猿创：努力把，争取做个黄傻子

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 10:42 发表

* [5 w1 i9 \  }1 m你跟人理论喜欢偷换前提，所以谈不到一块。连谁真正输了都看不出来，很同情你，既然你不开窍，我就耐烦给你讲解吧。
5 Y$ P: o5 |* L
买房子通常是要贷款的，而且我谈的是75%的贷款，你说的美国人破产的是高比例高利息贷款没有可 ...

我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢？这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。
2 F+ V. s. `( P0 I, R+ a8 P6 d
家庭A，目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处，值50万，欠按揭30万。按照80%的负债比，可透10万，利率是prime+1%
, L/ B! [% g7 u" Z1 B, s现在可以用这十万去投多伦多指数基金，loc的利息免税。股指回报按照30年13.3倍的收益算正好9%每年。每月的可投资收入追加到股市，当房子升值，loc扩大部分也投入股市。
6 G! H4 m2 G7 ^/ Z
* M; A* c. H- \& ?& `5 R请您来比较一下，如果你要投资房市怎么投法。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 11:43 发表


% {4 c9 z% q8 H! \我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢？这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。
1 I2 n- [  w* h# _* |7 S0 e
; G6 M" l) Z' a7 G4 O! _- l, Z( `家庭A，目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处，值50万，欠按揭30万。按照80%的负债比，可透10万，利率是p ...

就算你说的建设成立把，首先纠正一点，你的利息不一定能抵税，你投资的是指数基金，要看基金是否分红，不懂可以请如花讲解。
7 |: V+ m% f* E6 Q
现在按你的假设，有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租，那么如果30年每年就算5%的升值吧，每年比你的股市少，但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万， 相对10万的投资来说，13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。

3 Q. L8 X5 R% f" w; S[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 12:06 编辑 ]

mmmm29

sounds good

traveller

want to see

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 11:59 发表

3 e& a9 m; q) t就算你说的建设成立把，首先纠正一点，你的利息不一定能抵税，你投资的是指数基金，要看基金是否分红，不懂可以请如花讲解。

现在按你的假设，有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租，那么如果30年每年就算5%的升值吧，每年比你的股市少，但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万， 相对10万的投资来说，13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。

# a" S1 O5 s& \
投资股票的利息当然可以免税。对于股指基金而言，分红都是自动重新投入股市。无需你操心。
  v9 B% y4 O" @; \- p+ B* G( v8 K! u
投资房子出租的贷款可以免税？这种说服不精确，这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用，却不能抵你的收入。你的，明白？当利息远多于租金收入的时候，没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着，这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长，所以你几年后使用时，已经吃亏了。

我把计算分成几步。如果你有反对意见，一次说一步，比较清楚。

1）假定你30年后把投资兑现。永远不拿也无法带到棺材里。我们比兑现后的收益。

  a9 F& `* D1 i% i2）假设你的marginal税率是35%
- S1 t) Q( r6 p" T# C
5 i0 G! F" M6 t3）假设资金的时间成本利率 discount rate，是6%，这大致是你LOC的利率。只要你有现金，就可以还LOC的债，所以这个利率应该是你比较稳定的时间成本利率。

2 t7 t& C# Q) r, i; s4）假设股票每年涨9%，这是过去30年的平均值。今天10万的股票，30年后为$1,326,768。缴的税因为是股票capital gain，缴税一半。按照17.5%计算，缴税$214,684，剩余$1,112,083。按照上述6%的discount rate，这些股票投资的现在价值 present value是$193,625.

