爱城房地产的现况和思考

WST

爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：
. v7 K4 p$ l; \  a
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调整？
6 @4 _  Q4 l. x4 g/ J( e
2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？

3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
1 H0 Y  b) u) s0 z9 _" h5 x4 H2 z* i
4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？

5。对投资者来说，应该买进还是卖出？ 如何把握机会，涨跌都有收益？
: N1 m$ E8 k( X
先听听大家的看法，再提自己的意见。

冰糖葫芦

回答第3问: 卡城的价格很高,得益于卡城冬天不太冷,环境优美,工资高,尤其弄石油的.
                   前几天还在卡城看到远方的雪山,环境没的说.

老杨

先听听大家的看法，再提自己的意见。

Rockies

I knew some guys at Edmonton moved to Calgary, or returned Toronto recently. Since the cost at Alberta become so high, many engineering projects have been
tranferred to Ontario, or US.

音响神仙鱼

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调整？
# P8 A2 x& A$ W/ u, q( u
6 E9 d# c3 M, f) ?" V) _" C  i看一篇新闻说前一阵子flip a house的进了不少房子, 加上每年夏天listing一向比较多, 就造成了短时间内货源比较充足, 但从长期总的市场供求来说, 还是很不够的. 所以, just enjoy it if you are buying; but no need to worry if you are not flipping a house.

音响神仙鱼

2。成交二手新房常比建筑商的同等期房价格约低10%或更多，进一步导致期房滞销。建筑商会否降价销售？如果不，何时能消化完低价出售的房子？如果会，则有何后果？
  F3 o' ^  b( c& z
considering the lot inventory is still low and there are still many new houses are building slowing or even haven't started yet, the affect to builders is not that big. similiar to 05', some builders may offer discount to new home buyers, but price will catch up again in next year again.

音响神仙鱼

3。卡城近来上市房子也大幅增加，但房价也同时上涨，和爱城为何不同？
. O, c5 |$ ]. ~0 |: @
I think Calgary's house market has passed the balancing stage, now it's time to bounce back.
4 s$ l2 p0 d$ H; |+ G; nit also makes room for Edmonton's house price to go up in the future

音响神仙鱼

4。买方有更多的选择，并期待更低的价格，在什么时候，买家会急于出手？

before the new school year and before the winter comes when many houses will be taken off from the market.
5 ^$ y7 p( Z% b* x! C/ c) t  M) aalso the Alberta construction trade potential strike could be a trigger too.

音响神仙鱼

5。对投资者来说，应该买进还是卖出？ 如何把握机会，涨跌都有收益？
% v0 O3 x1 i" i8 k9 B' w
never like people flip a house, greedy and risky; but for investors, just like "10yrs" said: buy any time before this winter is ok

richard2008

Toronto - NorthYork - 200,000 ~ 30,0000
2 a' K+ a* \; g$ _% p8 mhttp://www.mls.ca/PropertyResult ... &of=1&ps=10
% _$ [9 G( x" I. m: S6 r
  C9 \3 j3 h+ L, W& e5 ~/ v
Montreal - Côte-des-Neiges/Notre-Dame-de-Grâce (Montréal), Mont-Royal, Ville-Marie (Montréal), Westmount - 200,000 ~ 300,000
http://www.mls.ca/PropertyResult ... &of=1&ps=10
$ K: b  J3 O. {& h4 |2 c" J
$ n$ f, [; R+ R9 V4 KEdmonton - SW - 200,000 ~ 30,000
$ ?. R2 S" K+ ~- \http://www.mls.ca/PropertyResult ... &of=1&ps=10
- M& ?+ o% {& `7 J% d

所选地区都是该城市较好的区, 可以自己比较价格 (还有房子的质量!!!)

catty

温度差不多，主要还是在于卡office多，爱炼油厂多，好像上月卡的房子没有长奥。
2 [3 m# u/ c1 x# M( e* b* I: N  v现在很多事情不明，不要着急思考，多看看先

冰糖葫芦

原帖由 catty 于 2007-7-8 20:35 发表
温度差不多，主要还是在于卡office多，爱炼油厂多，好像上月卡的房子没有长奥。
现在很多事情不明，不要着急思考，多看看先

呵呵 应该是先看看 再思考吧 ,什么也没见,怎么思考啊 ..
+ o5 R. k$ P9 p/ C, Q
关于温度 我原来也是和你一样的观点,我也希望爱明顿能暖和点 ,
; n+ [0 T! E2 b9 f0 o1 G2 _
事实上 温度还是差很多 .

