买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
% p3 a5 W: S' e* B' ^# }你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
! R2 b$ u& p, H1 N) n
1 m, V5 r, f" @9 ]5 x+ [1 x4 B7 l$ h8 t2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
. g$ ]. W. o, S4 _黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。

2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
0 b- k- K5 J% H& C6 b
按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：

2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

2 b, T3 k7 g' j! P8 k你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

& n3 y% D4 W. P  T( p) P9 d0 u

& ]  n5 _0 Y8 u5 Z+ ]- _8 {我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。

0 s- [: M9 L! B5 u我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

; W. j' D) O, B/ c' X) Z+ ~4 l8 A

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

7 C- U) J& X! l$ n1 a# ~6 b0 h
- J: D" I/ ^0 ?! p那就请你证明。
6 h# u/ R( t2 F3 q* D, t  }/ z) j1 `
; [3 k' h; \7 L  X7 F; N9 ]) V5 |你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。
- z6 N8 R: q* q
你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
: W4 Y0 m* c8 _2 W6 U6 Q新区的定义是什么? 按时间定?

& g. K" J" K% l9 B$ t9 B为了讨论方便，就用房屋交付时间定。
# g2 f. r' g# X, p( p5 N
我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

( ~/ |2 l1 n. u3 G( j( t
. w8 _8 A0 u% v8 W0 f3 B1 o$ E* C* L' ?上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

+ R3 S, c' X% m+ m+ \. V( w' w就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
1 U, m, N, S! F) }  o7 L2 `上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
. x  q0 z: g; Z0 E' |! b/ v5 x# t
就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

9 q* {4 \, R" Y8 I$ O+ z那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
; n" k) O$ I" U- A我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

2 A/ h( y/ w2 u2 H+ Z; `/ CWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
- d  Y5 A* I1 n$ T- l7 SBelgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

' Z$ j7 O+ S/ z' d- z: t现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
那就请你证明。

0 q- @- {' K% Z5 f# Y" U你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？

+ C* q, w/ I. A' n+ |6 [5 w( M3 Q我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
, _9 g, ]* M' p# _4 n7 hWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

8 w# _+ c7 B7 J- o: n" w7 ]) `谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

- z9 r. R4 y; k1 C, l# o* @
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
5 j) v, M+ v/ B6 |  Q
Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
2 t2 x- j" A' s6 k谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

1 A  k$ t4 ?2 G9 f- ^这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

" v3 H) i7 `4 k; a6 _$ G: S. l. H我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
) z/ ~- h) T6 i; p2 d: Q首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

% E! Y. E( w' n9 R0 N& G是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
3 w! H+ l1 g* {# j0 [' A) w1 S0 g这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

5 n3 Z8 ?  P  S; A2 y8 G# I. P我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
' c/ @! }$ M% U, O! T+ o4 q
8 i& ~7 j& z1 e3 x3 v1 }6 k0 f2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

9 g! f2 f; r" \4 ~# o* m2 j而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
1 }# I& j* g% P1 a) P, P我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？
/ E: m3 t, S- S; x. a# x) `% B
9 O; @- X* |8 D8 |! {我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
& @) N0 P* n; G' s) E2 G( W- i7 G我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

+ B2 S4 I6 H* {5 Z6 L5 D* P2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
+ a! X3 y1 V. B! l/ P! c7 I7 X排队看热闹。

这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
这周五晚倒是例外的热闹.

今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
/ l. y3 P- v" X% R9 C4 _其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
, u$ M2 {6 g/ M! O今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

Absolutely agree.

小黄

6 t& i" f* K9 S& A$ `& y3 a5 X

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

$ D+ A8 v2 X6 j7 o0 ]9 S% ~
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
. r4 h+ W7 m6 d; r8 }' y+ P- m9 Z! ?
1 W4 j# Y% a! V新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。