2010 房市解决之道 - 临别一帖

Rapala

首先，小弟不是一贯看空。“2008不买房”里面就看好Winnipeg, Halifax的房地产市场，还建议老杨去那里投资。现在看来两地房价一路上涨，根本没受此次危机影响。“2009房市初探”看多石油，在当时一遍“空声”中， ...
$ j8 p" n* O* E三言两语 发表于 2009-11-27 09:52

) }* Q, q- q$ C3 R; O我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
/ S; ^2 ]! U8 \+ J8 Z
" o0 |5 F! }/ ^0 c如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
# y0 q, j+ D- z! S
) v2 ~, f1 V4 n0 s# H- |其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。

tradesman

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？

waterfall2

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
* V: F# y* ^; l
" m4 k4 V! W+ n" N8 l0 j如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你 ...
! a  _  G( u, T; FRapala 发表于 2009-11-27 10:38

' Y; e7 g" B: s- z% ~8 r% y- M
医保是个大问题。
( G! W* J  C& p7 s. e
但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。

Jasmine

楼主, 楼主.

Rapala

医保是个大问题。
) h, X2 h& P) b6 k7 [/ c
; n" a; R1 W3 v% h1 n  p但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

0 o0 E% L/ x; {, p温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？

三言两语

about 0.5-0.6%.500k house tax about 2800-2900/year.
紫光 发表于 2009-11-27 10:28

  A' a+ m: A1 w% ?! w: n, k
"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."

& ~/ f1 Y8 M8 L1 a没找到具体Edmonton税率，但从上文可以推算$400K房子要交$4500，也就是1.1%。
另外要注意的是：是用Assessed Value去计算税款，而不是"House worth"。Assessed Value一般比市场价低一些。

Rapala

) a& r5 x, [- G2 j& I7 W5 A* \

这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速上升，很多年不会低于那个高点的。

/ ~: `3 o* x5 w/ y看看８８年前后的两个短暂调整然后又创新高。再看看89到90的没有突破高点的假突破然后横盘到０１年，如果历史是一面镜子，你自己判断，还能企盼得到０８年底的那种抄底机会吗？就算不涨很多，而是进入10年多的横盘期，也应该现在买房，人生有几个十年？

Colaa

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
* Q" [! g* ~5 |三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

, \- g, b! t2 X! r( ~2 n5 ]4 ]Your calculation is totally wrong. "Tax increase by 3.6%" means the new tax rete is (0.5% to 0.6%) times (1+3.6%), which equals to (0.52 to 0.62%). So the new tax rate for a $400,000 house is $2080 to $2480. How did you get that number?

三言两语

我看你是有点混淆了，现在谈的是自住房，投资房不是大多数租房的人考虑的。
7 M2 k7 F) [# F  R. K# x7 N
  L/ f, i' q& J0 {5 h8 V如果你住一个城市，几年内不搬出去的话，当然希望在低点买房。在爱网上混的大多数人，都是这种类型，没有老杨那多余钱投资，也没有你老兄那么有本事能到美国去而且抄底买房。
  
其实我认识的很多人，我敢保证算是比较牛的吧，到美国工作没问题，但是最后都没有走。因为美国你首先面临的是身份问题，虽然入籍了，可以拿TN签证，但是问题多多，你能保证在美国不失业吗？失业了就得马上会加拿大，买了房子更惨，连房子都得卖，这是有活生生例子的。所以我觉得你让大家创造条件去美国确实不适合绝大部分人，有忽悠之嫌。Rapala 发表于 2009-11-27 10:38

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

: o# c* ]* O; A1 E) ~; O你所说的都是基于2009年初就是低点，后市会上涨。请你说说为什么！用数据分析，别喊口号！

0 B* w7 a) J2 F% g9 |0 i) z在美国居留的问题，我觉得你只知其一，不知其二。有兴趣的朋友可以找专业人士了解一下。这不是此贴的主题，就不多说了。
' y. Z# ^. B+ |7 ]: |) j0 P! o& V
0 Z/ d, Q8 i1 e2 G  ~5 L! H+ E6 X我个人理解“忽悠”的含意是这样的：
- \( U; X# P; E1. 我低价买房之后，在高价建议大家买房。
5 Z' A6 j% O: i0 s7 r8 g5 ]2. 我建议大家不买房，自己去买房。
& f) T4 [: j) G+ l7 O( c$ p3. 我建议大家留在爱城，自己离开。
4. 我建议大家离开，自己留下。
总之，我认为“忽悠”就是口是心非，建议大家的和自己做的正相反。你觉得我四年来的所做所为附合这些特征吗？分析建议错了，也是个人能力有限，我也不是神仙。要不，就是你对“忽悠”有不同的理解。
" F1 G! x4 V% O6 a1 J6 K; \2 w% P3 I
我看你是在加拿大生活时间长了，中文也忘得差不多了，分不清什么是“忽悠”和“建议”，“蒙”和“分析”。建议你有拿不准的中文词在发帖之前查查字典，免得大家误解。

