埃德蒙顿房地产有问必答

aureola · 发表于 2015-9-17 07:04

老杨发表于 2015-9-14 18:45# T4 V+ e& a3 s t3 R5 i/ |0 d
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

老杨的回答非常细致，赞！！

老杨 · 发表于 2015-9-17 08:43

aureola 发表于 2015-9-16 09:08
# ~' j! V; o/ n+ D+ ?请问：
6 s5 N& g' |0 ?: R p$ G C: M1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？" y/ j1 ~- ~% y( F
2、买房能几个人合买吗？

1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证，首付35%可以不看收入。
2、可以，但贷款的手续会比较麻烦。
3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问：“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级？”，那么我的答案是UA--中小学--NAIT.

aureola · 发表于 2015-9-17 10:43

老杨发表于 2015-9-17 09:43
2 g$ v: j( t9 W$ @' `1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

再谢。

aureola · 发表于 2015-9-17 10:46

老杨发表于 2015-9-17 09:43
& x2 f1 v& S" t3 ~1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

回复清楚，再谢老杨！

醉酒当歌 · 发表于 2015-9-17 11:21

feat 发表于 2015-7-18 15:51
% a# C6 P# {9 U* X埃德蒙顿的地税真贵啊，卡尔加里42万的房子地税也就$2100那样子的。

差不多，卡城55万的房子地税每年3300块。

jijing1111 · 发表于 2015-9-17 18:23

老杨发表于 2015-9-10 08:52* G5 K& I8 v% o
弊除了多花一点钱之外，就是在地下室多占了一点地方。利就太多了，省气、安全，更加精确的控制温度和湿度 ...

请教：这多加的一个锅炉是暖气炉，还是热水炉呀？

老杨 · 发表于 2015-9-17 19:48

jijing1111 发表于 2015-9-17 19:23
6 j0 Y& J, T& I# x+ D" g9 j请教：这多加的一个锅炉是暖气炉，还是热水炉呀？

暖气。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-9-17 21:18

请问老杨，装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗？还是可以一边装修一边等？多谢了！

nmz · 发表于 2015-9-18 22:19

老杨 · 发表于 2015-9-20 23:20

不惑之年不明白发表于 2015-9-17 22:18
% k$ z6 i" L, ?4 r+ D- R请问老杨，装修地下室一定要等Permit下来后才开工吗？还是可以一边装修一边等？多谢了！

可以先开工。

看不完的风景 · 发表于 2015-9-21 00:56

请问老杨，如果后院没做final grade就铺草了，以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final grade各自的作用嘛。多谢

carpoool · 发表于 2015-9-21 07:23

老杨发表于 2015-9-14 18:45
) i; I( h" X$ X0 m在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

Thank you!

老杨 · 发表于 2015-9-21 21:45

看不完的风景发表于 2015-9-21 01:56
* c+ D8 d+ S7 h" L请问老杨，如果后院没做final grade就铺草了，以后会有什么问题嘛。还有就是能告诉一下rough grade和final ...

按照程序，您应该先做rough grade，也就是铺一层黄土，铺出一定的角度，保证房子周围排水顺利。做完以后找inspector验收，如果不合格则需要整改，直至合格。
然后做final grade，也就是在黄土上面铺一层黑土，给未来的草地提供养分。做完以后找inspector验收，如果不合格则需要整改，直至合格。如果后院没做final grade就铺草了，第一你属于无证驾驶，第二你的地面比原来预计的要低，第三你的草地恐怕将来会比较糟糕。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-9-24 19:36

请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢！

老杨 · 发表于 2015-9-26 21:19

不惑之年不明白发表于 2015-9-24 20:361 R- d' V5 v9 @# |
请老杨推荐安装暖气系统和厕所厨房下水系统的水暖工。多谢！

780-952-6512 小黄

不惑之年不明白 · 发表于 2015-9-29 20:14

请问老杨：做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的电工和水暖工？多谢了！

老杨 · 发表于 2015-9-29 21:09

不惑之年不明白发表于 2015-9-29 21:14
" P1 p6 w% m# {) F请问老杨：做Legal Second Suite 下水系统是否需要有证的电工和水暖工？多谢了！

需要。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-16 18:18

老杨：您好！以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要，不过今天我Check我的DP 申请，他们写着需要 Seperate furnance我一下就傻眼了，我一直以为不要的，不知道为什么，有什么变通办法吗？多谢了！

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-20 09:50

老杨可以回答吗？是不是也可以变通或者说明？多谢

老杨 · 发表于 2015-10-21 19:19

不惑之年不明白发表于 2015-10-16 19:18
. P2 S$ y! ~) k1 b4 B3 O老杨：您好！以前看见过有人问 Legal second Suite 是否一定需要 seperate Furnance 您回答是不一定需要， ...

