2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
& n, _! J) u( K! C  a三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

  d0 u: S9 i: j9 Y  b我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。

其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
/ F1 `% Y; \9 G: u, }# b6 B
如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

0 h: j$ \8 b. }; S4 ?! ^其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
6 {2 K6 j: L$ F  K3 o5 N1 q( [紫光 发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

* t) d) x$ e6 N没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
/ Y- E1 w! }) t( M8 r* d' G另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

; u. {; B9 w. D1 h这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
; O2 j  P, w. e$ {+ [
) U! E1 I7 r  c: S, G" f1 }看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

1 [, j: x7 c! iYour calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
5 X: a( y# U+ f0 E' n$ \  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

) Q. e+ D3 O& Q
3 ^7 |# [- U7 `+ X8 O; D我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
' H; P2 k5 m9 |1 v$ u6 `
你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！
; T: N( t2 C& G7 o# d+ D
. n, W. S0 g: v# ?1 Z5 J在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。
# _( j1 z% N) E5 A+ D
& K7 e) M% |1 Z我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
% b0 e( f3 l+ e7 O2 ?1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
# v, [  l6 y# l+ K2 A4. 我建议大家离开，自己留下。
/ N: |3 m# V  Z' `5 r# Q总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。

* q; J( m. p, Y+ |4 f5 G我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
  R6 O, `' l- Ctradesman 发表于 2009-11-27 11:01

' R6 Z) T3 x: K) v6 p* J( w- m+ V
) a9 X  j- n$ L: F  T+ }- z- M" |6 W多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

- }# P- C) q. O* L# K4 P( ^温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
, F( M( I; R/ g6 K6 X* k4 kRapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。
% K5 R1 T: l: b$ j) y3 d$ n3 }
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

9 ]3 x1 p, n1 ^! v8 ^个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。
% a; ~2 L! \1 p: W& q% e/ c
不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
3 ~/ V' z0 I# ^三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

) A' k$ T. W* W: J) N! j2 i- @你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。
- E$ M9 K: E$ F  W) V8 H+ g
你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
: h6 k+ l" L7 ~. Q: g三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

) X3 h' h! z1 L8 u' |至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
7 v( X% s  B( U0 \; J, J) J% B
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

6 v4 b! \# l1 r8 Z0 W7 _5 [

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

  l+ @4 u9 ]5 C! }0 G: \3 w温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

: q8 N+ z6 r0 K  b
实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
& S: d+ D$ B3 W) W& y
4 K0 j% @3 O8 g, O' c* `; l温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
1 C, u& f5 M) K5 {+ r; F6 D
9 ?7 e1 G# V- F要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

- F5 Q$ I$ l9 ~0 }
: u4 T- y/ \/ k- X+ p温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
7 Z% V2 o$ W$ u  G4 X4 o这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
% X9 c, k5 Q# w, l而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
0 U5 B' Y# }  _" W2 k# J5 {5 }比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
/ R: m* S! o5 f: cRapala 发表于 2009-11-27 13:00

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

0 M% ~) a" o. l6 H; s永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
& R# v5 D3 u9 a( @/ `2 I) O! m
& F6 t8 L+ ?& ~: K' i5 j+ J162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
% G- h/ r% v, O税率为4500/400,000=1.1%
0 H& E) b* X9 ?6 L1 W
所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
2 {. ^5 }: P: Y6 O! q7 bpchell 发表于 2009-11-27 13:11

( {# Z  h1 n7 M; s9 G你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
http://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
) ~: ~) D8 S: @- S- z2 a8 r
# x7 A& v! A3 Y, a# [2 ]2009 Taxes
. m8 C, x. I' q2 w. ~  U, A' p
9 V' i- y% u! g* y  B, G, vBecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

1 g; M4 r8 a; j0 ?4 UTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

5 k" J# F$ `. }: ?1 H$ \So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

1 g# c; _8 a" P- X0 q/ r9 B; O( W8 R162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
税率为4500/400,000=1.1%

所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
5 p( i  B& x% G4 @1 d# L  ypchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
& Z/ d& i& @' M8 p+ I) n- j2 V如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

5 F! h: K  \+ o8 g4 }. ~- E

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

) f7 s- H, b7 N; R- T
' d: ~$ w& H  u) u. n8 }# ~首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。
1 [3 ~  y: c$ z- L
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

' d) v$ m( M' ^: A+ w8 B* j' u/ x我对83楼city of edmonton资料的理解是：

municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
7 S  O" t: M7 Q7 b2 D( p7 A
" O3 s1 E8 u8 v# n) _所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
( a/ O. ]' `* L" j" F4 c
5 |+ F* _# v* d8 D5 g( V- |* B//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
! q! J. |' e& B1 T# {! r第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。
; A# F8 k: a. d# ~  ]6 D
* I1 K6 f/ h6 J' c( L我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
- J' U& V- H$ l2 F$ L三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

$ }3 W/ u- n6 S4 ]: W2 cn August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
% U! K) N1 G1 @- A; g) [http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History
- x  G( Y( U4 Y: K
现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
  ?7 N) @, V0 D! |, G而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
) ^. B9 V1 n7 e% h- Y3 H- t
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
/ g( Q- r1 B% O" y3 Y' d" zRapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！
( x5 E1 J, p- }+ V2 O
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

% w& _# @' l, u& P8 X7 W$ }6 b我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
/ M4 Z5 ~7 n% s7 m. E& n0 b! S- ~
你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！

我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

& F$ k5 p& Q8 v  ?/ s我反复说： ...
4 ~! j+ Y; B, s( b1 M4 M( [( k& v三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

- C. {& \. f- s# W8 r. U别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

& T( b) P) J/ |, f: M% Y' F/ |0 xmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
" f  }. k1 d, ]+ C# {user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

9 q+ a4 `1 |0 N
/ A# j. T- Z; E不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。