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楼主: 三言两语

爱城房市前景初探 ——2009

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发表于 2008-12-25 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再去换钱。
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发表于 2008-12-25 13:10 | 显示全部楼层
谢谢。
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发表于 2008-12-25 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
/ D6 G1 ?/ y8 G7 G! j) g% Z! D; q; a& l" [
我试过了,好象是说100龙币起换,我不够100龙币....
3 T4 Q  G5 Z- a2 r( z& [3 b大过节的,优惠一下吧....
' `3 Q* f- x7 |
哇塞,通过我的不断哭穷,终于勾起了别人的同情。
8 n2 S. \' H* r) s* {2 |% }1 `- \谢谢送花的兄弟,等我发达了,别的不敢说,鸡蛋管够.....* q9 w% Y4 |5 R9 E) d8 L! ?
怎么知道是哪位送的花?
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发表于 2008-12-25 13:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
看了最后的,挺可怕。
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发表于 2008-12-25 13:18 | 显示全部楼层
没有远虑,必有近忧。可现在似乎已来不及了。
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发表于 2008-12-25 13:20 | 显示全部楼层
接着换钱。
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发表于 2008-12-25 13:20 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
接着买。
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发表于 2008-12-25 13:31 | 显示全部楼层
"08 年已经比07 年下跌3%,2009年下跌可能加速,幅度达12%-15%,2010 年5%-8%,之后从2011 年开始回升。当然,也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
7 }6 ~* x3 v9 q% s% k
3 V' v# \3 R& c( d+ p' R" T很爽,很爽,对欲购房者来说
鲜花(371) 鸡蛋(1)
发表于 2008-12-25 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表 " y; P- `) y& u* J! I% e+ n) U
"08 年已经比07 年下跌3%,2009年下跌可能加速,幅度达12%-15%,2010 年5%-8%,之后从2011 年开始回升。当然,也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"" A/ |& r: c* {1 b( b0 ?

0 @) b! [1 b  H3 k很爽,很爽,对欲购房者来说

: H2 z: {2 u2 ?% v
8 R6 q/ {8 H9 \# v) n
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发表于 2008-12-25 13:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买了所有的,有收获,谢谢。但有一个问题:现在的埃德蒙顿人口可比以前要多,而且,加东的经济也不是好的不得了,人口会大量流出吗。如果人在,那么房屋市场是不是会和以前不同。
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发表于 2008-12-25 14:38 | 显示全部楼层
楼主辛苦了。(为人民服务...)
5 a; s1 v9 b& Y5 J9 `; G谢谢楼主的一记闷棍,将我蠢蠢欲动的心思弄平静了,看来如果打算买房还要再等二年看看。0 D4 b4 ?( F3 V
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下,这样我们就没必要弄懂那些图表了....
6 Y" }0 i/ ~, C2 g6 ~圣诞快乐。# G2 C( u. o3 L) J

& t) O" K9 S8 Z8 w- d" L问个初级问题:这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗?如果考虑到加元对美元的贬值,现在房子实际跌了多少?
9 K3 I7 e; I! B' T8 @- s2 \7 s* t' H, K. H4 l5 [9 I+ J! O
[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 15:17 | 显示全部楼层
的确是博士论文,应该精上加精。
2 L! r  w4 o4 ^) n% O  A( q' w- w
' u1 X5 f- u5 Z0 h( K( j有一点与作者探讨:爱城房市的衰退与失业率密切相关,这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的?我们知道,一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言,油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右,油沙矿的开采基本无利可图,长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油,败也在油的缘故。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 15:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表 ' H  q5 y. b3 Q' [# c. G
看完了!可以作为博士论文发表。
% n$ Q/ d* a  Y2 M一点点修改建议:
5 j3 ?' U' S" T# \  |1 y/ z  B结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期;还有,这个曲线是在和平环境下绘制的,会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临,可以借鉴历史, ...