5）假设房子每年涨6%，今天40万的房子，30年后为$2,297,396。缴税按照一般收入算，为35%，就是$664,088，剩余$1,633,308。这个房子的现在价值是$284,375。房子的现在价值的下降，体现了房子的折旧。

6）假设房租毛收入第一年是$18,000，减掉财产税$2,500，取暖和用水$2,500，以及部分空置时间的损失，一般维护费用以及租金缴税（前几年利息高，可以让租金免税，但到后面，利息少了，缴税就多起来了）。满打满算，净入$10,000。租金直接和租客的承受力挂钩，就是说租金可按照通货膨胀率，每年增长3%.这样三十年的租金合起来，其现在价值是$204,011.这体现了房子在折旧的同时，释放其使用价值。

7）投资股票的净收益 = 30年后股票资产的现在价值 - 现在为买股所借的钱
就是： $193,625 - $100,000 = $93,625
. f8 ?1 ?  s6 o
8）投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
就是： $284,375 + $204,011 - $400,000 = $88,386

结论：按照房子每年升值6%计算，30年兑现后的价值比股票略差。如果每年按照Monster所言增长5%，那就差太多了。但如果房子升值能达到7%的话，从目前的计算，会超过股市。只是，如果经济那么热，股市本身可能也不止9%了。
8 X  B( C3 G4 \; [
9 R: C  n7 C) ], Y& F我的计算里面有很多简化的地方。好比假设租金净入是第一年$1万，增长率3%。也许有人认为会更高。我就先提醒一下。我可也没有算进房东的时间损失。每周多花的时间，如果挣点外快，也不是小数目。要是发生小女孩被杀事件，就更不划算了，是吧？

牛眼熊心

1. 房子增值也要用capital gain 来计算，而且是在30年后卖的时候才交的。
0 _. S  O) b2 \- K4 L2. 股票的增值是每年要交税的，哪怕你不卖，也要按市场价值来交税，光税一项就会把你的利润吞去一大半。
; F) G- Z& R  H
5 a, {8 ]& H( s' W/ S请你把这两个因素考虑进去，还是用我的5%算房子增值，你还会得出房子的回报高。
# z1 h' g& D! c1 }$ z4 @. [
# U; c$ E; t, ]

! }/ Y/ c. T/ l5 z- |

投资房子出租的贷款可以免税？这种说服不精确，这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用，却不能抵你的收入。你的，明白？当利息远多于租金收入的时候，没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着，这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长，所以你几年后使用时，已经吃亏了。。。。。。。。。。。。。。。

$ f- I7 N! _4 b

上面是引用，我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去，你的明白？如果是负的现金流，利息当然全部可以抵税，如果是正的现金流，不管交多少税总是正的吧？我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的，明白？
3 G2 b3 G/ k3 L
3 h& g) z0 e  S+ v1 f5 `[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 16:04 编辑 ]

feifeiba

up!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

杨柳

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 15:53 发表
1. 房子增值也要用capital gain 来计算，而且是在30年后卖的时候才交的。
8 p0 e; S% P: \2 T2 `, T2 v2 p, H2. 股票的增值是每年要交税的，哪怕你不卖，也要按市场价值来交税，光税一项就会把你的利润吞去一大半。
! e5 e1 T2 K4 k# [& x
请你把这两个因素考虑进去，还是用我的5%算房子增值，你还会得出房子的回报高。

  c# A8 N5 N  o上面是引用，我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去，你的明白？如果是负的现金流，利息当然全部可以抵税，如果是正的现金流，不管交多少税总是正的吧？我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的，明白？

1）我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。
2）所谓股票的增值是每年要交税的，我100%确定你是错的。

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 16:12 发表
5 P/ a/ @7 h+ M) z3 }' b1 `7 n

1）我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。
2）所谓股票的增值是每年要交税的，我100%确定你是错的。

第一个就不用查了，肯定是50%.
% j' X$ H0 M+ C  |% [8 G/ q第二个基金，基金每年分红难道不叫税？如果分的是股那么就比较麻烦，因为里面有公积金，所以也需要按现在的价值来交增值税，具体我不太确定，以前看过这方面的文章。

