埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
  b- V- n6 u- h) d: R9 A! w2 G' N如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
% a0 }: T/ C, W4 t6 d1 [- C; D1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
2 Y2 X" s" h4 m' k/ o* ]" h2 `2 i2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
* _) i8 H  V6 r/ \+ v5 M) Y3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
请问多少钱以上得房子算高端房子？

有两个标准。

一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
/ Z6 G( ]' S; |5 N/ H4 W0 t
. s3 T: N3 T; ^6 S/ }, v另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

* c, Z7 B* s0 m6 c# \* a2 H请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
9 ~- {! R5 d2 V$ x答：不是。

2 o: k. q8 m/ Q; J* G( k% I如果不是，那是有什么标准决定得?
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
5 v: m" l0 \6 a. K我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

& P' K% A3 \& I4 A& P/ W2 F: yMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
8 X7 S) O/ ^& P6 t( F你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

* E$ n1 \* W: t9 e  u呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
+ `+ c3 j5 N% d有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

8 B( n7 _- `+ a* J3 {' M, y, d- v! Y

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

  h2 f" ]# X) X& o限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：
! e  A. D4 @) u8 h& u7 D3 Y1 o
对地下室的限高：
1 s: f: ]6 R3 I4 o; \4 p" ?http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
! K& }8 s; N8 O: u# }
: [) u  R2 ]0 G) G. z对于整个房子的限高：
$ s* t: Y" b5 b2 Phttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
) Z6 j* S  R& G! d" f3 C
$ a' W6 D  E/ p+ _3 r1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
! y% U) b: O6 Q# B
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

+ O! d4 p2 r' Z* n0 S$ [2 ?% `" O% Q

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
" I% O9 I; x% z1 s% X5 j6 p+ ]有两个标准。

一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

  d8 V" M% }4 i2 V8 T1 j另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
8 x8 Q, x! S/ l2 R! C& C5 g我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
5 X! `2 O& l; I3 B7 P谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

6 [  u8 h3 X' X7 O1，啥价钱都有，2房的多。
3 \$ j& U+ d& T" o( T$ V  n2 W3 H# y2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
9 }  }& d1 }" b另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
/ Y; j) x9 x$ U, ]* D+ m6 U8 q1 f
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

. f5 H; X2 v1 n% w! Z这些年一直都是这样的。

/ I' {" o$ b5 h" U  g" K70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
1 C! r  T- d; m7 a0 r
  b% I$ i8 y2 w; i- I  V第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
; t& L( M2 r6 i8 G& r答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
4 O: s/ q. R) o由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
4 B" O7 g3 X! @4 s9 k8 E; q# l想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

' O# T5 M6 o& {" r9 ]/ H6 i; m1 n4 v肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
) m' ?5 z6 I, E/ B- s' X4 [( ^0 l请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
1 X1 m: Z6 M' U! P: |7 U* pWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

/ c& z% k5 F" L' c6 Q2 t请教 MacEwan这个区如何？