买新区？或老区？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并 ...

- o" l/ @2 t# ~: }看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
$ g# G7 X1 R. l# S8 O2 H
2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。
* e5 ^6 l- v3 \7 P+ n. K黑条挣5万，白天鹅挣钱5万。全家平均5万。
. c9 t3 b' h& @9 a) O) `  X3 B
2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万。
, ]: C$ w  l+ m+ `5 x1 S黑条挣10万，白天鹅挣钱10万。全家平均10万。
# R* X: ]" c# }& o1 G4 m
按照你的算法，老杨家收入增速比黑条家慢。但实际上老杨收入增速比黑条快。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 21:48
5 }( S4 u3 _' P# z7 L; x看来老杨还是不理解市场构成改变的含义。说的浅显一点：
" U9 m" c" D9 ?- G) X/ A
( a- ?/ o9 E5 [; M& a6 J3 k2003年，老杨挣5万，红叶挣5万。全家平均5万。 ...

你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。
1 w9 k* u* f( Y" a+ X4 F; `

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 20:35
* }. o8 X% p& K---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

% E9 y; o" B6 A; N: c
9 S' M8 V! g4 t3 C. B5 g! M
! `1 Q1 n& t: \: O4 T我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你来错地方了。
$ B7 k/ A; m/ j- p1 x( v, w
我就认识有的人在房市上升期，先跟builder签约锁定价格，造好交房就马上出手赚一把。这种情况很多网友都知道。按照你的算法，你跟本就不知道新房签约价，而使用第一次二手交易价格当做新区原始价，这本身就是巨大漏洞。

你的另一个漏洞就是Windsor Park样本特别小，又有很多翻建新房。所以要进行比较，最好加上Belgravia/Mckernan扩充样本，并且滤掉翻建的，和装修过的房子。

qwlimited

老杨家庭收入远超ab平均

如花

新区的定义是什么? 按时间定?

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:02
* ^9 B' A( J' H你的数据引用错误，实际应该是2012年，老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万。全家平均8万。

8 V1 N9 P" p- C- ?; }/ |! s那就请你证明。

你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅也可以非常好，甚至比平均升幅高的区的个体更好。
1 @/ U; x* t3 u0 r9 d
你现在抛出一个新论点，就是老杨家个体升幅也不好。请给出Haddow个体的数据。鉴于房子很多，很多也不交易，一个可行的办法是把整个区按照postal code分割，然后各自计算升幅。会比较准确。

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:06
3 T3 M* n# _; c, g, k' S7 m新区的定义是什么? 按时间定?

* S; _) V" _4 \为了讨论方便，就用房屋交付时间定。
7 v6 o& O' q) u+ J  z5 R
我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:09
2 I, @! k3 j% c! {为了讨论方便，就用房屋交付时间定。

6 _% ]+ V/ b+ J4 J3 \交房多少年内算新区?

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:13
交房多少年内算新区?

上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
$ P! b) y9 @( ?9 j, A
4 ^7 @0 P* n5 {就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手房的区，而且要去买一手房。（为了讨论方便，不考虑旧区 infill)

如花

小黄 发表于 2012-6-1 22:16
8 l1 u% d1 j6 i6 S/ ?上文：我的逻辑特指从建筑商手里买一手房，含炒房。
0 T: l: m4 J/ p* G# R
) ?8 c9 Z# \# l+ l4 r2 f就是说从现在想买房的人的视角，还可以买到一手 ...

+ d# ?' Z, n$ X. b$ q6 {4 U那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:02
0 w+ f; ~$ I9 A: _  h我们这个帖子本身就是讨论新房旧房哪个升值快，所谓升值最主要就是买主收益。如果这不是你的焦点，你 ...

! C/ H  Q0 Z" T3 P( q: V% h9 p' dWindsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的也行啊，下面列出来：
# t. r( a% @) Q6 ]Belgravia/Mckernan 2003年 $254,439；2011年 $499,836

小黄

如花 发表于 2012-6-1 21:32
/ a( e1 G1 \( ]: ^9 x- o2 u那在计算比较的时候，还要把完善新房的投入减去，如，花园，围墙，平台，地下室等，大约是10%的房价。

现在的旧房出售前也大多会装修，投入比例恐怕更高。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:07
  z# f& t$ v! s! `那就请你证明。
8 b5 ^6 d5 q* a/ G' G+ R$ L7 M
, s8 Q$ u6 l1 `你上文的逻辑只说了Haddow平均升幅不好。我的逻辑说明，即使平均升幅不好，个体升幅 ...

小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我没理解错，你这应该是比喻一个小区里面的房价有差距。但13万跟1万的差距也太大了吧，你见过haddow里面有130万的独立房和10万独立房这样的差别吗？
6 a, n$ k) I0 e, W
, H6 \& E5 A; S; `9 u  c+ p我说“老杨挣9万，红叶挣9万，辣椒挣6万”，相当于一个小区里面有90万的房子，还有60万的房子，这是合理的，也是常见的，你想让我怎样去证明？

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:33
9 r% v/ z5 k/ s6 ^: `Windsor Park是你首先提出来的，我根据你提出的地点找出的数据。你要想知道Belgravia/Mckernan这两个区的 ...

谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

richard2008

围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:38
小黄同学，不要恼羞成怒。你说“2012年，老杨挣13万，红叶挣10万，辣椒打工挣1万。全家平均8万”，如果我 ...

2 |$ _+ b' N9 d# k
首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。
! v4 r  s% D! k1 J
( g/ a* S; M% ~! HHaddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大约40万。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:39
谢谢！下一步是找到新区的新房成交价。请给出Haddow所有2003年已经存在的房子的新房合同的平均尺价。

2 \1 m0 g- b0 s这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

小黄

richard2008 发表于 2012-6-1 21:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

8 ~2 x$ l; v6 Y5 g6 K9 x: P/ t- N
我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去看Haddow的示范屋的时候，老杨还没来加拿大呢，没有对这个新区造价的基本认识。

老杨

richard2008 发表于 2012-6-1 22:40
围观，不过老杨不适合参与这个话题。立场难以中立哈。

我正是站在一个公正客观的立场上来发帖的。如果以个人利益为重，我也号召大家去买新房。做为房产经纪人，买新房可以做到利益最大化。新房，房子本身的问题少，我无非是帮客户选lot，选floor plan，如果有可能的话对floor plan进行更改，选配置，谈价钱，这些工作量都不大，很快就可以完成，拿到的佣金跟旧房比例是一样的。而旧房就麻烦很多，不知道要跑多少次，一个客户看几十套房子历时几个月很正常。我平时很少上来写东西，一方面没多少时间，另外我也不愿意参与争论。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:42
( I+ I: ?8 d9 y& \2 A, u& B首先，请澄清你之前说的Haddow平均价是否独立屋平均价。

Haddow最贵的独立屋大约150万吧。最便宜的大 ...

) d5 X" k: I5 S+ N/ B0 d) B是独立屋的。

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 21:45
$ ?+ s3 ]& i6 }' S& g8 M这个数据我找不到，我至多能找到部分数据。

我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。
( }& c, I9 N/ S3 d, f
2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2140，2142. 三个房子相连。同期还立了一个小报亭一样的，用一张打印的纸把全部的spec房都列上了。便宜的16万也有，贵的也不会比20万更贵。我在14楼估了这批房子至今升值140%上下。你计算的二手交易，没有考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润。而且别忘了，2003那批房做草地做deck都很便宜的。

. w( Z) [1 _$ T+ {7 u而Windsor Park普通的1200~1400的平方没有装修的，就是我估计的70%，现在你去买也不用70万。你现在看到的平均价高来自2005之后的装修和翻建热潮。但装修翻建都牵涉追加投资。好比40万买进，装修花10万，最后卖80万。你不能说升值100%，其实只有60%.

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 22:48
8 m8 v! Z& r. Y7 _我觉得老杨确实不适合，他现在是看涵盖两个完全不同时代小区（Haddow北和Haddow南）“平均价”。在我去 ...

( d: g* E$ J3 E" R/ w! Z) @9 D小黄同学，我没有你来加拿大早，你觉得这就能说明我的水平低，你的水平高，是吗？那么有的经纪人已经做了30年，他做经纪人的时候你还没来加拿大呢，是不是他说haddow涨幅低你就会承认了？

" C! @& u0 o- d' m& Z* z, Y我前面一直是用数据说话的，我的数据都是能够证实的，不像你那些数据都是估计出来的。你要是说我的数据不行，你也拿数据说话啊（估计出来的不算）。

老杨

小黄 发表于 2012-6-1 23:02
我知道这很困难。所以我就讲述了我个人的经历。

% H2 u0 ?( A! N" @2003年 Jayman在Haddow Drive上造了3个展示屋 2138，2 ...

如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买的房子，对吧？

JoyceAccSG

排队看热闹。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:22
排队看热闹。

, o& S6 X- u  x) W. c! C这周五晚倒是例外的热闹.

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2012-6-1 22:29
0 s) [2 w- m2 l* n+ Z. l8 b这周五晚倒是例外的热闹.

4 o" E3 o4 ]+ t9 `6 s7 N今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年的房子，叫价54.5万.
其实什么都不是绝对的，说新房比旧房升值潜力大有点太绝对。而且很多人买房是考虑居住和方便，当然也要考虑升值的潜力，但是需要综合考虑。

carolsky

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2012-6-1 23:39
今天看到一个房子，因为离上班近， 所以打电话给List realtor, 1700多尺2层屋，一个车库(detach)，70年 ...

' m7 A3 V0 m9 s6 @% ]9 rAbsolutely agree.

小黄

老杨 发表于 2012-6-1 22:13
4 c' {  ?+ l  [) d如果“考虑从建筑商新房价到第一次二手交易的炒房利润”，我理解假如这人2003年卖房，应该算是他2002年买 ...

9 r) ]# Z; e3 W  G7 \1 Z+ ]' r# ~
可以是2002~2003 spec的建造过程中任何一点买进。即将交付就挂牌。这种情况之后的几年越来越多。
. S' A: N: |9 S
新区新房在2003~2007的上升市中升幅比旧区迅速，当然2007~2008的下降中降幅也更迅速。我只能基于房市长期是上升的，那么综合下来新区新房升值更好。