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楼主: JoyceAccSG

卖房子

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鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-13 21:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄 发表于 2014-2-12 22:16
7 ~- L: B: ~4 `0 R& ~. K建议跟银行谈,做一个最大幅度的 Home Line of Credit。一般利率是prime + 1%,虽然不是最低的利率,但是 ...
* l8 F  C; T& x6 W
* T" R" x& V( ]2 p! o" l
谢谢指点。本人悟性不高,还没有领会其中要点,还得花时间琢磨琢磨。
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-14 01:42 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-13 21:09 8 S6 f0 {$ `, C$ f& d3 y" U. [
到现在没听周围人说买房子投资赔上的,特别是外省人都来爱城,爱城又有资源的情况下,更不可能赔钱,一套 ...
: g3 g4 {; O+ ~% @% j/ r3 k
两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光了,或者没去旅行前要花点什么钱就光光了。
鲜花(208) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-14 08:47 | 显示全部楼层
K歌 发表于 2014-2-14 01:42
5 `) E3 I. A& P' ?) J两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光 ...

9 K# U7 ^0 {7 ^6 F. R: q同意。这恐怕是还得在没有mortgage的情况下吧。如果有mortgage,这些钱,除去税,maintenance,如果没有其他收入,真是不宽裕呢
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-14 09:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
seaguy 发表于 2014-2-12 22:01
2 C& g( s! \9 E1 \' i8 ^8 b! s4 l请教小黄,
. x, T* _& _4 E9 Y# _1 A: P我有个小房子还有14万房贷,准备出租,租金每月大约1500。- C: x- _9 I5 D. e) l2 v
按照现在3年2.84的利率,30年还 ...

7 h# G2 C# V8 N如果是我,从避税的角度我可以:
3 C( l- T1 [) O3 d/ u9 E
+ p; K+ {, ~% ]: k; Y第一:对出租房提折旧。& I7 {8 M, n' [) x) L- ^
第二:买RRSP将租房收益那块用掉。
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-14 10:50 | 显示全部楼层
那平时吃啥呢?还得上班吧或者做生意。
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2014-2-14 20:10 | 显示全部楼层
没空看完,真累啊。
鲜花(41) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 09:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
shelley.micheal 发表于 2014-2-14 20:10
* f3 v; L, v- a: D: N7 d没空看完,真累啊。
' A; _  N5 w' o8 c- R
7 ~- [2 \8 V& L6 E/ o6 o8 Q
值得一看
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 21:03 | 显示全部楼层
好像每月还的按揭款打水漂了一样,你是在零存整取不是吗,你已经挣到手了,只是你存在贷款那家银行了,25年后银行把房子交给你,等于零存整取了呀你白交的只是一点利息呀,整取后还有附加的红利:房子的增值,,你认为会比你的工资少多少呢,另外,有余热还可以做你喜欢的生意或工作,两不耽误呀
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-15 21:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

鲜花鸡蛋

redrunner  在2014-2-15 22:30  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-15 21:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06 ( j; G0 \' S9 R2 b/ f' Q  a
我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多
) n1 j! {' ?4 h! _" ]+ H
说说看呗
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 15:07 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-14 09:10 % P" g, z) |$ y' d2 n
如果是我,从避税的角度我可以:
4 d1 ?7 [. T! R+ v6 S
6 |5 p8 i/ p, g9 r1 S5 v) e第一:对出租房提折旧。
% h4 e/ T. A* c" N! ^  `
谢谢你的回复。  {% i: o; t2 N; N8 S
3 F* k: t6 w# P. P% F
本人的房子是三十多年的老房子,不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问,你能分享关于对出租房提折旧的信息或链接吗?1 Q4 e: N; s3 G3 N
$ D; e, O+ _8 P+ ]9 K  }
本人的RRSP额度不高,不能延迟多少税。再说,RRSP只是延迟交税,以后还是要还的。你说是不是?
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 15:15 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:06 6 g3 u" f( f+ G7 y, Y) I8 {9 T
我不是房产经纪,但是也许投资房产方面经验不比他们少很多

. L% g- \- ], C8 G- v
6 @# B- [; h& ]: f
/ l5 _4 F: ~$ Q3 t  [* \那太好了!请问,能不能针对本人在49楼请教小黄的问题发表高见?
, Z& Y& Q& B5 K4 e1 e% [为了方便,我把请教小黄的问题重新贴在这里。" S+ t6 {+ B* \# J7 y
) W  y* [  O; L
"$ E0 A( y3 E* m3 N: F! u
我有个小房子还有14万房贷,准备出租,租金每月大约1500。7 H; r* g+ X0 |6 j6 r8 Z( ?( x$ _
按照现在3年2.84的利率,30年还款期,每月需付房贷大约580,其中利息330左右,本金250左右。
! Q8 R1 r7 X4 U+ ]加上可能房屋维修费用每月100。(未来3-5年内可能考虑全部更换窗户,屋顶,及furnace)
. @' i* ?" E! p) P: b地税每月200, 保险每月100。' z) s2 A; E4 f1 m6 [& q- K, E# _
8 J" r. e& g. ?, f! l! |) w( K  O
租金1500-利息330-房屋维修费用100-地税200 - 保险100=770( f  w6 ^9 p0 {2 {1 r& `
现金流远远大于0。; _& Q! }$ o1 |; c+ d, i

