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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:01* ~+ m3 n1 O" y/ _3 r% ]
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

! z$ f2 j# {  a% e8 ~9 ?9 l, j我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
3 Q% U" v& q8 e  ]& ?: L$ P+ j如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢

7 S# y: `) Y" y4 k: H2 b0 z- [9 R# q我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:! ^  v. Z. T; f8 N8 J# k2 I
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。1 u8 t/ _0 v( q
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。
0 H5 u" P% u( O3 {* G3、看附近其他同档次小区的成交价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01/ s& s) f% Q& k, d2 I' ~
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

& E' k7 @4 X7 o6 N4 b他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:505 G( U7 l5 g$ m; Q
请问多少钱以上得房子算高端房子?
( X4 ~4 q4 p" r' a
有两个标准。2 g* x2 p# \0 U6 p

4 K$ V% ?! _" e& {9 X一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。
; H, P; H- ]+ y/ e
0 I' t+ d0 C8 G6 q+ ]8 {; d, c另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54& m& \/ q# I6 _: Z4 ?3 i- r7 t# R  e8 F
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...
  @! |2 s. f; v6 A9 v
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? " U) {4 q6 L# W: J8 [/ m
答:不是。
6 p( s& S! b" G3 f6 O
/ G( a  @' u7 x如果不是,那是有什么标准决定得?
* _) a/ S) |  m" q1 T! W6 J3 p, e答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。
' }) n: w' U' ^* M! D  N8 l' m+ m' A0 v; z0 j9 [* q7 N
有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?
9 o& ~  N. U- K. P6 g+ c* l答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24; `- C2 _% p* }4 n' K
我再补两条,采光不好,逃生困难。

, {( R- \5 K3 Q: I: |- |& S( \  P- X你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33
, _! Z5 l" H* l7 I+ Y* }我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

+ O  x0 B1 P# h9 K3 kMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老杨 发表于 2015-6-19 14:21
6 j2 [- D$ n+ a5 K你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

, N2 @: j( [- G/ y6 ]呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
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 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13; @) v4 ~% o& r9 j1 c
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...
* S- V$ }7 a3 Q4 F2 `% S
你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
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有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55% f# J$ M: y5 k& z  E4 V
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
3 [2 j3 k& R* f9 {# f
你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
大型搬家
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
6 C1 p5 h) V4 G/ W: x  n* H' J% P
老杨 发表于 2015-6-19 14:40
9 m% N9 g* U+ |+ S6 eMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
, i7 R8 Y( A0 ~, {# ]* O+ E2 l

& k) V# r. @  F+ L8 Z限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:
/ b# r5 n) I9 B2 z' k! T$ }3 E! [, d- O
对地下室的限高:
; M- K# ]! m" D4 F6 [0 E3 d4 x9 Khttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
) S5 z2 M# Q" `5 _( u: c$ v, H* c; C/ u
对于整个房子的限高:  V( o/ `. r! j! l* N
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm9 c9 n7 G7 L% t8 v

8 x0 a1 [! _( l: s0 O9 @' M1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。+ Y, A" L* }( l! K6 J" Y

* y$ r/ M: J& t/ B! U5 \事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
+ s7 B  l7 D* f/ z4 f/ O
老杨 发表于 2015-6-19 14:19
' X' v2 ]4 E( D有两个标准。
1 c$ M. ]% A7 t0 X7 j+ X
2 W4 z2 W( x+ q) I; g; p一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...
) l) q0 p: n& I4 }6 X

5 a% A, A; y% D- }5 J; ?另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。, L% d. B  M  e

- f: `' K7 T8 l( Q0 g6 l再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
/ ]1 g# h' L# C/ {; j9 H9 f我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?
  }% P- R& c/ ^8 u, L第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
8 L3 v# ?8 `. S谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
& k  r  s( d; e+ d/ R: Z% d你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:4 c( \, n: U+ D+ _
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

9 W0 g9 j( g& a+ k1,啥价钱都有,2房的多。* b+ d, S& }1 }; I, ?
2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20- g/ F2 Z- f! p! y% L
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
/ x8 H/ |! n, E' u
- A8 o4 f1 C* M. H3 V再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...
$ k* h7 s6 d: \$ p7 ?2 t% {5 }
这些年一直都是这样的。5 z9 ?+ _9 x+ w& P$ C- N& e

5 e# B" u2 [  x4 N, R* N  ^. }70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24, H: b. w% K( J+ V* I
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
& b8 b' Z) I" V3 c- \6 N我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

0 @+ Y8 V' Q, |* OUA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。
. J2 f& {9 x/ v7 i6 k8 G2 A' K( `$ U. T6 ]
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?: J" R! s. V( u, Y
答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
7 v0 u0 Y7 Q& j' J0 G' `  s* Y2 F由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...
' }# e% [9 G* {6 U; V) t5 d. j
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
! h2 \; B+ ]5 T8 E' F  C想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
% O/ x1 H6 f0 b* o
肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
5 }) h% k' z8 i. p0 Y# {: k4 S请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建

8 h' g- C% b% y: Y# f; B  `Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:460 k  H) Y" ^" I! [3 r  h
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
6 A; U- r- N' G$ h+ r" B

+ ^8 y; Q: v8 b( [1 t请教 MacEwan这个区如何?
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