让数据告诉你：买房还是租房？

kaleli

1985到2005，或1986到2006到涨了2倍不止

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 19:27 发表
) U. O6 b- _* n/ u再来一个Edmonton的统计图表给大家看看！
图中蓝线是Clearview地区House的历史价格。
红线是Clearview地区Apartment的历史价格。
大家看一看1984年以前哪一年的房价在20年以后涨了2.3倍？

3 L) R  s1 M7 F6 t, `3 L, Q+ C更重要一点：加 ...

精品中年老男人

看看。

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-1-8 19:16 发表
等房租张了在去买房？？？有没有想过房租为什么会长？
+ {+ I# B4 F: X" I1 f4 K1 Q9 A

有没有仔细看贴？

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-1-8 19:33 发表
( ~4 l; O1 Q3 ~* M) e5 i# N9 i1985到2005，或1986到2006到涨了2倍不止
# o- W* F5 }% w' v( v, p/ B

你又没仔细看帖，所答非所问。问题的是1984年以前的房子。再有，你是如何知道1987年以后的房子涨了2倍以上呢？
- Z6 l4 m# E' N; R
[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-8 20:09 编辑 ]

kaleli

为什么一定要84年前的房子呢？85年买的和86年买的都涨了2倍不止了，我也没说87以后涨了2倍呀 ：）

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 20:07 发表
3 {3 G7 l& z8 k' C4 D+ V

. Q3 g. r! Y0 R9 V: g2 e/ u* q你又没仔细看帖，所答非所问。问题的是1984年以前的房子。再有，你是如何知道1987年以后的房子涨了2倍以上呢？

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-1-8 20:28 发表
为什么一定要84年前的房子呢？85年买的和86年买的都涨了2倍不止了，我也没说87以后涨了2倍呀 ：）

1 q' I2 N3 t' N! a

即便这样，1977到1986年十年间，也只有两年的房价二十年涨了2倍。概率只有20％。

kaleli

这个倒是说的没错。
  h, A. A8 K- @& f5 ?不过能否告知您的数据是从哪里得来的？能否给个链接，我也想去学习一下
但是现在这样的油气热，近几十年确是没有的，所以我还是看好接下来几年会有不错的涨势。
# X4 X" @6 M, {5 `6 {0 I( u

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 20:33 发表
! D" M3 f: e5 v3 x
3 F6 T$ v* I0 f% W
即便这样，1977到1986年十年间，也只有两年的房价二十年涨了2倍。概率只有20％。

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-1-8 20:52 发表
- Y( n+ L& Z9 f& \* c这个倒是说的没错。
不过能否告知您的数据是从哪里得来的？能否给个链接，我也想去学习一下
8 h) j9 ^0 A* [但是现在这样的油气热，近几十年确是没有的，所以我还是看好接下来几年会有不错的涨势。

3 u& J9 |: }2 l* @
这可是我好不容易在网上挖出来的数据呀！全加拿大各个省，各主要城市的分类数据都有。
当你是个朋友，一起进步一下。
% m3 a5 C- B, `  U. P
http://www.royallepage.ca/CMSTem ... ePricingSearch.aspx

不过，朋友归朋友，你说 “现在这样的油气热，近几十年确是没有的” 可是不对的。再让数据告诉我们真实情况吧。看看下面这张油价走势图：

5 x- m  d% p% C79年到83年的油价暴涨应该和现在有一拼吧？爱城当时的房价也是一个小高潮，但远没有这一次的猛吧！所以说，爱城的这一次房价上涨的主要动因与油价无关，而是全球房价上涨的结果。这网上好多人动不动就拿油价说事实际上是没有根据的。

退一步说，就算与油价有关，油价也不可能长期在目前的水平上。跌到$25.56的平均水平以下只是时间问题。必竟石油的开采成本在海湾地区只有$7/桶，在加拿大也只有$17/桶。

7 R' \! e4 t. D  T* F. o# B$ c[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-8 21:20 编辑 ]

kaleli

多谢！

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 21:05 发表


6 K' B9 Q1 i0 B& e, |/ x这可是我好不容易在网上挖出来的数据呀！全加拿大各个省，各主要城市的分类数据都有。
( {$ ^/ o# {0 |& q4 ^2 n当你是个朋友，一起进步一下。

( B& b1 n) {# dhttp://www.royallepage.ca/CMSTem ... sePricingSurvey/Hou ...