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
+ {* n3 _0 [: R4 M# h1 T$ v0 M' H爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

, h9 ]8 R8 O1 m+ |' @/ u
我试着回答：
1．市场行为。记得年初有人预测房市的最高点，有不少人在等这个高点，就多了点。。。
2．建筑商有showhome and sales等专业人员为公司利益在卖新房，而二手新房的卖主则没有这个优势。建筑商也不知道市场会怎样，也是走一步看一步。
  F+ q( v& k1 e- E3．卡城去年调整基本到位，已经进入另一个循环；爱城则不同，一直没有调整，需要。。。
4．知道得不多。只知道，犹犹豫豫的人不会急于出手，在这个市场下，他们不可能卖到合适的房子。
& q; _( x3 D8 y' E( `5．房地产这个游戏，不适合每个人，即不是每个都可以投资的，楼下的没说你，请手下留情—不要拍转。

以上是糊涂论调

Mona

刚从爱城搬到卡城3个星期.卡城的房价没涨.卡城的房子比爱城便宜很多.这个事实不是近期在两城都买卖了房子,跟着REALTOR跑遍,看遍了房子的人是不知道的.也许因为卡城的豪宅比爱城多提高了均价吧.卡城的也好,爱城的也好都认为卡城的房子要贵一些,是不真实的. 比如我们在卡城西头不错的一个较新的区买了一个2300SQ, TWO STOREY WALKOUT BASEMET, 300SQ open to above living room, oversize garage, mountaion view and river view, bus station nearby, three sided fire place and so on, costs 530,000. 这个价格在我们原来住的爱城西南地区最多买个1800SQ普通的两层房吧.同样价格,其舒适程度,方便程度不难比较.我的思考,爱城房价永远上涨的美梦终会醒来的.
- l9 J* u4 p* _% N* N( M 转贴一篇刚在WENXUECITY上看到的文章,与诸位爱城的老乡共享.
http://news.wenxuecity.com/messa ... -gb2312-427927.html

享受生活

原帖由 Mona 于 2007-7-9 01:53 发表
刚从爱城搬到卡城3个星期.卡城的房价没涨.卡城的房子比爱城便宜很多.这个事实不是近期在两城都买卖了房子,跟着REALTOR跑遍,看遍了房子的人是不知道的.也许因为卡城的豪宅比爱城多提高了均价吧.卡城的也好,爱城的 ...

3 t7 {  k/ ]9 E, b4 ~爱城的房价可能透支了未来几年的涨幅，不看好！

熊猫阿宝

原帖由 Mona 于 2007-7-9 01:53 发表
刚从爱城搬到卡城3个星期.卡城的房价没涨.卡城的房子比爱城便宜很多.这个事实不是近期在两城都买卖了房子,跟着REALTOR跑遍,看遍了房子的人是不知道的.也许因为卡城的豪宅比爱城多提高了均价吧.卡城的也好,爱城的 ...

早听说卡城的房子不比爱城贵，窃以为可能差不多。可按您说的，这这。。。这差别也太大了吧！

十年移民路_

原帖由 Mona 于 2007-7-9 01:53 发表
' `& L2 {( E" h1 _+ S2 X刚从爱城搬到卡城3个星期.卡城的房价没涨.卡城的房子比爱城便宜很多.这个事实不是近期在两城都买卖了房子,跟着REALTOR跑遍,看遍了房子的人是不知道的.也许因为卡城的豪宅比爱城多提高了均价吧.卡城的也好,爱城的 ...

ComfortHardwood

我说装地板的少了！！这么回事啊！！哈哈！

ComfortHardwood

还有那么多人要来，卡尔加里不是设了各专门移民欧洲人的办公室吗？政府还在全世界搞活动拉人来呢！来了住哪呀？

WST

原帖由 Mona 于 2007-7-9 01:53 发表
4 f  v0 P0 _: c' C, m1 H1 w8 _- A2 Q刚从爱城搬到卡城3个星期.卡城的房价没涨.卡城的房子比爱城便宜很多.这个事实不是近期在两城都买卖了房子,跟着REALTOR跑遍,看遍了房子的人是不知道的.也许因为卡城的豪宅比爱城多提高了均价吧.卡城的也好,爱城的 ...

