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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿房地产 有问必答
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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
glendon 发表于 2015-6-19 11:01" _5 c+ m/ q% r* a1 g4 Z& q
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

) \( r5 S$ a- L* H7 x! F. P6 y, i我再补两条，采光不好，逃生困难。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:479 ]4 ~  D- z/ `" p9 S# j" u
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

' H( f( p$ J7 V- Q6 j- d我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：& U5 V. J4 }8 @
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
. A# ?7 i5 `+ n2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
0 M# h/ |, L4 q  u. X0 t) {3、看附近其他同档次小区的成交价。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01# p5 d0 X0 k+ J# s
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

3 c; ]3 K8 R" }* N他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
: R( t& [6 A- y8 a; q% |请问多少钱以上得房子算高端房子？

" }/ i/ P7 K0 j有两个标准。: M: P( p$ }1 d+ f' v- i1 [4 }
0 [' M1 h" F, H1 C4 t, X$ O
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
* O% h; Q- q: r9 l, S! x6 B& ]0 D  u- j. ]$ D% K. Y
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
% l: B( b; `* L7 i/ |; D请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...
6 g# G' _& s" p$ I+ X
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ # A4 d# ?% s: d: B1 v2 ?8 I
答：不是。
" n3 @$ g# s! y2 Y( O7 V) P. f1 [' S  H
如果不是，那是有什么标准决定得? " `( G. l7 y0 N9 J; n! F( X
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
8 P, s# x8 ~6 Y7 P, i7 I& o* e" V2 Q2 {: X# G. R: }8 ?, ^  r7 ^6 Y
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
# f7 ~0 ~- n6 g2 |" _( d答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24. i; W% W% g7 s2 i" n6 }8 @2 R+ x7 W
我再补两条，采光不好，逃生困难。

3 a: S' S, T6 K7 O你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33/ N  ~2 U0 t0 O7 Z
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
" M' F" i9 Z9 s5 ]. p- P. r+ Y
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-6-19 14:21) F/ n) L1 R3 ~! K  n3 P
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
$ H8 w, I9 Z+ s; S) V2 l# q0 ]
呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13( y% H; k  k" c, L) x
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...
# M3 u( J8 J2 d/ v. }/ |( ~! j7 n
你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55! W  U6 j$ E1 |( ]0 g  t; P! N) \
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
$ ]% `3 x. [* _! A* I% @
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑 + y/ r3 j6 v  |% T  Q4 [+ S( M* t  {
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
, y4 d3 T) }4 }  Q5 F0 B8 mMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
& Y, a0 ~4 Z% _* L
& ^3 }* Z. {6 z
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：
5 O% w+ Q: J8 v* `5 d7 ?5 {4 n4 W: P+ C- [7 o6 Q* |5 l  `
对地下室的限高：4 q' R9 v0 J4 o/ A
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
0 Q% Y0 I3 D! z) m6 t/ S% t3 }! [7 o/ ^& a7 n' e
对于整个房子的限高：
1 k: q8 e3 ]7 U8 K+ b3 fhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
3 s; ]# q$ t" \* h7 t9 Y. _
0 C* Q: J# E  A) V  j1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
0 E; V) [+ c* M- U. h5 P( R4 @& f, g- X7 ~; \, h
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑 ' P( v$ k* X. |8 ?7 d
老杨 发表于 2015-6-19 14:194 h% m% L2 u8 f
有两个标准。$ V3 \/ L4 N8 {3 m, p

2 n# [2 o1 ]4 r) V2 T一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...
: c$ w9 l0 v# K, x9 w" j+ R
. p' {& R. L" [$ ^; R
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
: B+ X" G7 J5 u( x  k+ v- S, D7 }- D, b: H
再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
) h( H2 g7 _- m/ _2 H我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？9 \% P- l7 g' z' B4 Y) m
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？' C  O3 ~$ @( N" ^! C
谢谢！
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？
大型搬家
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gaoshangliushui
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
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夜雨
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
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shelley.micheal
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
0 ^& [0 z9 S" V( Q1 W% j你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
. S) B* ^& X# g& ~我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
1 l  K* M! E/ H- W) A
1，啥价钱都有，2房的多。
3 n8 V+ a( s+ S9 q: s2，要
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
hunter 发表于 2015-6-20 22:206 A+ t% E, ?! {( g( l
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
8 R6 p& L, g8 f8 x0 }" O
+ X/ _: l/ ~8 [7 n再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...
8 R. q5 |$ k2 W* N( ?' i( X9 h' U0 ~
这些年一直都是这样的。  N8 m" D6 F6 J3 ^0 i  H

4 J: O2 `$ V5 g! Q70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24- p3 l' J8 t# o% j
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：7 L/ T7 J, m4 Z% s" U$ N
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

- o. C5 [* G$ r" EUA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。6 ^& W, ^# g6 I
2 N0 f3 J- k: P5 h
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
9 e7 ~* t5 X- c! R7 u& B& }. w1 B答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
% j4 ~% N6 p3 e+ N- n由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

: b9 a0 H, ]# B8 ^UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
! ?/ {" ]- U6 T想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

" Z- W* R: @5 @* k肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21! @1 @3 }+ e8 i; t) [% x4 A
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

. c% Z' u* A9 {: V5 \Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
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Outlander
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46
, h8 j3 ?6 a3 R4 HWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

  Q4 Y' e" z: D) }0 h6 H
1 A: w9 D8 m$ P% w! A  z8 Z9 s: L9 M请教 MacEwan这个区如何？
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