买新区？或老区？

小黄 · 发表于 2012-6-1 20:48

老杨发表于 2012-6-1 20:35 8 M8 d1 S5 X9 L; P2 s, {5 t
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。

按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:02

小黄发表于 2012-6-1 21:48 . O& b. m0 ?3 y' k3 K7 _* _
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：) n4 H+ L( x7 `$ J8 E& g

* U; r9 n# d/ X3 F$ ~9 P2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:02

老杨发表于 2012-6-1 20:35 0 z: @0 h, v$ R; {( }
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited · 发表于 2012-6-1 21:04

老杨家庭收入远超ab平均

如花 · 发表于 2012-6-1 21:06

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:07

本帖最后由小黄于 2012-6-1 21:15 编辑

老杨发表于 2012-6-1 21:02 $ k: ?3 i/ N0 Q) X: ~
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。

你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:09

本帖最后由小黄于 2012-6-1 21:13 编辑

如花发表于 2012-6-1 21:06 7 F7 z0 p/ D2 y' V* {3 T2 E/ a
新区的定义是什么? 按时间定?

为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花 · 发表于 2012-6-1 21:13

小黄发表于 2012-6-1 22:09
$ |; Y" g0 \" ]2 Y* C为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:16

如花发表于 2012-6-1 21:13
' U: T% G0 N% i6 W3 @0 m( ]$ \交房多少年内算新区?

上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花 · 发表于 2012-6-1 21:32

小黄发表于 2012-6-1 22:16
5 X: W5 ], I# G1 i% @0 p9 u上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
; S: S9 q0 v6 X( e7 L; T4 C- Z6 ? K4 ]6 |' E! ~
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:33

小黄发表于 2012-6-1 22:02
4 ?" E: o9 \' R$ U- v我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:36

如花发表于 2012-6-1 21:32 ; Q* ]" ]; m8 o! r1 n8 M+ h' \
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:38

小黄发表于 2012-6-1 22:07 ! B/ g$ _' v$ d3 \1 Q2 ]8 `" B$ a
那就请你证明。) R; ~3 y0 f9 O5 [7 l) Y

6 D4 X+ n9 m( L7 @9 r8 h你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:39

老杨发表于 2012-6-1 21:33
/ E1 x4 N+ O2 y9 x2 DWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008 · 发表于 2012-6-1 21:40

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:42

老杨发表于 2012-6-1 21:38
4 m- F, r3 L& n& [* C9 r9 Z$ R' ^小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:45

小黄发表于 2012-6-1 22:39 ; D% j# l" o! X! l: T& \8 |8 \
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄 · 发表于 2012-6-1 21:48

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40 . k3 x4 y4 ~. y% ?+ R) D" D2 O2 S
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:53

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40 1 M1 o2 T$ b# Q( f9 m
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨 · 发表于 2012-6-1 21:56

小黄发表于 2012-6-1 22:42 K4 s7 a7 o O2 s; ~/ Y9 x
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。) v/ S( |2 M) j' H, p6 `! U: ?
% c2 N4 V$ v7 i' b+ O" J, o7 E
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

是独立屋的。

小黄 · 发表于 2012-6-1 22:02

老杨发表于 2012-6-1 21:45 / h* s4 J9 r' U& r+ \1 t
这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨 · 发表于 2012-6-1 22:08

小黄发表于 2012-6-1 22:48 - G1 X7 Q2 I6 a# X- U" U; I- P W
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨 · 发表于 2012-6-1 22:13

小黄发表于 2012-6-1 23:02
" y B. ?! B+ W0 C+ C$ Q B* }我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
* A+ m; y9 d' s! k5 [* o% E4 {$ d& i9 u7 `0 D5 p
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG · 发表于 2012-6-1 22:22

排队看热闹。

兔宝宝 · 发表于 2012-6-1 22:27

提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

ceramistpalace · 发表于 2012-6-1 22:29

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22 * k9 H g: i$ F
排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG · 发表于 2012-6-1 22:39

本帖最后由 JoyceAccSG 于 2012-6-1 22:51 编辑

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
3 }. q2 Q8 [ O, a- U4 A这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近，所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky · 发表于 2012-6-1 22:41

ceramistpalace · 发表于 2012-6-1 22:56

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39 ( {- _% J3 m: Y8 R
今天看到一个房子，因为离上班近，所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄 · 发表于 2012-6-2 07:18

本帖最后由小黄于 2012-6-2 07:20 编辑

老杨发表于 2012-6-1 22:13
z: F7 H! \7 c9 ` s( l如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。

新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。

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兔宝宝兔宝宝当前离线积分 2912 狗仔卡鲜花(158) 鸡蛋(19)	发表于 2012-6-1 22:27 \| 显示全部楼层提示: 该帖被管理员或版主屏蔽
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