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楼主: 三言两语

爱城房市前景初探 ——2009

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发表于 2008-12-25 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再去换钱。
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发表于 2008-12-25 13:10 | 显示全部楼层
谢谢。
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发表于 2008-12-25 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表 9 O6 I" O  h) K2 b8 F

% U3 W; [& k; s& {. P! Q我试过了,好象是说100龙币起换,我不够100龙币....
3 N2 ^, C8 k' t3 ^大过节的,优惠一下吧....
( q9 T/ W0 k, x5 M
哇塞,通过我的不断哭穷,终于勾起了别人的同情。: K0 j/ t1 I2 |9 e. V2 D7 x& ~
谢谢送花的兄弟,等我发达了,别的不敢说,鸡蛋管够.....
2 I( }% F8 a: O% p怎么知道是哪位送的花?
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发表于 2008-12-25 13:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
看了最后的,挺可怕。
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发表于 2008-12-25 13:18 | 显示全部楼层
没有远虑,必有近忧。可现在似乎已来不及了。
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发表于 2008-12-25 13:20 | 显示全部楼层
接着换钱。
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发表于 2008-12-25 13:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
接着买。
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发表于 2008-12-25 13:31 | 显示全部楼层
"08 年已经比07 年下跌3%,2009年下跌可能加速,幅度达12%-15%,2010 年5%-8%,之后从2011 年开始回升。当然,也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
3 W$ b/ f5 R  p; G, W) a4 e- z# {& J  u  w* B' N
很爽,很爽,对欲购房者来说
鲜花(371) 鸡蛋(1)
发表于 2008-12-25 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
+ _- J  g5 v! k, \"08 年已经比07 年下跌3%,2009年下跌可能加速,幅度达12%-15%,2010 年5%-8%,之后从2011 年开始回升。当然,也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
7 P0 ^7 c3 W0 _# b
' r. B) C. r# G+ P5 w8 g' A很爽,很爽,对欲购房者来说

  D* ?* i; ?' z6 w# a' |9 V; Z
( R% u- i0 q8 s; _: B7 ~7 C, Z- C$ ^
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发表于 2008-12-25 13:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买了所有的,有收获,谢谢。但有一个问题:现在的埃德蒙顿人口可比以前要多,而且,加东的经济也不是好的不得了,人口会大量流出吗。如果人在,那么房屋市场是不是会和以前不同。
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发表于 2008-12-25 14:38 | 显示全部楼层
楼主辛苦了。(为人民服务...)8 U7 `. ?5 d" s- f1 O
谢谢楼主的一记闷棍,将我蠢蠢欲动的心思弄平静了,看来如果打算买房还要再等二年看看。
3 Z' J  P4 i' o& e我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下,这样我们就没必要弄懂那些图表了....
& s( R, f  ~# v9 F- k6 M圣诞快乐。! Q3 s2 x7 b, D: ^
1 R* b8 A* T7 Q  E/ G1 x7 ^# r1 w$ ~
问个初级问题:这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗?如果考虑到加元对美元的贬值,现在房子实际跌了多少?8 _( W6 G# H. @# `/ n

/ m5 M. [/ \6 a2 \[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 15:17 | 显示全部楼层
的确是博士论文,应该精上加精。7 G4 T8 H- R8 }3 b! _0 T

. m+ ?4 j7 y" }/ k+ H' l/ X. M有一点与作者探讨:爱城房市的衰退与失业率密切相关,这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的?我们知道,一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言,油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右,油沙矿的开采基本无利可图,长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油,败也在油的缘故。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 15:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
8 M& L" G% @9 [4 _8 p# K9 _0 ~看完了!可以作为博士论文发表。5 A( }. ^; N1 a# X" G# N3 B
一点点修改建议:
  b  Y+ s+ u: q( r+ y结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期;还有,这个曲线是在和平环境下绘制的,会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临,可以借鉴历史, ...
$ j: e8 _. s; X

9 r) ]+ Q7 H7 H: h' o个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年。要不然,美元就会失去国际货币的地位,从而失去一切。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-12-25 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表 # {5 B( h) Z# I- N
楼主再给我发一份吧,文件打开都是乱码地。。。。。。。。
# t3 i; h' y4 O( W6 w我的500元啊。。。。。。。。。。。。
: j1 J" f) r' V
/ h- S2 Y  w! s/ e0 C
是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行,就给我个Email,我给你发过去。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 15:51 | 显示全部楼层
原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表 ; U7 I) w2 @1 {6 |2 h5 g
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

