爱城房市前景初探 ——2009

dreamer

再去换钱。

dreamer

谢谢。

coooooool

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 07:05 发表
' n, S, x1 Q+ W% r( I6 J/ \+ K0 M
- X9 R& m6 n4 l! Y) @+ i我试过了，好象是说100龙币起换，我不够100龙币....
2 ]* {! k' [! O& L大过节的，优惠一下吧....

: c2 J0 g# |( m) L哇塞，通过我的不断哭穷，终于勾起了别人的同情。
# Q# x( Y' t. C( G+ B& M谢谢送花的兄弟，等我发达了，别的不敢说，鸡蛋管够.....
; K0 J) p) j6 t6 U0 o怎么知道是哪位送的花？

dreamer

看了最后的，挺可怕。

dreamer

没有远虑，必有近忧。可现在似乎已来不及了。

dreamer

接着换钱。

dreamer

接着买。

熊猫阿宝

"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
4 j( @& t" a' L! j, w0 ]1 p4 _
, {$ S. |5 L8 W( T) _很爽,很爽,对欲购房者来说

Becks

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-12-25 13:31 发表
+ Y, T; Z: X2 `! J"08 年已经比07 年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010 年5％-8％，之后从2011 年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。"
% H: T; g5 F# u, f/ }
! }: f8 l9 [2 _: s4 B很爽,很爽,对欲购房者来说

dreamer

买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

coooooool

楼主辛苦了。（为人民服务...）
谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
% h) R0 ?8 W9 [* @$ [圣诞快乐。

0 g, d$ p/ E0 e; M2 S! W问个初级问题：这25%的跌幅要考虑加元的贬值吗？如果考虑到加元对美元的贬值，现在房子实际跌了多少？

[ 本帖最后由 coooooool 于 2008-12-25 14:49 编辑 ]

yxia

的确是博士论文，应该精上加精。

& A) _! Y" {, c. X7 a有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而言，油价是一个关键。因为油价在$30/桶左右，油沙矿的开采基本无利可图，长期必然导致经济衰退使失业率大增, 所以低油价持续的时间越长失业率将增加越明显。这也是我为什么坚持爱城房市是成也在油，败也在油的缘故。

三言两语

原帖由 自由的像风 于 2008-12-24 21:54 发表
看完了！可以作为博士论文发表。
一点点修改建议：
3 \, a, K# g1 ]+ E7 B结论好像没有充分考虑美元即将大幅贬值的预期；还有，这个曲线是在和平环境下绘制的，会不会有大的事件彻底改变他的规律。一个大变革的时代来临，可以借鉴历史， ...

1 q7 s: g! m8 H
3 ?) h. A. @7 K% H% @3 c& j* [4 {个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

三言两语

原帖由 CO2 于 2008-12-24 23:15 发表
; b, D% p; D$ Y+ Q1 s楼主再给我发一份吧，文件打开都是乱码地。。。。。。。。
! S4 D( N$ V, b+ j1 @8 X/ x我的500元啊。。。。。。。。。。。。

4 H/ T1 T5 L. @' c是你的Adobe不支持中文吧。下载中文版的试试。如果还不行，就给我个Email，我给你发过去。

三言两语

原帖由 Solina 于 2008-12-25 10:42 发表
买了第四部,怎么打不开呢?文件的后缀是.attach....,是什么原因啊?

/ K. w$ c3 x4 b打开了吗？如果还打不开，就给个Email。

三言两语

原帖由 今晚打老虎 于 2008-12-25 12:19 发表
有个问题，如果房价跌到05年的水平，那工资收入会跌到当时的水平嘛？
& ^# w( Z1 n! t  k7 ^
05年麦当劳打工的时薪是8快，08年是10快

: Y) j- g- `) r( ~7 C+ x
首先，我不认为房价会跌到05年的水平。
工资从整体上来说是不会下跌的，必竟是贷币贬值了。但不排除某个地区，某个行业的工资下浮。

三言两语

原帖由 dreamer 于 2008-12-25 13:53 发表
0 l! A, p& M  g& t5 h买了所有的，有收获，谢谢。但有一个问题：现在的埃德蒙顿人口可比以前要多，而且，加东的经济也不是好的不得了，人口会大量流出吗。如果人在，那么房屋市场是不是会和以前不同。

爱城人口多了，房子也多了，就看供求关系。历史往往会是惊人的相似。

三言两语

原帖由 coooooool 于 2008-12-25 14:38 发表
楼主辛苦了。（为人民服务...）
) I7 B5 E& Q7 L& n! @. b谢谢楼主的一记闷棍，将我蠢蠢欲动的心思弄平静了，看来如果打算买房还要再等二年看看。
" N& A# M  A$ P8 Y我们衷心祝愿楼主隔三岔五地在网上给我们评论一下，这样我们就没必要弄懂那些图表了....
% V9 s1 I, ^' `8 z圣 ...

0 r0 j7 _# ~/ V5 Z9 u' H
" m: u! E6 j7 ^. Q说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。

25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。
; ~9 p5 U0 m( [3 [8 B. p& ?
8 ^9 i3 q+ }2 j7 |. R[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:05 编辑 ]

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-12-25 15:17 发表
  @0 w+ ?4 q. o& V' u( K) f8 y的确是博士论文，应该精上加精。

! w  e8 q, @, W2 P% ~: f有一点与作者探讨：爱城房市的衰退与失业率密切相关，这一点没有异议。有异议的是爱城的失业率又是怎么来的？我们知道，一个地区的失业率与当地的经济衰退密切相关。对爱城经济而 ...