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-5 16:41 发表

第一个就不用查了，肯定是50%.
第二个基金，基金每年分红难道不叫税？如果分的是股那么就比较麻烦，因为里面有公积金，所以也需要按现在的价值来交增值税，具体我不太确定，以前看过这方面的文章。

1）你是对的。

$ Y0 V( \% P: P! Y, g2）多数基金都不发红利，也不发股，只是吧资金重新投入股市，让每个unit价值上升。而且，除了少数公司可以发较高红利，多数公司是不发红利的。整个多伦多股指，红利绝对不到2%，是否有1%都未必。这个因素可以忽略不计。

! ]5 ?0 y4 T" n! X2 b5 v投资房的利息究竟怎么抵税，我还在搜索。不过只想提醒你，利息抵税都是抵最低的那25%税率。而你的租金收入都是教最高的marginal。一天之内，我会更新新的计算。

lysoup

waterfruit

好贴好看经典受启发

东南风

我笨，很多没太看懂

东南风

为啥回了帖也不能看？

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-2-5 17:18 发表
% Q0 W2 A/ i8 m# ^4 k- Y
* y9 P/ F7 B% o8 q6 q, i3 ]) \( ?
. @. Q7 V3 X9 M7 y7 a/ k1）你是对的。
$ H! q) u; y' U% k2 F6 ?
$ Y) Q3 U; z! `, v" n2）多数基金都不发红利，也不发股，只是吧资金重新投入股市，让每个unit价值上升。而且，除了少数公司可以发较高红利，多数公司是不发红利的。整个多伦多股指，红利绝对不到2%，是否有1%都未必 ...

+ u2 J+ ~) Q5 q4 ^" S8 G4 b: s7 p; R第二点我要提醒你，如果基金不分红，那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红，分红部分每年都要交税，而且分红不是按capital gain来算的。
( Q: u5 O/ C5 d+ g. w! N/ r3 T% i2 J5 ]6 r
) r3 |; M6 f  ~' q; s投资房的利息是这样抵税的，比如你25%的downpay, 75%的贷款，那么25%就算是LOC也不能抵税，但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中，等房子增值到一定程度后，可以做re-finance来增加贷款，这样长期来看，租金收入交税很少。比如30年后，房子升了4倍，那么租金一般都是当前房价的一个百分比，那么也会增加将近4倍，这时候交税就很不划算了，只要增加4倍的贷款，就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。
" v1 c, ^# U3 G& O
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 09:20 编辑 ]

执迷不悔

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表
4 t6 X& Y5 _) s+ E% p
投资房的利息是这样抵税的，比如你25%的downpay, 75%的贷款，那么25%就算是LOC也不能抵税，但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中，等房子增值到一定程度后，可以做re- finance来增加贷款，这样长期来看，租金收入交税很少。比如30年后，房子升了4倍，那么租金一般都是当前房价的一个百分比，那么也会增加将近4 倍，这时候交税就很不划算了，只要增加4倍的贷款，就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。

) u, }; i; }( Q" V- P3 K% r
这一点我并不赞同。从历史上看，二战后，土地多而建筑少，所以租金较高，一般是房价的1/100；现在的主要问题是建筑容易而土地紧张，租金相对房价越来越低，现在1/250是常见的，在部分昂贵城市1/400也可能出现。可以说，房价整体是以土地稀缺性决定的，而租金是以社会工资来决定的。房价长期的涨幅在5%~6%，我想我们有这个共识。但租金的涨幅我认为是不会到这么高的，我的计算里面都是用了3%来算的，这比社会工资增长速度略快。
  `5 n# Q8 R- j( ^2 [  K& k  z
假设房子涨幅是5%，最初租金是房价1/100，30年下来会变成1/178
& G- O0 d* k! c) ]% U1 q假设房子涨幅是6%，最初租金是房价1/100，30年下来会变成1/237
* M) o$ i$ Z! o  ]
这个数字与历史数据差不多。