% `: h; [/ X7 e' e  C2 l# B3 s* c0 `
打开了吗?如果还打不开,就给个Email。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 15:58 | 显示全部楼层
原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
  r2 z: y& m1 S% X) R: H" b) p有个问题,如果房价跌到05年的水平,那工资收入会跌到当时的水平嘛?& @; C+ X4 B  ?9 l) \

3 J& a" b( J0 ?0 m. {* \7 A05年麦当劳打工的时薪是8快,08年是10快
% V3 L+ [: c. ?, R+ V
- Q- R  G6 ^3 u3 y
首先,我不认为房价会跌到05年的水平。+ A  q* a% t, O2 e% g% u
工资从整体上来说是不会下跌的,必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区,某个行业的工资下浮。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 16:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
0 D3 @( I6 E/ E/ }/ K  `5 b买了所有的,有收获,谢谢。但有一个问题:现在的埃德蒙顿人口可比以前要多,而且,加东的经济也不是好的不得了,人口会大量流出吗。如果人在,那么房屋市场是不是会和以前不同。

0 e# ~* _( p1 y3 M
' @6 I3 R% x( O( _0 D爱城人口多了,房子也多了,就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-12-25 16:04 | 显示全部楼层
原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
6 m+ [: d/ ^% R- q楼主辛苦了。(为人民服务...)
  ^: S, Z" S; k5 {# L9 c谢谢楼主的一记闷棍,将我蠢蠢欲动的心思弄平静了,看来如果打算买房还要再等二年看看。6 f, A. k, M. ?' q. m! M) V
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下,这样我们就没必要弄懂那些图表了....
" R4 |2 n) ?3 ?2 ~圣 ...

, L6 N; t( u* C7 D# t" P, K& D7 P: S# `
说实话,我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”,因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势,我还是放弃了。
& C* M$ y- s: K
" @: i; x. s3 V7 Z  {) V# f# e" \* ]25%的跌幅不考虑汇率因素,只是货币的票面值。
9 `( M3 k5 T/ \
" ?, ]2 o. |2 G) d5 ?. i[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-12-25 16:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
8 H& S: V4 f/ A+ |的确是博士论文,应该精上加精。
! T. d. \/ k  K. ~) `/ I5 F/ q; f6 }8 f2 Q5 b4 S
有一点与作者探讨:爱城房市的衰退与失业率密切相关,这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的?我们知道,一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...
7 ~: \- _  X, ?% g% ]

) I8 k. y! X1 m  y首先,从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次,油价一直涨到08年7月,而房价在一年前就开始下跌了。
! T4 Y3 ]3 h4 {+ R' N& t其次,爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系,也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
. x: ]2 q- ~# p" a9 \, H6 R再有,加拿大是能源大国,油价与其经济当然有关,所以油价与房价必定是有内在联系的,但不是直接的联系。
# \5 K& g3 M, W- \. m2 c' z- n7 K8 Y* T( M. Y0 \4 }
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]
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发表于 2008-12-25 16:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表 1 `% T3 p+ B. y; V) B& w
* O+ O* K/ w6 Q+ g+ T: {  _' L. `6 Q

% m1 z0 R1 @  J& d5 L3 j+ }4 o8 \说实话,我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”,因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势,我还是放弃了。
* i- ^- Y) l* V( L1 T$ o8 K/ t% L0 o. F  L
25%的跌幅不考虑汇率因素,只是货币的票面值。
& J$ k) Y" I; z3 }  R1 d6 [7 L
如果算上汇率因素,那25%的跌幅已经提前实现了。7 O1 Y! }' S' @4 k2 Z9 @; }
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候,网上吆喝一嗓子....
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 16:45 | 显示全部楼层
08 年已经比07 年下跌3%???
9 \& g1 V, w7 G5 ~; @5 O' b8 E2008年比2007年平均房价降了至少10%,按每平米售价计算,如果不考虑房型,地区,应该是25%左右。
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发表于 2008-12-25 16:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表 / K  l$ U) ]2 M
. k! F* N$ c& i+ I  J

, z$ `, o1 x8 X) h2 S! O, \, T个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年。要不然,美元就会失去国际货币的地位,从而失去一切。

