h
/ S# X2 E( ^- p/ E) r$ t
我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

7 G& ~2 n# L' I( h2 |- O' ]我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。
+ F# b! {2 ]- w+ \( U3 g
你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

  Y. ~( k7 h' @0 `7 J

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
) y* Z( `$ l' ~3 Q8 z% s4 _% e你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

3 B) _) ?5 z3 Y. _
$ X/ B& ?! R& g2 q* K那就请你证明。

4 m+ E' G! _) [( J7 N; o你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

: X5 w# R/ j& |/ G+ K你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
$ E& y! `$ E0 c+ l新区的定义是什么? 按时间定?

6 N8 G8 G/ ?# K* Z# ~& A! ^% [
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

# T1 h) p1 n5 f% v- E6 m我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

% _- t( B" f2 ~# L* x. I交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
" |, v- O: U: \交房多少年内算新区?

. }1 V7 \) j! S* ?上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
) h- a, h( I/ V4 g* i8 y. o
: O" E) J) m9 X8 d2 i* a6 v就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

. S5 Q4 T# u" p, q5 [  h: B. E: C那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
9 J& B( W' w) C# d/ b1 [我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

4 T; i& s( ]  B$ ~" g9 hWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
0 B- Y9 U* i2 @% O: C5 qBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

4 l/ s* ^7 l! b2 s2 W1 ~4 n7 A2 @现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
$ h  e! M- U+ Z8 f$ S' W那就请你证明。
) R% Q7 ]8 e1 O3 U# v. x
你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

- `9 a# ^0 M" c( Q, v我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
7 H/ }% c$ h- L( ?- {2 P" j. uWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

# c) `" i8 d; N5 C8 F谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

0 ?0 l, S0 u! [) f. d6 n7 w首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
2 z/ c) o; I2 w$ `/ {8 _% I3 ^1 n谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

+ C: I' b& v7 ]1 k2 Y+ _6 E$ d这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

% F: @) S1 A# {  j* m我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
% t) S( N: g' t2 u围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
- Z$ t0 u5 k+ O( H1 D) R1 y首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

4 M  X0 }( C& AHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
" ^! Y$ L1 V. P; y4 W: g这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

0 Q; i6 w7 Z% B' @1 w) Z( h我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
- e' c! M, {6 u
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。
; L' b9 K1 i& i; }; f9 J
而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
& `* u" r* C  {6 y4 p  c$ F我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？
. P3 d# N7 R* {$ D* y3 R% n/ }: ]' a
! R( r% c; v& ~: a$ Q0 Y我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
9 ~+ j- o) N: m4 b; K  j! D我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

6 m/ f9 w$ F8 Y" B2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

" o+ @" a' W0 }3 u( z如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
: V! I4 P2 x1 J% J1 {( z7 k排队看热闹。

/ j/ m2 P: J+ O5 B% n这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
这周五晚倒是例外的热闹.

0 J$ q5 f8 o  h& [+ {- ]今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
: K, Q1 n+ _* b/ z0 m% l0 }8 C% q其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

2 U* H7 b3 j# p# K5 wAbsolutely agree.

小黄

& l0 C7 H) [2 O$ c( o/ V

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
& ?$ M% I1 |$ t& M: n( X如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
! E6 e* c  i+ U8 P+ o
新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。