& k/ s' o: C0 x! |, v謝謝提供卡城的房子信息和你的親身買房体會。仍有些不同的看法和疑问：
, o: P' P# _, X! U1。如果因为卡城的豪宅比爱城多而提高了均价，为何中价也高出爱城许多？
2。有不少建筑商在两地均建新房，其房价相似。
9 i9 ^5 x4 ?1 {8 `5 g) c# u( {http://www.jayman.com/
3。卡城的工作集中在downtown,其房价在很大成度上取决于离downtown的距离。在卡城离downtown较近的旧房价格要超过对应的爱称旧房价格很多。如下面百万豪宅，只是一块地值钱。
: \, j* C1 e4 ?8 ^/ d2 Whttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=5914833
0 N9 O# c" J0 z6 J4。卡城downtown 公寓尺均价 也大幅超过爱城downtown 公寓尺均价。
2 ^6 Q9 e0 |; N0 J5。你买的房子很有吸引力，是否特例？
% ]$ S4 v6 h+ z8 t1 r6 g6。你转贴与诸位爱城的老乡共享的文章,谢谢。很多名人，理财能力并不高。水能载舟，也能覆舟。多多学习为要。

Mona

原帖由 WST 于 2007-7-10 10:40 发表
8 o0 d, u( a7 ]' a1 e

謝謝提供卡城的房子信息和你的親身買房体會。仍有些不同的看法和疑问：
8 ~  j! m5 K5 E7 ?9 _4 R1。如果因为卡城的豪宅比爱城多而提高了均价，为何中价也高出爱城许多？
; |" h* R  J5 W' B; J2。有不少建筑商在两地均建新房，其房价相似。
http://ww ...

不愧是WST,专业的没的说.我对房市没有这么多全面,理性的分析.但我的感觉也是代表了大多数普通购房着的感觉.WST的观点我基本都认可,而且和我的说法也不冲突,不过是同一事物的不同方面而已.我的房子确实是一个不错的DEAL.它上市第一天就得到了三个OFFER.最后被我们拿到了,很幸运.这个也被WST看出来了,真是佩服的不行不行的.不过我的观点没有变,也是很多和我一样爱城搬到卡城的朋友的共同体会.因为我们大多不会买DOWNTOWN的房子.而且我这样的DEAL稍花点时间也不难找到.因为卡城是买方市场,尤其是五十万以上的大一点的房子可选择的好房子非常多.
名人炒房的故事很好玩,所以贴上来娱乐一下.而且通过这些故事也告诉我们,房地产赚钱是捷径,但不是每个人,任何时间都可以赚钱的.固然成功的概率很大,万一失败了可也不是闹着玩的.我的观点是,长期投资的可以买,什么时候买基本都可以,短期投资,负债超过负担能力的要谨慎从事.

音响神仙鱼

卡加里地税如何, 可以分享一下吗?

风云再起

卡城工作机会比爱城要多得多啊，所以，去卡城的人比来爱城的人多

Mona

原帖由 音响神仙鱼 于 2007-7-10 13:05 发表
卡加里地税如何, 可以分享一下吗?

- z/ K9 }  m: ~" I卡加里地税比爱城便宜一些.以上提到的房子2006年的地税$2581,今年的还不清楚,据说没有象爱城那样涨很多. 爱城的政府应该也比较有钱,但看起来卡城政府更有钱一些,或者说,不是那么黑.

8 `4 \& l5 L7 J$ k. z8 |顺便提一句,卡城卖房子的REALTOR费也降了很多,$5000上MLS,提供优质服务等广告到处可见.可爱城还是那么贵.买房子的话,REALTOR会主动给你出律师费,送小礼品,请吃饭,态度好的很.可我们爱城的REALTOR跟她说了,她都不肯,地方上行业风气,没办法.

3 ?' k# P. n+ |3 V9 P, I5 C[ 本帖最后由 Mona 于 2007-7-10 14:31 编辑 ]

WST

原帖由 WST 于 2007-7-7 22:08 发表
爱城房子 list 大幅增加，价格已开始回落，一些值得思考的问题是：

6 `' O! [4 e5 q; W1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调 ...

7 ?5 h2 _/ e3 ~谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅度调整?

为何上市房子会突增，是谁在卖，我想以下为导致list 大增主要因素：
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1。通常，新房将完成，接到通知提前1-2月卖旧房。但由于房价一路攀升，又极其好卖，有些卖家推迟卖旧房时间，一旦list 增加，发现苗头不对，迅速加入卖家行列；
4 u  k( a9 D5 v" _* p' Y# k2。 以往，房价上涨的速率超过持房成本，部分炒房者待价而沽，一旦房子停涨，有些炒房者会选择获利卖房，落袋为安；
7 S" M2 v' ]2 O! C3。 有些建新房的要在4-5月以后完成，看目前形势，怕以后更难卖，也加入卖方行列来凑热闹；
9 i1 [* \, {1 _; f' p6 h4。由于list 大增，使部分换房的人，选择先卖后买的策略，以免付两分mortgage.
+ J. O6 @! L1 {6 R从而，进一步增加卖压。
- r% m' G  k. K3 d, Y5。 由于list 大增，买方做大，期待房价回落或good deal, 致使很多买家 耐心等待，或担心调整没有到位，迟迟不出手。