十年移民路_

原帖由 三言两语 于 2007-1-7 21:52 发表

  E) T! S0 P2 q0 E  L7 H3 q8 \9 W你的算法不对。按你的算法，每月多付银行的钱就不是$130, 而是$1075+$380-$700=$755.
...

9 d1 w; Z9 v% j4 x+ c& j. I# N! V
1 M5 c% [' ~: f  s1075 里有银行的本金，不是 “多付”的成本。我找到了一个算法，有时间我会打上来的。

狂吃

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 19:13 发表


你真牛！要把能想到的因素都算进去。

不用想也有几十个相关因素，我能力有限，还是您来分析给大家看看。

$ I- y/ L" a3 g3 q: a
我可没你这么厉害，拿那么多数据算来算去。但是没有合理的因素的推断，这样的计算等于没有意义呀。你自己认为20年一成不变的推断，能说服你自己吗？你这么算到20年后，根本就不合理。你会算，应该加点合理因素上去，比如通货因素。至于其他的，我也不懂，只好等您老人家算出来，再给我们个指导。

kaleli

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 21:05 发表

79年到83年的油价暴涨应该和现在有一拼吧？爱城当时的房价也是一个小高潮，但远没有这一次的猛吧！所以说，爱城的这一次房价上涨的主要动因与油价无关，而是全球房价上涨的结果。这网上好多人动不动就拿油价说事实际上是没有根据的。

: `- j% Y9 H7 V( p: U- Q房价上涨当然和油价由直接的关系
8 n$ g$ O; }2 D: S. W/ ~, Q+ l

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 21:05 发表
+ M. U1 V2 h  \7 a4 \5 }
退一步说，就算与油价有关，油价也不可能长期在目前的水平上。跌到$25.56的平均水平以下只是时间问题。必竟石油的开采成本在海湾地区只有$7/桶，在加拿大也只有$17/桶。

' t2 _- n* J4 F/ j6 q回到$25的水平，可能性太小了。油价不能只看成本。那些卖油的宁愿少出点量也不愿大幅的降低油价。

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-1-8 21:49 发表

房价上涨当然和油价由直接的关系
. `# E  W) m  {: e  c5 e

回到$25的水平，可能性太小了。油价不能只看成本。那些卖油的宁愿少出点量也不愿大幅的降低油价。

* X/ g% m2 r% ~( D7 c; ^
1. 我并没说房价上涨与油价无关，而是说：房价上涨的主要动因不是油价。全球房价这两年都在暴涨，也是油价上涨的原因吗？

3 e$ v+ a* J8 J& [1 T9 A5 b2. 人的想象力有时是很有限的。你认为1981年的时候，会有几个人能想到油价会跌到$20以下？历史是惊人的相似的。

kaleli

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 21:58 发表

8 q) J/ f/ f8 Z8 B5 ~1 F

' [3 m9 s6 ^% b4 }1. 我并没说房价上涨与油价无关，而是说：房价上涨的主要动因不是油价。全球房价这两年都在暴涨，也是油价上涨的原因吗？

edmonton房价暴涨的原因，保守的说80%都应该归功于油价上涨


$ v9 s6 d4 e2 b, ^+ Y

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 21:58 发表
1 f: T, j9 `5 H5 _
* [* n- a- k8 i9 W/ S2. 人的想象力有时是很有限的。你认为1981年的时候，会有几个人能想到油价会跌 ...