三言两语

LZ精辟。短期房价要阴跌。请问LZ，2010 年油价突破100的几率有多大？
tradesman 发表于 2009-11-27 11:01

+ [/ p9 x2 w- S) Q9 o, ~( [. O& T多谢。
小弟近来较忙，没研究油价的问题，不敢轻易猜测，以免怡笑大方。

pchell

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

  Z& Q- t; w3 i" [" A温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅 ...
Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

, w  W$ K& ]+ z温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？

三言两语

医保是个大问题。

但是在美国投资是不错的，也听说西雅图和三藩市没跌多少。
waterfall2 发表于 2009-11-27 11:17

- f0 j) h$ t: F1 H个人认为医保多交点钱，及时就治，比在这里苦等好。

不瞒你说，小弟几个月前有几日心脏不舒服，要做个检查，但要在三个月之后。好在没几天就好了，但想起来挺可怕！说实话，加拿大的医疗体系也是让我离开的原因之一。

三言两语

楼主, 楼主.
Jasmine 发表于 2009-11-27 11:25

# R! G( u3 L: [1 R
" T+ Z' U4 p# C+ \5 X+ k多谢支持。

紫光

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase  ...
8 o0 `. v, I$ {0 a; l, K' k) P1 x; L* N三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

你的计算是错误的，已经有人指出了，这里就不多说。
美国房价低，但是税高，要知道每一万块钱每个月的贷款付出大概70-75块（以贷款年限定）。也就是说如果能够剩300块的税可以多借4万块的贷款。而且这个钱好歹也有一部分进入房子的本金，如果缴税只是为政府作了贡献。

Rapala

我一直以来在倡导：要用投资的眼光去看自住房，用投资的方法去买自住房。老百姓买房也要投资自住两相益！那些说什么：自住房早买早享受，不用看市场的观点本人不敢苟同。

+ R2 d# v0 ]( b; R5 K3 V- P) d你所说的都是基于2009年初就是低点， ...
三言两语 发表于 2009-11-27 12:29

0 z* @6 t) B# L9 c: \! E) k  ^$ w数据在上图，这是加拿大创新高的平均房价。至于toronto, vancouver, calgary都比去年同期时候有很可观的涨幅，edmonton在平均房价上表现得不明显，但比最低点也有３％左右的涨幅。http://www.bobtruman.com/Edmonton_SFH_stats/page_1918017.html，当然，个人观测的结果要高得多，因为大多数华人都是关注西南或者西区，你可以不承认，但是过几个月你在美国享受的时候，不要忘了回来逛逛，我把２０１０年上半年的数据给你看，希望那时候你还有fans.

4 H  _$ O* p. l2 w. o至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
8 [+ b& d# H9 l4 A) F/ K
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了

三言两语

+ `1 w% q% i' Z1 q/ E

其实用温哥华比seattle本来就是一个错误，错误的比较哪来正确的结果？

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方，导致华人比例不断加大，所以房子在经济最困难的时候也没有什么跌幅。西城在美国的地位差远了，拿什么和温哥华比？全球最适合人居住的城市排第几？Rapala 发表于 2009-11-27 11:37

实在想不出为什么西雅图不能与温哥华比，少花20万，在西雅图过着比温哥华还好的生活，何乐而不为呢？
0 x) w* k! [0 V( U$ Z2 }2 i
0 z6 k9 R& I1 [9 g: |- |温哥华和旧金山能比吗？在旧金山可以上午去山上滑雪，下午去海滩日光浴。温哥华行吗？旧金山夏天比你温哥华凉快，冬天比你温哥华暖和。你温哥华怎么比？人家旧金山有硅谷，你温哥华有什么？“全球最适合人居住的城市”是什么？给居民每年发多少钱？好来坞的大名星为什不搬来呀？排第几和你有关系吗？
  n" ?4 B) h3 B+ q' x, ]9 O; C
& o0 J8 g9 v% B8 }7 O3 V% d要真是厚着脸皮和人家比，也行。你自已在网上查查旧金山，落衫矶，温哥华的房价，看看到底谁高谁低！先研究研究数据再说话，不行吗？

