爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表

6 Y( c1 E4 d2 p/ n我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
8 a7 K* z& K8 M) g大过节的，优惠一下吧....

9 O3 p2 y& J) g  D2 C哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
: q+ p" [! L# Z  k' @4 }
很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
, |1 k% j* J. U3 F" e4 b( ?"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"

% d/ a5 H, [6 @* J+ Y1 q0 Q很爽,很爽,对欲购房者来说

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
" ?7 J. D, I% f( C& ]我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
) D! ]0 D; R. ~) ?- w& d% I* \9 ]圣诞快乐。
, J& H, |* h* B$ B2 z; \
* I) ~' C  r! B& M$ X问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？
# P  {' F6 J; k3 |
[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

. v. N( |. a3 `( o& ]
! C% w0 M" G( h* V' X% M/ G& d8 w个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
我的500元啊。。。。。。。。。。。。

; `1 F$ Y6 e7 `0 t' s% t3 _
% A" H, X3 f/ H6 R- }* v( E3 d是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
$ @/ s% @. p  @买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

( Y  s0 w3 M$ |) q; i+ |打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？

9 L! t* O, ~# M. q. Q' N05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
0 Y+ R) S" s& F$ ]. ?买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

2 |( B( `  S  ], v: Y3 k# `
爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
. ^& g: L% C2 b& G, V) e5 s: w+ O7 l楼主辛苦了。（为人民服务...）
' D* T2 H" g* i$ ^) B0 h6 [1 e谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣 ...

说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

/ B5 p$ m' T' h( b25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
, q4 L+ s' g1 u6 i7 n6 e( P) ^: Z
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。

有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

1 q& X( v) r) d9 D; |
) U3 R* `% y8 a+ I& r" G首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
: l- `+ C3 p; M" Z
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表

2 ]4 |: b3 R% d/ O. g
- F* }) I5 G5 q" ~* z6 o9 H8 q5 e4 {9 e' V说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
1 ^8 Q4 @  I# P% O2 |& J
+ @& U, V9 e6 l# S/ K25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
9 T8 [$ k9 R$ n# W; n您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
9 f; ~) Y) A0 Z& V5 \& g２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
# H9 l% t& x  K! F% G
# N/ ^# {+ B/ [; a# W* K
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

& l! n3 h# ]5 V: }$ W6 n1 q$ o, L' r/ W请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？


9 _: I4 [' M; c2 R. Q) [, Y
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
; W4 c3 H5 @* j6 I) \http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
* @# r/ L6 e8 s+ A  M2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

' o: z( ^+ Z) N$ c, z2 J; N( MPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

0 F1 O8 B9 _# F0 ^* d" h2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

; f$ P* ]* j* x3 P0 u你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表

! @) c9 J7 z( [' n
请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

* v$ Y! v5 l/ n4 u- k7 ]# P

/ V$ A  ?9 G$ A" {. F- k! Z
- o/ Y( ]9 x! r指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

, I0 f9 ]( a4 r" CPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

; `6 M* B' a+ ?. i# K& }4 U( [交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
' Q8 `/ Y% a4 ]+ F* x6 L08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

+ l3 X/ G) y& G" l: e! V同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

0 W/ B+ T0 A/ O! J& `因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

1 a$ G! E" C( t
% ^2 `! o! F0 ^/ z! \1 V- X. V: v0 V个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

& E& }: C) l1 b6 p1 l& b实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
% D. g3 P2 @* k7 T& p6 n8 h; K不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
$ z) c  j6 O2 ylz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

/ W# n$ v2 j% _) @8 A[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]