6 Q; f2 M- N1 g; K, E确实如果油价跌破40，哪怕跌破50都会对edmonton的经济造成影响，最终会影响到房价。当时谁都无法预测什么时候会跌价，而且石油是有限的，现在大国都在争夺石油的储备，在没有形成固定的格局前油价就算回落，速度也会比较缓慢。会稳定在50刀

韩小熊

啥也别说了，顶一下就走！

牛眼熊心

没有好争的，想想这道理：

如果租房比买房划算，就没有人会租房给你！房东都是活雷锋，贴钱租房子给你？
6 U- W5 a! M5 e1 I2 G) B& l+ T
只有两种情况适合租房：1。流动人口      2。市场处于明显的下降通道。提醒lz或drunk, 你们在alberta时间大于一年，不属于1，现在的edmonton市场也不属于2。喜欢租房的人在房价便宜的时候也不会买房子的，5年前alberta的房子可以用非常便宜来形容，我记得我在Calgary的第一个租房是$510/month, 但那房子的价值大概也就6，7万把。Calgary chinatown的one bedroom房子价格5万,租金要550/month.买比租要便宜吧？当时有人还不是照样唱空，理由就一个，2000年房子大涨过，呵呵。再举个极端例子，有个朋友在2001年在Calgary买了个新condo, 当时是15万，1200sqft,在河边赌场附近，住了不到一年想搬到Vancouver去，马上把房子卖了，除掉各种费用和利息，一分钱没有赚，但免费住了几个月的房子。当时的市场还没有这么火热，买房子的人也赚了。

5 _. U& a) o- s2.3倍的论断绝对不合理，没有考虑的因数太多，也只是针对17万的房子来说的。如果买的是500万的房子能？10年内涨100%你看看可以赚多少？不要告诉我股票投资赚得更多，银行给你贷款么？银行的mortgage贷款是最容易的，因为有房子做抵押。另外，买房的人会在10内的任何一个时间段卖房子，他们也可以选房价的高点卖房，如果lz说租房的人能够在低点买房是合理的话。

, R) s( G4 s9 {: C2 c- [9 t: I[ 本帖最后由 dgg 于 2007-1-10 15:51 编辑 ]

醉酒当歌

这个理由过于简单。因为租的房源大部分都是涨价之前买的，这个时间差才使得我们的讨论有意义。所以，不明白你的逻辑。没办法，太笨。
; x1 k$ Y4 V% u1 M5 g. x

原帖由 dgg 于 2007-1-10 15:00 发表
* a$ Y, b7 f. w7 G# G没有好争的，想想这道理：
  Z' Y2 L. i; ]& T: W
如果租房比买房划算，就没有人会租房给你！房东都是活雷锋，贴钱租房子给你？
* q2 p$ K  ?4 u  `) d
. T7 a4 g7 a5 h2 n ...

三言两语

原帖由 dgg 于 2007-1-10 15:00 发表
5 v9 y# _7 i* y没有好争的，想想这道理：
) v+ |0 B0 H9 g9 _- p8 r
% o7 T( @. W: ]如果租房比买房划算，就没有人会租房给你！房东都是活雷锋，贴钱租房子给你？
" c0 f( F" D- z. j) q$ E
$ Z8 Q0 [7 d- [6 u7 `! E: D只有两种情况适合租房：1。流动人口      2。市场处于明显的下降通道。提醒lz或drunk, 你们在albe ...

. ?  Y! S. Q5 d2 p8 R/ Q我们在这里用数据说话，而不是想象！

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-1-8 22:24 发表
+ [8 }+ z7 S$ @2 d0 N! ?( M& `

5 E, S6 H& T# g% j) V, p( P6 s+ M+ t确实如果油价跌破40，哪怕跌破50都会对edmonton的经济造成影响，最终会影响到房价。当时谁都无法预测什么时候会跌价，而且石油是有限的， ...

" N4 Z" |! K; N5 I7 Q+ D9 [
: h- n3 p9 ]3 J8 G" ^9 c; A  F只要一个行业的利润率高于社会平均利润率，资本就会向那里流动。石油行业目前的暴利是不会长期存在的，这是被理论和实践反复证明过的。

kaleli

原帖由 三言两语 于 2007-1-10 21:09 发表


只要一个行业的利润率高于社会平均利润率，资本就会向那里流动。石油行业目前的暴利是不会长期存在的，这是被理论和实践反复证明过的。

两句话是什么关系？好像说的是两件事

牛眼熊心

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-10 19:49 发表
+ y# D4 Y4 I# N: B  V这个理由过于简单。因为租的房源大部分都是涨价之前买的，这个时间差才使得我们的讨论有意义。所以，不明白你的逻辑。没办法，太笨。