Z

现在回到计算：
2 b6 f# b' P3 a2 ^' {! \' P
9 N3 M# Q9 X; K' x3 K, Q) ?9 O* z9 `假设房子涨幅为每年5%

30年后售价$1,728,777，获利差额缴税17.5%后，还剩$1,496,241，其现在价值为$260,511

30万的30年按揭，为了计算方便，假设一年还款一次：每年要还$29,060，其中利息是第一年$18,000，第二年$16,766 ... 第三十年$304
+ m1 X! l% m0 p. j$ c: i% S2 `4 c租金毛收入假设第一年$18,000（设成相等，好算），以后每年增长3%，租金比按揭利息高的部分按照35%缴税。又假设租金的一半用于地产税取暖空置时间以及租客造成损失。这样纯的税后租金收入是第一年$9,000（没少算吧？）依次类推，30年累计的现在价值为$143,281
% A, o( Z8 `5 X. ~2 O
回到公式： 投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
就是 $260,511 + $143,281 - $400,000 = $54,850
你所说的利息免税好处都已经算到租金回报里面

+ h. |4 M' {. ^假设房子涨幅为每年6%
投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
7 H: j9 n  p. o2 e/ E# R' m, d* E就是 $342,188 + $143,281 - $400,000 = $136,527

  _" e3 ]6 w/ v. ~' v3 c前面所述股票回报$93,625计算不变。最好结果正好位于房市回报5%和6%的中点。

Z

回到Monster建议的re-finance来增加贷款问题
. L# \- }, {! a
* P4 t" k! @# p. E你re-finance出来的钱肯定还是要继续投资的，是吧？否则如果存银行，就算利息免税。但考虑到存款利息缴税，还有借款利息高于存款利息，怎么都不划算。

. d/ s( O4 ]$ {5 j3 o如果你re-finance出来的钱继续投资地产，那就进一步加剧了你的投资风险。这和股票升值以后用Margin Account加仓并无不同。股票用margin也不是一味的风险，有时可以用put对冲一下。投资地产也无法避免风险，固然在房子而言跌20%以上被银行平仓的不多。但你可否想过，你的工资和出租收入本身也不是100%稳定的，交不出月供，一样被平仓。所以在上面的计算里面无论股票和地产，我都没有算重新融资。
$ k' {8 v1 h& Y0 J9 S! o& {
我从来都不否定投资地产。投的好的，回报率应该还远远不止6%，但我觉得对于多数人的能力和精力而言，股票指数可能是更好的选择。

牛眼熊心

还是计算有问题， 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款，相对于今天，考虑通货膨胀后已经不是10万，要少得多。你再算算，就变成5%也比炒股划算了。

其实你不需要算30年后的钱对现在的价值，直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意，我们一直讨论的是30年，如果时间越短，房子因为杠杆原因，赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年，100年，炒股由于每年收益率大，就超过房子了。。。。。可惜的是，马背上能站猴子，猴子背上是站不了马的，自己想想我说的意思，不明白我就再耐烦给你讲解讲解。

牛眼熊心

你对re-finance的风险分析有问题，我今天是75%的贷款，过5年后房子升值了，我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re-fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款，我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了，但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的，但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步，只能说明这个国家或城市失业率高出租率低，那就是卖房子的时候了，不过那时候股票也好不到哪去。
3 [1 q& M  B# y' Y' B: d! I. B
/ w8 K* h7 i1 ~0 N4 T[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 13:15 编辑 ]

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:02 发表
4 M% m0 T/ S( O& ~还是计算有问题， 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款，相对于今天，考虑通货膨胀后已经不是10万，要少得多。你再算算，就变成5%也比炒股划算了。
/ m$ X$ W# q, V8 G) h6 e2 U
7 P1 h  e. U4 q5 C3 i其实你不需要算30年后的钱对现在的价值，直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意，我们一直讨论的是30年，如果时间越短，房子因为杠杆原因，赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年，100年，炒股由于每年收益率大，就超过房子了。。。。。可惜的是，马背上能站猴子，猴子背上是站不了马的，自己想想我说的意思，不明白我就再耐烦给你讲解讲解。