% H% `+ `6 \5 Y6 G/ T6 g请问要怎样做才能最大限度避税并使税后收益最大化?
& U) @2 G' b% [1 T4 b$ G0 y! t
4 h! W- G/ A3 w& A0 n: M+ a3 a"
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 20:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 爱城新移民 于 2014-2-16 20:46 编辑   ]) `3 |3 h. v) I% L% ]. ?& S
* z7 D6 j4 E) h" a" T( Z
投资时我只考虑了大的方面,至于怎样避税还真没怎么想,但是知道税毕竟是少数,能避了更好,只知道投资房产宁可要黄金地脚的孬房子,不要孬地脚的好房子,只知道这么多了,,
! k3 H: w# j, ], V' g7 Z! g3 t班门弄斧了,不好意思,过节了,偶尔吹吹牛,别当真
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 20:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
K歌 发表于 2014-2-14 01:42
! z+ }1 \8 p6 s  ?两套房子基本上就可以不用上班了?就算能赚6,7000一个月能剩多少钱呢?一年一家人去一次旅行就光光 ...

* f6 A; K+ k8 S, A8 x! B你是强者呀,我们是家庭妇女,能挣这些就可以了,知足常乐,说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场,还不知道谁输谁赢呢,先别小瞧了我们这半边天呦  反正吹牛不上税   
鲜花(24) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-16 21:51 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-15 21:03
+ J; H7 o2 x, d4 m2 q: }$ E好像每月还的按揭款打水漂了一样,你是在零存整取不是吗,你已经挣到手了,只是你存在贷款那家银行了,25年 ...
5 N! t- U, F1 l  u) B7 k( J
我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊,说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗,所以利率部分根本不能认为是“一点利息”啊,这玩意要按时间价值算,你还贷20年,交的利息去做别的投资收益是远大于“一点利息”本身的——当然房市好的话一切好说
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 00:31 | 显示全部楼层
也许举个例子你才能明白,40万房子,楼上楼下各出租收回1200元,既是2400元,(保守计算)首付8万,每月付1600,去除所有费用即使还完贷款什么也不剩,25年后也没增值,(都是往最坏了想,)25年后还是40万,那你只花了8万,换来25年后连本带利40万,这笔买卖你亏了吗,如果是银行让你存8万25年后给你40万,你会打破脑袋也会存,甚至会存它几个八万,况且再给你分红利(既是房子的增值)我敢预测25年后增值不止8万,那就是:;;;存8万,25年后给40万还要还你的本钱8万,其实我没必要在这里劝你们买房,算不来大可以不买,真理掌握在少数人手里,要是人人都知道这些道理,那买房卖房还有何意义了,所以大量财富是掌握在少数人手里的,这才叫投资,否则叫跟风

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-17 10:37  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 00:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Odinny 发表于 2014-2-16 21:51
) V, u: y  k# _) N0 Q' K( {0 n我是纯粹来学习的。。。但是你这观点好像哪里不对啊,说来说去投资房产不就是赌房产增值大于银行利率吗, ...
( f8 T3 ]+ x: l* s8 b7 H& h
没有哪里不对,只是意识问题,同样买房也有会买的,买赔了的,同样投资,有赔有赚,人不同而已