也可以用同一个furnace然后做两个不同的Zoning，一个供楼上，一个供地下室的Second Suite。用两个separate furnace的主要目的是为了楼上，楼下能独立调各自的温度。同一个Furnace做两个不同的Zoning可以达到同样的效果。已有的secondary suite补申请的话不强迫做这个。

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-21 21:46

多谢老杨，还是有两点不太清楚：
1 怎么做两个不同的zoning？
2 何谓 “已有的 Secondary Suite”？
在此多谢！

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-21 21:50

另外，如果Inspector 来检查时因为没有Seperate Furnance 而不予通过应该如何应对或者解释？多谢！

不惑之年不明白 · 发表于 2015-10-22 11:39

老杨您好！听说从六月以后申请的都要Seperate Furnance 是吗？

dacai · 发表于 2015-10-22 13:29

老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢
还有这两个小区过去半年（或者一年）的（较新/旧）房屋交易量怎么样？大概价格呢？感谢

多洛洛-JE · 发表于 2015-10-22 18:32

本帖最后由多洛洛-JE 于 2015-10-22 19:34 编辑

dacai 发表于 2015-10-22 14:29" a- A6 T- V8 a. [0 `: `- b6 D
老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢& I) C$ U# U! x) Q7 J
还有这两 ...

个人感觉，这两个小区都不好，尤其是west jasper place，感觉上不是一个安全的小区，附近的居民好像也都比较复杂，有点chinatown的感觉。之前看房子的时候也看过这两个区，房价都比较偏低，而且在去年夏天的地产高峰期这两个区的房子卖的也不快。
本人不是专业人士，以上只是一些愚见，大神们勿喷

weijia · 发表于 2015-10-22 23:26

老杨好，请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗？realtor 说一般都不检查这些，那我怎么知道是不是正常工作的啊？有什么办法可以自己检查活着要求inspector 检查吗？

dacai · 发表于 2015-10-23 10:07

多洛洛-JE 发表于 2015-10-22 19:32
" U- s7 W; p9 f( y0 o) p0 L6 r个人感觉，这两个小区都不好，尤其是west jasper place，感觉上不是一个安全的小区，附近的居民好像也 ...

谢谢你的回答。之前觉得west jasper place在crestwood旁边应该还不错才对。。。
继续坐等老杨解答

鄢海军 · 发表于 2015-10-23 21:34

dacai 发表于 2015-10-22 14:291 j6 L( @: t5 @6 B2 ]: o5 S
老杨您好，请问一下可以简单介绍一下West Jasper Place 和 Glenwood这两个小区的优缺点吗？谢谢! t& V. Q$ P: y* [2 Q Z* h. i
还有这两 ...

我代老杨来回答一下您的这个问题吧。

West Jasper Place 和 Glenwood这两个区的优点是交通比较便利，去西Mall和Downtown都很方便，另外房价比较低。缺点是这两个区在西区算比较差的区，治安不好，特别是West Jasper Place。小区的很多房子都是以出租为主，因而小区的维护，居住环境都不算好。West Jasper Place和Crestwood虽然只一街之隔，但小区档次和房价确实天壤之别。治安方面，大家有兴趣可以上http://crimemapping.edmontonpolice.ca/ 比较一下这两个区的差别。

房价方面，West Jasper Place今年卖出的二手房平均价在30万左右，Glenwood平均价高10%左右。这两个区的Lot都比较大，很多都在600平方米以上，但基本上都是RF1，也卖不上价，Lot大概只26-27万。这两个区有一些新建房Infill的项目，但总体市场比较冷清, 房子也不好出手，市场还不及这两个区往北一些的Canora和Britannia Youngstown。

综合来说，这两个区不是适合买投资房或者做Infill的首选地。

老杨 · 发表于 2015-10-23 22:54

不惑之年不明白发表于 2015-10-21 22:461 `7 v' }" B+ Z$ c) |" ~
多谢老杨，还是有两点不太清楚：! D& e, E ?* h* s
1 怎么做两个不同的zoning？
$ |8 d `% b7 E7 D9 n2 何谓 “已有的 Secondary Suite”？
& A/ D$ f8 ~8 l! X2 [& y& a

所谓两个Zoning就是在从furnace管道出口开始就设两套不同的管道一套供楼上，一套供地下室，两套是独立的管道系统，而通常家里的管道主管道只是一条。这个系统对furnace也是有要求的必须是2 stage的furnace，风扇是可调速的，管道要有单项通气的dumper等。楼上楼下两套温控器，可分别调温度。

市里的inspection是与permit/plan exam系统构成一个整体的。你要先递交相关图纸申请secondary suite，市里先审你的图纸，如果你上边标了两个furnace或两个zoning通过了plan exam拿到了permit但inspection发现你没做，inspection当然要fail了。但如果你只标了一个furnace或一个zoning，但由于你是已有的secondary suite通过了市里的plan exam拿到了permit的话，inspector没有可能已你没有两个furnace fail你。Inspection的主要目的是现场检查你的施工是不是按照设计来做的。

已有的secondary suite是指你或者前任屋主没有经过申请就直接做了secondary suite（正常的做法是先申请再做），然后你补交申请使这个已有的secondary suite合法化。

老杨 · 发表于 2015-10-23 22:56

weijia 发表于 2015-10-23 00:266 g" e: ^+ W+ K3 {* r
老杨好，请教home inspection 检查underground sprinkle 和 central AC 吗？realtor 说一般都不检查这些， ...

请咨询您的验房师。

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