贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.
7 O: C: F, V4 W8 ~% L( N
+ O, P4 V# g$ |! I! N- |在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
Mtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
4 ^; ?1 X: d+ O$ |' B% Rsales讲她的利息低，服务快，人好。

% |* J/ c. y# w* ~OK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
0 z1 l. A' o- s- b5 X大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。
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几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。
1 D* X& a& Q/ V1 w7 f$ j0 Y3 J7 Y0 J8 S: {
2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
Close 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
的。我们以前的贷款就是这样的啊。
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) P- `  P) h2 ~6 M最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
2 Y$ x( g  j) C# I& {5 I他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。

3 ~3 n$ D9 v+ C( L  T) w我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
但我的问题是：
为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？

" L* @8 _2 K" J% @. c也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
8 Q$ q! p" y' Z; e7 x他们在挣这钱啊。

# `$ y* ?: ~  x6 \2 }困境1： $5000罚款
; }0 r, V3 D& l困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
6 d2 B. C/ t6 y: i2 A要$2000/月。这不是我们想要的结果。
困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。
0 w; O% e/ M" U6 `' F
我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
                             转到别的银行再作另一个小贷款。
% f7 m! V( ]1 n5 Y; ?5 d
我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。

" h4 [* S* v" G$ h- m/ F5 V; VBTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
Liana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。
/ j% y% O/ P  M6 b( A+ ^
- x; U) A! \) Z# i气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
( A9 `: L( r, g' j" e不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
也怪我们自己。

flagship

  q+ l+ |! B. ~% E
+ J2 ^) y) f, }0 z" l5 p% N7 A同情！

想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。
) g. k6 `8 z( R# A" w: s
" O$ N- j2 o3 B3 P个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。

" h; W8 P! J4 x+ O: a[ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
0 y# Q3 u% U/ S5 e很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

& N: V) ?  s9 c/ F4 U) X+ {9 z在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
' {4 ?) `4 z# Q7 z# {: R9 o4 ISALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

- A/ V' H5 _- P% b) Q1 ^
LZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

& i( E. U7 ]8 C  k6 \3 l' |3 s我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
在合同上是 type of mortgage : conventional
' _- d, P8 [0 L
我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
, C. r0 A- u/ O  J6 ?2 GTD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
close的。
+ t- r+ J! m! Z  w$ T2 t. }
, ^- y3 T7 G0 O' s请指教！

当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
, ^/ m0 `) B/ T7 U+ q; M1 I0 i已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
Effective date of this statement : Nov 1, 2007.
是否表明我的这份合约是还没有生效的？
0 S( g6 x4 A9 _我是否还能改变什么？
8 G; `9 m& ^+ J/ g/ W请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
. H# l+ n1 B  `% P* F2 r在合同上是 type of mortgage : conventional
$ t0 M9 d  q, D% |' c: Z
我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

% `7 Q1 b. D' z3 e% t& }7 k+ x
4 R0 N! s& }( a; P" G" C你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
) I" [+ h4 V: k# G* hto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
of money and give you much longer time to deal with the situation.
. ^8 N$ u! i: W  k8 WThat means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
I have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
If you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
, g# }# B0 m1 N6 k2 H- X7 o: B  H" ^through phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
- k5 y0 d9 T3 r, ^- h2 Nsorry, I can not type chinese now.
2 @2 q% O- i' ~1 j! XIf you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
3 Y# }$ |$ m! u: K+ eto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

/ H# e4 D( W% r/ e1 A% u苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
& S2 Y2 F) Y9 ]3 a( @7 S我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。

也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。
: B1 [/ @- h) \3 `+ m
你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。

与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
3 A# i5 J+ b* a& w' ^. _但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
. Y: e. I* u% n$ e, m谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。
( t* `- {$ S9 m; {, q
2 n) b& W. i) z$ R# h7 l相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？

8 n/ ~/ p9 d" H, C, o) ~2 m房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？
0 S6 ^7 l. N! |$ @! ~5 \. k) k
你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。
: w# w& }: g& s
1 Z; I# [! Q% g, g- R5 z% ^8 T
如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。

解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？
) w& ]! e0 x+ K6 o

9 w; N2 \* |9 d* O( N
+ n$ L# Y( j4 S; E1 g/ M6 K

我爱我家7878

如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表

3 O1 r* l9 l  B2 V) S如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

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2 R1 ]6 p1 x+ D& }) q* X
呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗
/ L. k) G6 d! \

如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

9 }3 Y4 Z8 m- y你可以找人评估一下房子,然后出租.

以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
4 ^5 {% D+ |) y7 G税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。
" j9 ]1 {  T! D+ C, N/ j
老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。
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2 i, i; n$ w* ]6 ^! ~我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。
. s# D% U4 h: @; ^  D% P
现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.

5 m* x5 ^5 Z, g+ P) _9 x4 [/ V每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。

你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？
% {* p" e3 N5 p3 H) [# L
3 e. K" Y- r; ~$ e6 k7 u: J如你觉得我理解得不对， 望指导。
8 L- t; B" {8 v! N

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
( B0 L( V: [5 r& h  S如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

6 j8 H4 D3 F% Z! j! z3 d
: a* e( T, _7 ]3 z8 h/ u
' d2 H1 _9 C* }& B: l你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.