看来我以后对你说话不能打比方了，直接指出错误就算了，免得你不理解， 本文楼主犯了几大错误：
. j2 G& W  E; P4 N' b/ l
1。 以偏概全。拿现在的数据得出结论倒推以前。比如他的租房和现在买房的数据，最后得出个10年要涨价2.3买房才比阻便宜的结论。然后再拿以前的数据做比较。要知道现在的数据只能做以后10年的参考，假如说他的2。3是正确的，那么10年后如果没涨价到2.3，确实是租房便宜。但是，请注意这个但是。你有10年前的买房租房的数据么？以10年前的数据你也是得出2.3的结论么？我没有，但我在前文里已经提供了5年前我租房的数据，请lz算算是多少倍。我敢保证比2.3低。
! o1 `. Q" u1 d; C9 r/ q
: Y# D- @6 c! [2。也是以偏概全。没有考虑的因数太多。买了房的人的每月开支只和贷款利率有关，于房子涨价和通货膨胀没有太大关系。但租房的涨价一定是随着通货膨胀而增长的。

3。在2007年前，在Canada买房比租房划算是被证明和广泛接受了的，只可能在个别两年里有极端例子，没有谁能靠今天的个人租房数据就能推翻的。

4。不想想太多了。lz先把以上几问题解决后才能使文章更有说服力。

三言两语

看来我以后对你说话不能打比方了，直接指出错误就算了，免得你不理解， 本文楼主犯了几大错误：

1。 以偏概全。拿现在的数据得出结论倒推以前。比如他的租房和现在买房的数据，最后得出个10年要涨价2.3买房才比阻便宜的结论。然后再拿以前的数据做比较。要知道现在的数据只能做以后10年的参考，假如说他的2。3是正确的，那么10年后如果没涨价到2.3，确实是租房便宜。但是，请注意这个但是。你有10年前的买房租房的数据么？以10年前的数据你也是得出2.3的结论么？我没有，但我在前文里已经提供了5年前我租房的数据，请lz算算是多少倍。我敢保证比2.3低。
9 ]1 u% D1 G- T$ ^+ p
1. 你没仔细看帖。我只是以目前的房价和租金的比例分析，租房更好一些。我并没有否认2006年以前是买房更好一些。同样，我也没有说以后永远是租房好。我的前题是在目前的市场状况下！市场变了，策略也要变。
$ l% q% R7 q/ a: r8 g7 }
  f! k; P* U* }; w0 C* h. ?2。也是以偏概全。没有考虑的因数太多。买了房的人的每月开支只和贷款利率有关，于房子涨价和通货膨胀没有太大关系。但租房的涨价一定是随着通货膨胀而增长的。

  I2 h" [# m# ^3 q& T  n- r2. 你还是没仔细看帖，或者没看懂帖。我是没有考虑许多相关因素，但这些因素有正方的，也有反方的。二者是可以相互抵消的。前面已经说过几个统计数据中的虚假因素，再给你说一个好多人不愿意听的：房产是固定资产，流动性极差，而且没有公开的市场，价格也不象股票，证券一样透明。其买卖成本很大，你看人家同样的房子卖了40万，你卖可能就是38万。如果找中介，7％的房价又打水漂了。再说一个，买房要买房屋保险吧？每个月多少钱？我也没算呀。另外，一个基本常识：贷款利率是与通胀率同步变化的，每月一调整。

1 q, B( G, G% c3 Q( v1 B. |
5 f( L$ R# O% K! E3。在2007年前，在Canada买房比租房划算是被证明和广泛接受了的，只可能在个别两年里有极端例子，没有谁能靠今天的个人租房数据就能推翻的。

3. 我可没想推翻什么，只是用数据说明了一下当前的状况，可能正是你说的极端的例子。
7 [3 B- h4 w9 z" T, ?
4。不想想太多了。lz先把以上几问题解决后才能使文章更有说服力。

4. 不想说太多了。发言之前请仔细读帖。

2 C7 m+ z7 f/ {你在#46楼的发言还有一个误区，就是不能用股票抵押贷款。你去问问你的银行或券商就知道了。比房贷不知简单多少倍呀！一个电话就行的。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-11 19:28 编辑 ]

