爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
' V9 h( c6 Y. ^) U9 [+ M  u谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
) T/ `6 I, M" {8 x怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

. n) a# s' t! M9 R# ~: ~  i" w很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
" P9 ]' z. l0 e/ q0 \4 A. O"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

! E) ]+ _$ m' t很爽,很爽,对欲购房者来说

" F: o) A2 z/ F- W1 U/ \* A
1 g6 u' [( v+ ^0 L- o+ z3 h

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
: r5 @8 Q% }2 e% Z7 W( R  {圣诞快乐。
; ]+ q- b  ~+ E% e( B5 Z1 K$ n1 k6 J8 _
问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
1 x5 w" m( d! ], V% e; W! S
4 h' k4 y% W6 w% o( Q[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
' F8 m6 Q- Z( H9 Q
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
% [0 R/ R; ], C' h0 Y看完了！可以作为博士论文发表。
6 ~7 r/ p  D# ~: ]$ c  D7 L一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

, [* o9 ?" _8 L
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
: T5 e; L( Z/ D  P9 [  Y: u4 A楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

0 n; J$ z& h8 m0 Z! M
打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
. U, g8 }% q% Y" q1 u有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
, g, u/ t% A5 J
8 m, A- t9 a% G5 w05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

- N1 a# G5 v( w+ l' p
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
! o% `2 S+ o$ o- m' j, h买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
- I8 M  S! H. n8 w  C6 ?楼主辛苦了。（为人民服务...）
4 X8 s* h1 K3 l& d$ N$ L谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
7 j5 x* j+ O! `0 z" I& }* M; C圣 ...

* @$ x  j, }& ^# n说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
8 J" D& {/ Z2 \- @. t' g! F3 C: l
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
0 B; C9 Z- h$ D5 w
2 k- ]5 [2 H' |" c+ x[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
; w0 \  I9 z& B# }" u# v/ N. U3 `的确是博士论文，应该精上加精。
, D, J1 }5 s4 f; x
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

% O1 t% p8 F( w; P
% V8 N* q" o+ |; `) q7 b7 r  F首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
- ]  x, P4 h8 U8 e' M7 V其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
4 v, y: U2 w# J- d: D+ z) h再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

# f% [2 m/ u- V5 q9 v8 t3 m4 c0 v[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表

' q. Y/ b7 t) H
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
. v; U& S# C  j
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

5 T4 I2 m1 L5 {如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
1 y6 m9 ?% V) `; i! j. @您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
# m! `8 |# O# T- @) d" L

, e  o. \4 E* `个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

+ f3 ^7 c, `6 f/ q% b请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？
8 S" T! x& l( l* g' m* N


0 n1 E( ?7 R: B7 Z& |' Z, f9 a# z[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
6 {$ ~2 `# b; C  g, o6 _http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
, v8 {6 N, X" ^! _http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

6 Q& p; M6 u$ u2 C# {5 K8 \2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
7 o0 e9 u" ]: q. }% ?; U- V; N
: @4 u2 M7 ]( {; j6 j1 J你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
+ W9 N7 o( x5 l2 q

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

) n( V( P; i, ~+ l

指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
; \8 o9 m; b7 u! k
Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
. Q& R6 J8 a. A5 p: V* v２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

( u. w! W0 L. j4 g同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


5 O: a. j2 m) |# q' y3 |# t: D2 z个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
& A7 m- N; l4 L- f1 S/ V" d4 v1 K不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

  F  p) X3 S) T" ^1 ]% P4 Z6 Q% i[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]