Rapala

温哥华的气候还不如西雅图，拿什么把温哥华跟三藩比？
pchell 发表于 2009-11-27 12:39

  m4 S! y% Z$ v4 k. [6 }9 H
* C+ ~7 ^% d, U+ t: S9 S5 o2 E3 k! s( r温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
+ S% C2 }' a% H8 L. M比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。

pchell

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
1 P& w3 p) G! |) G& |# y$ M这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
1 s" ?1 \8 F5 R* kRapala 发表于 2009-11-27 12:22

用股票、外汇的分析方式看房市需要特别谨慎。光看图、不分析大环境、不看其他相关商品的走势，很难得出什么结论。
- q& f0 M6 b  M- g而且上面那张图，即使让股票专家看，也不能得出处于向上通道的结论。

pchell

温哥华在加拿大的地位，相当于美国的三番市，都是在本国气候最好的地方
  a: L2 z* `" L8 |比的是在每个国家中的地位，多伦多的经济还比不上芝加哥，但是多伦多只能和美国纽约比。
6 L* D* r9 [3 A  QRapala 发表于 2009-11-27 13:00

1 L9 o& h. X: f/ `# A6 t4 t我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。

waterfall2

升跌升跌升跌升跌升跌升跌
8 ?2 X! r0 U/ D% d" L
: ]. W" g# n4 a4 h永恒的话题

pchell

"municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162."
三言两语 发表于 2009-11-27 12:03

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：
0 g8 M3 s+ _7 H# C5 U  [- Y
162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
1 {3 _3 j0 A+ o: K5 o4 X" Q$ L+ ]税率为4500/400,000=1.1%
, g  X* V- Z, D  w# b! `9 b
所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的0.5%-0.6%是错的。

Rapala

我们比的是地理而不是地位。我认为把温哥华跟西雅图比是最合适的，三藩无论是气候、城市大小还是经济都比温哥华强太多。
pchell 发表于 2009-11-27 13:11

' C+ i5 l% g# f( ]$ A" Y5 y; i你比气候，温和西当然没有区别。但是讨论的题目是为什么温比西的房价贵。原因我说了，因为温在加拿大的地位独一无二，移民经济，养老经济，富豪经济是推动房子高价的原因。而西再美国的地位差多了，我如果以天气为第一考虑，一定去加州。

pchell

来源在city of edmonton：
! z2 V2 G/ D* h: v, {- U' ghttp://www.edmonton.ca/for_resid ... property-taxes.aspx
& d7 z  l1 n1 J/ E9 j0 ]% t6 Z# H
& N; d7 p% l+ i% G! s# `2009 Taxes
; X. X4 M5 p% [) J
, o& T0 l$ }8 U1 vBecause the 2009 budget increased, municipal taxes will increase an average of 7.3% for all property types (including commercial and industrial). But for residential properties, the tax increase is less because households no longer pay for garbage services with taxes - this is paid entirely through user fees.

- v# w. ^: d: i1 J* {& m2 ~- D' RTherefore, the average municipal tax increase for houses is 3.6%. For a house valued at $400,000 last year, that’s an increase of about $51. Most households will also get a one-time rebate on their tax notice in May to help offset increases in garbage fees that start Jan. 1. For the average house the rebate is about $53. The rebate is on a scale; more modest homes get more and houses with greater value get less of a rebate.

  D7 W4 W9 a( Z0 jSo, municipal taxes will increase about 3.6% for the average house, and user fees for garbage services drainage and sewer fees will increase. For the typical house worth $400,000, the total increase in all civic utilities and taxes will be about $162.

Rapala

68楼等数学盲，我来说一下三言两语的1%是怎么算出来的：

9 v: F. q0 |- c5 @# p/ H4 Q$ d162/3.6%=4500，这是一年需要交的税。
' j3 j6 B: K8 s  R& p* C税率为4500/400,000=1.1%
* ^0 f, F2 ?6 {; I8 U
; d$ b# i$ k" Q所以，计算方法根本没有问题。要么就是三言两语引的这一段是错的，要么就是紫光引的 ...
( s* S6 L6 c9 C4 T$ J% w- F' [pchell 发表于 2009-11-27 13:16

municipal taxes will increase about 3.6% for the average house
2 C, J- c/ p+ w/ `' b& p2 C; J如果三言是用这种方法算出来的，肯定是纸上谈兵的高手了。４０万的房子可不是爱城的avarage, 紫光给的是实际数据，我估计就是他房子去年的bill, 起码和我的房子相近。