6 o( t: j! S* j. x/ r! q
5 J8 d6 \2 a3 T9 J% K: m个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年。要不然,美元就会失去国际货币的地位,从而失去一切。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
& I! Y) j4 B' x3 U6 T# C+ E楼主再给我发一份吧,文件打开都是乱码地。。。。。。。。
; F, m6 n& b; `. F我的500元啊。。。。。。。。。。。。
$ j3 U2 {1 g5 F& N8 I2 t5 i
: v9 w" S: W$ N# B( l/ P: K
是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行,就给我个Email,我给你发过去。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 15:51 | 显示全部楼层
原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表 4 {: x: a2 Z2 i1 ~1 |. D
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

; p! ^+ v" {/ s6 z+ z# h, Y+ D& `. M' L/ y
打开了吗?如果还打不开,就给个Email。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 15:58 | 显示全部楼层
原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表 ) g+ F& H8 O" i8 b4 K( V; l. a6 s
有个问题,如果房价跌到05年的水平,那工资收入会跌到当时的水平嘛?6 u+ ^' U! R/ Z5 s

% N3 P: W' x* T4 L$ k! x- O% ]/ S05年麦当劳打工的时薪是8快,08年是10快
) E* g9 A8 J+ J- {" g
* x$ I5 R7 g* _, C
首先,我不认为房价会跌到05年的水平。; u8 m( F6 s9 {8 \  e' n; ^
工资从整体上来说是不会下跌的,必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区,某个行业的工资下浮。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 16:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表 % p2 X3 S( d: V. h4 s) H; _2 b
买了所有的,有收获,谢谢。但有一个问题:现在的埃德蒙顿人口可比以前要多,而且,加东的经济也不是好的不得了,人口会大量流出吗。如果人在,那么房屋市场是不是会和以前不同。

. ?* E5 S$ `8 g. d7 S* Y3 n7 Z' G
& W# t) M! V9 N2 k2 E* O爱城人口多了,房子也多了,就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 16:04 | 显示全部楼层
原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
8 P- x# l9 w" E; d# U  ^& v- x1 d# d楼主辛苦了。(为人民服务...)
/ p7 J  V9 ~$ r/ c$ a: o谢谢楼主的一记闷棍,将我蠢蠢欲动的心思弄平静了,看来如果打算买房还要再等二年看看。' I) j, `8 m& Q  ^1 O
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下,这样我们就没必要弄懂那些图表了....$ L+ D1 [' r- B. \. o8 H0 P
圣 ...
1 l/ ^* U; h6 C0 b
% D0 w0 \: _# W) ^! D* q
说实话,我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”,因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势,我还是放弃了。
4 h6 i$ `3 r( x- c8 ~; D7 q
* E' X) a) k  r  Z# H25%的跌幅不考虑汇率因素,只是货币的票面值。1 E( R+ Y& {; x+ d
) P" ~6 W4 w+ ]: J3 ?  p
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-12-25 16:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表 9 C2 e$ g3 Z# F0 T: U# g; q3 R
的确是博士论文,应该精上加精。2 f# U. J. U1 S# J' S$ p3 N3 c/ ]
  ~$ b9 q' ]& V2 u
有一点与作者探讨:爱城房市的衰退与失业率密切相关,这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的?我们知道,一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

! J; I/ u" e* {# R6 w" `2 t# h  J9 S; I8 J& k
首先,从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次,油价一直涨到08年7月,而房价在一年前就开始下跌了。
; c6 n- u' O6 i其次,爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系,也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
2 `1 f! ]) u& C再有,加拿大是能源大国,油价与其经济当然有关,所以油价与房价必定是有内在联系的,但不是直接的联系。
- V  {/ C5 ?& t! |
. E. i$ ]! D; s2 m: K[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]
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发表于 2008-12-25 16:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表 8 C0 I' Z% r" d
9 o! z4 ^/ G% [5 A; [6 {
% g# f* [0 k% ^
说实话,我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”,因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势,我还是放弃了。
5 Q" p3 p* E. B. l$ m- I0 W: U1 w* |) i
25%的跌幅不考虑汇率因素,只是货币的票面值。
. [3 ?$ R2 M' ^* Y  @
如果算上汇率因素,那25%的跌幅已经提前实现了。! d* U: M$ X9 G/ M  ^! ~) W# J, I
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候,网上吆喝一嗓子....
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发表于 2008-12-25 16:45 | 显示全部楼层
08 年已经比07 年下跌3%???5 l# m& n3 N; u1 M
2008年比2007年平均房价降了至少10%,按每平米售价计算,如果不考虑房型,地区,应该是25%左右。
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发表于 2008-12-25 16:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
% l1 l: O  G9 w7 W& p) ~+ H1 h1 O" [3 p) B
1 V( N7 D0 w- o& w; }
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年。要不然,美元就会失去国际货币的地位,从而失去一切。

