2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
3 |1 |8 W; S6 E( ]% x
% `' _/ {3 m/ f6 g, A0 W如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
( h# @$ _, q9 v
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

) y# H7 n0 B& Q* }; F; `$ `( s如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
# A! [8 M# E: C3 T7 s, q/ d% a: {Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

; i7 a# B# \& ^
医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。

8 H( S* D4 N- ~, _, @5 ^但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
4 b2 U8 ?! u7 R! {
温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
紫光 发表于 2009-11-27 10:28

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
! \8 x& T% P6 ]* e9 W: ~
没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
# J' n! x- v, _! t3 Y7 H% b" W0 V另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

1 e) d( t/ Y$ k- V6 z
% O" c" L7 H+ d3 l
, m7 d: v) P2 i+ P  L3 `& ]+ d1 z这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。
* @! U7 }. k. C% _8 H# L! P
看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
: F. x; v2 q8 Q% v三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

9 P" H( h7 M" l+ v& w* I2 J. i' nYour calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。

' [! O( g4 _4 g* ?' Z如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
; B# z5 O1 g* I  
# x  J! i+ p1 E5 v* V其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。

& y# a- n  g4 Z. C我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
2. 我建议大家不买房，自己去买房。
- e8 O: N/ j" N3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
+ r  H- q  y  \3 I8 I4. 我建议大家离开，自己留下。
( p" u; L( ^$ ]& e5 Q8 R总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。

我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
. c% f' e) t1 o9 ]9 g6 ~tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

- d1 S' G7 y$ t1 z) b
9 m. i5 y* a" U8 L多谢。
, ?5 ^  Y( E7 ]. D7 ?, u, h" A小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
+ O$ g4 M, L( A2 O
6 R( n6 X- A3 p' F) N/ L温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
" [. S. [8 S. T# t8 W1 ?0 SRapala 发表于 2009-11-27 11:37

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。
- d- _. k* L1 I7 E: b( U& n
2 Z; q% s8 R5 o但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
! o5 H4 y. d, T+ twaterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

; T6 G; r2 I, w. e, t7 E+ }- b+ S: x
$ D. t& i0 d+ E! l7 n+ M  Y个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。

不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

- p- c( H5 J" \! \& H( ~$ T) @& k+ ^
# V2 }% Y' i$ |& T' J多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
5 a% S- R, w  [; T( g! ?美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

( J- g( i" z7 m$ ^你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

0 e1 C6 [$ e: m( N* @# i数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.
; D$ H" S: k! E
: M1 r4 c2 I( v; _至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

3 N" _# ]. v6 ?1 x% u对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？
$ k, F5 \- W" `4 r
& ?: g6 S  D* K温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
9 v- F# ^6 ~3 G% n  `
; V, p" G7 N- ^5 R* s2 g温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
7 l8 h# z3 x6 X/ o- B' W
1 i) K+ g) ?$ _$ s% r要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
5 n! ^! K# E7 W0 p5 ~- @pchell 发表于 2009-11-27 12:39

& A6 z4 G+ w+ g3 e! P0 ?
# ~. R5 R) u) I; W温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
% E# h4 G. ?6 \2 H# l4 {比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

7 r6 G: v& f. S/ w用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
Rapala 发表于 2009-11-27 13:00

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌

, Y5 F6 c! j* K# F: c永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
1 ?7 N- a  w, }# ]3 _税率为4500/400,000=1.1%
' _3 `, s. ?6 _! j  f( ~
所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

" @! o4 ~' p4 G( ~! j你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
% N: a* Y7 l; s2 {5 Vhttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx

$ e7 u0 k& R9 ?& H/ v. q- @2009 Taxes

( G5 q# \, g- J) W& o% D2 g5 N$ fBecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

' V; d8 P7 a: \  ~5 z% [( y8 gTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.
) R3 C/ O7 v4 `% H& ]' U
So, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

; l' {( i) F, H- U% a% `" ?162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
, o" N) _+ T8 J税率为4500/400,000=1.1%
' N$ u4 E4 X& r# m6 S- A
所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
7 L  l! Z6 I  `! B$ U# b7 a2 G3 C0 k如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

' |2 F2 E& n/ f- Z, \

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 12:22

- I" R7 {. Y: b' ?% ~4 G首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。
% S9 F. }$ c! x# W1 J
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
% Y. C- v) w/ r% ~& L0 b
municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
8 t9 P! E7 @3 K1 O2 g1 k3 U( Buser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
' \% u$ n4 ^7 W0 s7 W4 j7 k如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
/ ]% Z  Q/ s7 H
; O( y7 k, f! U$ O+ [6 c$ @9 `所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
& L) \: }& @5 K+ F
) t' k* X3 i% L( v* @& F//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

n August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
http://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History
- i& z6 b7 V* @$ B
现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？

对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
Rapala 发表于 2009-11-27 12:52

你说这些都是你自己的主观想象！
$ J2 F9 E! F- P1 Q. e
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！
# o' V, ]" [# ?  b, p% T
5 y: Z; ?/ A. v. G# _" I% f8 w1 h, l你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！
6 I9 U( `/ D5 E3 R, a  C
+ A# c) F* W5 V: x我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
6 g4 m! c7 N" c* w: `9 x8 E' V/ T- @
: K+ G7 V& e( U+ Z; Z我反复说： ...
/ p( x/ k0 @5 c* X' J  v三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

2 h4 G1 C& |7 J. V4 `- r& C- T8 z别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

  b! h8 v. ?" Xmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
& z: s5 J# a+ v2 o4 Iuser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

* N3 d- E5 [  n( M# U不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。