三言两语

1 J; l* W, ?+ Y

http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2009/11/Bubbles11.jpg
这个图是看跌元首greatfool搞出来的，不过结论可能大不相同。加拿大房子现在是突破前期高点，从这个图来看，以前突破历史高点后，从来都是加速 ...
- O# n! Z' \$ CRapala 发表于 2009-11-27 12:22

# m+ a% G/ A3 o' ~! M
首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
, z: t7 P9 E0 ?" T第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本的趋势原理。
8 W' b' Q( s" J5 p4 q
我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要等到十年以后再买呀！

pchell

我对83楼city of edmonton资料的理解是：
+ g8 v) ^/ l+ x; k8 }
! V$ a8 R7 A( b" J+ B/ _municipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
user fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的user fees是109(162-51)。这109已经包括了53的one time rebate，到了明年，user fee会在每年增加的基础上，再加上这53。
如果把municipal tax和user fees 合起来，400,000的房子，一年的税算不出来，因为3.6%只是针对municipal tax而已。
$ z' S; ?# v; R. q
* }" F( t; P+ I: }- V所以三言两语算的不对，得另找资料计算。
6 Z6 K, Y, U% P% O
# C0 f5 o7 A1 \$ G//我认为city of edmonton故意不说user fee 的增幅，而且还就user fee给一次性的rebate，说明user fee的增幅很大。

Rapala

首先，我严重怀疑这张图的正确性。原始数据在哪里？
& m% i5 Z; E0 _第二，向上突破创新高是指：回调一定的时间和空间之后，再创新高。你根本就不懂基本是分析理论。

我也在建议准备长期留在爱城的人现在买房呀。我也没说要 ...
三言两语 发表于 2009-11-27 13:32

( ?& x1 w' J* m. E1 rn August 2009, the average price of existing homes sold through the Multiple Listing Service® was CA$324,779 (US$303,614), up 11.3% from a year earlier, according to the Canadian Real Estate Association (CREA).
' [& i: A# G" _# x1 r1 x9 ?' h, Qhttp://www.globalpropertyguide.c ... anada/Price-History
4 k5 k3 o# U7 [9 V% k0 d6 M
现在到１０月的数据，是平均价３４１Ｋhttp://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm
5 P4 w7 T0 r% j! S* o# F而０８年１０月是２８２Ｋ，同比涨幅是　２０。９％

三言两语

) z: D8 S) u2 }$ ]% m& x6 L

至于忽有，你不应该让人打破脑袋也去美国，让人创造条件也要去，还只是建议？我理解的创造条件有几种，拿相对美国本地人超低的薪水，夫妻一个拿签证去另一个打黑工，夫妻美加两地分居，和美国人结婚，或者干脆直接搬美国再去找工作？你说说除了这你还有什么方法创造条件？
% b. ?7 N  I% A, n# L
对了，中国人确实会创造条件去美国，看看福建人就行了
: `$ k3 _1 u& ?+ S5 g* p8 mRapala 发表于 2009-11-27 12:52

* l! B, E9 Q" ~. u2 k# r  d% Z
你说这些都是你自己的主观想象！

# c* g! h! [+ C我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？
0 A! e8 L2 A% ]% G8 k9 A* X4 o
+ \6 P% D: s+ I' k$ n我反复说：有不同见解可以“讨论”，就是说给你听的呀！

你为什么就不能先问问：“没有条件，创造条件也要去。”到底是什么意思，然后再开尊口呢？在网上发言和在现实中做人是一个道理：互相尊重，谦虚做人！

pchell

你说这些都是你自己的主观想象！
2 i& \! T: T  z
我说“没有条件，创造条件也要去。”你知道这句话的出处吗？我让谁打破脑袋去美国了？我说打黑工了吗？我说偷渡了吗？你怎么就能确定你的想法就是我的想法呢？

我反复说： ...
7 D. V: ?/ M! z1 U1 d7 r* E* d三言两语 发表于 2009-11-27 13:47

别生气了，葡萄心理而已。

三言两语

我对83楼city of edmonton资料的理解是：

8 [9 D' p' y9 W" O3 e  f2 Rmunicipal tax 增幅3.6%，400,000的房子，一年增加的municipal tax是51，需要交的municipal tax是1416(51/3.6%)
* \  k; ^" f$ B% j1 g/ Xuser fees 的增幅不清楚。400,000的房子，一年增加的use ...
pchell 发表于 2009-11-27 13:42

! O) |2 j5 c( `4 E
, J' y8 a! Y4 Z$ O不用找了。让紫光或Rapala说说自家地址和今年交了多少税就行了。