7 {, d5 y! R, h: w4 e+ I
. p- @) X, J5 l+ o9 W请教楼主一个问题,“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值,还是相对于其他货币不会大幅贬值?是不是大家都应该去换美元,也根本不会发生美元危机?
( v! N3 Q/ l* M; u: w
  \$ J- W; P* N9 Z5 k( D& V/ k0 E6 y) |8 `) H& d+ s. x
% L4 s+ E8 Q' f' \, ?
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]
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发表于 2008-12-25 17:00 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2 c2 ?- c; K) y9 D3 T0 Q% F7 a" q6 D0 D2007年初,我发表了《让数据告诉你:买房还是租房?》原帖在此:; e, P" q* H& A" r% _3 u9 K
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
7 o$ l( }7 E1 q5 k2008年初,我发表了《2008不买房》原帖在此:' v8 l4 }0 r9 f" |/ Q
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

( [0 f) L$ g- O- UPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!
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 楼主| 发表于 2008-12-25 17:21 | 显示全部楼层
原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
' Y9 N1 `5 p- P08 年已经比07 年下跌3%???# m. G( M9 i' b5 C) F! n
2008年比2007年平均房价降了至少10%,按每平米售价计算,如果不考虑房型,地区,应该是25%左右。

2 j6 ]: w+ I9 E. p3 w9 H* E2 K7 E8 k' }6 z+ B
2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布,所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
( y* ^9 A- z# W: v9 w! Y! O0 [4 \7 _1 s* m
你的数据来源是哪里呢?
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 楼主| 发表于 2008-12-25 17:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表 ! r6 `; @( j$ U2 ]9 ^, ~: H1 j- w

8 z0 s- |, G& K! ]6 j7 r" w1 [2 f- T& q+ B0 W
请教楼主一个问题,“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值,还是相对于其他货币不会大幅贬值?是不是大家都应该去换美元?1 n6 m' u7 }8 w, k

3 J8 W' b4 i" K0 b

7 z4 T/ C2 A/ v  g- r* b: C
9 [$ Z6 k% n: I+ u5 B3 _指美元相对黄金。美元是国际货币,所有其它货币都是相对美元定价的,它的涨跌会带动其它货币。
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 楼主| 发表于 2008-12-25 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表
( }/ f) k# h6 [; l' A& D4 P
/ `7 I9 U/ o) l$ b( j: m: \* IPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!
; \: I; b, ]8 e, D
; ?2 O$ F- X! K, Z, _/ \( S
交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
8 ]0 t! H' ~& u2 W* D0 z+ a3 k- U2 ^- f; q# S; }; u. Y1 J0 Y( y
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]
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发表于 2008-12-25 18:11 | 显示全部楼层
原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
9 Y" Q1 C, d0 x6 e% s08 年已经比07 年下跌3%???1 `& m! z) C: E4 X: {9 w" r
2008年比2007年平均房价降了至少10%,按每平米售价计算,如果不考虑房型,地区,应该是25%左右。

% a6 n' Q5 a/ ~9 t/ I/ O6 S/ R! F) [- k2 ?
同感。2007年年底到2008年年底,官方承认的下跌至少在10%,而操作层面的下跌,估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房,已经报出31万的低价。2 L  y1 g) Z4 y- C' @6 x# j

" J, O' j7 c( ?$ }5 E5 L因此下面的问题是,未来两年,房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%,还是40-50%?是一年内消化,还是2-3年内逐步消化?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 18:16 | 显示全部楼层
原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表 / i+ Z$ c2 h2 ~* D) a0 Q

+ S% W: c  B, Q6 {
8 s# ^3 i& G  Q个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期,至少10年。要不然,美元就会失去国际货币的地位,从而失去一切。

& @" ?3 |' [; P* `5 m* W: [3 a0 {6 i
实际上,个人感觉,到目前为止,全世界都在赌一个结果,就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
/ L, r% b8 _/ C; K0 q不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前,还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 18:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
写得太好了!. I* c4 ]) ^* @% J
lz真是牛人。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2008-12-25 18:45 | 显示全部楼层
大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年,紧尊大师指点,受益匪浅,如今CASH是正道。多谢!
8 Q5 I; h& b% L2 _. [$ j8 F; F
" J) C  a/ i: q1 x1 W1 L[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]
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