三言两语

原帖由 kaleli 于 2007-1-10 21:26 发表
6 q, h; N" H9 x5 E: i

6 b) b- P) a2 p. D  N$ x# p. C8 K两句话是什么关系？好像说的是两件事

6 g& U1 h& O& L  v! [. H6 ]
两句话是因果关系，也是总分关系。无论石油的地位如何特殊，它也是一种商品，它也不可能例外于基本的经济规律。再说白一点：商品的价格是围绕其自身价值上，下波动的。没有什么商品可以永远在其价值之上波动的，石油也罢，房产也罢，大抵如此。

牛眼熊心

原帖由 三言两语 于 2007-1-11 19:07 发表
# p- ^4 l0 J( I' W& i9 z看来我以后对你说话不能打比方了，直接指出错误就算了，免得你不理解， 本文楼主犯了几大错误：
0 W7 h' H7 C/ Y& ?6 [& m2 ^
1。 以偏概全。拿现在的数据得出结论倒推以前。比如他的租房和现在买房的数据，最后得出个10年要涨价2.3买房才 ...

" C5 i2 }. c4 G买房租房的讨论从来就有，以前的事实证明了买房合算，至于2007年划不划算，要等到2017年才知道。我看贴很仔细， lz的结论确实是下的太草率了。2.3的结论不值得仔细推敲。我看你还是重新算才更有说服力，起码我看到的官方统计的2 bedroom的rent 是800多一点，这一点出入就很大。

, g2 P. `, A) |) H8 b. y[ 本帖最后由 dgg 于 2007-1-11 19:41 编辑 ]

三言两语

买房租房的讨论从来就有，以前的事实证明了买房合算，至于2007年划不划算，要等到2017年才知道
$ ^2 w. O  G$ P. a& f/ T
2007年买房划算的概率不超过20％，这是数据分析的结果。


起码我看到的官方统计的2 bedroom的rent 是800多一点，这一点出入就很大。

我不知道官方统计是如何来的，不过，这2 Bedroom的$700租金就是我现在住的房子，而且是2006年11月才找的房子。那时候这个网上有人说全Edmonton的房租都涨了$200，而且根本没有空房子。我找这个房子根本没废什么事。我还有朋友住2 Bedroom原来只有$635，去年涨了价之后$670，就在大学附近。Stadium或偏一点的地方可能会更便宜。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-11 20:03 编辑 ]

kaleli

这里大家做的都是粗糙的预测，真的划算不划算还是要过几年才见分晓。但是通过数据分析的过程大家可以探讨探讨，互相学习，共同进步。
5 l' {. v* |& A3 b3 z

! @. R4 \- ^0 k3 g: u) J. P0 A4 v" f

原帖由 三言两语 于 2007-1-11 19:59 发表

9 n2 A6 V5 w5 z$ Z9 y+ n# C4 g: G2007年买房划算的概率不超过20％，这是数据分析的结果。

...

牛眼熊心

原帖由 三言两语 于 2007-1-11 19:59 发表
' K# d5 d8 @( U1 \( n) {* e买房租房的讨论从来就有，以前的事实证明了买房合算，至于2007年划不划算，要等到2017年才知道

0 R7 n! b! A, z) ~' ]% \) z6 d2007年买房划算的概率不超过20％，这是数据分析的结果。


起码我看到的官方统计的2 bedroom的rent 是800多 ...

我不是在上文说过了么,不要以偏盖全, 我相信你能租到便宜的房子,但是这只能说明你现在阻房子比买房子划算,但整个edmonton人的租房子2 bedroom就是800多一点,前些时有人还在本论坛发过这贴子,我找到过就转过来.

