爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

% U3 W; [& k; s& {. P! Q我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
3 N2 ^, C8 k' t3 ^大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
2 I( }% F8 a: O% p怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
3 W$ b/ f5 R  p; G, W) a
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
+ _- J  g5 v! k, \"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
7 P0 ^7 c3 W0 _# b
' r. B) C. r# G+ P5 w8 g' A很爽,很爽,对欲购房者来说

  D* ?* i; ?' z6 w# a' |9 V; Z
( R% u- i0 q8 s; _: B7 ~7 C, Z- C$ ^

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
3 Z' J  P4 i' o& e我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
& s( R, f  ~# v9 F- k6 M圣诞快乐。

问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

/ m5 M. [/ \6 a2 \[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

. m+ ?4 j7 y" }/ k+ H' l/ X. M有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
8 M& L" G% @9 [4 _8 p# K9 _0 ~看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
  b  Y+ s+ u: q( r+ y结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

9 r) ]+ Q7 H7 H: h' o个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
# t3 i; h' y4 O( W6 w我的500元啊。。。。。。。。。。。。

是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

% `: h; [/ X7 e
打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
  r2 z: y& m1 S% X) R: H" b) p有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？

3 J& a" b( J0 ?0 m. {* \7 A05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
0 D3 @( I6 E/ E/ }/ K  `5 b买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

0 e# ~* _( p1 y3 M
' @6 I3 R% x( O( _0 D爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
6 m+ [: d/ ^% R- q楼主辛苦了。（为人民服务...）
  ^: S, Z" S; k5 {# L9 c谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
" R4 |2 n) ?3 ?2 ~圣 ...

, L6 N; t( u* C7 D# t" P
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
& C* M$ y- s: K
" @: i; x. s3 V7 Z  {) V# f# e" \* ]25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
9 `( M3 k5 T/ \
" ?, ]2 o. |2 G) d5 ?. i[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
8 H& S: V4 f/ A+ |的确是博士论文，应该精上加精。
! T. d. \/ k  K. ~) `/ I5 F
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

) I8 k. y! X1 m  y首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
! T4 Y3 ]3 h4 {+ R' N& t其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
. x: ]2 q- ~# p" a9 \, H6 R再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
# \5 K& g3 M, W- \. m
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表


% m1 z0 R1 @  J& d5 L3 j+ }4 o8 \说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
* i- ^- Y) l* V( L
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
9 \& g1 V, w7 G5 ~; @5 O' b8 E２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


, z$ `, o1 x8 X) h2 S! O, \, T个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

" E7 Q1 O; E% D0 K7 o
1 T! B1 ]8 A4 [4 V% }请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？

$ t3 h( {* G' G  W$ y

% S* {( E6 v$ `$ R! n; T[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
/ u$ Y3 O" ]/ ]1 z) X# e  ahttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
  Z& v5 w5 J* O+ c2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
! D4 T4 ?" K4 G" i' }+ f* ahttp://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

) U/ O; x! M- h1 E3 DPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
; j7 t  q5 U$ m6 z  y$ x" [２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

$ W# ~. H  V# N+ Y2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

' b; D/ B; s+ b$ `  g你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表


请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

  s1 {0 f$ J" y& M7 [

指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

- I* e( Q# a8 B7 c' [; d0 uPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

2 Y' J7 Z: @' L5 {- m
0 ?& d" ?$ k. f6 |. r# H  ~& B8 V交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
' d3 D, t/ F3 ?
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
, G, u* W3 h. v3 j# O( K8 V08 年已经比07 年下跌3％???
% i* I+ w4 m. Y7 X" {- O２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

2 P- j; _% Y9 {! C9 z2 k! j4 _9 s& Y
3 n2 e' h. k% r- @同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
, w9 b: U9 d7 s) j6 l& ~7 J3 s3 p
因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表


8 Z3 T: I0 F$ s1 p' K个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

" Y; i2 M# G4 I" B0 r实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
0 A+ g' i" a5 R不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
0 n# X" f( s  ]( N
/ F2 {: S" M& t+ F3 Z1 L7 J& d[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]