爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
$ q" d( M5 x- _
% g3 [) F6 c  u6 E我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
3 X2 ^* H. G% z. U) |4 q谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
  b3 I  ^: N/ v! ]" c, a" |/ u7 r
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
. B, h7 [2 d- m0 F3 L"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

7 X/ F  ~( R+ C$ L/ w2 e( {) E很爽,很爽,对欲购房者来说

9 B6 ?4 W, l0 P% O$ N
- H& V) u  ^3 y% V' w# A

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
1 h' _' l2 d& q* @; M/ {2 D谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
+ r0 u) R, f  o9 r' G6 `( P圣诞快乐。

$ \, u$ H$ U- y0 l0 F( Q9 L问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
9 q) R9 t: ~7 u* E3 l1 O0 v; O
4 T! S/ Q3 M# E) J" C[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。
' h2 L7 G1 h4 h& o9 n& {; P: q
/ y: `/ o( O  T/ i有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
# R  f" J4 W  n3 R, g看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
6 o; E7 W0 A" p) |结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

9 h3 X- _; z* ^$ |: M  C7 W  }个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

* e* C/ U% t! c是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
7 K4 q" D5 N+ K% d! P4 g+ X: y7 p+ X1 L买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
' u5 a' a7 N$ y/ `' Z有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
4 Y! D: L) |. P" a, P
1 X8 k: A" `7 I' U05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

' X2 J6 [% I; n0 C# }首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
9 A: o+ G5 E" C8 n* N$ J买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
* Y, F0 ?0 V5 j; ]7 [楼主辛苦了。（为人民服务...）
! G! |3 V; ~4 _谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
0 X& b8 h" J6 `: k我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
9 r3 x( g% e" k# t4 c8 w& t圣 ...

. H& G6 x2 v8 Q, [; t3 y+ |! s
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

0 T+ t4 Q: g2 n% ?! T/ j8 i25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
( e" O! q. p; k; `" @" L* y- s  k3 n
2 X, g! a5 {; @* c, f3 w5 ^[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。
- `' g& K! b. t( b$ t; R
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

; W5 g$ [+ e( i6 ]' ?5 L2 ~' J
首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
$ O4 @# M0 e  b其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。

$ C9 q, n) @0 r& V[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
7 ~3 ~5 A6 B! }7 F2 t) X2 o

说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
# L3 a6 n) ], S& W
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

5 ]% d4 a1 g# \7 A如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
- {4 n3 {6 z8 c) }２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


. X$ S7 z' {* W2 s% f个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

# D4 N$ Q, S( E( l7 G$ J; _, q请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？

; x# H9 ]5 D; P- B, [
" L; p, Q! E3 _0 t- h% N2 B: ?
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
9 ^. @; \9 r8 `/ O% M6 Thttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
& Z" l  Z, O5 ]2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

: J8 d9 ^$ \$ D( a5 K! e$ C9 |9 MPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
9 @9 E: v4 w& ]08 年已经比07 年下跌3％???
$ c1 x' a/ Y/ U8 D% v２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

3 ?. \4 h& V8 O& j& M2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表


请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
# B& o' l5 f8 i* Z$ u; R( V& P" v+ R
) e! q- K% s% D( B; }! D" m  }

( @" E( [0 {5 q6 a. x2 B8 x1 r' g$ n
指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

. J/ V# z% _5 @) |% U' xPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

6 [% J- K2 q, F8 k+ |/ U% \交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
& `7 s8 G6 g$ d, O8 f) M% y% p08 年已经比07 年下跌3％???
: x1 ?, U0 Q) Q  |( s# A２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

! A2 g2 V1 W3 k6 V同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
, q/ R0 j. ^% @( ?: Q+ B+ {  M9 |

个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

1 h4 V" h+ ~, `) H
( P2 _) u4 Z  }6 @0 j实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
% v8 V3 q6 @& n- b3 A. K
7 y0 d$ q4 s6 b) {" E[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]