牛眼熊心

06年11月份：加各主要城市平均房屋价格
" E/ N+ H' f  F; X+ E* \+ h4 _
1 p# `) r% l  H2006年十一月份
温哥华：平均房屋价格$519，294，较之于2005年同期上涨了16.5%
& f9 H! H* B% x3 L4 K
& B; ^- t3 q8 O) |卡尔加利：平均房屋价格$360，622，较之于2005年同期上涨了36.4%
0 p# c- `. H1 I, }
+ w) }& |7 Z6 o  @  r* K7 V多伦多: 平均房屋价格$355,463,较之于2005年同期上涨了4.2%。
/ R1 T; h8 {, R' o0 }
埃德蒙顿：平均房屋价格$282，434，较之于2005年同期上涨了42.5%
, O$ T8 I& B: Q2 @
渥太华：平均房屋价格$260，107，较之于2005年同期上涨了3.3%
% i" W' v! s; z9 l0 ~3 d0 Z$ @4 l7 P- X
蒙特利尔：平均房屋价格$217，932，较之于2005年同期上涨了3.2%
( K2 w% y3 {6 Z- b( j" G% U
) n" b7 D6 z; G5 I萨斯卡通：平均房屋价格$167，481，较之于2005年同期上涨了9.6%

' o+ U7 ~) x$ Q( Y6 }8 |7 }温尼尔伯：平均房屋价格$153，210，较之于2005年同期上涨了14.8%
! h- f# m+ @  I! L) U
魁北克：平均房屋价格$150，353，较之于2005年同期上涨了2.2%
) c! z" Z& ~0 v0 H) A  f
圣约翰：平均房屋价格$140，987，较之于2005年同期上涨了13.8%
% |2 j4 _2 R" ^1 v
2006年十月份出租房屋市场（以两室公寓为例）
1 `2 K. t. n+ l5 P: ?+ Y
多伦多：$1，067，较之于2005年同期上升了1.1%
" K' ?4 s. J2 }* m# Q4 [/ C
温哥华：1，045，较之于2005年同期上升了4.4%

卡尔加利：960$，较之于2005年同期上升了19.5%

  {: d% E+ o& f" N! ~1 s* _渥太华：$941，较之于2005年同期上升了3.0%
. ?2 F2 a/ i. P" ]
埃德蒙顿：808$，较之于2005年同期上升了9.9%

- A& z% [/ G4 A! d/ y温尼尔伯：709$，较之于2005年同期上升了3.4%
( ?: e; q. R; `& _
蒙特利尔：$636，较之于2005年同期上升了2.8%
* T4 H# A  r1 M3 y! G3 s- W  ~
魁北克：$637，较之于2005年同期上升了2.2%
) H; U$ w3 I  c7 M* Q- a$ G7 K
萨斯卡通：$608，较之于2005年同期上升了4%

圣约翰：$556，较之于2005年同期上升了2.1%

三言两语

原帖由 dgg 于 2007-1-12 08:38 发表

' A% _8 \4 b" V8 n/ x
我不是在上文说过了么,不要以偏盖全, 我相信你能租到便宜的房子,但是这只能说明你现在阻房子比买房子划算,但整个edmonton人的租房子2 bedroom就是800多一点,前些时有人还在本论坛发过这贴子,我找到过就转过来.

+ X$ ~3 m0 X' c+ I( w( \按你的说法，17万买20年新的2 Bedroom Apartment也是偏，有没有全市的平均价呀？全市的平均价就是全了吗？我看也不见得吧。2 Bedroom 和2 Bedroom也是有很大区别的。

既然这么多的朋友提出不同意见，我就再严谨一点发言。收回前面的结论，仅将此帖做为一实例，说明一种衡量买房与租房的计算方法。有兴趣的朋友可以根据自己的实际情况算一算自己是该买还是该租。不算不知道，这房产可真奇妙！

[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-12 18:36 编辑 ]

kaleli

原帖由 三言两语 于 2007-1-12 18:26 发表
9 s9 Q2 [/ F9 F* l

5 Z9 Y& G4 z9 d2 D6 K1 J按你的说法，17万买20年新的2 Bedroom Apartment也是偏，有没有全市的平均价呀？全市的平均价就是全了吗？我看也不见得吧。2 Bedroom 和2 Bedroom也是有很大区别的。
& Y8 K. e1 J& W+ j/ \
' T9 `  i" D4 O4 k4 ~7 a' H( }既然这么多的朋友提出不同意见，我就 ...