爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
$ H; V" c; w8 S9 \
我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
大过节的，优惠一下吧....

哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
& [, x6 d* p- [; `  v7 c
# F: k7 _7 r1 f% J. E很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
( v% ^1 G% m4 ?1 }7 F"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
- l8 H5 i7 s# x# W8 @: R/ e7 U
7 C. ?, H. h( F0 g" s  K9 d很爽,很爽,对欲购房者来说

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
! Z7 D- n9 T- z8 l5 F  Q" m谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
  C2 X9 Y; y7 T( A- i我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣诞快乐。

问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

: S3 X, Q/ p* T( `[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

$ a5 T( [. z; Z& G# d8 S* p有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
) i/ P" i7 {  A4 V看完了！可以作为博士论文发表。
& N9 n6 O# s: P8 H+ D( o* |一点点修改建议：
$ G. s* }+ Q/ y. ?+ x8 m1 P, o结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

3 r; V4 M# D* _' g  U( p
个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
7 d) h9 n: N% w, [3 q我的500元啊。。。。。。。。。。。。

是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

/ J4 |, p' {& c" P, t  |' R) ~& j打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
% B0 [# ?4 `- y5 r! u! f有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
! p( k1 a% i7 e
05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

, t; p/ S1 S; L1 n
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
2 ]& r( n! R- K0 P% x0 z0 g7 B& q. X工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
: r( H6 k5 y5 x( x- H7 A# @买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
7 A4 q! Z# \, x# r. s# o谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
: F! M; X/ p) x+ z我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
圣 ...

说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

# F) E: d! b& Z* D0 f25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

, r4 D" v) D' O( h$ s( ?% K[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
的确是博士论文，应该精上加精。
) Y5 i5 I5 t/ p8 G6 W8 S4 f
有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
- |( c9 u( y( Q1 g9 z2 s  g: g其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
$ @5 }6 n$ q$ k( i8 f, u再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
0 S+ a( ^+ s* S/ a3 M
[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表

% U: C: _1 X3 z% i
说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

. X& m" w* N% G' _- i' \4 U25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

/ o& u1 v! ^$ v! f1 r8 _& q9 a$ e如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
7 p' l+ w) a! ?7 W$ u* V& W* V: h您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
2 e- @7 o- [. ?' w: f

个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？


6 ?9 r8 \5 i9 H) A7 a. P$ K# _+ G
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
1 g% M. U6 W" o) k' l: h3 Vhttp://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
; N( c7 Z6 Z0 ~, b2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
5 }9 t1 Y' I  h! B+ e. b- n２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

8 u+ Q/ V+ F) q' V  T' A5 S: q  }, E
2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。

你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
+ s  G. Q6 q( j- c0 {1 y
4 b9 j. Q5 O  V! R
  Q* C* ~, F$ q5 d+ H5 `5 l. m- \5 s请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？
3 ^4 d! {' H, C5 M2 E  D1 y5 W; x4 Y

指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

# B$ A) A8 F: G( o交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。
! u" Q, Q- w( n$ U( a, j6 w
$ d% v! A6 \8 v( c[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
08 年已经比07 年下跌3％???
4 s) z6 \# [$ z5 b２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

$ e% ?) U4 f" m( v4 {3 g
; s; G: ^: b; E9 R1 L8 t同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。
  u& g2 a* e& g) F; z( O7 L: P
5 |0 n- T- q0 E因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表
. L3 m: E# f& s; p( ?5 M: G$ E

1 h( m# L# z; |; `/ _6 [  c" K个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

6 f# H' L) I$ @  T, y实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！
6 g9 i/ C% i2 P9 _: @1 u* `
[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]