贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
Mtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
sales讲她的利息低，服务快，人好。

7 n$ V2 R; f7 gOK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
' u$ T$ i9 J# d/ c她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
9 l4 d  P) ^2 j0 ~4 h大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。

/ P1 |- [3 D0 ?0 W几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
. s" F' v0 u, H: i* Y9 z形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
& S! e) P5 v# ?$ I& S一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。
! q1 A+ c* K; ]1 w7 n, o" {
* R; u# i& o, z% c) n% p2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
' C7 D: ^  k4 a- T4 qClose 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
  @0 l1 ?# H! A+ s行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
的。我们以前的贷款就是这样的啊。

6 C" m# w6 v# i3 b' C( k最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
% }' o0 T% i; K; I2 y+ s把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
3 \7 a7 Y6 O# m  ~: D) n: C) {  P他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
' e" r, z3 _- v7 w, ?+ Y8 L这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。

我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
但我的问题是：
- ^: v; T% L  y  y" z为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？
% Q# X- ^0 p8 G) F. h
# b/ g5 y) T$ f3 D+ j& Y也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
9 B+ G# g% W& ]' G4 i有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
) m# v6 ~/ R% v" |他们在挣这钱啊。
; ~( |1 ~) F% |3 E# n4 b
困境1： $5000罚款
' v6 W) l$ J/ o2 X# u% K困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
7 a8 ~$ C/ _! E3 x/ d7 e" c要$2000/月。这不是我们想要的结果。
/ I* X9 U& r1 X8 v5 {困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。
% E% |* z  D# m' l7 P6 \
, I( o7 G2 w7 N; t我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
6 t  _$ g9 M' ^                             转到别的银行再作另一个小贷款。
9 [# N" f% n2 L! z+ [
我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。

BTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
Liana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
) N- U( X) m  i+ Y7 F我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
$ _5 q& Y* z& a. O但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。
  b' E( k/ f& y; J1 E' r
; |+ ~. `) }* K$ _% L气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
3 m: ~8 g3 C4 ^不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
- n$ \- V- r9 {" s" v也怪我们自己。

flagship

同情！

想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。
* m  \. E7 G3 v8 B2 j) ^
个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。

3 T# G3 [  T% F6 S[ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

+ r1 ]1 E3 b; `6 t
LZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。
- a$ j5 `. G1 I1 X, e) D$ D/ j4 P
/ W( T) `% r6 U: A我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
TD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
close的。
. I7 w9 p/ \1 `
请指教！

. G3 f3 l$ K( ?, X& q4 {当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
3 B: w/ V( j1 \! h* WEffective date of this statement : Nov 1, 2007.
是否表明我的这份合约是还没有生效的？
我是否还能改变什么？
请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。
& ^: h- p6 T4 `: t& s% @! h
我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
/ S4 L7 C4 U; U在合同上是 type of mortgage : conventional
2 ?8 I; p! \3 [# o4 r7 ~
我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

: M, V. A2 g/ W
" }8 t' L& i) ?& h  F你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
% S8 g9 Q, D7 b% v' j9 ?我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
* N4 I5 E+ |4 P7 p. o- s# A( GIf you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
( V( E1 V. C, |; Oto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
of money and give you much longer time to deal with the situation.
6 H. ~4 ~1 R8 aThat means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
$ y' s, Z! x( [( T+ y# ?7 ~I have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
% e) Z+ i& J& Q/ O' h6 mIf you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
, E9 `( y; i5 D) A, ^/ Zthrough phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
sorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
to transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

' \1 S6 m9 Q& H$ X4 d
" X* {  q" a! x" a1 F# H苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
9 y: _: q/ L8 ^: {9 e3 f我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。
' m- }- e, [8 L; k- I3 _7 N0 u$ c
也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。

你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。
" W- F' p' a, U) P8 ~6 p& d( X
与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
# p* ^$ c; _) s9 s# q6 M: t! ^谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。
5 J& _* D* r3 k$ F" Y
相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？
5 u  U$ L( E/ f3 i% W
房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？
3 _, x/ M* S8 n1 N/ l+ w8 D
你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。
9 J3 H1 s! v9 T5 k

1 _4 ~2 k" F1 |) v0 h$ W如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。

# v$ K, j6 ?+ f: }解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？
5 ?9 \3 F! H( @2 z8 y5 L

我爱我家7878

如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表

如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

4 n0 f9 C7 r9 m& d9 D3 U

呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗
; e& X# K6 M5 r/ C" s

如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
, k, T* B* D! i* ^; g& ?1 l但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

5 @* X1 }# Y0 b+ z
你可以找人评估一下房子,然后出租.

2 ?& S+ H8 M- f* X7 M& b1 @以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。
0 B  s4 h" W) T# M. ]2 _. D5 B
老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。
" z7 ]) J. ~+ |: n8 C5 d
我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。
4 X" D6 }5 D2 z& n" r, `* K8 r
现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.
* f. E, [5 \4 f8 D7 p+ S
6 O9 D7 M9 E+ x3 A" O每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。

4 y( G4 D+ q+ U! D你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？

如你觉得我理解得不对， 望指导。

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
: F. w* r: i, e, f; V* j我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
* o# f; N0 G% u如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.