由卖房的动机来说，可分为以下几类：
1）付不起按揭，强迫卖；
2）极需要快卖：
/ J1 e+ r0 {! `$ c  G% ~# U6 I     a。两个按揭，负担不起；
     b. 和银行有合同，在住进新房前要卖掉旧房；
: g! N8 n( E. Y: g1 l; O     c. 炒房者需要资金周转；
& k9 O" z! {, p     d. 有些投资者心慌意乱，认为房市将大跌，或睡不着觉，要斩仓出局。
, p5 q  t; q! F3）希望能以好价，或至少以市场合理卖出，有实力和耐心；
7 t$ c# O+ z: `  Q9 r1 \7 r- ^3 H4）test 市场，卖不掉，自住或转租也可。
第一类会引起房价大幅度回落，但无论爱城或卡城，此类人极少。
& c# ?9 ]4 B) ]& ~" O/ L% p( C$ {第二类是引起房价调整的最主要因素，调整幅度和时间取决于这类人何时出局。
1 V' X2 x/ {" I! s$ ]第三，四类人有部分会撤出LIST,促使上市房子平衡或回落。投资者晚卖通常在税务上也有利。
1 z$ D( I& |& d/ y# e( k
* }1 q' |4 {; ?+ e$ _爱城房子大幅度下调的可能性不大，原因如下：
. \. ]% F( z5 ]: \. x# F1。 买家还在，需求还在，只是在观望。
2。 去年下半年，卡城已有先例。走去年卡城的路是最大的可能。也因此，卖家有较大的心理承受能力，不会引发恐慌性抛售。
3。 建筑商新房如不降价，或调整很少，会给明智的卖家足够的支持。因为旧房毕竟会被消化。现在成交二手新房和建筑商同等新房差价已达6-10%。这种差别不可能长久存在。
, @$ h1 L4 c: a8 w, A1 |以我估计，LIST 高峰会在8-9月份。当买家看到房价已稳定，list 不再增加时，将再入市。
其它三个问题的看法，容后再叙。

冰糖葫芦

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表


谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
. A) X( l. t. T+ n! T3 I1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

专家 我坐个沙发

白水

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表
+ k. P9 O9 d% V
- @! a( D, l4 U  A4 i7 u
, y( U) _% t) v( N0 Q1 l* e  i谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
( n: D1 P7 V$ A) j8 n1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

! V& c' Y9 J1 Y2 k* r专业客观，板凳，送花！
9 m. Y& @: Q5 m1 V
[ 本帖最后由 白水 于 2007-7-12 09:36 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 WST 于 2007-7-11 18:05 发表

' ?' N' N3 ~! Z2 q/ Z
' Z0 q3 s# G& L( }0 V: T! a, y5 t8 T谢谢不少朋友的看法，我将陆续对相关问题说说自己的意见，并请批评：
3 q+ L0 G, a& N1。爱城 MLS上市房子在短期内由1000 多增至6000多，由卖方市场迅速向买方市场过渡，是谁在卖？何时会达到list高峰？是否会导致房价大幅 ...

: z' j) _, Z, w
天机也被你泄露了. 不过你的观点也是给有心人看的, 不相信的人, 你去到未来,处拿一份股市数据图回来让他照着买, 都不敢.
2 d6 _7 l' Q# B$ ^3 F8 a
5 Z% h# n7 A0 L6 K0 P7 C$ R( \我的观点和你一样, Edmonton将复制去年Calgary的走法.

MyFairy

老杨

原帖由 Monster 于 2007-7-12 11:06 发表
6 O  C2 ^. ?  p/ U6 M4 w7 p


" g4 _$ l) ^# l1 p* D3 y4 g天机也被你泄露了. 不过你的观点也是给有心人看的, 不相信的人, 你去到未来,处拿一份股市数据图回来让他照着买, 都不敢.
  ~  K$ z, m; ?: \/ t
! u0 U; N; f8 \8 n6 j# z# ]1 K我的观点和你一样, Edmonton将复制去年Calgary的走法.

, |% y! O9 f- Z( p0 s5 }4 \3 l. c我好像在某一个帖子也这么说过。