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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
1 {& @, i! n  c' q7 ?" }( mI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

4 m. A' y+ Z" {* z: b我再补两条，采光不好，逃生困难。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
" [' H8 v* W6 e0 v5 P- {. Z2 B# @如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

9 d* a' B9 B3 L3 Q; }我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：! T3 k4 p- Y  e% w9 T' a
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
1 q5 `( b/ k5 M+ s) p0 `, q2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。3 X& {2 O( b( @! a- f' Q
3、看附近其他同档次小区的成交价。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
) p& _6 Y; [7 h6 n- [( cI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

- m5 m# O$ F% y他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50" t+ G$ q  E( p4 `) X- j9 f
请问多少钱以上得房子算高端房子？

' s- m2 E' U! I, Z  i4 G有两个标准。: o* p6 {* x# S8 Q( [% e

5 ^4 f+ n" D0 d5 l( |- U% A, J一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。7 k( E4 D  a( F9 S; Y: F) M7 i
- Y3 h1 R2 R4 _' S) ^( \( B, q
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
( X- [- K+ z7 v1 q+ W7 R2 e0 `) m请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

& |/ c$ Z! W' r$ q; ~. K请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ ' J. B; n  E6 [# T2 s% q
答：不是。- \( |+ X2 v3 u2 H9 y2 {8 k

/ G/ i' I- K; B如果不是，那是有什么标准决定得? 4 G& g3 J* D  b$ F/ [
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。, o( i. C  L( k7 v
! x) Q" {) O9 |) \
有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
( Z. @( @* S, b0 G% ?! g" ^$ y答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
9 G8 O* y9 \9 m; m我再补两条，采光不好，逃生困难。
) `; X+ _- W4 v  G2 H1 \
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:331 J# z8 e# q. K/ l5 C+ J* n  s# G
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
0 X8 |) m! h0 {* ]
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:210 E9 |  M% [% p/ [/ O
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
2 S; M( ]9 S+ }" k+ k( M
呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:133 n, ?  Z( Q; d6 p$ c  H2 g
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

$ O  U* a- K  T. V你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
理袁律师事务所
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55
; J: u" G; N3 Q" `. ]. x有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
! S8 q2 a) f1 ~, u5 {( S* i
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。
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glendon
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。
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一盎司饭
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑 7 x% u4 ]3 z* Q. e/ x
老杨 发表于 2015-6-19 14:40) s: l2 `+ b6 e
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

& A: `  Z8 h! ~3 j+ y. \
9 j- e$ i' y& l7 G% T% x限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：
0 q/ k& d- T& A- ~# G9 W( S, U' F" L3 r; E
对地下室的限高：
3 p1 ?8 b% I6 ^1 i1 ohttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm, e5 p0 ?( C# z8 Z( ^( P

8 a) W4 e8 c# a! f! X8 ?0 X2 `! R9 t对于整个房子的限高：
3 ?- W- P0 u" _, t+ |http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm5 v4 d" a; O1 W% C2 D% Z

' ]4 F: `: c: D7 s2 M" C1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
0 H8 }' l" z0 y/ _7 a: M9 G9 O6 G. u& V2 i9 q6 X  q
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。
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hunter
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑 ( L& w, G* M, t+ P$ c. y/ b+ r
老杨 发表于 2015-6-19 14:19
6 {; u  b' P9 |: t4 K1 D( _: a& R有两个标准。
: f6 y2 K2 n: [5 P" ?! g( M  n! E: L: O3 k
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

2 ^8 k! V5 [8 y- j0 k( `# I$ S( u2 u$ r
" \' @$ q# d' N5 [另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
' R6 }$ w6 F& @
9 C/ n6 n! W" a0 O再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
9 g- V: y/ i- U- G8 n& z% ]0 V" h我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
2 T' }7 S1 |7 c& ~. X) n8 n; E第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
( U) N8 ~  f, V' j3 L谢谢！
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feat
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？
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gaoshangliushui
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
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夜雨
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
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shelley.micheal
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
2 X# c$ j$ t/ l* Y! j6 B- W- n6 Y. e: [& p你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：% D% j% d8 Q. Z+ d/ ^+ z/ N
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

( Q8 h+ t) T1 m2 Y3 E/ |1，啥价钱都有，2房的多。
- {# E/ E# ^/ g/ B0 }& ~2，要
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
hunter 发表于 2015-6-20 22:20( m1 o9 C9 `8 `  N5 z" s. g
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。. R/ y! C$ {# ^# R! {$ ]
- o( w- Z7 k) T0 K1 _
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

4 i) a4 A6 \( q7 @( F- p1 o这些年一直都是这样的。0 Y) i. t; w+ }! G8 U# v, m4 m
- T) Z5 H" z6 W" H9 ^. ?' ?- }
70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）
理袁律师事务所
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24  N8 m/ @: |5 l! u' p
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：/ I4 w% J7 v, T: s
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
: a+ I6 b/ J# W8 w$ m; D9 g
UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。4 M; \: r" \) u# V4 @" l
9 ]+ V& ~; v  b
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
- z- |2 Q0 G) ~, J2 C3 d9 Y, v答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33- y: p+ Y# H8 h- l$ B5 ?2 j
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...
+ Z( C3 {# p- ]# ]5 V
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
9 G, J# g$ I) y. C. N想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
$ P' Y* A, a/ U5 o* ^6 y! @0 R! m
肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:215 J( A7 a1 f5 z" F: s
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建
* {" X9 c* ~. k5 z- G2 \
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
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Outlander
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:46; H  K. z# W0 w
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
. A# T) Y; |- t: r; V
. Y4 d) H) d% k
请教 MacEwan这个区如何？
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