" E7 Q1 O; E% D0 K7 o
1 T! B1 ]8 A4 [4 V% }请教楼主一个问题,“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值,还是相对于其他货币不会大幅贬值?是不是大家都应该去换美元,也根本不会发生美元危机?& m" I; S8 V( a; i/ j9 O7 k

$ t3 h( {* G' G  W$ y* f  ^$ H! |0 I) Z; e* W/ k

% S* {( E6 v$ `$ R! n; T[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]
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发表于 2008-12-25 17:00 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表 2 D$ u+ b- f' K  p5 g( y, {/ o
2007年初,我发表了《让数据告诉你:买房还是租房?》原帖在此:
/ u$ Y3 O" ]/ ]1 z) X# e  ahttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
  Z& v5 w5 J* O+ c2008年初,我发表了《2008不买房》原帖在此:
! D4 T4 ?" K4 G" i' }+ f* ahttp://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

) U/ O; x! M- h1 E3 DPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!
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 楼主| 发表于 2008-12-25 17:21 | 显示全部楼层
原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表 / Q9 l4 L3 W/ @+ v  a8 r- p
08 年已经比07 年下跌3%???
; j7 t  q5 U$ m6 z  y$ x" [2008年比2007年平均房价降了至少10%,按每平米售价计算,如果不考虑房型,地区,应该是25%左右。
& \7 {5 w) c( Y0 \' `8 ?( L

$ W# ~. H  V# N+ Y2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布,所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。7 {2 P4 d( m4 ^* ^; j# F# x

' b; D/ B; s+ b$ `  g你的数据来源是哪里呢?
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-12-25 17:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表   P$ H! v7 D9 g! E4 A6 _
/ d+ B6 C7 M. y2 y! {& j
8 U" D: T* G5 {: o
请教楼主一个问题,“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值,还是相对于其他货币不会大幅贬值?是不是大家都应该去换美元?0 w+ ?  n, \+ r4 e! u

  s1 {0 f$ J" y& M7 [
5 A' E5 s  m. q( c& R3 t4 L
0 x9 u# ?' ?" p$ w/ V1 z. T/ X
指美元相对黄金。美元是国际货币,所有其它货币都是相对美元定价的,它的涨跌会带动其它货币。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-12-25 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表 , Q1 Q  A2 Y$ x, Q

- I* e( Q# a8 B7 c' [; d0 uPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

2 Y' J7 Z: @' L5 {- m
0 ?& d" ?$ k. f6 |. r# H  ~& B8 V交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
' d3 D, t/ F3 ?. \9 Z" Z+ O8 g3 f/ Q2 v! T2 {( W- T2 U
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]
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发表于 2008-12-25 18:11 | 显示全部楼层
原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
, G, u* W3 h. v3 j# O( K8 V08 年已经比07 年下跌3%???
% i* I+ w4 m. Y7 X" {- O2008年比2007年平均房价降了至少10%,按每平米售价计算,如果不考虑房型,地区,应该是25%左右。

2 P- j; _% Y9 {! C9 z2 k! j4 _9 s& Y
3 n2 e' h. k% r- @同感。2007年年底到2008年年底,官方承认的下跌至少在10%,而操作层面的下跌,估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房,已经报出31万的低价。
, w9 b: U9 d7 s) j6 l& ~7 J3 s3 p/ P* y7 X6 C+ V3 A" q/ i! {8 _
因此下面的问题是,未来两年,房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%,还是40-50%?是一年内消化,还是2-3年内逐步消化?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 18:16 | 显示全部楼层
原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表 " t6 E0 l- N8 A, w% h% N2 C
6 a9 Q) h8 x" K" `7 }* y0 X+ B" Z  n

8 Z3 T: I0 F$ s1 p' K个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年。要不然,美元就会失去国际货币的地位,从而失去一切。
% U& p) V1 `" G9 z1 `2 j

" Y; i2 M# G4 I" B0 r实际上,个人感觉,到目前为止,全世界都在赌一个结果,就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
0 A+ g' i" a5 R不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前,还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 18:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
写得太好了!/ F  \5 M" R; ^- \$ d/ N$ J
lz真是牛人。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 18:45 | 显示全部楼层
大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年,紧尊大师指点,受益匪浅,如今CASH是正道。多谢!
0 n# X" f( s  ]( N
/ F2 {: S" M& t+ F3 Z1 L7 J& d[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]
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