鲜花鸡蛋

JoyceAccSG  在2014-2-17 10:38  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-17 01:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 K歌 于 2014-2-17 01:13 编辑 . V2 w" m- L4 \2 V" p& r1 B
爱城新移民 发表于 2014-2-17 00:31
* _7 n7 z! X( j$ Q4 ~; ~1 O. R5 g; S也许举个例子你才能明白,40万房子,楼上楼下各出租收回1200元,既是2400元,(保守计算)首付8万,每月付1 ...
/ Z$ t9 o' u$ R% r* M, k
+ x4 L! O' h  i
反正例子举得不行,如果地税交1%,25年房价持平就不见25%了。增殖部分有40-8=32,32-10=22万。因为没有考虑房子维修,保险,租客是否按时缴租、。22万到底增殖多少说不定啊。看看日本从80年代房产高峰到现在还是房价也是不行。22万也不是必然的事情。' n* x+ ]7 c: ]& q& E9 I# q
2 t# N$ _+ m; E/ ^& g3 @
大型搬家
鲜花(57) 鸡蛋(42)
发表于 2014-2-17 01:12 | 显示全部楼层
爱城新移民 发表于 2014-2-16 20:51 & C* o  i: o" o
你是强者呀,我们是家庭妇女,能挣这些就可以了,知足常乐,说不定哪天愿意了还可以和你们男人再战沙场, ...
  M. D- J2 k5 v: p7 U) k7 f
谁敢小瞧半边天呦,我们都是给半边天打工的。只是探讨一下而已。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 JoyceAccSG 于 2014-2-17 10:36 编辑
' o6 S5 W/ r+ r5 }6 K
seaguy 发表于 2014-2-16 15:07
6 t3 u3 B: y. Z3 g$ F4 ?6 i谢谢你的回复。
" k1 ^- A1 A4 D  k4 Z! b( `0 c9 S. z. Y1 X8 f7 c
本人的房子是三十多年的老房子,不知道还可不可以对出租房提折旧当成本。请问,你能分 ...
% Q3 W; P, G* P& y( Y2 }$ n4 _) Y

% d+ O, ?9 f8 O关于有出租收入的房子折旧的问题,肯定是可以的,等我有空把有关链接发上来。# L. @; W& k, b* m4 x0 J6 r0 Y6 ?
关于RRSP,延迟缴税的理解不能算错,可是当你买RRSP的时候,买RRSP的全额当年可以从纳税收入中全额减掉,当你取出RRSP的时候取出多少需要全额加入到你的纳税收入中,一般人会选择在收入很低,年龄较大(有较多税收优惠)时候取出,如果加起来纳税收入仍然较少,你可能因在个人免税额度内就不用缴税。但至少你是延迟交了税,或减了税,甚至是合理地避了税,完全看你如何运作。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:36 | 显示全部楼层
出租房子折旧一点好处都没有。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
卖房子的时候要recapture,就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿,税率直冲最高档了。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 10:44 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
如花 发表于 2014-2-17 10:36
4 m# ^: G  |' C出租房子折旧一点好处都没有。
( z+ ~. w$ }1 n& w5 X3 o
我知道当卖房子的时候有一个recapture的问题,能够详细讲一讲为什么说一点好处也没有吗?
5 ^9 m5 l8 \! @( g, q& c1 c提折旧的话,至少当年减少了缴税额,就是将来卖出后要将折旧的数额倒加进去,计算Capital gain 的时候也是50%需要纳税,而net rental income 可是100%需要缴税。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 10:52 | 显示全部楼层
你每年的纳税额到了最高税率没有?如果到了就没有区别。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2014-2-17 10:52
" O* c1 t7 |. f: i5 T你每年的纳税额到了最高税率没有?如果到了就没有区别。

; M" h2 k2 A  |/ V2 ^我明白了,但也可以选择只租不卖,不变现就没有问题了。
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:20 | 显示全部楼层
如花 发表于 2014-2-17 10:38 2 r7 d3 w; ^6 m5 U- F! m) Q$ i
卖房子的时候要recapture,就是说你要把那么多年提的折旧一次性当收入。嘿,税率直冲最高档了。
( w+ J- x. }4 T) ~' O! }3 N7 k
如果是计算到一家两个人名下,升值部分又不是很大的话,再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 11:32 | 显示全部楼层
JoyceAccSG 发表于 2014-2-17 12:20 . `2 t+ i; n3 [
如果是计算到一家两个人名下,升值部分又不是很大的话,再50%以后可能还是会在较小的税率档里面。

: K7 @4 |( K- B, oBad tax planning!
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
 楼主| 发表于 2014-2-17 11:42 | 显示全部楼层
如花 发表于 2014-2-17 11:32 + Z5 u3 O) c( O7 J7 |% |7 U3 @
Bad tax planning!

! b, i9 C3 E! t" \) V$ M不好在哪里?
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2014-2-17 12:11 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如花 发表于 2014-2-17 11:323 ~% ?+ o9 }/ X4 s1 a% N
Bad tax planning!
: x9 c4 g7 b2 [' A9 s( D$ b
能详细讲讲吗?
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2014-2-17 12:35 | 显示全部楼层
在卖出出租房的时候,有3部分收入:A 工资收入+B 50% capital gain+C 这么多年来一共提的折旧+ t1 [8 Z8 C* k  }: `$ n

  ?  g" R3 H. k8 B* B* P当你买房子的时候,你已经做好出租的打算,(如果在你买的时候,你是打算flip, 你是不能够claim capital gain), 既然是长期计划,房价上升是可以预期,就是说B可以预期是大的。可以令你提高一、二级税率。
# j( \1 `, R1 w( Z; E% w* l  B
如果还加入C的话,C就全额按高税率纳税。每年提折旧所省的只是低税率的税,而回缴却按高税率。
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