4 r# z1 y& `3 M/ L首先，从历史上看爱城房与油价并没有直接的关系。就象这一次，油价一直涨到08年7月，而房价在一年前就开始下跌了。
其次，爱城房价是与全加拿大的失业率有直接关系，也就是说和加拿大整体的经济形势直接相关。
' u& Y$ @2 v# C* _再有，加拿大是能源大国，油价与其经济当然有关，所以油价与房价必定是有内在联系的，但不是直接的联系。
4 t" P" g% v0 a7 Q' W0 X
, {' ]- g+ A7 K6 G- w  k6 @0 I, ][ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 16:45 编辑 ]

coooooool

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 16:04 发表
. |% |0 J. p; m9 h, o8 ?  P

* L2 U) ?) k0 B! N* k! Q- K说实话，我在最近一个月也在“蠢蠢欲动”，因为房价租金之比已经达到一个比较合理的水平了。但经过认真分析目前的形势，我还是放弃了。
- G4 z* P, x) Y( h1 F+ a
25％的跌幅不考虑汇率因素，只是货币的票面值。

% |9 A' `' _0 Z如果算上汇率因素，那25%的跌幅已经提前实现了。
您老什么时候再蠢蠢欲动的时候，网上吆喝一嗓子....

annieyang

08 年已经比07 年下跌3％???
( e" P4 d) i' p２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

" A3 M1 T& a% J4 h2 C0 f
7 q! u5 {6 I) i: k6 t个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元，也根本不会发生美元危机？


- F( r& m  d! {7 W& _
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-12-25 17:23 编辑 ]

hanxishang

原帖由 三言两语 于 2008-12-24 12:57 发表
2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthre ...

+ O# P* `' p/ B4 [3 c/ A5 `Please email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

三言两语

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
/ Z- |$ u: {3 V" n; [08 年已经比07 年下跌3％???
( ]% }+ ~$ G! t. O3 M２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

  w, T2 m% o; u' y7 [
* z% ^' }+ D: i2007年平均$338,009(2007年7月$354,718)。2008年全年平均尚未公布，所以我用了9月份的$324,906。数据来自Edmonton Real state Board。
+ o1 X' F* e3 j
你的数据来源是哪里呢？

三言两语

原帖由 zhucalvin 于 2008-12-25 16:57 发表
. G- ~9 ?* G7 @. I  _) h
8 W) P5 ?) h4 E6 ~3 Q
7 p8 T3 I6 d- u  W请教楼主一个问题，“美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年”指的是美元相对于黄金等大宗商品不会大幅贬值，还是相对于其他货币不会大幅贬值？是不是大家都应该去换美元？

9 p. m9 r8 Y, a1 h7 R  ^) C3 n! @
2 l: q; C/ ~' T0 x: F, {" b' _1 Y# w指美元相对黄金。美元是国际货币，所有其它货币都是相对美元定价的，它的涨跌会带动其它货币。

三言两语

原帖由 hanxishang 于 2008-12-25 17:00 发表

/ y7 G$ N$ E2 l; KPlease email shang_hanxi@hotmail.com. I couldn't open it. Thank you!

交易记录上没有显示你买过任何一部分文章。打不开的原因可能是因为没付钱。

9 |8 V6 Z- R& |. j0 w[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-12-25 17:43 编辑 ]

CO2

原帖由 annieyang 于 2008-12-25 16:45 发表
" }5 N) j; \0 G) ~+ Y) ~08 年已经比07 年下跌3％???
2 a" B# Q. V5 W- v# Z２００８年比２００７年平均房价降了至少１０％，按每平米售价计算，如果不考虑房型，地区，应该是２５％左右。

同感。2007年年底到2008年年底，官方承认的下跌至少在10%，而操作层面的下跌，估计已经超过25%。尤其新近竣工的房屋报价跌势明显。爱城一个均价最高区域的1800平尺双车库独立新房，已经报出31万的低价。

因此下面的问题是，未来两年，房屋价格到底还能消化多少多余的膨胀。是20-30%，还是40-50%？是一年内消化，还是2-3年内逐步消化？

CO2

原帖由 三言两语 于 2008-12-25 15:48 发表

" [! s% U# n5 {7 |$ w
2 R0 t6 P# q' _2 b$ p2 [  M/ z个人认为美元不会在近期再一次大幅贬值。美元会稳定在目前的价位一个比较长的时期，至少10年。要不然，美元就会失去国际货币的地位，从而失去一切。

7 i3 h( K+ D- |1 |: a( P) ]* y1 D
实际上，个人感觉，到目前为止，全世界都在赌一个结果，就是美元到底会不会在这次世界范围内的经济衰退中丧失它的地位。
9 E4 t9 V4 x( Q+ e& Q( J4 I不是没有这个可能啊。至少在保住这个地位之前，还要有许多实际性的步骤要走。如果一味地bail out, 结果只能加速美元的贬值。

algebra81

写得太好了！
9 E# E0 [4 S# ^9 ]" `lz真是牛人。

烟雨江南

大师啊。。。。。。从07年的帖子跟到09年，紧尊大师指点，受益匪浅，如今CASH是正道。多谢！

# v, a2 S; s# q7 x- f8 u[ 本帖最后由 xjygx 于 2008-12-25 18:51 编辑 ]