+ ~+ k# N+ S! v  [
1）股票的10万贷款，和房子的40万贷款，这是现在的价值，你没有意见吧？
. J9 Z2 ]5 B, M$ y4 Y* H2）现在借的10万贷款如果摆到30年后，按照6%的discount rate，也是一笔巨款($574,349)。并非30年后还是10万。
1 m" y) ]* }3 x/ I7 ~3）现在借的40万贷款如果摆到30年后，是$2,297,396 只是钱在时间轴上移来移去。谁多谁少不会改变。
4）长期而言，我认为如果投资房市的人不犯错，应该最终收益和股指差不多。
6 T. s8 e! A3 E+ n9 h5）短期而言，根本没法说。股价随便上下个30%也并非不可能，要比的话，恐怕要看运气了。

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:12 发表
你对re-finance的风险分析有问题，我今天是75%的贷款，过5年后房子升值了，我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re- fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款，我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了，但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的，但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步，只能说明这个国家或城市失业率高出租率低，那就是卖房子的时候了，不过那时候股票也好不到哪去。

我不认为房价下跌会被银行平仓，我说的风险仅限于付不起月付。这是经济衰退中非常普遍的问题。
* _( Y/ }5 F! C+ \0 m
2 B; i- h% C* a$ u/ d8 H0 t$ K' X对于中产阶级，如果在每一次房产升值中都re-finance到极限，那么很快债务的增长速度就会明显超过工资增长速度。一旦出租收入不保，甚至工作不保，破产几乎是必然的。这只有一个解决方法，就是不要re-finance到极限。以牺牲资金回报的代价换得稳定性。一旦没有收入，再去re-finance，可以用透出来的钱来维持。这和股票margin一样的，关键是把握一个度。

牛眼熊心

对第一点我有意见，你把30年后的钱和贷款分别对待，30年后增值部分你用折扣算到今天，而30年后剩的贷款却认为和今天一样，这个公式错得离谱。
# {* \( u+ {* |8 \1 j' A7 n5 i' k/ ~
对于第二点应该这样解释才对，10万的贷款，如果30年后还剩10万，由于通货膨胀的原因，相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说，10万贷款30年后还，如果不考虑利息因素，相当于对今天来说只还了1.74万，而你算反了。。。。。现在知道了吧，千万不要借钱给别人。
$ z1 G/ d4 A) k.

Ironman

原帖由 Monster 于 2008-2-1 12:39 发表
有一天有一个叫一半清醒也不知道另一半也是清醒还是糊涂的人，出了一个问题，原文如下：

我认识一个白人傻子投资者，根本不懂任何经济，作了20+年房地产，只知道买入，然后出租，租金只要cover mortgage利息部分就 ...

1 G- A$ ~, ?2 \: O( [4 u5 W  `

Taa

Z

原帖由 Monster 于 2008-2-6 15:05 发表
对第一点我有意见，你把30年后的钱和贷款分别对待，30年后增值部分你用折扣算到今天，而30年后剩的贷款却认为和今天一样，这个公式错得离谱。
1 D% Q: z0 V0 v& E; h对于第二点应该这样解释才对，10万的贷款，如果30年后还剩10万，由于通货膨胀的原因，相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说，10万贷款30年后还，如果不考虑利息因素，相当于对今天来说只还了1.74万，而你算反了。。。。。现在知道了吧，千万不要借钱给别人。

  }8 r7 N8 i6 o3 j, N0 S9 P
你说的不对。如果光考虑本金，10万的贷款只会越来越少，30年后要么还光了，就算还是10万，按照现在价值也的确没有多少。这点没错。
可问题在于你必须月月付出按揭，把每一笔按揭折成现在价值取和，结果必然是10万整。这本就是按揭的定义。

5i5j

abear

回帖看文章